Последние годы термин «черный лебедь» стал расхожим выражением. Это понятие означает неожиданные события, которые имеют значительные последствия. И поводов вспоминать об этих экзотических «птицах» хватало: от эпидемии Ковида в 2019-2020 гг, до начала СВО и санкционного кризиса в 2022. И вот теперь нас посетила еще одна такая «птица», которая приобрела свой цвет видимо от купания в нефти – война в Персидском заливе, взвинтившая цены на черное золото выше 100$ за бочку.
В России многие воспринимают подорожание нефти позитивно, демонстрируя стереотип, возникший еще с 1990х: дешевая нефть для нас – плохо, а дорогая – хорошо. Впрочем тут все не так просто, особенно когда речь идет не о ситуации в целом, а об отечественном рынке недвижимости.
Плюсы от дорогой нефти для РФ действительно есть. Прежде всего, это хорошая возможность уменьшить дефицит госбюджета, который пока только разрастался. А если дорогая нефть продержится долго, то казалось бы и резервы можно будет восполнить. Более того, нефтяной кризис уже поставил вопрос о пересмотре и даже отмене санкций против нашей страны.
Но с «колокольни» рынка недвижимости ситуация выглядит несколько иначе. Этот рынок сейчас почти полностью зависит от ключевой ставки Центробанка и у этой «медали» есть 2 стороны, которые работают в унисон – при высоких ставках ипотека недоступна, а сбережения выгодны. Поэтому все участники рынка недвижимости, и в первую очередь застройщики, как манны небесной ждут снижения ключевой ставки, чтобы за ипотекой выстроилась очередь, а депозиты потекли в квадратные метры. Только вот посетивший мир «лебедь» цвета черного золота грозит спутать все карты.
Дальнейшее снижение ключевой ставки ЦБ, в первую очередь, зависит от обуздания инфляции. А дорогая нефть, напротив, эту инфляцию разгоняет, причем в мировом масштабе и по самым разным каналам. Самое простое, что лежит на поверхности – это подорожание бензина на бензоколонках, авиакеросина и т.д., что выливается в удорожание всех перевозок и логистики. Далее энергоносители в том или ином виде используются почти во всем производстве, поэтому начинают дорожать многие товары.
Что еще хуже – Персидский кризис ведет к разгону самой чувствительной продовольственной инфляции. В новостях на первом месте пребывают перебои с поставками нефти и рост цен на нее, но помимо нефти страны Персидского залива производят также до 30% мирового газа (СПГ). А газ – один из основных компонентов производства удобрений, на которые завязано все сельское хозяйство.
Вот и получается, что чем дороже будет нефть и чем дольше этот кризис будет продолжаться, тем сильнее будет происходить разгон инфляции. Причем в этом нет ничего нового – мы уже проходили нечто подобное в 2020 и 2022 годах. В 2020 году из-за карантинов произошел сбой логистических цепочек, что вылилось в первый виток инфляции. В 2022 году санкции на российскую нефть загнали баррель выше 100$, что подстегнуло инфляцию еще больше. Сейчас же мы имеем по сути 2020+2022 годы в «одном флаконе»: дорогую нефть и сбой мировой логистики одновременно.
Поэтому если вернуться к рынку недвижимости, то для него есть 3 сценария: оптимистичный, пессимистичный и катастрофический.
1.Оптимистичный сценарий уже не сложился.
Он имел бы место если военные действия в Персидском заливе закончились быстро, в течении нескольких дней или недели, и это не повлияло бы существенно на поставки нефти, газа и других ресурсов. Нечто подобное было в июне 2025 года, когда американцы за 1 день разбомбили 3 ядерных объекта в Иране и на этом все закончилось.
Сейчас же боевые действия идут уже второй месяц и ситуация с разблокировкой Ормузского пролива выглядит тупиковой. Даже если предположить, что в ближайшие дни все же будет достигнуто какое-то мирное соглашение, то потребуются месяцы на нормализацию ситуации – уже успели разбомбить немало нефтеперерабатывающих заводов, терминалов отгрузки и т.д. В этом случае цены на нефть конечно скорректируются вниз от максимумов, но скорее всего среднесрочно останутся в коридоре 80-100$ за баррель и далеко не сразу вернутся к довоенным 60$.
2.Пессимистичный сценарий остается и наиболее вероятным.
Это приводит нас ко второму сценарию, который можно охарактеризовать так: разгон мировой инфляции, которая частично перекинется и на Россию, будет иметь место, но в умеренном масштабе. Это означает, что российский Центробанк может взять паузу в снижении ключевой ставки или же перейти на символический шаг в 0,25%, о возможности которого недавно упоминал Алексей Заботкин.
3.Катастрофический сценарий является возможным.
В случае затягивания, и тем более эскалации Персидского кризиса, цены на нефть вполне могут уйти и на 150-200$ за баррель, причем оставаться в среднем выше 100$ весь 2026 год. Такой сценарий пока не является основным, но он возможен. Подобное развитие событий может существенно разогнать инфляцию до двухзначной величины (более 10%), что потребует от ЦБ нового цикла повышения ставки. Нечто подобное мы видели в 2024 году – вместо ожидаемого многими снижения «ключа» с 16% произошел его рост до 21%.
Хорошая новость состоит в том, что обозначенный выше разгон инфляции будет происходить постепенно в течение нескольких месяцев, полугода, поэтому есть время адаптироваться. Вот если бы курс доллара взлетел сейчас на 120-150 рублей, то ЦБ пришлось бы сразу резко повысить ставку, как это было в конце 2014 года. Возможно по этой причине сейчас отказались от ужесточения бюджетного правила, чтобы дополнительно не ослаблять рубль и этим хотя бы частично скомпенсировать рост долларовой инфляции.
Также в летний период обычно происходит сезонное замедление инфляции за счет плодоовощной продукции и этот компонент может даже скомпенсировать рост цен на другие товары и привести к временной дефляции. Поэтому на ближайших заседаниях в апреле, июне и июле у регулятора еще может оставаться пространство для снижения ставки, хотя и осторожным шагом (не исключен возврат к 0,25%). А вот ближе к осени разгон мировой инфляции и ее перенос в Россию, скорее всего, заставит ЦБ взять длительную паузу. В результате ключевая ставка может надолго зависнуть в районе 14% (плюс-минус), хотя не исключен и риск возврата к ее повышению, если инфляция начнет выходить из-под контроля в рамках 3 сценария.
Для рынка недвижимости все это означает, что «светлое будущее» с низкими ставками опять откладывается на неопределенный срок. При «ключе» около 14% годовых ипотека останется маловыгодной по 17-18%, а может и дороже, если банки начнут закладывать риск повышения ставок. При этом депозиты останутся привлекательными с доходностью выше психологически значимых 10%.
А вся эта история подтверждает давнюю позицию руководителя IRN.RU о том, что низких ставок при нашей жизни не будет и нужно вести бизнес исходя из этого обстоятельства. Мы, как и мир в целом, находимся в зоне турбулентности. Поэтому в ближайшие годы с завидной регулярностью будут происходить не одни, так другие форс-мажоры. Мы не можем знать и предсказать прилетит ли черный лебедь или серый и когда именно, но можно с большой уверенностью сказать, что точно что-то прилетит. И все подобные события будут провоцировать инфляцию, а Центробанк будет вынужден бороться с ней высокой ключевой ставкой.