Уже год рынок недвижимости живет без массовой льготной ипотеки, которая была основным драйвером спроса в 2020-2024 гг. Как итог: продажи адаптировались, но замедлились, а застройщики на фоне падения спроса были вынуждены отложить часть стартов новых проектов и, чтобы поддержать продажи, предложить альтернативные ипотеке инструменты. Впрочем, не все они дают рыночные преимущества покупателю.
Напомним, специальную льготную программу ипотеки тогда еще под 6,5% годовых на покупку жилья в новостройках запустили в 2020 году – чтобы поддержать россиян и стройотрасль в период пандемии коронавируса, и с тех пор несколько раз продлевали. В итоге массовые льготы просуществовали на рынке жилья практически четыре года и были отменены в июле 2024-го, поскольку перестали выполнять свою функцию: привели к перегреву рынку жилья, росту цен и, вопреки своей логике, снизили доступность жилья.
Отсутствие массовых льгот столичный рынок жилья почувствовал сразу: уже по итогам июля управление Росреестра по Москве зарегистрировало 7 334 договора долевого участия в строительстве жилья. По сравнению с пиковыми значениями июня, когда покупатели массово устремились в последний вагон ипотеки с господдержкой, продажи новостроек снизились на 29,9%. Тогда застройщики верили, что это ненадолго, но чуда не произошло. Причина не только в отмене массовой льготной ипотеки, но и росте ключевой ставки, что сделало рыночную ипотеку недоступной для большинства заемщиков.
В результате, по данным «Этажи Прайм», в целом по Московскому региону спрос на первичное жилье после сворачивания массовых ипотечных льгот сократился в среднем на 35–40% год к году (с июля 2024 г. по июль 2025 г.).
«В «старой» Москве просадка оказалась умеренной — около 25%, что объясняется высокой концентрацией платежеспособного спроса, с минимальным участием заемных средств или полным их отсутствием. В Новой Москве снижение спроса составило до 40–45%, особенно в проектах массового сегмента из-за большой зависимости от ипотеки в этой локации. В Подмосковье зафиксировано самое резкое падение — до 50–55%, в первую очередь из-за низкой инвестиционной привлекательности типовых новостроек в условиях дорогой ипотеки», — поделилась директор федеральной компании «Этажи Прайм» в Москве Ригина Гордеева.
О снижении спроса говорят и в «НДВ Супермаркет Недвижимости»: по итогам мая 2025 г. на первичном рынке Московской агломерации было реализовано 8,6 тыс. лотов (квартир и апартаментов), что на 20,9% меньше, чем месяц назад и на 38,3% меньше, чем год назад. За месяц больше всего просели продажи в Новой Москве (на 23,1%), за год – в «старой» (на 40,6%).
Показатели реализации на первичном рынке Московской агломерации
| Локация | май.24 | апр.25 | май.25 | Динамика,% | |
| год/год | мес/мес | ||||
| «Старая» Москва | 6 362 | 4 864 | 3 776 | -40,6% | -22,4% |
| Новая Москва | 2 765 | 2 393 | 1 841 | -33,4% | -23,1% |
| Московская область | 4 963 | 3 732 | 3 070 | -38,1% | -17,7% |
| Итого | 14 090 | 10 989 | 8 687 | -38,3% | -20,9% |
Источник: «НДВ Супермаркет Недвижимости»
Если сравнивать первые месяцы 2024 г. и первые месяцы 2025 г. (январь-май), то в «Метриум» существенную просадку спроса не наблюдают. По словам управляющего директора компании Руслана Сырцова, продажи строящегося жилья в «старой» Москве год к году сократились незначительно (-2,2%). Столичные клиенты сумели адаптироваться к изменению конъюнктуры и переориентироваться на рассрочки. В Новой Москве спад продаж носит чуть более ощутимый характер (-6,1%). Это связано с тем, говорит эксперт, что ряд клиентов в текущих экономических условиях выбирают покупку более доступного подмосковного жилья. Поэтому в Московской области число сделок по ДДУ, напротив, выросло (+3,2%).
«То есть последствия прекращения действия льготной ипотеки не оказались критичными для рынка, который продемонстрировал высокую устойчивость и гибкость», — отметил Руслан Сырцов.
Как изменились продажи по ДДУ в Московском регионе после отмены льготной ипотеки
| Регион | Число ДДУ в январе-мае 2024 | Число ДДУ в январе-мае 2025 | Динамика |
| «Старая» Москва | 24 425 | 23 889 | -2,2% |
| Новая Москва | 10 050 | 9438 | -6,1% |
| Московская область | 18 388 | 18 969 | +3,2% |
Источник: «Метриум»
Адаптация рынка к новой реальности отсутствия массовых льгот заняла 3–6 месяцев, застройщики корректировали маркетинговую стратегию, перераспределяли бюджеты и запускали альтернативные механизмы стимулирования спроса, вспоминает Ригина Гордеева из «Этажи Прайм».
Наиболее чувствительно отреагировали на отмену массовых льготных ипотечных программ проекты эконом- и массового бизнес-класса, особенно на старте продаж, отмечает эксперт. Наименьшее влияние отмена льгот оказала на премиальный и элитный сегмент — более 65% сделок здесь совершаются с полным расчетом или с использованием «непубличных» условий кредитования от частных банков. Также почти не пострадали проекты с высокой инвестиционной привлекательностью — например, вблизи МЦД, в районах реновации, на стадии котлована.
«Больше всего отмена льготой ипотеки сказалась на продажах массового сегмента, в котором более 80% приходилось на эти ипотечные программы, — согласилась руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева. — В итоге доля продаж комфорт-класса снизилась на 20% и составляет 42% от общего количества продаж».
После завершения программы льготной ипотеки застройщики, пытаясь компенсировать снижение покупательской активности, активно использовали рассрочки. Если раньше доля рассрочек в портфеле застройщиков составляла скромные 5-10%, то в период пикового спроса, примерно с ноября-декабря 2024 года и в первом квартале 2025 года, этот показатель взлетел до 35-40%, а у некоторых компаний даже до 80%, рассказала директор ипотечного центра МИЭЛЬ Юлия Ибрагимова.
«Однако стоит отметить, что эти «псевдовыплаты» при рассрочке не обеспечивают наполнение эскроу-счетов, что создает определенные риски для застройщиков. По мере приближения сроков ввода объектов в эксплуатацию застройщики осознали масштабы недополучения второго транша средств, который, как правило, составляет значительную часть (80–90%) от стоимости объекта. В результате доля рассрочек сейчас постепенно снижается и, вероятно, продолжит уменьшаться в дальнейшем», — отмечает эксперт. (Подробнее о том, почему рассрочки опасны для рынка жилья, мы рассказывали в материале «Рассрочки на рынке новостроек – это мина замедленного действия»).
В результате сегодня на долю ипотеки и рассрочки на рынке новостроек Москвы приходится практически равная доля сделок по ДДУ – порядка 45%, обратил внимание управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. При этом из жилищных кредитов сейчас популярны только семейная ипотека и субсидированные займы. Рыночную ипотеку оформляют только на остаток суммы. Вариант со стопроцентной оплатой по-прежнему редок – около 10%, включая покупки с помощью трейд-ин с доплатой за свой счет.
Еще один из основных инструментов поддержки спроса — субсидированная ставка от застройщика (партнерская ипотека). По оценке «Этажи Прайм», ее доля в структуре ипотечных сделок на первичке в 2025 году составляет уже до 65–70%.
«Однако важно понимать, что ставка субсидируется за счет увеличения цены — в реальности это не дает рыночного преимущества, особенно в условиях инфляционного давления. И в каждом случае расчет выгодных инструментов покупки нужно делать индивидуально, учитывая платежеспособность и реальную долговую нагрузку», — рекомендует Ригина Гордеева.
Снизившийся спрос вынудил девелоперов приостановить старты новых проектов, а в IBC Real Estate ранее подсчитали, что застройщики сократили инвестиции в участки под жилье в 4 раза по сравнению с прошлым годом. В результате объем предложения на рынке новостроек московского региона после отмены массовых ипотечных льгот и практически совпавшего по времени роста ключевой ставки стал сокращаться.
По данным «Метриум», в «старой» Москве объем предложения новостроек за год сократился незначительно (-2%). Здесь происходит исчерпание жилья на фоне уменьшения числа стартов, но девелоперы имеют резервы для расширения экспозиции в существующих проектах, пояснил Руслан Сырцов.
Резко упало предложения первичного жилья в Новой Москве (-25,1%), говорит он. Местные застройщики традиционно предоставляли максимально широкий выбор, так что «подушки безопасности» на случай вымывания экспозиции у них не находится. В Московской области число квартир, продаваемых в новостройках, наоборот, растет (+17,3%). Количество стартов тут также снизилось, однако на рынок выходят новые очереди и корпуса имеющихся комплексов.
Как изменилось предложения новостроек в Московском регионе после отмены льготной ипотеки
| Регион | Число лотов в продаже, май 2024 | Число лотов в продаже, май 2025 | Динамика |
| «Старая» Москва | 48 650 | 47 670 | -2% |
| Новая Москва | 21 690 | 16 250 | -25,1% |
| Московская область | 42 180 | 49 470 | +17,3% |
Источник: «Метриум»
Похожие данные и у НДВ, где также говорят о снижении объемов предложения: за год наибольшее сокращение отмечается на рынке Новой Москвы – на 26,8%, что здесь также объясняют снижением активности застройщиков по выводу новых проектов и вымыванием в процессе продаж, отметила руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева. В «старой» Москве наблюдается слабая динамика - за год снижение составило всего 6%. В Московской области за год наблюдается прирост экспозиции на 12,4%, что связано со снижением спроса в этой локации.
Динамика объемов предложения на первичном рынке Московской агломерации
| Локация | Количество предложения, шт. | Динамика,% | |||
| май.24 | апр.25 | май.25 | мес/мес | год/год | |
| «Старая» Москва | 48 572,0 | 45 267,0 | 45 673,0 | 0,9% | -6,0% |
| Новая Москва | 22 200,0 | 17 035,0 | 16 255,0 | -4,6% | -26,8% |
| Московская область | 43 594,0 | 45 113,0 | 48 988,0 | 8,6% | 12,4% |
Источник: «НДВ Супермаркет Недвижимости»
Несмотря на снизившийся спрос цены на первичном рынке Московского региона за год без льготной ипотеки подросли. Максимальный рост средней цены «квадрата» первичного жилья в «Метриум» зафиксировали в «старой» Москве (+23,9%), но, как пояснили в самой компании, в первую очередь динамика обусловлена изменением структуры экспозиции, а именно запуском целого ряда премиальных и элитных проектов. Внутри сегментов рост скромнее, увеличившиеся скидки от застройщиков уже даже нивелируют его. См. «Медийные скидки на рынке новостроек достигли 50-60%».
Как изменилась средняя цена новостроек в Московском регионе после отмены льготной ипотеки
| Регион | Средняя цена в мае 2024, тыс. руб./кв. м | Средняя цена в мае 2025, тыс. руб./кв. м | Динамика |
| «Старая» Москва | 569 | 704,8 | +23,9% |
| Новая Москва | 244,6 | 271,8 | +11,1% |
| Московская область | 188,2 | 196,5 | +4% |
Источник: «Метриум»
Как отметили в «Этажи Прайм», цены на первичном рынке в «старой» Москве выросли в среднем на 5–7%, но это рост «на витрине» — в реальности при 100% оплате или ипотеке без субсидий действуют скидки до 10–12%.
«В Новой Москве и области — динамика сдержанная, средние цены по ряду проектов остались на уровне прошлого года или даже снизились на 3–5% за счет скидок и переупаковки продукта», — рассказала Ригина Гордеева.
По ее словам, оценить влияние именно отмены льготной ипотеки на цены сложно, поскольку оно наложилось на инфляцию, рост себестоимости и другие макрофакторы. Но в целом, как отметила эксперт, без льгот спрос не успевает за ростом цен, и рынок вынужден компенсировать это скидками и спецусловиями.
Это подтвердила и руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева: отмена льготной ипотеки привела к падению продаж, что сказалось на динамике цен. Застройщики в массовом порядке ввели скидки и различные акции, которые доходят до 35%. Уровень реальных скидок также вырос с 3% до 5-7%. В результате за месяц средневзвешенная цена (СВЦ) в старой Москве выросла всего на 1,7%, в Новой Москве и Московской области снизилась на 1,5% и 0,6% соответственно.
Динамика СВЦ на первичном рынке Московской агломерации
| Локация | СВЦ, тыс. руб. | Динамика,% | |||
| май.24 | апр.25 | май.25 | мес/мес | год/год | |
| «Старая» Москва | 586,5 | 693,1 | 704,9 | 1,7% | 20,2% |
| Новая Москва | 244,4 | 263,0 | 259,1 | -1,5% | 6,0% |
| Московская область | 195,8 | 198,4 | 197,1 | -0,6% | 0,7% |
Источник: «НДВ Супермаркет Недвижимости»
Массовая льготная ипотека была драйвером первички, на вторичный рынок она не распространялась, но, тем не менее, опосредованно, в том числе и благодаря альтернативным сделкам, безадресная госпрограмма оказывала влияние и на вторичный рынок недвижимости
Кроме того, отмена льготной ипотеки в краткосрочной перспективе временно усилила интерес к готовым квартирам.
«На вторичном рынке мы наблюдали умеренное оживление в 3–4 квартале 2024 года, особенно в сегменте ликвидного жилья в Москве. Причина — часть покупателей, не готовых к ипотеке под 14–16% на первичке, переключилась на объекты с «живыми» условиями покупки и возможностью торга. Однако к весне 2025 спрос на вторичку также просел», — рассказала Ригина Гордеева из «Этажи Прайм».
Сегодня росту спроса на бюджетное вторичное жилье препятствуют дорогие рыночные кредиты. Поэтому на «вторичке» проходят в основном только альтернативные сделки, отметил Руслан Сырцов («Метриум»). По прогнозу эксперта, резкий рост популярности вторичного жилья будет наблюдаться только после серьезного снижения ключевой ставки.
«И все же новостройки останутся более востребованным продуктом, так как разрыв в ценах между первичным и вторичным рынком обусловлен повышенным качеством современных проектов по сравнению со старым фондом», — считает эксперт.
Льготная ипотека – это «костыль», который временно стимулирует спрос, но не решает системных проблем (высокая инфляция, низкие доходы населения), говорит основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов. По его словам, чрезмерно длительное действие всеобщих льгот отрицательно сказывается на работе рынка, приводя к его разбалансировке. Но адресные механизмы государственной поддержке строительной отрасли все же нужны: они способны стимулировать покупательскую активность, при этом не приводя к галопирующему всплеску цен.
«К таким мерам относятся семейная, военная, IT – ипотеки и другие меры поддержки отдельных категорий населения. Также в число полезных механизмов для развития рынка входят программы частно-государственного партнерства, позволяющие активизировать развитие социальной инфраструктуры и создание рабочих мест в обмен на преференции для бизнеса. Кроме того, целесообразно привлекать девелоперов к реализации программ реновации (на условиях «доли города»), что позволяет создавать более качественное социальное жилье», – считает эксперт.
О том, что рынок нуждается в новых прозрачных и сбалансированных формах стимулирования, говорит и директор федеральной компании «Этажи Прайм» в Москве Ригина Гордеева. Например, долгосрочные ипотечные программы с господдержкой на ограниченный пул жилья, государственные субсидии для целевых групп покупателей на первоначальный взнос, увеличение суммы доступных налоговых вычетов.
По ее словам, 2025 год стал стресс-тестом для первичного рынка. Продажи адаптировались, но замедлились, особенно в массовом сегменте. Вторичный рынок временно выиграл, но тоже начал терять импульс.
«Основная угроза — потеря доступности жилья для широкой аудитории. Без честных, устойчивых программ поддержки ипотека может снова стать недоступной для миллионов», – заключила эксперт.
По мнению руководителя департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елены Чегодаевой, рынку для нормализации продаж необходимы адекватные ипотечные ставки, хотя бы на уровне 12-14%. А для этого необходимо снижение ключевой ставки. При таких условиях, по мнению эксперта, льготная ипотека, которая в свое время существенно поддержала продажи, уже будет не нужна.