Надежды застройщиков на некоторую стабилизацию продаж после июльского обвала пока не оправдываются – рынок продолжает катиться под горку. Цены на новостройки в массовых сегментах, наиболее зависимых от ипотеки, тоже постепенно начинают ползти вниз.

Новостройки в Москве, Новой Москве, Подмосковье
ПроектРасположениеГККомнатность
ЗИЛАРТМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦКСданСтудии, 1-5-комнатные квартиры площадью 19 - 173 м2
Северный ПортМосква, Северный округ, район Левобережный, м. Беломорская1 кв. 2028 г.Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 29 - 135 м2
Level МичуринскийМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспект4 кв. 2026 г.Студии, 2-6-комнатные квартиры площадью 22 - 245 м2
Источник данных: База недвижимости IRN.RU

Спрос

В августе продажи на первичном рынке московского региона упали в среднем еще на 28,7% в месячном выражении - после снижения на 40,3% по итогам июля, подсчитали специалисты «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Больше всего просел рынок Новой Москвы – на 40% к июлю. Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», объясняет это тем, что именно новомосковские новостройки «покрывают спрос на жилье массового сегмента с московской пропиской. Отмена льготной ипотеки, ужесточение условий по семейной ипотеке и существенный рост рыночных ставок сделали данный сегмент рынка самым уязвимым».

Количество сделок на первичном рынке жилья (квартиры и апартаменты)

Локация Август 23 Июль 24 Август 24 Динамика,%
год/год мес/мес
Старая Москва 7 491 4 598 3 567 -52,4% -22,4%
Новая Москва 3 460 2 566 1 507 -56,4% -41,3%
Московская область 6 814 3 592 2 600 -61,8% -27,6%
Итого 17 765 10 756 7 674 -56,8% -28,7%

Источник: «НДВ Супермаркет Недвижимости»

Количество сделок с квартирами в новостройках

Кол-во ДДУ Москва Новая Москва Подмосковье
Август 24 3 586 1 443 2 517
Относительно июля 2024 -21,8% -42,0% -27,8%
Относительно августа 2023 -52,2% -58,0% -62,1%

Источник: Est-a-Tet

Однако опережающие темпы снижения спроса в Новой Москве не означают, что рынок области оказался более устойчив к ухудшению условий на ипотечном рынке, подчеркивает Владимир Моребис, коммерческий директор, партнер Est-a-Tet: «В предыдущем месяце, сразу после сворачивания льготной программы под 8% годовых, в Московской области был зафиксирован существенный спад продаж – на 49,6% (почти в два раза). В Новой Москве спрос, после резкого снижения в июле (на 39,7%), снижается достаточно плавно (в августе -42,0%)».

Выручка девелоперов московской агломерации

Регион Выручка в августе 2024 г., млрд руб. Динамика за месяц
«Старая» Москва 96,1 -23,2%
Новая Москва 18,1 -34,4%
Московская область 23,9 -17,9%

Источник: «Метриум»

Объем выручки, млрд руб. Москва Новая Москва Подмосковье
Август 24 102,7 26,7 27,4
Относительно июля 2024 -26,0% -36,1% -49,3%

Источник: Est-a-Tet

Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум», связывает менее глубокий, чем в Новой Москве, спад продаж и выручки застройщиков в Московской области по итогам августа с переориентацией на подмосковный рынок части клиентов из Новой и даже «старой» Москвы, «так как здесь более доступные лоты, соответственно, комфортнее первоначальный взнос, легче оформлять субсидированные кредиты».

А относительную устойчивость «старой» Москвы к снижению спроса - с тем, что в исторической части мегаполиса представлено в том числе премиальное и элитное жилье, покупатели которого зачастую используют рассрочки в качестве альтернативы ипотеки.

В сентябре ситуация на рынке не претерпела существенных изменений. По словам Елены Чегодаевой, спрос по-прежнему падает: «Часть клиентов, которые только рассматривали варианты покупки, перешли в депозиты и отложили вопрос покупки квартиры до снижения ипотечных ставок. Часть клиентов вязли паузу и перешли на рынок аренды».

Ипотека

В августе продолжился массовый исход ипотечников со ставшего для них недоступным рынка новостроек – собственно, прежде всего из-за этого и упали продажи в целом.

Количество ипотечных сделок с квартирами и апартаментами на первичном рынке

Локация Август 23 Июль 24 Август 24 Динамика,%
год/год мес/мес
Старая Москва 4 016 5 363 3 015 -24,9% -43,8%
Новая Москва 2 942 2 165 1 100 -62,6% -49,2%
Московская область 5 723 2 890 2 044 -64,3% -29,3%
Итого 12 681 10 418 6 159 -51,4% -40,9%

Источник: «НДВ Супермаркет Недвижимости»

Количество ипотечных сделок с квартирами на первичном рынке

Кол-во ипотечных сделок Москва Новая Москва Подмосковье
Август 24 1 980 1 065 2 022
Относительно июля 2024 -34,8% -50,0% -29,1%
Относительно августа 2023 -64,6% -64,0% -64,4%

Источник: Est-a-Tet

«Обращает на себя внимание величина годового снижения количества ипотечных сделок во всех трех регионах – 64%, что говорит о том, какая доля покупателей по программе льготной ипотеки под 8% «ушла» с рынка», - говорит Владимир Моребис (Est-a-Tet).

При этом в Московской области на ипотечников все еще приходится 80% сделок – столько же, сколько в марта-апреле этого года, продолжает Моребис.

Доля ипотечных сделок с квартирами на первичном рынке

Доля ипотечных сделок Москва Новая Москва Подмосковье
Август 24 55% 74% 80%
Июль 24 66% 86% 82%
Август 23 75% 86% 86%

Источник: Est-a-Tet

Доля ипотечных сделок с квартирами и апартаментами на первичном рынке

Локация Август 23 Июль 24 Август 24 Динамика,%
год/год мес/мес
Старая Москва 70,7% 79,3% 66,2% -4,5% -13,1%
Новая Москва 85,0% 84,4% 73,0% -12,0% -11,4%
Московская область 84,0% 80,5% 78,6% -5,4% -1,8%
Итого 79,9% 81,4% 72,6% -7,3% -8,8%

Источник: «НДВ Супермаркет Недвижимости»

В Новой Москве доля ипотечных сделок снизилась, но все равно остается выше показателей марта-апреля 2022 г., когда ключевая ставка находилась на уровне 17-20%. В «старой» Москве доля ипотечных сделок опустилась до уровня начала 2022 г., когда ЦБ резко поднял ключевую ставку с 9,5% до 20%.

При этом, отмечает Владимир Моребис, в Москве и Новой Москве по-прежнему наблюдается, хотя и незначительная, положительная динамика сделок без участия ипотечных кредитов: в «старой» Москве количество таких сделок выросло по сравнению с июлем 2024 г. на 3,6%, в Новой Москве – на 5,3%.

Цены

На фоне снижения спроса начали ползти вниз и цены предложения новостроек, в основном массовых сегментов, где доля ипотечного спроса наиболее велика. При этом рост цен в годовом выражении остается весьма значительным.

Цены на новостройки в столичном регионе

Москва Август 24 Июль 24 Август 23 Август к июлю 24 Август 24 к августу 23
Эконом 350,6 348,9 288,4 0,5% 21,6%
Комфорт 355,4 364,3 319 -2,4% 11,4%
Бизнес- 478,1 483,1 419,3 -1,0% 14,0%
Бизнес 515,4 519 462,2 -0,7% 11,5%
Бизнес+ 647,8 645,9 574,4 0,3% 12,8%
Премиум 1074,3 1094,2 976 -1,8% 10,1%
Элит 2117,1 2006,9 2009,4 5,5% 5,4%
В среднем 557,4 551 484,6 1,2% 15,0%
           
Новая Москва Август 24 Июль 24 Август 23 Август к июлю 24 Август 24 к августу 23
Эконом 234,9 233,6 234 0,6% 0,4%
Комфорт 258,7 265,8 239,7 -2,7% 7,9%
Бизнес- 263 265 251,4 -0,8% 4,6%
Бизнес 332,8 331,9 296,1 0,3% 12,4%
Бизнес+ 400 405   -1,2%  
В среднем 260,3 266,9 242 -2,5% 7,6%
           
Московская область Август 24 Июль 24 Август 23 Август к июлю 24 Август 24 к августу 23
Эконом 146,2 145,3 134,5 0,6% 8,7%
Комфорт 196,5 200,3 175,9 -1,9% 11,7%
Бизнес- 253,9 250,7 236 1,3% 7,6%
Бизнес 276,6 278,6 221,5 -0,7% 24,9%
В среднем 194,8 197,7 174,9 -1,5% 11,4%

Источник: bnMAP.pro

Цены на новостройки в «старой» Москве

Сегмент Средняя цена в августе 2024 г., тыс. руб./кв. м Динамика за месяц Динамика за год
Всего 591,6 +4,8% +17,6%
Массовый 330,8 -1,1% +7,5%
Бизнес 469,8 +1,1% +8,8%
Премиум 729,9 +0,6% +15,9%
Элитный 2047,2 +8,5% +15,6%

Источник: «Метриум»

Цены на новостройки в Новой Москве

Сегмент Средняя цена в августе 2024 г., тыс. руб./кв. м Динамика за месяц Динамика за год
Всего 244,8 -1,5% +5,1%
Массовый 242,4 -2,1% +4,4%
Бизнес 266,6 +3,7% -8,8%

Источник: «Метриум»

Цены на новостройки в Московской области

Сегмент Средняя цена в августе 2024 г., тыс. руб./кв. м Динамика за месяц
Всего 185,9 -2,6%
Массовый 182,6 -3%
Бизнес 231,8 +1,1%

Источник: «Метриум»

Актуальные скидки на новостройки в Москве, Новой Москве, Подмосковье
ПроектРасположениеСпециальное предложение
ЗИЛАРТМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦКРассрочка на год и скидка до 15% на квартиры
Северный ПортМосква, Северный округ, район Левобережный, м. БеломорскаяВыгода до 2,5 млн руб. до конца октября!
Источник данных: База недвижимости IRN.RU