2023 год запомнится рынку жилья резким ростом ключевой ставки, последующим ажиотажем, заградительной рыночной ипотекой и подорожавшей льготной. Как это скажется на рынке и к чему готовиться покупателям жилья в новом году – рассказали эксперты рынка недвижимости в ходе онлайн-конференции на IRN.RU «Итоги 2023 года на рынке жилья: главные события и прогнозы».

Рекордный 2023-й «запомнится и войдет в хроники»

Уходящий год, по всей видимости, станет одним из самых успешных для рынка недвижимости московского региона. По итогам января – октября Росреестр по Москве зарегистрировал 91 589 договоров долевого участия на первичном рынке и 144 695 переходов прав на «вторичке», что стало рекордным результатом десяти месяцев за всю историю наблюдений.

Пик спроса пришелся на конец лета – начало осени: в июле Центробанк в первый раз с февраля 2022-го повысил ключевую ставку, люди старались успеть оформить кредит, пока действовали ранее одобренные заявки на ипотеку по «старым» ставкам.

«На первичном рынке катализатором спроса стало также увеличение первоначального взноса до 20% и рост минимальных ставок по льготным ипотечным программам, – напомнил во время онлайн-конференции руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. – Спрос подогревало и ожидание ввода с 1 октября запретительных надбавок к коэффициентам риска по ипотеке с низким первоначальным взносом и для сильно закредитованных заемщиков, которые распространяются и на льготную ипотеку».

Потому что темпы роста ипотеки тоже стали рекордными – 10,8% по итогам третьего квартала 2023 г. (предыдущий максимум за последние пять лет – 8,7% в 4-м квартале 2020 г.), по данным ЦБ. При этом доля ипотечных заемщиков с высокой долговой нагрузкой достигла 47%, конечно, рекордных, и этот показатель «неуклонно растет», заявлял ранее замдиректора департамента финансовой стабильности Банка России Евгений Румянцев. Ограничительные меры Центробанка направлены на то, чтобы охладить рынок.

Но результаты этих метр будут заметны, по всей видимости, уже в новом году. А пока ипотечные выдачи на фоне ажиотажа бьют рекорды и уже на 30% превышают результаты аналогичного периода 2022 г. В то же время по количеству выданных кредитов прирост гораздо менее значительный, заявил, отвечая на вопрос читателя www.irn.ru, директор департамента розничных продуктов «Абсолют Банка» Виталий Костюкевич.

«Безусловно, 2023 год запомнится и войдет в хроники, – констатировала в свою очередь генеральный директор «Ricci | Жилая недвижимость» Екатерина Ломтева. – Рынок не просто достигал рекордов, а делал это вопреки всем внешним факторам, казалось бы: повышение первоначального взноса, повышение ставок по ипотеке, высокая цена кв. м».

Объем ввода жилья по итогам 2023 года тоже станет рекордным по сравнению с прошлым и превысит 50 млн квадратных метров, добавила директор по продажам Dogma Жанна Белянкина. Пока, по последним данным Росстата, в январе – ноябре 2023 года в России ввели 41 млн кв. м многоквартирного жилья.

Реальность 2024-го: рынок будет остывать

В новом году рынок жилья будет остывать, уверены эксперты. По прогнозам Екатерины Ломтевой из «Ricci | Жилая недвижимость», в первом квартале 2024 года спрос на какое-то время замрет или, по крайне мере, значительно сократится. Причины тому: сезонность (январь – период низкого количества сделок, но, как правило, сделки января отыгрываются в декабре) и выросшая ключевая ставка.

Напомним, 15 декабря Центробанк в очередной раз повысил ключевую ставку, теперь до 16%. Екатерина Ломтева во время онлайн-конференции, которая прошла немного раньше, предполагала увеличение «ключа» и в этом случае прогнозировала очередной всплеск сделок в конце декабря. Однако, подчеркнула эксперт, это будет, скорее всего, последняя волна на фоне повышения ключевой ставки.

А в 2024 году, по ожиданиям Екатерины Ломтевой, рынок ждет стагнация: в ближайшие 1,5-2 года цены в среднем по рынку будут оставаться +/- на одном уровне. По крайней мере, на первичном рынке.

«Это связано со многими факторами ценообразования. Но ключевой из них - это заключенные соглашения с банками по проектному финансированию. Застройщик не может снижать цены по своему усмотрению. Те скидки, которые мы наблюдали на рынке (15-20%), - это доказательство того, что застройщик изначально завысил цены экспонирования, чтобы применять маркетинговые инструменты», – считает Екатерина Ломтева.

На вторичном рынке, по прогнозу руководителя IRN.RU Олега Репченко, спрос неизбежно просядет на фоне заградительных ипотечных ставок и стоимость жилья будет смотреть вниз.

«На вторичном рынке, где ставки по ипотеке стартуют с 15,6-16,4% (конференция проводилась до повышения ключевой ставки до 16% - прим. ред.) в крупнейших госбанках, в перспективе ближайшего года квартиры могут подешеветь на 10% и более. Но в первые месяцы нового года пересмотра цен ждать не стоит – для того чтобы осознать изменение конъектуры рынка, продавцам-частникам, как правило, требуется несколько месяцев», – предупредил Олег Репченко. См. Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2023 и на 2024 год от IRN.RU.

Динамика цен на первичном рынке, по его словам, будет в первую очередь зависеть от льготных ипотечных программ, судьба которых пока не решена.

В «Абсолют Банке» готовятся к сокращению спроса на ипотеку на фоне высоких ставок и пересмотра требований по госпрограммам в первой половине 2024 года.

«Во втором полугодии ситуация может измениться, если регулятор перейдет к смягчению денежно-кредитной политики. Снижение ставки по ипотеке хотя бы до 12% позволит оживить вторичный рынок. Цены на первичном рынке, скорее всего, не будут расти, по крайней мере, такими быстрыми темпами, как в 2023 году. Цены на квадратный метр на вторичном рынке будут постепенно «подтягиваться» к стоимости новостроек (сегодня квартиры на первичном рынке Москвы стоят до 30% дороже, чем похожие на вторичном рынке – прим. ред.). Когда условия по программам на первичный и вторичный рынок выровняются и по количеству сделок будет достигнут паритет, то и цены будут примерно одинаковыми. Это может уже произойти к концу 2024 года», – считает директор департамента розничных продуктов «Абсолют Банка» Виталий Костюкевич.

Льготная ипотека: «новости о сокращении льготных программ – уже не новости»

Еще одно из важных событий уходящего года – постепенное сворачивание госпрограммы льготной ипотеки. Осенью 2023-го размер первоначального взноса по всем госпрограммам был повышен до 20%, а 15 декабря льготная ипотека была «урезана» еще более существенно. Теперь первый взнос увеличен до 30%, а максимальный размер льготного кредита для всех регионов, включая столичные, составляет 6 млн рублей. В Минфине отметили, что эта мера направлена на повышение качества кредитов.

«Само по себе повышение первого взноса даже до 30% не обрушит спрос. Но в совокупности с другими факторами (рост минимальных ставок, введение запретительных надбавок к коэффициентам риска по ипотеке с низким первоначальным взносом и для сильно закредитованных заемщиков и др.) будет давить на платежеспособный спрос», – считает Олег Репченко.

По словам Екатерины Ломтевой, рынок к очередным новостям по поводу ужесточения условий выдачи льготной ипотеки относится спокойно: «Опасения ЦБ по поводу высокой закредитованности населения, в целом кредитных рисков озвучивается г-жой Набиуллиной в течение всего 2023 года. Поэтому новости о сокращении льготных программ уже не новости, а ожидаемая перспектива развития страны в целом». По мнению эксперта, в 2024 году льготная ипотека будет доступна ограниченному числу покупателей, но целиком программу не закроют.

Уверенности в том, что программу льготной ипотеки продлят, нет и у Виталия Костюкевича из «Абсолют Банка».

«Даже если она будет сохранена, то она будет, скорее всего, сокращена», – считает эксперт.

Такой же прогноз дал руководитель IRN.RU Олег Репченко: в условиях выросшей ключевой ставки субсидирование слишком дорого обходится бюджету, в том числе поэтому власти ищут способ мягко свернуть льготную ипотеку. То есть плавно перейти от масштабного субсидирования ставок для всех к адресному. Причем обсуждаются разные варианты. Например, сохранить поддержку в депрессивных регионах и отказаться от субсидирования в активно развивающихся городах. См. «Льготную ипотеку в Москве отменили досрочно».

Рыночная ипотека: от 15% и выше, и это пока

Ставки по рыночным, то есть несубсидируемым кредитам, зависят от ключевой. Пока риторика регулятора такова, что высокая ключевая ставка – это надолго и в следующем году составит в среднем 12,5-14,5%. Если исходить из этого, то, скорее всего, рыночные ипотечные ставки в грядущем году останутся примерно на текущем уровне, считает Олег Репченко.

На последнее повышение ключевой ставки 15 декабря до 16% банки еще не отреагировали. Пока минимальные ставки по ипотеке у крупных банков стартуют от 15,6-16,4% годовых. Например, в Сбербанке минимальная ставка – 15,6% годовых. Банк «Дом.рф» готов выдавать ипотеку под стартовые 15,8% годовых, в ВТБ ставки начинаются от 16,4%, в банке «Открытие» – от 16,69%, в «Уралсибе» – от 17,29%, следует из информации на сайте банков (актуально на 17.12.2023 г.).

Чтобы поддержать продажи на первичном рынке, ипотечные ставки могут субсидировать и сами застройщики. Такие программы действую и сейчас, вероятно, они останутся и в следующем году, предположил директор департамента розничных продуктов «Абсолют Банка» Виталий Костюкевич. По его словам, совместные программы с субсидированием на рынке существуют, но размер субсидии стал меньше – от 5 до 30%. См. «Как правило, ничего застройщики на самом деле не субсидируют».

«Вряд ли застройщики будут компенсировать подорожавшую ипотеку субсидированием, так как их условия кредитования также изменятся, – считает эксперт. – Скорее всего, чаще будут применяться программы по рассрочке».

По словам директора по продажам Dogma Жанны Белянкиной, сегодня в тренде так называемая «гибридная» ипотека, часть которой субсидирует застройщик.

«Например, если клиенту необходимо взять ипотеку на 15 миллионов рублей, застройщик и банк предоставляют субсидию, позволяющую клиенту взять ипотеку по ставке 5%. Банку будет выплачиваться комиссионное вознаграждение. Гибридная ипотека будет особенно актуальна в том случае, если снизятся лимиты по господдержке», – объяснила Жанна Белянкина, отвечая на вопрос читателя IRN.RU о возможных мерах поддержки спроса в 2024 году.

Среди возможных программ стимулирования спроса от застройщиков эксперты также назвали аренду с последующим выкупом для готовых новостроек, а также трейд-ин и траншевые оплаты. См. «Ключевая ставка 15% не страшна рынку новостроек».

Ключевая ставка: «не надо питать иллюзий»

15 декабря Центробанк в очередной поднял ключевую ставку, теперь до 16%. Быстрого снижения ключевой и, соответственно, ипотечных ставок, как было в прошлые кризисные годы, руководитель IRN.RU Олег Репченко не ждет.

По его словам, сейчас логика повышения ставок иная: если в прошлые годы шоковая терапия была необходима для того, чтобы сбить панику и остановить девальвацию рубля, и эта цель достигалась достаточно быстро, то сейчас главная задача – взять под контроль инфляцию, остановить рост цен. См. «Руководитель IRN.RU: быстрого снижения ключевой ставки, как в прошлые кризисы, не будет».

«Не надо питать иллюзий, – предупредил Олег Репченко. – Регулятор если и намекает на снижение ставок, то на очень умеренное. По его прогнозу, в следующем ключевая ставка будет на уровне 12,5-14,5%. То есть даже при оптимистичном сценарии, если ключевая ставка будет на уровне 12%, то ставки по ипотеке все равно будут на заградительном уровне в 14-15%. Ставки по несубсидируемой ипотеке на комфортном уровне – это не перспектива 2024 года».

Актуальные проекты компании DOGMA (февраль 2024)
ПроектРасположениеГКПлощади
EVOг. Реутов1 кв. 2026 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
Источник данных: База недвижимости IRN.RU