Ипотека траншами и с кэшбэком вместо отмененных «схем»: что надо знать покупателю об этих продуктах

После того как Центробанк запретил околонулевые ставки и ипотеку без первоначального взноса, на рынке появились их «заменители». Среди них наиболее заметные – траншевая ипотека и ипотека с кэшбэком. И хотя Центробанк уже выказывал свое недовольство этими изобретениями, застройщики их пока применяют. Редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» решила с помощью экспертов разобраться в особенностях этих схем подробнее.

Траншевая ипотека: сначала платим мало…

В самом названии уже заложена суть данного продукта, и кратко описать механизм траншевой ипотеки можно так: банк выдает клиенту кредит частями (траншами), которые перечисляются на эскроу-счет застройщика. Проценты начисляются не на всю кредитную линию, а только на выданную часть. Первый транш обычно небольшой, а значит, и финансовая нагрузка заемщика вначале – минимальная.

Количество траншей определяет девелопер, их может быть и два, и три, и четыре, и даже пять - все зависит от сроков ввода дома в эксплуатацию, ведь программа действует именно до этого момента. Как уточняет Валерия Цветкова, генеральный директор «Бон Тон», чаще всего на рынке встречается вариант с двумя траншами и периодичностью шесть месяцев.

Первый транш переводится застройщику вместе с первоначальным взносом после регистрации ДДУ. Последний – не ранее, чем за квартал, и не позднее, чем за месяц до получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Траншевая ипотека сочетается со стандартными программами и со льготными, но обычно только в рамках лимита. А вот с такими продуктами, как субсидированная ипотека, покупка «своей ставки» у банка и бонусами «Спасибо за квартиру», по информации Ольги Тумайкиной, коммерческого директора ГК ФСК, совместить траншевую ипотеку не получится.

Из банков, выдающих траншевую ипотеку, эксперты назвали только Сбербанк. И вообще, несмотря на рекламный шум, эксперты считают ее довольно редким явлением на московском первичном рынке. «Ее могут позволить себе только ведущие застройщики», - говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».

…потом платим много

Самый привлекательный для покупателя момент заключается в небольших платежах на начальном этапе. «Данный финансовый инструмент позволяет клиенту избежать затрат по ипотечным платежам на период строительства», - считает Роман Клёнов, директор департамента партнерских продаж группы «Эталон». Финансовая нагрузка зависит от размера первого транша, но после перечисления следующего она существенно возрастает. «Чем меньше первый транш, тем больше потом клиенту платить», - предупреждает Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet.

Когда программа только появилась, девелоперы применяли эффектный маркетинговый ход, объявляя первый транш чисто символическим – в 100 рублей. Соответственно, ежемесячный платеж для заемщиков составлял смехотворную сумму в 1 рубль, и вся эта красота называлась «ипотекой за рубль».

Но эксперты говорят, что сейчас такого на рынке почти не осталось. «Как показала практика, клиентам, совершающим такие платежи, очень сложно психологически приспособиться после перехода на регулярные платежи», - замечает Юрий Никитчук, директор по развитию партнерских продаж и ипотечных продуктов компании Pioneer. Роман Клёнов («Эталон») приводит пример, когда после платежей в 1 рубль клиентам приходилось переключаться на суммы почти в 89 тысяч рублей, которые надо ежемесячно отдавать банку.

Сегодня размер первого транша составляет не менее 5-10% от стоимости квартиры, а в большинстве случаев, как уточняет Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group, - не менее 30%.

Теперь о том, сколько платить. Возьмем для примера наиболее распространенную схему с двумя траншами (и будем ее использовать дальше). После поступления первого транша включается механизм начисления процентов на выданную банком сумму, при этом основной долг (тело кредита) также входит в платеж, комментирует Елизавета Севастьянова. После перечисления второго транша проценты уже начисляются на всю сумму - то есть и на сумму первого транша, если его не погасили до получения второго, и на сумму второго.

Алексей Новиков (Est-a-Tet) приводит расчет платежей заемщика для квартиры стоимостью 7 000 000 рублей, с первоначальным взносом 21% (1 470 000 руб.). Оставшаяся сумма, которую необходимо оформить в ипотеку, - 5 530 000 руб. У нас два транша и программа ипотеки с господдержкой, где ставка 8%, срок кредита - 30 лет.

Первый транш выдается в размере 2 000 000 руб., проценты начисляются на эту сумму, и ежемесячный платеж составляет 14 675 руб. Как только клиенту выдается второй транш на оставшуюся сумму, долг увеличивается до 5 513 510 руб. (с учетом уже погашенной небольшой суммы долга за год). Проценты начисляются на новую сумму долга, соответственно, ежемесячный платеж увеличивается до 40 796 руб.

У Елизаветы Севастьяновой расчет для более дорогой квартиры стоимостью 15 млн руб. Ставка - 8% в рамках госпрограммы, первоначальный взнос - 3 млн руб. (20%), срок кредита - 30 лет. Ежемесячный платеж после первого транша в течение года составит 26,4 тыс. руб., а после внесения второго транша платеж вырастет до 88 тыс. руб.

Итоговая стоимость не растет, переплата – меньше

Итоговая стоимость жилья при траншевой ипотеке не увеличивается, и в этом ее преимущество по сравнению со схемой субсидированной ипотеки. Правда, как предупреждает Юрий Никитчук (Pioneer), клиенту могут отказать в предоставлении скидки, если она действовала при полной оплате или «классической» ипотеке.

Еще один нюанс траншевой ипотеки: итоговая переплата по кредиту оказывается меньше, чем при «обычной» ипотеке. Происходит это потому, что, как мы помним, проценты вначале начисляются не на всю сумму сразу, а только на ее часть, зачастую очень небольшую. Елизавета Севастьянова (Tekta Group) приводит пример такой экономии на процентах: по госпрограмме от Сбербанка с суммой кредита 12 млн рублей оплата процентов за 30 лет составит 19,7 млн руб. Тот же кредит при использовании траншевой ипотеки обойдется дешевле на один миллион рублей.

Но, как считает Руслан Сырцов («Метриум»), в текущих условиях - после резкого повышения ключевой ставки - субсидированные программы от девелоперов могут оказаться и выгоднее.

Кому подойдет траншевая ипотека

По оценке экспертов, ипотека траншами может подойти нескольким категориям покупателей, которым важно снизить финансовую нагрузку, пока строится дом. Прежде всего это удобно тем, кто снимает квартиру и вынужден платить и банку, и арендодателю одновременно. Также за время льготных платежей можно подкопить денег и на будущий ремонт, и на погашение кредита в будущем. Это и вариант для клиентов, которые брали кредит на первоначальный взнос – у них появляется какое-то время, чтобы с ним расплатиться.

Есть еще две категории покупателей, которым интересна траншевая ипотека. Это клиенты, планирующие продать старую квартиру и досрочно погасить кредит, и инвесторы, желающие перепродать купленную квартиру в новостройке по переуступке. Однако тут есть заминка, на которую обращает внимание Алексей Новиков (Est-a-Tet): «Для полного досрочного погашения клиенту нужно оформить оставшуюся сумму (второй, третий транш) и только после этого закрывать ипотеку, так как кредитный договор заключается с ним на полную сумму ипотеки». То же самое касается и инвесторов - чтобы продать квартиру по договору уступки, нужно получить все транши.

Как разъясняет Ольга Тумайкина (ФСК), для того чтобы клиенту зачислили второй транш, необходимо написать заявление. А после зачисления второго транша можно сделать рефинансирование ипотечного кредита.

Среди других особенностей траншевой ипотеки Валерия Цветкова («Бон Тон») называет возможный более высокий уровень первоначального взноса.

Риски для девелопера

Для девелопера траншевая ипотека, - это прежде всего инструмент для привлечения клиентов и увеличения продаж. Но и чересчур увлекаться им не следует. «Во-первых, эскроу-счета наполняются медленнее, чем при стандартной ипотеке, и это может привести к увеличению стоимости фондирования, - перечислят риски девелоперов Максим Турта, руководитель департамента продаж группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. - Во-вторых, любое нарушение со стороны заемщика, будь то просрочка или невыполнение платежа во время погашения по первому траншу, дают основание банку не перечислять второй транш на счет застройщика». И застройщик вынужден будет разорвать договор с покупателем.

Если говорить о ближайшем будущем, то пока эксперты не ожидают, что Центробанк наложит на траншевую ипотеку «санкции», хотя в ЦБ называли этот инструмент рискованным. Но вот следующая схема очень напоминает программу без первоначального взноса, а регулятор практически убрал их с рынка.

Ипотека с кэшбэком: стоимость квартиры завышается

Тема ипотеки с кэшбэком активно раскручивалась в начале года, а сейчас как-то стихла. Смысл этой программы заключается в следующем. «Опция «кэшбэк» подразумевает возврат определенной суммы от застройщика», - напоминает Анна Мурмуридис, заместитель директора департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers. После того, как покупатель заплатит первый взнос, кэшбэк возвращается ему на карту, и он может эти деньги использовать по своему усмотрению. Как и траншевая ипотека, кэшбэк тоже сочетается со льготными госпрограммами.

Размер «денежного» кэшбэка зависит от стоимости квартиры. Но есть впечатление, что в последнее время он стал менее щедрым. Так, в начале 2023 один из крупных застройщиков предлагал 15% кэшбека, а сегодня только 5%.

И это произошло на фоне пристального внимания ЦБ к программе кэшбэка, так как она не только похожа на ипотеку без первоначального взноса, но и предполагает завышение стоимости квартиры. И по оценке Анны Мурмуридис, завышение прайсовых цен, по сути, приводит к росту стоимости первичного жилья на рынке.

На сколько повышается цена квартиры, зависит от размера кэшбэка. «Все подобные программы стимулирования продаж, будь то кэшбэк, субсидирование процентной ставки по ипотеке, снижение первоначального взноса и т.д., построены по одному алгоритму – все «скидки» для клиента изначально зашиты в стоимости квартиры пропорционально, - разъясняет Елена Земцова, управляющий партнёр компании Delta estate, руководитель отдела продаж комплекса Sole Hills. - И чем выше скидка или кэшбэк, тем выше цена объекта». Так, разница между одним и тем же объектом, приобретаемым по ипотеке с кэшбэком и за наличный расчет, может достигать в среднем 10-15%.

А в целом покупателю надо понимать, что «при ипотеке с кэшбэком выгода для покупателя является мнимой, а по факту ее нет», заключает Елена Земцова.

Потребители кэшбэка и особенности программы

Тем не менее имеются покупатели, кому может приглянуться этот продукт. И они нам уже знакомы. Прежде всего те, кому не хватает денег на первоначальный взнос. Не секрет, что граждане довольно часто берут на него потребительские кредиты. Ну, а затем полученным кэшбэком покрывают часть первоначального взноса.

Также этой программой могут заинтересоваться клиенты, живущие в съемных квартирах: кэшбэк можно потратить на оплату аренды жилья.

Видимо, больше всего программа подойдет тем, кто планирует закрыть ипотеку в течение первого года. «В данном случае за счет короткого срока кредитования сумма переплаты процентов будет минимальна, что нивелирует повышенную стоимость объекта», - поясняет Елена Земцова.

Эксперт предупреждает об особенностях ипотеки с кэшбэком. Покупателям надо знать, что продать такую квартиру в дальнейшем по цене покупки может оказаться сложно, ведь она изначально была завышена.

Кроме того, существуют неудобства для покупателя, связанные с ограничениями самой программы. «Как правило, ипотека с кэшбэком предоставляется в коллаборации застройщика и определенного банка. С одной стороны, застройщик стимулирует продажи, с другой стороны - банк получает новых клиентов. Для покупателя это не всегда может быть удобно, так как ограничивает его в выборе банка», - комментирует Елена Земцова.

Такая программа будет удобна клиенту этого банка, кэшбэк ему будет начислен автоматически. Всем остальным придется именно в этом банке открывать счета и заводить определенные виды карт.

И наконец, надо иметь в виду, что для покупателя будут жестче и условия по страхованию, потому что такая ипотека, также как и ипотека без первоначального взноса, предполагает повышенные надбавки к коэффициентам риска от Центробанка.

Минусы есть и для девелопера. «Сейчас все расчеты по 214-ФЗ осуществляется с использованием счетов эскроу, на которых денежные средства покупателей заморожены до момента ввода многоквартирного дома. А, значит, застройщику для реализации программы с кэшбеком необходимо изыскивать иные дополнительные средства для возврата клиенту. То есть за счет собственных средств, что очевидно не выгодно, а также ставит под сомнение прозрачность и чистоту сделок», - считает Вадим Бутин, руководитель ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость».

Программа ипотеки с кэшбэком – это, прежде всего, маркетинговый ход, который, как замечает Анна Мурмуридис (Nikoliers), позволяет застройщикам привлекать клиентов, поддерживать спрос и стимулировать продажи на отдельных объектах. А также, по определению Елены Земцовой, «помогает легально продавать квартиры по завышенным ценам».

Будущее кэшбэка туманно

Перспектив для развития ипотеки с кэшбэком наши комментаторы не видят и предсказывают, что программа может просуществовать не больше года. И даже не исключают, что Центробанк может запретить эту схему на законодательном уровне.

«Регулятор озабочен применением тех продуктов, которые приводят к ухудшению стандартов кредитования. И с этой точки зрения ряд ипотечных программ именно с кешбэком могут создавать дополнительные риски как для заемщиков, так и для финансовой системы», - делает вывод Татьяна Боева, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель».

Также по теме:

• «Как правило, ничего застройщики на самом деле не субсидируют»