Раздутые цены на новостройки и борьба ЦБ с околонулевой ипотекой от застройщиков заставляют покупателей уходить на вторичный рынок, где ставки, конечно, выше, но зато цены существенно ниже. Восстановлению спроса на «вторичку» способствуют и инвесторы, выкупающие квартиры с дисконтом и за наличные, рассказали редакции IRN.RU представители крупнейших риелторских агентств московского региона.

В марте управление Росреестра по Москве зарегистрировало 14 782 перехода прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья. Относительно февраля число переходов прав увеличилось на 38,3%, но отставание от прошлого года сохраняется – показатель марта 2023 г. на 18,9% ниже марта 2022-го.

Весной начинается новый деловой сезон, спрос в этот период традиционно растет. Но дело не только в календарном факторе. «Рост спроса на вторичном рынке мы объясняем переходом покупателей из первичного сегмента. Рынок новостроек явно проседает, об этом говорят все. Например, в нашей компании раньше каждая 10-я сделка на вторичном рынке была продажей старой квартиры с единовременным приобретением новостройки, сейчас – лишь каждая 13-я», - говорит Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость».

Динамика выдачи ипотеки тоже свидетельствует о перетоке спроса на вторичный рынок: по данным «Дом.рф», в марте количество кредитов на покупку вторичных квартир в целом по стране увеличилось на 8%, тогда как кредитование «первички» сократилось на 25%. Причина миграции покупателей очевидна - «вторичка» сейчас сильно дешевле новостроек, даже новая.

В «Инкоме» уровень реализованного спроса (авансы и сделки) в марте вырос на 27% относительно февраля и на 7% - марта 2022 г., притом что «в марте-22 мы наблюдали ажиотажный спрос на рынке», напоминает Сергей Шлома.

Об увеличении числа авансов сообщает и агентство недвижимости «PRO Обмен» - их стало на 22,2% больше, чем в марте 2022 г. Потенциальный спрос (количество звонков) при этом сократился на 9,04%. «Похожая ситуация формируется и в апреле. По итогам первой половины месяца мы получили на 12,3% меньше звонков, но на 17,7% больше авансов», - рассказывает Екатерина Никитина, руководитель агентства недвижимости «PRO Обмен», вице-президент «Гильдии риелторов Москвы», член московского регионального отделения «Деловой России».

Такую динамику Никитина объясняет тем, что весной 2022 г. сделки нередко срывались в последний момент - покупатели в условиях неопределенности старались во что бы то ни стало пристроить свои деньги в бетон, но решение о покупке принимали не так взвешенно, боялись. А сегодня, по ее словам, «рынок находится в сбалансированном состоянии, покупатели рациональны, они уже привыкают к текущему уровню процентных ставок по ипотеке и отсутствию значительных скидок, поэтому довольно взвешенно принимают решение о выходе на сделку. То есть по сравнению с прошлым годом стало гораздо больше рациональных покупок».

В федеральной компании «Этажи» складывается совершенно иная ситуация. Число звонков от потенциальных покупателей в апреле выросло в 1,3 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, но в месячном выражении потенциальный спрос просел на 2%. При этом количество задатков по сравнению с апрелем 2022 г. сократилось на 24%, а относительно марта 2023 г. - увеличилось на 7,2%. «В прошлом году конверсия была выше из-за того, что многие торопились вложить свои деньги в недвижимость, а также оформить ипотеку по более низким ставкам до их пересмотра, поэтому скорость сделок была значительно выше», - поясняет Андрей Сердюк, эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Москве.

Тем не менее он настроен оптимистично: «Сейчас начал реализовываться отложенный спрос, который форсировался в начале текущего года, поэтому мы ожидаем, что по итогам апреля покупательская активность на вторичном рынке будет выше мартовских значений на 5-10%»

Однако в целом, несмотря на постепенное восстановление покупательской активности, ситуация на вторичном рынке далеко не безоблачна – и не только потому, что, по данным Росреестра, сделок по-прежнему значительно меньше, чем в прошлом году. В ближайшее время годовая динамика, скорее всего, резко улучшится, так как в апреле 2022 г. спрос на жилье обвалился из-за последствий начала СВО.

Проблема в том, что объем предложения сейчас значительно больше, чем год или два назад, и продолжает расти. По данным компании «Миэль», в марте на рынке вторичной недвижимости Москвы экпонировалось 51,3 тыс. объектов - на 5% больше, чем в феврале. А относительно прошлого года предложение в московском регионе увеличилось почти в два раза, подсчитали специалисты «Этажей». «Причин тому несколько: долгий период в прошлом году спрос на вторичном рынке был крайне сдержанным и не успевал за ростом объёма предложения, на рынок продолжают активно выходить инвестиционные квартиры, плюс часть тех, кто ранее сдавал квартиры в аренду, стали выставлять их на продажу», - объясняет Андрей Сердюк, эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Москве.

Как следствие, покупатели, даже заплатив аванс, никуда не спешат. «Особенность рынка сейчас в том, что покупатели не торопятся выходить на сделки, спрос большой, но количество отсматриваемых вариантов выросло в 1,5-2 раза, из-за этого количество задатков отстаёт от реальных сделок», - рассказывает Сердюк.

Огромный объем предложения продолжает давить на цены. После снижения в мае-декабре прошлого года стоимость метра в объявлениях в последние три месяца топчется на месте, но скидки остаются значительными. По информации компании «Этажи», в марте средний уровень дисконта составлял 9,1%, однако в апреле, по мере роста покупательской активности, немного снизился и в настоящее время находится на уровне 7,5%. По оценке «Миэль», в среднем торг составляет около 5-8%. Ликвидные квартиры могут продаваться и без дисконта, «если изначально они были оценены соответственно рынку и выставлены на продажу по адекватной стоимости», говорит Сергей Шлома.

Потенциал для дальнейшего роста спроса без снижения цен ограничен из-за отсутствия дешевой ипотеки. Средние ипотечные ставки на вторичном рынке, по данным «Дом.рф», превышают 11%. «Есть несколько активностей от банков, где они предлагают за дополнительную плату снизить процентную ставку либо сохранить ставку бывшего собственника, если у него еще не погашена ипотека. То есть мы наблюдаем определенные позитивные тенденции с ипотекой на вторичном рынке, появление каких-то новых продуктов от банков, которые стимулируют спрос. Однако пока это единичные случаи, которые не приобрели массовый характер», - отмечает Екатерина Никитина.

Как следствие, доля ипотеки на «вторичке» не растет. Скорее наоборот: в марте этого года доля ипотечных сделок с вторичным жильем в «Инкоме» составила 41,5% против 45,5% в феврале. В компании «Этажи» доля ипотечных покупок сокращается с начала 2023 г.: если в декабре 2022 г. на ипотеку приходилось 71,9% сделок, то в марте - только 65,5%, а в апреле этот показатель снизился до 65,3%.

Впрочем, дело тут не только в высоких ипотечных ставках. По словам Андрея Сердюка, «на рынке активизировались частные инвесторы, которые выкупают квартиры с дисконтом и по большей части за наличные без привлечения заёмных средств».