Несмотря на снижение ключевой ставки, банки повышают стоимость ипотечных кредитов, ссылаясь на подорожание фондирования. Одновременно ЦБ грозится «ограничить распространение» субсидированной ипотеки от застройщиков. В общем, ипотека дорожает. Принято считать, что это плохо, однако по факту именно неадекватно дешевая ипотека раздула цены и сделала жилье недоступным для большинства потенциальных покупателей. Так что рост ставок, возможно, запустит обратный процесс, вынудив застройщиков снижать стоимость квадратного метра, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

19 сентября Центробанк опустил ключевую ставку до 7,5%, но ипотека вместо того, чтобы дешеветь, начала дорожать. Сбербанк и ВТБ подняли ставки по собственным программам на 0,5 п.п., другие банки на 1-1,5 п.п., так что сейчас стартовые ставки в крупнейших банках страны составляют 10,4-12,99% годовых.

Банкиры ссылаются на увеличение доходности ОФЗ, от которого зависит стоимость фондирования. Брокеры отмечают, что рост ставок произошел сразу после объявления о частичной мобилизации. Как бы там ни было, ясно, что направление движения ставок изменилось – ипотека, дешевевшая весной и летом, вновь начала дорожать.

При этом кредиты уже давно являются главным драйвером спроса на жилье, особенно на первичном рынке, а в последнее время доля ипотечных сделок с новостройками и вовсе бьет рекорды. По данным Est-a-Tet, в III квартале 2022 г. на ипотеку в «старой» Москве пришлось 78,2% реализованного спроса, в Новой Москве – 81,8%, в Московской области – 86,5%. Поэтому рост ставок, на первый взгляд, может привести к падению продаж нового жилья.

Однако эти опасения вряд ли обоснованы – во всяком случае, пока удорожание ипотеки в «Сбере» и ВТБ ограничивается 0,5%, и только в рамках собственных программ. Учитывая, что весной ставки подскакивали сразу на 10 п.п. до 20% с лишним, колебание в пределах 0,5-1,5 п.п. не окажет существенного влияния на рынок. Если спрос и упадет, то скорее по другим причинам.

Для примера: при ставке 9,9% ежемесячный платеж за ипотечную квартиру стоимостью 14 млн руб. – на московском рынке новостроек такой суммы хватит на однушку или максимум двушку - составит 114 тыс. руб. в месяц (если первоначальный взнос - 15%, а срок кредита 20 лет). При ставке 10,4% за ту же квартиру придется платить лишь на 4 тыс. руб. больше – см. ипотечный калькулятор на www.irn.ru . То есть разница совсем небольшая, и в любом случае платеж будет неподъемным для большинства москвичей - по данным Росстата, среднедушевые доходы населения Москвы во II квартале 2022 г. равнялись 93 тыс. руб. в месяц.

Дело в том, что большая часть ипотеки – около 60%, по информации Est-a-Tet, выдается в рамках государственных программ, ставки по которым не менялись. Так что в плане влияния на рынок более значима борьба ЦБ с «нулевой» ипотекой от застройщиков – как правило, девелоперы дополнительно субсидируют ставки в рамках семейной и, реже, льготной ипотеки. 12 октября Банк России вновь заявил, что «намерен ограничивать распространение таких схем кредитования. Рассматриваются введение по этим кредитам повышенных макропруденциальных надбавок, а также увеличение уровня резервирования, если эффективная ставка ниже рыночного уровня».

Усилия ЦБ уже в недалеком будущем могут заставить банки отказаться от сотрудничества с застройщиками по программам субсидированной ипотеки. Собственно, это уже происходит – крупнейшие банки вводят заградительные надбавки к стоимости квартир в рамках подобных программ.

Отметим, что субсидируемые застройщиками кредиты формируют свыше 20% ипотечного спроса и именно «нулевая» ипотека оживила продажи в последние месяцы. Так что объемы продаж новостроек действительно могут несколько снизиться. Но так ли вредно для рынка в средне- и долгосрочной перспективе исчезновения «шаманских» ипотечных схем, предполагающих 20-40% накрутки к стоимости жилья? Некоторое повышение ипотечных ставок, которые сейчас находятся много ниже уровня инфляции (13,4% в начале октября), скорее даже пойдет рынку на пользу.

Что принесла рынку недвижимости рекордно дешевая ипотека эпохи коронакризиса, когда благодаря государственным субсидиям и сверхлиберальной денежно-кредитной политике ЦБ новостройку можно было купить в ипотеку по ставке ниже 6,5%, в «вторичку» - ниже 8%? Только рост цен на жилье в полтора, а в некоторых сегментах – в два раза.

Низкий ежемесячный платеж стимулирует ипотечный спрос, однако в условиях дефицита предложения – а российский рынок дефицитный практически весь – продавцы используют ажиотаж для повышения цен. В результате вся выгода от искусственно заниженных ставок очень скоро нивелируется ростом стоимости жилья, и покупатель в итоге ничего не выигрывает.

Скорее наоборот, проигрывает: если ипотечник, купивший квартиру по завышенной цене, захочет ее продать - чтобы купить другое жилье или из-за изменения финансовых обстоятельств – он не сможет выручить за нее столько же, сколько сам заплатил. Нет на вторичном рынке ни льготной, ни, тем более, «нулевой» ипотеки, которая оправдывала бы раздутые цены.

Из-за завышенных цен и отсутствия ипотечных субсидий обороты на «вторичке» сейчас на 30-40% ниже, чем в прошлом году, что негативно влияет и на рынок новостроек: по оценкам самих застройщиков, в массовом сегменте московского региона процентов 20% новостроек покупаются на средства от продажи вторичных квартир.

Еще хуже покупателям с живыми деньгами, которые вынуждены переплачивать за жилье, не получая за это бонуса в виде сниженного ежемесячного платежа.

Завышенные цены на квартиры препятствуют и инвестиционному спросу. Государство взяло курс на дедолларизацию экономики и, казалось бы, всем было бы хорошо, если бы те средства, которые население привыкло хранить в долларах и евро, потекли в стройку. Однако при нынешней стоимости метра на массовый переток средств из валюты в недвижимость вряд ли стоит рассчитывать.

Завышенные цены на квартиры при заниженных ставках угрожают и стабильности банковской системы, от которой зависит стабильность экономики РФ в целом. Потому что стоимость квартир, которые учитываются на балансе банков в качестве залогов по ипотечным кредитам, оказывается существенно выше цены, по которой эти квартиры можно реализовать на рынке в случае дефолта заемщиков. Именно такая ситуация стала одной из главных причин ипотечного кризиса в США 2007-2008 гг.– см. «Чрезмерно дешевая ипотека угрожает стабильности банковской системы».

В общем, как неоднократно подчеркивал IRN.RU, дешевая ипотека не делает жилье доступным. Наоборот, она приводит к надуванию ценового пузыря на рынке недвижимости, позволяя продавцам повышать стоимость метра даже в условиях падения доходов населения. С другой стороны, небольшое удорожание ипотеки и, особенно, сворачивание кривых ипотечных схем с неадекватно низкими ставками заставляет застройщиков возвращаться к менее рискованным способам стимулирования спроса типа скидок и подарков для покупателей.

Новостройки со сниженной ставкой по ипотеке
ПроектРасположениеГКЦена за квартируМин ставка, %
Серебряный фонтанМосква, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская4 кв. 2022 г.от 24 338 772 руб.от 0.1%
Испанские кварталыНовая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино, пос. Сосенское2 кв. 2024 г.от 6 987 373 руб.от 1.01%
Район «Скандинавия»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка2 кв. 2024 г.от 6 247 886 руб.от 1.01%
Гоголь паркЛюберецкий район, г. Люберцы2 кв. 2025 г.от 5 038 800 руб.от 0.1%
Сиреневый паркМосква, Восточный округ, район Метрогородок, м. Бульвар Рокоссовского МЦК3 кв. 2024 г.от 6 632 080 руб.от 2%
iLoveМосква, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская4 кв. 2024 г.от 10 541 000 руб.от 0.1%
Level СтрешневоМосква, Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Тушинскаяот 6 764 598 руб.от 0.1%
Жилой остров Nagatino i–LandМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк3 кв. 2025 г.от 13 482 556 руб.от 0.1%
ПрокшиноНовая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино2 кв. 2024 г.от 7 069 563 руб.от 1.01%
Level ПричальныйМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха4 кв. 2023 г.от 10 511 550 руб.от 0.01%
Жилой квартал ShagalМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК1 кв. 2025 г.от 14 335 241 руб.от 0.01%
AFI TowerМосква, Северо-Восточный округ, район Свиблово, м. Ботанический сад4 кв. 2023 г.от 9 636 960 руб.от 1%
AFI Park ВоронцовскийМосква, Юго-Западный округ, район Обручевский, м. Калужская3 кв. 2023 г.от 12 892 390 руб.от 2%
SLAVAМосква, Северный округ, район Беговой, м. Белорусская1 кв. 2023 г.от 19 150 747 руб.от 4.7%
На БереговомМосква, Западный округ, район Филевский парк, м. Филиот 16 054 400 руб.от 4.3%
Южные садыМосква, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Бунинская аллея2 кв. 2024 г.от 6 964 973 руб.от 0.01%
Level МичуринскийМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспект4 кв. 2024 г.от 10 495 453 руб.от 0.01%
Level НагатинскаяМосква, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. Нагатинская4 кв. 2024 г.от 8 270 325 руб.от 0.01%
VoxhallМосква, Центральный округ, район Замоскворечье, м. Павелецкая3 кв. 2025 г.от 12 329 361 руб.от 0.1%
Level ЮжнопортоваяМосква, Юго-Восточный округ, район Печатники, м. Кожуховская1 кв. 2026 г.от 6 851 967 руб.от 0.01%
Level СелигерскаяМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Селигерская4 кв. 2024 г.от 6 136 803 руб.от 0.01%
Приморский квартал1 кв. 2025 г.от 6 932 000 руб.от 4.5%
Кислородот 6 782 400 руб.от 0.1%
Летний1 кв. 2025 г.---от 0.1%
AVAnta1 кв. 2023 г.от 9 492 450 руб.от 0.1%
Дом MALEVICHМосква, Северо-Восточный округ, район Отрадноеот 10 363 500 руб.от 4.1%
Бунинские кварталыНовая Москва, Новомосковский округ, пос. Сосенское4 кв. 2024 г.от 6 287 800 руб.от 1.01%
Дзен-кварталыНовая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, пос. Сосенское4 кв. 2024 г.от 6 763 413 руб.от 1.01%
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все