На рынке недвижимости формируются две разные реальности. В одной живут застройщики, которые считают, что жилье должно только дорожать, потому что растет себестоимость строительства. В другой – покупатели, чьи падающие доходы не соответствуют даже нынешнему уровню цен, подскочивших на 40-60% только за последние два года. Если это «недопонимание» не будет преодолено, через год-два девелоперы будут предлагать квартиры по ценам на 30% выше, чем сейчас, но люди смогут их покупать только по ценам на 30% ниже, чем в настоящее время, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, выступая на конференции «Московского Бизнес Клуба» «Рынок недвижимости на пороге глобальных перемен».

С 24 февраля 2022 г. рынок недвижимости, как и вся Россия, живет в новой реальности. Скорее, даже в «новой реальности 2.0», потому что похожий кризис, но в облегченной версии, мы уже проходили в 2014-2017 гг. В конце 2014 г., как и в марте 2022 г., спрос резко вырос на фоне девальвации рубля из-за введения санкций, а затем также резко упал, потому что закончились покупатели с живыми деньгами, а ипотека стала недоступной в связи с резким повышение ключевой ставки ЦБ.

Однако отношение застройщиков к «новой реальности» тогда и сейчас было принципиально разным. Восемь лет назад они были морально готовы к снижению цен, понимая, что платежеспособность покупателей сократилась. И в 2015 г. столичные новостройки в среднем подешевели на 11%, несмотря на увеличение себестоимости строительства. А сейчас девелоперы смотрят только на свою затратную часть, которая, по разным оценкам, выросла на 20-40% на фоне подорожания кредитов, стройматериалов, рабочей силы (мигрантов) и т.п. И поэтому твердо уверены, что цены на новостройки должны только расти. В конце концов, сейчас все дорожает, почему квартиры должны стать исключением?

Однако потенциальные клиенты застройщиков живут в несколько иной реальности. В ней люди теряют доходы, полностью или частично, а рост цен на продукты «съедает» все бОльшую часть того, что осталось, оставляя все меньше возможностей для покупки товаров длительного пользования. Особенно таких дорогих, как жилье. Эту другую реальность, в которой дорожает еда и товары первой необходимости, а спрос на недвижимость падает, экономисты называют бифляцией.

Для того чтобы поддержать застройщиков, власти увеличили лимиты по льготной ипотеке до 12 млн руб. (одновременно подняв ставку с 7 до 12% годовых). Но и это не спасет рынок от падения спроса. При нынешнем уровне цен и минимальном первоначальном взносе 15% кредита в 12 млн руб. хватит на покупку студии или, максимум, однокомнатной квартиры внутри МКАД, то есть льготная ипотека распространяется лишь примерно на 30% рынка московских новостроек. Ежемесячный платеж по льготному кредиту на покупку такой квартиры составит 130 000 руб. при сроке кредита 20 лет - см. ипотечный калькулятор на www.irn.ru. Таким образом, чтобы позволить себе квартиру по льготной ипотеке, нужно получать не менее 260 000 руб. в месяц, потому что расходы на обслуживание кредита не должны превышать половину среднемесячного дохода (а лучше – 30%), иначе банк не одобрит ипотеку. При этом среднедушевой доход москвича по итогам 2021 г. не дотягивал даже до 90 000 руб., по данным Росстата.

Снижение ставки по льготной ипотеке до 9% не сильно поможет делу: расходы на обслуживание кредита все равно будут выше 100 000 руб. в месяц. В принципе, ситуация кардинально не изменится, даже если к концу года рыночные ставки приблизятся к льготным - спрос был близок к исчерпанию уже 2021 г., когда ипотека выдавалась под 5-8%.

Главная проблема рынка недвижимости – не отсутствие дешевой ипотеки, а слишком высокие цены. По данным аналитического центра www.irn.ru, за два «ковидных» года вторичные квартиры в «старой» Москве подорожали на 37,7%, в Новой - на 39,2%, а в Подмосковье – на 53,5%. На первичном рынке средняя стоимость метра выросла на 37,2%, 65,6% и 57,6% соответственно.

Конечно, застройщики понимают, что цены на недвижимость все больше отрываются от платежеспособного спроса, и пытаются удержать чек путем сокращения площади квартиры. Как следствие, спрос начинает перетекать на вторичный рынок. Парадоксально, но даже наименее привлекательные дома советской эпохи – хрущевки, порой оказываются лучше некоторых современных проектов бизнес-класса с квартирами-студиями. Так, однокомнатные квартиры в хрущевках имеют площадь 33-35 кв. м против студий 17-20-22 кв. м в современных домах. При этом по сравнению с «муравейниками» плотной застройки по 25-35 этажей с более чем 10 квартирами на этаже 5-этажные хрущевки с большими зелеными дворами и наличием паркинга для всех жильцов просто под окнами домов становятся чуть ли элитным малоэтажным жильем!

Проще говоря, путь экономии на продукте – сокращения площадей квартир, отказа от отделки, инфраструктуры и других опций, улучшающих качество жизни, во многом себя исчерпал и ведет в тупик, к созданию малопригодного для жизни жилья. При этом в Москве затраты на строительно-монтажные работы, которые действительно сильно подорожали за последнее время, составляют примерно 25% от продажной цены квартиры и сказываются ней не так уж критично. Поэтому давно пора задуматься над оптимизацией оставшиеся 75% затрат, чтобы иметь возможность снижать цены на жилье адекватно сокращающемуся спросу.

Новостройки в Москве, Новой Москве, Подмосковье
ПроектРасположениеГКПлощади
EVOг. Реутов1 кв. 2026 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
Семеновский парк 2Москва, Восточный округ, район Соколиная гора, м. Соколиная Гора МЦК3 кв. 2025 г.Студии, 2-4-комнатные квартиры
VeryМосква, Северо-Восточный округ, район Марфино, м. Фонвизинская1 кв. 2024 г.Студии, 1-5-комнатные квартиры
WAVEМосква, Южный округ, район Москворечье-Сабурово, м. БорисовоСтудии, 1-4-комнатные квартиры
Обручева, 30Москва, Юго-Западный округ, район Коньково, м. Калужская2 кв. 2027 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
Дмитровское небоМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Верхние Лихоборы3 кв. 2025 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
ЗИЛАРТМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦКСданСтудии, 1-5-комнатные квартиры площадью 22 - 222 м2
Stellar CityМосква, Западный округ, район Можайский, м. МолодежнаяСтудии, 1-4-комнатные квартиры площадью 29 - 115 м2
ПарксайдМосква, Южный округ, район Чертаново Центральное, м. Новоясеневская3 кв. 2025 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
OPUSМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Павелецкая4 кв. 2025 г.2-5-комнатные квартиры
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все
Актуальные скидки на новостройки в Москве, Новой Москве, Подмосковье
ПроектРасположениеСпециальное предложение
EVOг. РеутовСкидки до 20 000 р/м2
Семеновский парк 2Москва, Восточный округ, район Соколиная гора, м. Соколиная Гора МЦКВ марте выгода до 1,3 млн рублей!
WAVEМосква, Южный округ, район Москворечье-Сабурово, м. БорисовоСкидка до 9%!
Обручева, 30Москва, Юго-Западный округ, район Коньково, м. КалужскаяСкидка до 9%!
Дмитровское небоМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Верхние ЛихоборыСкидка до 9%!
ЗИЛАРТМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦКСкидка до 9% в марте!
ПарксайдМосква, Южный округ, район Чертаново Центральное, м. НовоясеневскаяСкидка до 9%!
OPUSМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ПавелецкаяРассрочка 0%
Level МичуринскийМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспект Квартиры в престижном районе в 10 минутах пешком от м.
Level НижегородскаяМосква, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. НижегородскаяУвеличенная скидка 20% + дополнительные 3%!
Level НагатинскаяМосква, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. НагатинскаяУвеличенные скидки до 20%!
Level АкадемическаяМосква, Юго-Западный округ, район АкадемическийУвеличенные скидки до 20%!
AFI Park ВоронцовскийМосква, Юго-Западный округ, район Обручевский, м. КалужскаяСкидки до 13%
Level СелигерскаяМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. СелигерскаяУвеличенные скидки до 20%!
Level БауманскаяМосква, Центральный округ, район Басманный, м. БауманскаяУвеличенные скидки до 20%!
Level ПричальныйМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. ШелепихаСкидки до 20%
Level ЮжнопортоваяМосква, Юго-Восточный округ, район Печатники, м. КожуховскаяСкидки до 20%!
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все