В Москве образовался искусственный дефицит элитных новостроек

В Москве не хватает дорогих новостроек – спрос на элитном рынке значительно превышает предложение, а цены уже улетели в космос. Девелоперов такая ситуация вполне устраивает и они стремятся ее сохранить, придерживая выход новых лотов.

Дефицит предложения

2021 г. не оправдал надежд участников элитного рынка: по словам Дмитрия Халина, управляющего партнера Savills в России, в начале года ожидалось 16 премьер, а по факту их оказалось только семь - это минимум за последние пять лет.

Другие участники рынка полагают, что уходящий год все-таки был более урожайным: в Tweed насчитали 12 новых проектов в 2021 г. против восьми в 2020-м, в Kalinka Group - 11 новых проектов и три новые очереди в проектах, вышедших на рынок ранее – это больше, чем в прошлом году, но значительно меньше, чем в 2019-м. Общий объем нового предложения, по данным Kalinka Group, превышает 1,5 тыс. лотов площадью более 195 тыс. кв. м. Шесть проектов и три новые очереди относятся к классу premium, 5 проектов - к deluxe.

Среди проектов, вышедших в 2021 г. в открытые продажи: премиальная часть ЖК «Остров» (1-й, 3-й и 4-й кварталы) от «Донстроя», апартаментный комплекс Sky View от «СЗ Киноцентр», комплекс апартаментов Cult от Gravion, Woods от AB Development, в классе deluxe – ЖК «Лаврушинский» от Sminex, комплекс апартаментов Bogenhouse от ООО «Дельта».

Savills в числе элитных премьер этого года называет также резиденции «Русские сезоны», комплекс брендированных резиденций Armani/Casa Moscow Residences и «Бадаевский» (закрытые продажи в этом проекте начались в 2020 г.).

Объем заявленного предложения в новых элитных проектах уже на 44% превышает показатель 2020 г., однако суммарное предложение на рынке снизилось до минимума с 2014 г., составив порядка 308 тыс. кв. м. За год число метров в продаже сократилось на 17% (за два – на 35%), а лотов – на 25% (до 2 070). Всего, по информации Kalinka Group на декабрь 2021 г., на элитном рынке Москвы экспонируется 83 комплекса. Напомним, по итогам 2020 г. в Москве продавалось 92 элитных ЖК.

Главные причины сокращения предложения – высокий спрос и небольшое количество новых проектов, отмечает Александр Шибаев.

О нехватке «элитки» говорят и в Savills. Причем, по мнению Дмитрия Халина, застройщики создают дефицит искусственно: чтобы еще сильнее разогреть рынок, они придерживают новые проекты и специально сокращают число экспонируемых лотов.

Директор департамента продаж Barnes International Moscow Юлия Гринько согласна с Халиным: «Некоторые девелоперы действительно придерживают часть лотов, например, пентхаусы или отдельные особняки в рамках комплекса, и выводят их позже, на более высокой стадии строительства». Однако в то, что застройщики придерживают целые проекты, Гринько не верит: по ее словам, в этом нет никакого смысла, как только документация готова, застройщик выводит проект на рынок. И если что-то из анонсированного ранее все еще не вышло, то, скорее всего, у компании не до конца согласованы документы.

То, что застройщики могут «манипулировать» объемами, с некоторыми оговорками подтверждают и представители девелоперского сообщества. «На рынке недвижимости стратегия «легендарных продаж» действительно существует, однако она актуальна для проектов, которые находятся на старте продаж, когда необходимо подогреть интерес к новому объекту», - отмечает Ольга Зыблая, директор по продажам клубных домов Turandot Residences & Artisan.

В Turandot Residences и Artisan такой стратегии нет, подчеркивает Зыблая: «Дома, которые мы продаем, полностью готовы, введены в эксплуатацию. Проект Artisan реализован на 60-70%, Turandot Residences - на 50%. Все оставшиеся в продаже лоты открыты. Экспонируются, доступны для покупателей и ждут будущих жителей».

Спрос падает, но остается высоким

На фоне нестабильной экономической ситуации и низкого уровня ключевой ставки ЦБ и ставок по депозитам спрос на первичную «элитку» демонстрировал рекордно высокие показатели с III квартала 2020 г., говорит Александр Шибаев, директор по развитию Kalinka Group. В 2021 г. покупательская активность, по его словам, тоже была высокой, однако в III квартале наметилось снижение количества сделок относительно предыдущих кварталов, потому что объем предложения сократился, а цены сильно выросли.

«Бум утих, потому что опять начались валютные колебания, цены на недвижимость достигли пика и некоторые покупатели стали занимать выжидательные позиции», - комментирует ситуацию на рынке Юлия Гринько.

Однако, несмотря на это, суммарное количество сделок по итогам трех кварталов оказалось рекордным. По данным Kalinka Group, с начала года в Москве купили примерно 1,9 тыс. элитных лотов площадью 216 тыс. кв. м, что на 32% и 33% превышает показатели аналогичного периода 2020 г.

Шибаев ждет небольшого роста покупательской активности по итогам IV квартала 2021 г., но сделок все равно будет значительно меньше, чем в рекордном IV квартале 2020-го. В результате суммарное количество сделок за 2021 г., вероятнее всего, будет чуть выше, чем в 2021 г., и составит порядка 2,3 тыс.

Динамика и прогноз суммарного количества сделок на элитном рынке Москвы, тыс. сделок

Источник: Kalinka Group

В 2021 г. спрос на премиум-класс вырос значительно больше, чем на deluxe. Так, с начала года в классе premium было заключено 1 663 сделки на 184,8 тыс. кв. м – это, соответственно, на 34% и 41% превысило показатель аналогичного периода 2020 г. В классе deluxe прошло 208 сделок, что на 8% больше, чем годом ранее. При этом суммарная площадь приобретенного суперэлитного жилья сократилась на 5% до 30,3 тыс. кв. м. «Подобная ситуация связана, в том числе с появлением новых проектов в классе deluxe и предложения в них относительно небольших площадей», - отмечает Александр Шибаев.

Ажиотаж в премиум-сегменте Наталья Сазонова, директор по развитию «Метриум», объясняет расширением его географии: все больше премиальных проектов появляется на периферии и, благодаря относительно доступному ценнику, они пользуются высоким спросом со стороны покупателей. Фактически, в «премиум» переместились покупатели бизнес-класса, отметила Сазонова, выступая на пресс-конференции ассоциации REPA по итогам года.

По мнению Александра Шибаева, из-за недостатка предложения число сделок на элитном рынке в 2022 г. может упасть на 10-15% по сравнению с 2021 г.

Самые востребованные проекты

Рейтинг Kalinka Group по продажам в премиум-классе возглавляет ЖК «Остров» от «Донстроя» с квартирами (кварталы с предложением премиум-класса), на втором месте - квартал ЖК Lucky от Vesper, далее идет проект «Поклонная 9» с апартаментами от Ant Development, апартаменты в Neva Towers от Reneissance Development, ЖК Capital Towers от Capital Group и апартаменты в Victory Park Residences.

«В проектах представлена широкая линейка предложений, имеются лоты относительно небольших площадей, некоторые проекты являются в том числе инвестиционно привлекательными», - объясняет популярность перечисленных проектов Александр Шибаев.

В классе deluxe в число лидеров продаж вошли комплекс апартаментов «Большая Дмитровка IX» от «Ингеоцентр», реализованный проект «Собрание клубных домов Ordynka» от Insigma, Carre Blanc от «Шатер Девелопмент», The Residences at Mandarin Oriental от Capital Group, а также ЖК «Лаврушинский» от Sminex.

Аналитики Tweed к наиболее востребованным проектам отнесли Sky View, Lunar, «Набоков», «Достижение», «Садовые кварталы», «Нева», Slava и Eleven.

По словам Юлии Гринько из Barnes International Moscow, помимо упомянутых выше Carré Blanc и «Большая Дмитровка IX», очень хорошо продаются ЖК «Золотой», «Вишневый сад», Fairmont & Vesper Residences, Stoleshnikov 7, Kuznetsky Most 12 by Lalique и «Дом с атлантами». «Это уникальные проекты в лучших локациях и, что очень важно, они были или уже находятся на завершающей стадии строительства», - говорит Гринько.

Цены бьют рекорды

За год элитные новостройки подорожали на 32%, до 1 167 тыс. руб./кв. м в среднем, по данным Kalinka Group на декабрь. Средняя стоимость метра в сегменте deluxe увеличилась на 35% до 1 859 000 руб./кв. м, в сегменте premium – на 21% до 880 тыс. руб./кв. м. Средняя стоимость лота в продаже выросла на 47% до 173 млн руб. на 47%.

На фоне всех остальных объектов выделяются апартаменты в «Империя Тауэр», цена за метр в которых достигает 4 523 155,28 руб. (продается целый этаж), отмечает Ирина Могилатова, генеральный директор агентства элитной недвижимости Tweed.

Согласно подсчетам Tweed, самые дорогие новостройки продаются в Хамовниках, там средняя стоимость метра превышает 1 млн рублей за кв. м, на втором месте - Тверской (971 000 за кв. метр), на третьем - Якиманка (946 000 за кв. метр), на четвёртом - Дорогомилово (859 000 за кв. метр).

До пандемии такие темпы роста цен были совершенно не характерны для элитного рынка. Ирина Могилатова объясняет резкое подорожание «элитки» не только дисбалансом спроса и предложения, но и изменением стратегии ценообразования: «Проекты, которые появляются, у них уже очень высокие цены. Так, на Остоженке максимальные цены на суперэлитные новостройки в Москве в октябре 2021 г. достигли 7 млн рублей за квадратный метр при средней стоимости 767,5 тыс. рублей за кв. м. И получается, что у проектов, которые только начали строить и которые находятся в завершающей стадии, ценник одинаковый».

При этом, по данным Kalinka Group, на фоне дефицита предложения и постепенного снижения спроса квартальные темпы роста цен к концу 2021 г. упали до 4%. В продолжении ценового ралли девелоперы не уверены, поэтому все чаще выводят проекты на продажу в закрытом режиме: в конце 2020 г. так продавалось пять проектов, сейчас – семь. «С начала пандемии цены сильно выросли, но девелоперы не знают, как долго они останутся на этом уровне. Поэтому, чтобы понять, поддержит ли спрос заявленную цену и при этом избежать публичного фиаско, застройщики тестируют рынок в закрытом режиме. Поднять цену можно всегда, а вот опустить ее значительно сложнее», - объясняет Александр Шибаев.

Тем не менее коррекции цен участники рынка не ждут. «Дело в том, что всем мире спросом пользуется недвижимость, которая продается в ограниченном количестве, а сейчас в Москве наблюдается дефицит «супертяжелого люкса». Такая недвижимость сродни коллекционной и на сегодняшний день является самой инвестиционно-привлекательной», - резюмирует Ирина Могилатова.