Последние два года на рынок вернулся инвестиционный спрос. Активный рост цен на жилье на фоне низких ставок по вкладам привел на рынок инвесторов, которые решили сохранить деньги в квадратных метрах. Но с весны 2021 года Центробанк начал постепенно повышать ключевую ставку, что вновь повышает привлекательность депозитов и облигаций. Эксперты рассказали, остаются ли выгодными вложения в жилье, в ходе онлайн-конференции «Инвестиции в недвижимость: во что вкладывать деньги, чтобы сохранить и заработать?».

Почему недвижимость стала выгодной для инвестиций?

В России принято считать недвижимость надежным активом и «тихой гаванью» во время экономических кризисов. Вера в метр сработала и во время нынешнего «коронакризиса». «Люди активно вкладывали свои средства в недвижимость, во многом даже не с целью обогащения, а для сохранения имеющегося, поскольку экономический кризис привел к обесцениванию рубля и росту безработицы, - говорит аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева. - В 2020 году в недвижимость в России было вложено 257,8 млрд рублей. Отметим, что в 2019 году общая сумма была больше на 8%, но для «коронакризисного» года такое снижение можно считать хорошим результатом. Для сравнения: в 2014 году, когда в стране наблюдался предыдущий кризис инвестиций, рублевые вложения в российскую недвижимость рухнули на 46%».

Другая причина роста интереса к недвижимости – в монетарной политике властей. «Ключевую ставку держали на рекордно низком уровне, доходность депозитов и облигаций снизилась. Поэтому квадратные метры заинтересовали консервативных инвесторов, желающих сохранить накопления в надежном материальном активе, - рассказывает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. - Осенью 2020 года даже на вторичном рынке 10-15% сделок были инвестиционными (см. «Инвестиции в недвижимость: стоит ли овчинка выделки?»). Это не всегда квартира специально под сдачу или для перепродажи, иногда это смешанные покупки. Например, на будущее как жилье для подрастающего ребенка, которое пока можно сдавать. Или просто квартира «про запас», которую можно будет сдать на пенсии».

К концу 2020 года индекс доходности жилья от IRN.RU достиг рекордного показателя с 2008 года – 6,1. Это означает, что вложения в недвижимость с учетом рентного дохода и роста цен на сам актив оказались в 6 раз более доходными, чем банковские депозиты. Поэтому высокий инвестиционный спрос на квартиры неудивителен. В начале 2021 года инвесторы сохранили интерес к недвижимости. По словам Наталии Пырьевой, объем инвестиций в недвижимость в России в первом полугодии 2021 года увеличился на 40% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года, составив 176 млрд рублей.

Стоит ли инвестировать в недвижимость сейчас?

Весной 2021 года ситуация начала меняться. С марта по июнь Центробанк трижды повысил ключевую ставку в общей сложности на 1,25 процентных пункта. После последнего повышения она составила 5,5%. И этот тренд сохранится. По словам председателя ЦБ РФ Эльвиры Набиуллиной, на ближайшем заседании Центробанка 23 июля ключевую ставку, скорее всего, еще раз увеличат, причем повышение может составить от 0,25 до 1 процентного пункта. Это повлечет рост ставок по депозитам и облигациям, которые являются альтернативой жилью для консервативных инвесторов.

К тому же цены на жилье сильно перегрелись. Согласно индексу IRN.RU, за последний год цены на недвижимость в Москве выросли на 24%, квартиры в Новой Москве подорожали на 24,5%, рост цен на жилье в Подмосковье составил 29,5%. И это данные по вторичному рынку, цены на новостройки выросли еще сильнее. «В 2020 году был зафиксирован самый высокий уровень цен на новостройки за всю историю рынка и самый быстрый рост цен за 12 месяцев с 2013 года», - отмечает Наталия Пырьева.

Олег Репченко считает, что после такого бурного роста очень высока вероятность стагнации (см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2021 год от IRN.RU»). Наталия Пырьева согласна с тем, что рынок сейчас «уперся в потолок»: «Ажиотажный спрос на недвижимость спал, увеличилось количество предложения, что привело к стабилизации на рынке. Тем не менее, если говорить о недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге, то во втором полугодии 2021 года мы скорее будем наблюдать коррекцию цен, чем снижение, и в среднесрочной перспективе тенденция роста вернется, поскольку упомянутые регионы являются традиционно очень ликвидными и практически никогда не теряют в цене».

Инвесторы не исчезнут с рынка. «Многим спокойнее с квартирой на руках, чем с деньгами на депозите или в облигациях. В принципе, жилье остается низкодоходным защитным активом и в этом качестве продолжает быть интересным, - говорит Олег Репченко. – Но нужно понимать, что после перегрева возможен некоторый откат назад. И в ближайшем будущем уже не будет расти в цене любая недвижимость, поэтому стоит быть избирательными при подборе объекта для инвестиций».

Москва или Подмосковье: куда выгоднее инвестировать?

В «старой» Москве в последнее время отмечался более спокойный рост цен, чем в Новой Москве и Подмосковье (см. все индексы цен на недвижимость московского региона на сравнительном графике). «Внутри МКАД рынок достаточно сбалансирован, поэтому рост был менее резким. В долгосрочной перспективе квартиру в «старой» Москве можно назвать наиболее надежной инвестицией. Здесь сконцентрирована деловая активность, место для нового строительства сильно ограничено, а жилье востребовано. Поэтому в Москве внутри МКАД всегда будет высокий спрос на квартиры», - говорит Олег Репченко.

А вот Новая Москва очень сильно подорожала за последние годы. Сначала квартиры в ТиНАО дорожали обгоняющими темпами из-за грядущего открытия метро. В 2020 году Новая Москва стала основным бенефициаром программы льготной ипотеки – здесь почти все новостройки подходили под ее условия. В результате цены на недвижимость на присоединенных территориях оказались перегреты еще осенью прошлого года (см. «Новая Москва впереди всех по росту цен. Это нормально?»).

Московская область в последнее время стала обгонять и «старую», и Новую Москву по темпам роста цен. В первом полугодии 2021 года цены на квартиры в Подмосковье выросли в среднем на 13,2%, в старой Москве – на 9,6%, в Новой Москве – на 9,1% (см. «Обзор рынка недвижимости Новой Москвы и Подмосковья по итогам 1-го полугодия 2021 года»). «По сути, Подмосковье сейчас наверстывает упущенное – долгие годы рынок недвижимости в Московской области стагнировал. Кроме того, прошлогодний ажиотаж в большей степени затронул Москву («старую» и Новую) - там почти исчезли бюджетные предложения, и спрос стал уходить в Подмосковье, - объясняет Олег Репченко. - Скорее всего, этот тренд в ближайшее время сохранится, поскольку цены в области не так перегреты, им есть куда расти. К тому же, в отличие от Москвы, новые условия льготной ипотеки актуальны для существенной части первичного рынка Подмосковья, что дополнительно поддержит спрос».

Таким образом, в моменте выгоднее покупать квартиры в Подмосковье. Но в Москве недвижимость более стабильна и надежна в долгосрочной перспективе.

Для сдачи в аренду: купить квартиру или апартаменты?

Жилая недвижимость считается консервативным инвестиционным инструментом. То есть это скорее инструмент сохранения средств, чем активного заработка. Консервативные инвесторы покупают жилье для дальнейшей сдачи в аренду – это неплохая «пенсионная» инвестиция.

При этом необязательно покупать квартиру, на рынке есть еще апартаменты. Они продаются по заметно более низким ценам, чем квартиры с официальным жилым статусом. А сдавать их можно по такой же цене, как квартиры, поскольку для арендатора статус недвижимости неважен. «Если широко посмотреть на вопрос, не вдаваясь глубоко в детали, то выгоднее для последующей сдачи в аренду апартаменты, - считает Наталия Пырьева. - Прежде всего, апартаменты на 15-20% стоят дешевле, чем обычная квартира в том же районе. При этом апартаменты часто строят в престижных районах города, где нет обычных жилых комплексов».

Но апартаменты дороже в обслуживании. «Так как апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, то для расчета стоимости коммунальных услуг (электроэнергию и водоснабжение) используются тарифы для нежилых помещений, - рассказывает Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YES. - Кроме того, часто в апарт-комплексах места общего пользования (лобби, холлы и прочее) занимают значительную площадь (1000-1500 кв.м.), затраты на их обслуживание тоже учитываются в стоимости коммунальных услуг. Таким образом, в ряде объектов разница стоимости коммунальных услуг может достигать до 50% в сравнении с жилыми помещениями».

Стандартных показателей здесь нет, поэтому конкретную выгоду надо просчитывать в каждом случае. Это осложняется тем, что обычно на стадии строительства еще неизвестно, какими будут коммунальные платежи в готовых апартаментах, а порой до сдачи в эксплуатацию даже не определен статус жилья (гостиничное, офисное и т.п.), от чего зависит будущий налог на недвижимость.

В целом при оценке инвестиционной привлекательности конкретного проекта апартаментов Олег Репченко рекомендует обращать внимание на следующие факторы:

  • Цена. Дисконт по отношению к аналогичному жилью в той же локации должен составлять не менее 15-20%.
  • Расположение. Востребованы будут те апартаменты, которые расположены в районах с дефицитом современного жилья. В первую очередь это касается ЦАО и районов рядом с центром.
  • Качество предложения. Чтобы компенсировать нежилой статус, девелоперы часто закладывают в проекты с апартаментами дополнительные сервисы и качественные характеристики – общие зоны с инфраструктурой и полезным функционалом, гостиничный сервис и т.п. Такие апартаменты могут быть интересны, особенно для сдачи в аренду.

«Если резюмировать, апартаменты должны быть лучше и дешевле квартир, чтобы выдерживать с ними конкуренцию», - говорит эксперт.

Кроме того, на рынке предлагается готовый инвестиционный продукт – сервисные апартаменты. В этом случае управляющая компания берет на себя все работы по обустройству, сдаче и обслуживанию апартаментов. «В 2020 году на рынок апартаментов пришла волна новых инвесторов: волатильность валют, общая нестабильность экономической ситуации, падение ставок по депозитам замотивировали потребителей вложить накопления в доходную недвижимость. Сервисные апартаменты стали оптимальным решением для тех, кто искал инструмент именно пассивного дохода», - отмечает Антон Агапов.

При этом инвестор, в зависимости от условий, может получать как гарантированный доход, так и плавающий. «В своей практике работы с собственниками апартаментов YES мы столкнулись с тем, что они стали чаще выбирать не консервативные программы, с гарантированным небольшим доходом, а программы, подразумевающие посуточную аренду с более зависимым от сезонности доходом. Такие программы в конечном итоге приносят больший доход, и инвесторы готовы идти на обоснованный риск, - рассказывает эксперт. - По состоянию на второй квартал 2021 года показатели доходности в наших проектах составляют стабильно от 6% до 10% годовых, в зависимости от того, на каком этапе был приобретен апартамент. Вознаграждение управляющей компании в проектах составляет 15% от дохода, полученного от сдачи апартамента в аренду».

В ближайшей и среднесрочной перспективе рынок недвижимости перестанет приносить безумную прибыль, как было последний год. Но он продолжает быть интересным для тех, кто хочет владеть стабильным и надежным материальным активом. Тем более сейчас существуют инструменты для разных типов инвесторов.