от
4.1 млн
руб.
от
4 млн
руб.
от
1.7 млн
руб.
от
2.7 млн
руб.
Опрос
Если бы вы покупали дачу, то по какому принципу выбирали бы локацию?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
с 2000 г. с 1991 г.

Инвестиции в недвижимость: во что вкладывать деньги, чтобы сохранить и заработать?




В прошлом году и в начале 2021-го власти держали ключевую ставку на рекордно низком уровне. Из-за этого доходность депозитов и облигаций упала, а недвижимость, напротив, повысила инвестиционную привлекательность. Даже самая консервативная стратегия – сдача квартиры в аренду – приносила более высокий доход. Поэтому интерес инвесторов к столичным квартирам существенно повысился, особенно с учетом рекордного за последние 12 лет роста цен на жилье.

Однако весной 2021 года тренд развернулся – с марта по июнь Центробанк трижды повысил ключевую ставку в общей сложности на 1,25 процентных пункта. После последнего повышения она составила 5,5%. Поэтому недвижимость уже не выглядит столь однозначно привлекательной для инвестиций. Но цены на квартиры пока продолжают расти, а инвесторам все еще интересны квадратные метры.

Стоит ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость и сколько на этом можно заработать? Как выбрать квартиру, которая принесет доход? Во что имеет смысл вкладываться помимо квартир? Какие существуют интересные инвестиционные инструменты на рынке недвижимости? Ниже читайте ответы экспертов на эти и другие вопросы.

Спикеры:

  • Директор по развитию сети апарт-отелей YES
    Сеть апарт-отелей YES
  • Аналитик ФГ «ФИНАМ»
    ФГ «ФИНАМ»
  • Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»
    Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Вопросы

1. Редакция IRN.RU:
Добрый день, уважаемые эксперты! У нас три вопроса по теме онлайн-конференции:

1) Каков был инвестиционный спрос в прошлом году? И что с ним происходит сейчас?

2) Остаются ли выгодными инвестиции в недвижимость с учетом того, что ключевая ставка начала расти?

3) Какие сегменты и объекты интересны для инвестиций?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

1) В прошлом году отмечался высокий инвестиционный спрос на рынке недвижимости. Ключевую ставку держали на рекордно низком уровне, доходность депозитов и облигаций снизилась. Поэтому квадратные метры заинтересовали консервативных инвесторов, желающих сохранить накопления в надежном материальном активе. Осенью 2021 года даже на вторичном рынке 10-15% сделок были инвестиционными (см. «Инвестиции в недвижимость: стоит ли овчинка выделки?»). Это не всегда квартира специально под сдачу, иногда это смешанные покупки. Например, на будущее как жилье для подрастающего ребенка, которое пока можно сдавать. Или просто квартира «про запас», которую можно будет сдать на пенсии.

К концу 2020 года индекс доходности жилья от IRN.RU достиг рекордного показателя с 2008 года – 6,1. Это означает, что вложения в недвижимость с учетом рентного дохода и роста цен на сам актив оказались в 6 раз более доходными, чем банковские депозиты.

2) Весной 2021 года власти начали повышать ключевую ставку – сейчас она уже достигла 5,5%. Однако цены на жилье все равно росли – за полгода квадратный метр на вторичном рынке Москвы прибавил почти 10%. Поэтому пока инвесторы не потеряли интерес к недвижимости. Но он ниже, чем был в прошлом году. Скорее всего, ключевую ставку еще поднимут, а темпы роста цен на жилье снизятся. Поэтому недвижимость перестанет быть однозначно привлекательной для инвестиций. Однако многим спокойнее с квартирой на руках, чем с деньгами на депозите или в облигациях. В принципе жилье остается низкодоходным защитным активом и в этом качестве продолжает быть интересным.

Пырьева Наталия ФГ «ФИНАМ»
  1. Каков был инвестиционный спрос в прошлом году? И что с ним происходит сейчас?

Инвестиционный спрос в 2020 году был достаточно сильным, чему способствовала экономическая нестабильность в стране на фоне пандемии коронавируса. Люди активно вкладывали свои средства в недвижимость, во многом даже не с целью обогащения, а для сохранения имеющегося, поскольку экономический кризис привел к обесцениванию рубля и росту безработицы. В 2020 году в недвижимость в России было вложено 257,8 млрд рублей, а почти половина суммы – потрачена на приобретение участков под застройку. Отметим, что в 2019 году общая сумма была больше на 8%, но для «коронакризисного» года такое снижение можно считать хорошим результатом. Для сравнения: в 2014 году, когда в стране наблюдался предыдущий кризис инвестиций, рублевые вложения в российскую недвижимость рухнули на 46%.

Объем инвестиций в недвижимость в России в первом полугодии 2021 года увеличился на 40% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года, составив 176 млрд рублей. Основным драйвером высокого уровня объема инвестиций является сегмент жилой недвижимости, который бьет рекорд второй квартал подряд. По итогам первого полугодия, в участки под жилое строительство было вложено 117 млрд рублей – это максимальное значение за всю историю рынка. Стоит отметить, что высокий спрос на недвижимость сохраняется на фоне продолжающегося восстановления экономики, в то время как исторически недвижимость является самым надежным активом в сознании людей. Кроме того, если в 2020 году предложение было сильно ограничено за счет замораживания строительных объектов в период самоизоляции, то в текущем году девелоперы начали выводить на рынок новые объекты, что повлияло на некоторое снижение цен за квадратный метр, а также предоставило потенциальным покупателям более обстоятельно отбирать жилье.

  1. Остаются ли выгодными инвестиции в недвижимость с учетом того, что ключевая ставка начала расти?

Для того, чтобы ответить на данный вопрос, необходимо учитывать регион, в котором мы рассматриваем недвижимость. Если речь идет о Москве и Санкт-Петербурге, то можно смело говорить о том, что инвестиции на этих рынках всегда являются выгодными.

  1. Какие сегменты и объекты интересны для инвестиций?

В данном случае необходимо понимать, какие цели преследует инвестор – рассматривает ли он вложение как долгосрочную или краткосрочную инвестицию, а может, осуществляет покупку жилья под сдачу в аренду. Большое значение имеет расположение объекта, наличие городской инфраструктуры, близость к метро, дорожно-транспортная инфраструктура, репутация застройщика, качество отделки, этажность здания, количество квартир на этаже, лифтов и так далее.

2. Иван:
Здравствуйте! Судя по аналитике и на ИРН, и в других источниках, в Подмосковье цены на жилье растут быстрее, чем в Москве. Означает ли это, что инвестировать сейчас лучше в подмосковную недвижимость? И вообще этот тренд надолго?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Иван, добрый день! Да, в последнее время Подмосковье обгоняет Москву и Новую Москву по темпам роста цен. За последние полгода метр в области вырос в среднем на 13,2%, в старой Москве – на 9,6%, в Новой Москве – на 9,1%. О ценовых трендах читайте в обзоре рынка недвижимости Новой Москвы и Подмосковья по итогам 1-го полугодия 2021 года.

По сути Подмосковье сейчас наверстывает упущенное – долгие годы рынок недвижимости в московской области стагнировал. Кроме того, прошлогодний ажиотаж в большей степени затронул Москву (старую и новую): там почти исчезли бюджетные предложения и спрос стал уходить в Подмосковье. Скорее всего, этот тренд в ближайшее время сохранится, поскольку цены в области не так перегреты и им есть куда расти. К тому же, в отличие от Москвы, новые условия льготной ипотеки актуальны для существенной части первичного рынка Подмосковья, что дополнительно поддержит спрос.

Пырьева Наталия ФГ «ФИНАМ»

Застройщики в последнее время активно перешли к освоению земель вблизи Москвы за отсутствием больших пространств в пределах столицы, тогда как число приезжих в город ежегодно растет. Земля за МКАДом дешевле, возможностей для комплексного освоения территорий – больше, при этом активно развивается дорожно-транспортная инфраструктура вокруг столицы, что добавляет привлекательности подмосковным жилым комплексам. При этом разница в ценах за квадратный метр в Подмосковье и в столице очень велика. Таким образом, люди могут приобрести квартиру выше класса в ближайшем Подмосковье дешевле, чем самый дешевый «эконом» в Москве.

Мы полагаем, что тренд на развитие жилой недвижимости за пределами столицы будет сохраняться еще долго. Тем не менее, определить однозначно, будет ли такое вложение более выгодным невозможно. Необходимо учитывать обширное количество факторов – от собственных целей до выбора конкретного объекта инвестиции. Но стоит иметь в виду, что квадратные метры в Москве дорожают с большей прогрессией, чем в Подмосковье.

3. Сергей Шишкин:
Мне кажется, что глобально рост цен закончился – по крайне мере, так сильно, как в прошлом году квартиры дорожать не будут. И выгодными останутся только какие-то отдельные инвестиционные предложения – с большими дисконтами или до старта продаж. Где такие искать?

Пырьева Наталия ФГ «ФИНАМ»

Солидарна с вашим предположением. Ажиотажный спрос на недвижимость спал, увеличилось количество предложения, что привело к стабилизации на рынке. Тем не менее, если говорить о недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге, то во втором полугодии 2021 года мы скорее будем наблюдать коррекцию цен, чем снижение, и в среднесрочной перспективе тенденция роста вернется, поскольку упомянутые регионы являются традиционно очень ликвидными и практически никогда не теряют в цене.

Для того, чтобы найти привлекательный объект для инвестиций, необходимо выбрать надежного застройщика или отталкиваться от территориального расположения жилого комплекса. В любом случае, два этих фактора будут иметь большое значение. Другой момент – определить свою цель, какой объем инвестиций предполагаете, через какое время и какой процент доходности ожидаете.

4. Камиль:
Насколько розничные ЗПИФы недвижимости выгодны в реальности с учетом всех рисков? Останутся ли они выгодными в будущем

Пырьева Наталия ФГ «ФИНАМ»

ЗПИФы недвижимости существуют в России уже давно, но так и не стали популярным способом инвестирования. Тем не менее, мы полагаем, что перспективы ЗПИФов в России хорошие, но для их развития необходимо, чтобы наш рынок стал более предсказуемым, как рынки развитых стран, а также необходимо изменить отношение инвесторов к инструменту – сейчас не многие понимают, что это и как работает. Безусловно, у ЗПИФов существуют риски, которые в большинстве своем связаны с непредсказуемостью рынка, поэтому периодически заявленные доходности не достигаются. Однако если рынок пребывает в стабильности, не случается каких-либо непредвиденных обстоятельств, то заявленные ожидаемые доходности будут достигнуты. Для того чтобы сделать выгодное вложение, необходимо тщательно отбирать активы и арендаторов, которые гарантируют стабильность арендных потоков. Наиболее интересные объекты для ЗПИФ – крупные торговые и офисные центры с хорошей и долгой историей. Главное преимущество владения активом в разрезе налогового режима заключается в том, что ЗПИФ не является плательщиком налога на прибыль.

5. Алена:
Добрый день. Что выгоднее для последующей сдачи в аренду – квартиры или апартаменты? Насколько более низкая цена покупки компенсирует более высокий налог и коммунальные платежи?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Конкретную выгоду надо просчитывать в каждом случае. Это осложняется тем, что обычно на стадии строительства еще неизвестно, какими будут коммунальные платжеи в готовых апартаментах, а порой до сдачи в эксплуатацию даже не определен статус жилья (гостиничное, офисное и т.п.), от чего зависит будущий налог на недвижимость. В целом при оценке инвестиционной привлекательности апартаментов, стоит обращать внимание на следующие факторы:

- Цена. Дисконт по отношению к аналогичному жилью в той же локации должен составлять не менее 15-20%.

- Расположение. Востребованы будут те апартаменты, которые расположены в районах с дефицитом современного жилья. В первую очередь это касается ЦАО и районов рядом с центром. 

- Качество предложения. Чтобы компенсировать нежилой статус девелоперы часто закладывают в проекты с апартаментами дополнительные сервисы и качественные характеристики – общие зоны с инфраструктурой и полезным функционалом, гостиничный сервис и т.п. Такие апартаменты могут быть интересны, особенно для сдачи в аренду.

Если резюмировать, апартаменты должны быть лучше и дешевле квартир, чтобы выдерживать с ними конкуренцию.

Пырьева Наталия ФГ «ФИНАМ»

Добрый день! Если широко посмотреть на вопрос, не вдаваясь глубоко в детали, то выгоднее для последующей сдачи в аренду апартаменты. Прежде всего, апартаменты на 15-20% стоят дешевле, чем обычная квартира в том же районе. При этом апартаменты часто строят в престижных районах города, где нет обычных жилых комплексов. Апартаменты отличаются интересной архитектурой, предлагают готовую городскую инфраструктуру и предполагают упрощенную процедуру согласования перепланировки, которая, в свою очередь, может позволить арендодателю после желаемого ремонта сдавать помещение, как элитное жилье. Ещё одно заметное преимущество покупки апартаментов заключается в том, что их можно сдавать в аренду через управляющую компанию, которая управляет всем коммерческим зданием. То есть можно получать свою прибыль от аренды, не заботясь о поиске жильцов, оплате коммунальных услуг, оформлении договоров аренды, регулярных проверках состояния жилья и т. п.

Агапов Антон Сеть апарт-отелей YES

Ставки аренды на апартаменты как правило выше, чем у квартир в аналогичной локации, на 30%.

Более дорогой прайс обусловлен высокими стандартами обслуживания, наличием опций гостиничного сервиса и развитой инфраструктурой внутри комплекса апартаментов.

Например, в апарт-отеле «YE’S Марата» в центре Санкт-Петербурга лобби занимает 1400 кв. м, внутри - большой экран для трансляций, который может использоваться для проведения различных мероприятий, от бизнес-презентаций и деловых конференций до массовых развлекательных событий.

Так как апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, то для расчета стоимости коммунальных услуг (электроэнергию и водоснабжение) используются тарифы для нежилых помещений.

Кроме того, часто в апарт-комплексах места общего пользования (лобби, холлы и прочее) занимают значительную площадь (1000-1500 кв.м.), затраты на их обслуживание тоже учитываются в стоимости коммунальных услуг.

Таким образом, в ряде объектов разница стоимости коммунальных услуг может достигать до 50% в сравнении с жилыми помещениями.

6. Алена:
И еще – насколько интересны для инвестиций сервисные апартаменты, которые в будущем сдает управляющая компания? Есть ли там какой-то гарантированный доход? И какие там расходы и комиссия компании?

Агапов Антон Сеть апарт-отелей YES

В 2020 году на рынок апартаментов пришла волна новых инвесторов: волатильность валют, общая нестабильность экономической ситуаций, падение ставок по депозитам замотивировала потребителей вложить накопления в доходную недвижимость. Сервисные апартаменты стали оптимальным решением для тех, кто искал инструмент именно пассивного дохода. Покупка квартиры в инвестиционных целях сопряжена с большим количеством дополнительных забот: ремонт, меблировка и обстановка, поиск и заселение арендаторов – все это полноценная работа. А доход от сдачи в аренду при этом сопоставим со ставками по вкладам (4-5%).

Частные инвесторы, вкладывающие средства в апартаменты, за последний год стали более подкованными и более требовательными. В топе критериев выбора инвестиционной недвижимости – показатели доходности, вариативность доходных программ, а также наличие профессиональной УК на объекте, ее опыт и репутация.

Доходность при этом один из ключевых критериев при выборе апартаментов для инвестиций. При этом в своей практике работы с собственниками апартаментов YES мы столкнулись с тем, что они стали чаще выбирать не консервативные программы, с гарантированным небольшим доходом, а программы, подразумевающие посуточную аренду с более зависимым от сезонности доходом. Такие программы в конечном итоге приносят больший доход, и инвесторы готовы идти на обоснованный риск.

Доходность зависит от категории апартамента, его площади, а также от того, на каком этапе была заключена сделка (на котловане или после ввода объекта в эксплуатацию). По состоянию на второй квартал 2021 года показатели доходности в наших проектах составляют стабильно от 6% до 10% годовых, в зависимости от того, на каком этапе был приобретен апартамент.

Вознаграждение управляющей компании в проектах составляет 15% от дохода, полученного от сдачи апартамента в аренду.

7. Антон:
1)Что формирует себестоимость квартир в процентном соотношении? И какова доля маркетинга?

2)Если в одной локации несколько застройщиков, то как договариваются застройщики чтобы не демпенговать по ценам (например, новая Москва Аквилон и а101)?

3) Почему в квартирах с ремонтом не делают шумоизоляцию но скоро будут предложения с мебелью и техникой (ведь то что новостройка шумнее чем старая панелька знают уже многие)?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

1) Себестоимость непосредственно строительства жилья в Москве обычно составляет не больше 30% от цены метра. В Подмосковье и других регионах эта доля выше, но в Москве маржинальность жилья из-за высоких цен все еще находится на высоком уровне. Поэтому, когда компании прогнозируют рост цен на жилье, объясняя это подорожанием строительных материалов и работ, нужно понимать, что им есть, где «поужаться». И, если конъюнктура рынка, баланс спроса и предложения будут давить на цены в сторону снижения, девелоперам придется на это идти, невзирая на рост стоимости строительства.

2) Застройщики не договориваются об этом. Любой бизнесмен пытается выставить максимальную цену, которую ему позволяет рынок. Если на рынке складывается ситуация в которой для поддержания спроса нужно снижать цены, кто-то рано или поздно начнет их снижать. Просто в последние пару лет на рынке были благоприятные для девелоперов условия. Спрос поддерживала дешевая ипотека и низкая ключевая ставка, поэтому просто не было необходимости конкурировать друг с другом по цене.

8. Сева:
Небольшие офисы и помещения под ретейл – стоит ли в них сейчас вообще инвестировать?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Эти сегменты сильнее всего пострадали из-за прошлогоднего локдауна и из-за продолжающейся пандемии до сих пор не оправились. То есть это сложные сегменты для инвестирования, особенно для непрофессионального инвестора. Однако во все кризисы были те, кто умел на них заработать – купить подешевевший актив и в последствии заработать на росте. Поэтому и сейчас могут быть привлекательными для инвестиций офисы и торговые площади, которые упали в цене, но при этом находятся в хороших местах, где такая недвижимость будет востребована после восстановления рынка. Но такие инвестиции – не для новичков, а для профессионалов, хорошо разбирающихся в рынке и, что важно, готовых рискнуть.

Пырьева Наталия ФГ «ФИНАМ»

По нашим оценкам, небольшие офисы и помещения под ритейл являются перспективными объектами для инвестирования. Именно небольшие офисы являются очень ликвидными объектами недвижимости в современных реалиях, когда стал сильно популярен удаленный доступ работы, поскольку даже крупные организации могут позволить себе оставить значительную часть сотрудников дома, но все же нуждаются в своем помещении. Помещения под ритейл также пользуются высоким спросом

спрос среди малого бизнеса, который в последнее время достаточно активно развивается. Такого рода помещения используются в качестве шоурумов, офисов продаж, кофеен, пекарен и даже студий красоты и медицинских кабинетов. В то же время заполняемость и арендные ставки в таких объектах будут во многом зависеть от ряда факторов – класса бизнес-центра, расположения относительно транспортных магистралей и станций метро, технических характеристик, а также инфраструктуры района и самого объекта.

9. Альбина:
Добрый день! Что лучше покупать в инвестиционных целях – самые дешевые квартиры или бизнес-класс? И во втором случае – как понять, что на него установлена правильная цена, которая даст хороший рост?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Доступные сегменты проще для инвестиций, поскольку на них всегда сохраняется спрос. Однако и бизнес-класс может быть интересен, но с ним нужно быть осторожнее. Проще всего ориентироваться на текущий спрос. Если проект активно раскупается, значит он интересен и цена в нем соответствует качеству/локации. Если же объект испытывает проблемы с продажами, значит с ним что-то не так – либо цена слишком высокая, либо по качеству не дотягивает. Такие объекты для инвестиций неинтересны.

Пырьева Наталия ФГ «ФИНАМ»

Добрый день! Для того, чтобы определить подходящий объект для инвестиций, необходимо учитывать обширное количество факторов: объем инвестиций, сроки и отдачу. Но в целом, конечно, объекты повышенного класса комфорта более рентабельны, и при перепродаже принесут большую доходность. Чтобы определить предлагаемую цену за объект, необходимо проанализировать уровень цен в данном регионе, определить средний ценник в сегменте у других застройщиков, сопоставить цену и площадь в сравнении с аналогичными вариантами на рынке. Очень важным фактором при выборе выгодной инвестиции является местоположение жилого комплекса, окружающая его городская и транспортная инфраструктура, близость к метро. Дополнительно можно иметь в виду, что большей рентабельностью обладают жилые комплексы с меньшим числом квартир на этаже.

10. Слава:
У меня вопрос в первую очередь к Антону Агапову. Со стороны кажется, что Yes и в принципе апарт-отели (а не просто апартаменты как «недоквартиры») более успешны и популярны с Питере, чем в Москве. Это так? Если да, то почему? И изменится ли как-то эта ситуация?

Пырьева Наталия ФГ «ФИНАМ»

Да, можно смело утверждать, что апарт-отели в Санкт-Петербурге имеют большую инвестиционную привлекательность, чем в Москве, что связано с высоким уровнем спроса на такой формат недвижимости со стороны частных инвесторов. Петербургские апарт-отели предлагают высокие показатели доходности, что обусловлено ростом туристической привлекательности города на фоне недостатка качественных средств размещения. Предположительно, апартаменты стоят на 15-20% дешевле квартир с аналогичными характеристиками, а доходность от сдачи в аренду достигает 12% годовых, тогда как квартиры в стандартных жилых комплексах приносят владельцам не более 5-6% от стоимости актива. Соответственно, и окупаются апартаменты в два раза быстрее.

Мы полагаем, что в долгосрочной перспективе ситуация будет только усугубляться, если говорить об успешности питерских апарт-отелей против московских. В целом же во всех туристических регионах России целесообразно ожидать разворачивания таких объектов недвижимости.

Агапов Антон Сеть апарт-отелей YES

История развития формата апарт-отелей в России началась с Петербурга. Здесь сработало два фактора: экономический и исторический. Во-первых, Петербург – туристический город, здесь большое количество отелей, большой объем недвижимости, которая сдается посуточно. Логично, что первый проект сервисных апартаментов в России появился именно здесь.

В 2013 году был построен апарт-отель YE`S Хошимина, в процессе реализации проекта и привлечения инвесторов, мы проводили ликбез для потребителей: рассказывали о формате и инвестиционной недвижимости в целом.

Успешный опыт реализации первого проекта апарт-отеля привёл к популяризации формата в Петербурге: им активно заинтересовались девелоперы, как коммерческой, так и жилой недвижимости. Все это наложилось на ситуацию с земельным рынком Петербурга: в городе много участков в хороших локациях, но не предназначенных для строительства жилья. Строить апарт-отели оказалось выгоднее, чем классические гостиницы, из-за более коротких сроков окупаемости, а в 2020 году, когда в мир пришла пандемия, апарт-отели стали еще актуальнее, благодаря гибкости формата и возможности миксовать среднесрочную, долгосрочную и посуточную аренду.

Ситуация с перекосом в сторону Петербурга уже меняется: апарт-отели активно возводятся и в Москве (только под нашим брендом сейчас действует два объекта, а на конец 2021 года намечен запуск третьего). Апарт-отели демонстрируют высокие показатели загрузки, в том числе за счет контрактов с корпоративными клиентами.

Мы наблюдаем рост интереса к апартаментам инвесторов, как из Москвы, так и из других городов России.

В ближайшие годы формат будет захватывать и другие регионы, в этом году мы заключили несколько соглашений: апарт-отели по франшизе YES будут развиваться в новых регионах и даже в других странах, так, например одними из первых городов, где будут реализованы объекты сети, стали Нур-Султан (Казахстан), Нижний Новгород и Новосибирск.

В целом, феномен развития такого формата недвижимости, как апарт-отелей – общемировой тренд. Просто Петербург стал первым городом, где участники рынка и инвесторы оценили преимущества формата. Таким образом, можно сказать, что апартаменты начали экспансию рынка с Петербурга, хорошо ассимилировались и постепенно начинают покорять другие города.

11. Дмитрий:
Обязательно покупать на котловане, если цель инвестиции? До какой стадии еще можно купить в ожидании роста цен?

Пырьева Наталия ФГ «ФИНАМ»

Безусловно, при покупке недвижимости на котловане отдача будет максимальной, но на этапе строительства вполне возможно приобрести квартиру по выгодной цене, и после сдачи объекта сразу же продать и извлечь моментальную прибыль. В целом, необходимо рассматривать отдельно потенциальные объекты и детально оценивать их инвестиционную привлекательность. Квартиры в перспективных районах города будут дорожать в долгосрочной перспективе, поэтому, прежде всего, стоит определить свои собственные цели инвестиции.

12. Наталия:
Здравствуйте. Если есть примерно 20 млн рублей, во что лучше инвестировать? Лучше купить одну квартиру получше или 2-3 дешевых?

Пырьева Наталия ФГ «ФИНАМ»

Существуют кардинально разные мнения на этот счет, поэтому, вероятно, абсолютной истины нет. По нашим оценкам, наиболее привлекательным объектом для инвестирования будут квартиры эконом-класса. Поразмышляем, почему не бизнес-класс. Прежде всего, данный сегмент рынка более сложный и существует больший риск ошибки в выборе подходящего объекта, который по окончанию строительства может оказаться не таким уж и рентабельным, как рекламировал застройщик. С другой стороны, элитное жилье сложнее продать – такой тип жилья выбирают люди с высоким достатком, а значит, и с высокими требованиями, поэтому потенциальный покупатель будет тщательно оценивать все возможные нюансы. Помимо этого, спрос на данный сегмент физически не может быть завышенным за счет того, что такое жилье рассчитано на небольшую прослойку населения. Резюмируя, потенциально выгодная инвестиция в квартиру бизнес-класса может принести большую доходность, чем экономные варианты, но в то же время достижение выгодной сделки может сопровождаться многочисленными сложностями. Ко всему прочему, бизнес-класс – высокорисковый актив.

13. Елена Чумакова:
Какой годовой прирост сейчас можно назвать удачным на первичном и вторичном рынке жилья?

Пырьева Наталия ФГ «ФИНАМ»

В каждом конкретном регионе России ситуация разная, поэтому если мы берем за пример Москву, то в 2020 году был зафиксирован самый высокий уровень цен на новостройки за всю историю рынка и самый быстрый рост цен за 12 месяцев с 2013 года. Годовой прирост составлял в среднем порядка 20%. В текущем году мы уже наблюдаем более равномерное распределение спроса за счет увеличения предложения на рынке (которое в 2020 году было на 16% ниже, чем в 2019 году) и продления льготной ипотеки, к тому же из-за роста цен выгода от льготной ипотеки становится не столь очевидной. При этом, после отмены субсидирования ипотеки резкого падения спроса не будет: рыночные ставки уже приближены к льготным процентам, что позволит поддерживать активность на рынке. Но активность спроса в целом будет снижаться из-за сокращения доходов населения. Мы полагаем, что в 2021 году на первичном рынке прирост в 8-10% можно назвать удачным.

На вторичный рынок жилья в 2020 году ажиотажный спрос пришел вслед за первичным рынком, с небольшим отставанием. Годовой прирост в данном сегменте составил порядка 12%. В текущем году вторичный рынок несколько опережает по темпам роста новостройки за счет эффекта общего отставания вторичного рынка от первичного, поэтому мы предполагаем, что хорошим приростом будет 6-8%.

14. Ольга:
Добрый день! Если нужен пенсионный актив, стоит ли сейчас покупать квартиру или лучше вложиться во что-то другое? Во что?

Пырьева Наталия ФГ «ФИНАМ»

Добрый день! По нашим оценкам, инвестиции в недвижимость, особенно в долгосрочной перспективе – это априори выгодное вложение, которое, ко всему прочему, считается малорисковым. Если рассматривать более доходные инвестиции, которые также несут за собой большие риски – это фондовый рынок (акции – большая доходность с меньшим риском, облигации – меньшая доходность с меньшим риском).

15. Евгений:
Пишут, что сейчас на рынке много залоговых квартир. Почему так? У людей появились трудности с ипотекой? Имеет ли смысл их покупать и есть ли там подводные камни?

Пырьева Наталия ФГ «ФИНАМ»

Увеличение числа залоговых квартир напрямую связано с количеством ипотечных сделок, которые в 2020 году достигли рекорда. В целом, можно сказать, что программа льготной ипотеки повлияли на рост числа залоговых квартир (хотя на московском рынке последние 3 года показатель находится на достаточно высоком уровне). Причиной роста числа заемных квартир стала возможность россиян менять свои жилищные условия под низкий процент. Например, пара взяла однушку в ипотеку, а потом появилась возможность рассмотреть ипотеку на двушку. С другой стороны, человек потерял часть доходов и не может платить ипотеку за трешку, поэтому продает ее и покупает квартиру меньшей площади. Подобные сделки стали неизбежным следствием масштабного развития ипотечного кредитования и позволяют заемщику с максимальной выгодой продать кредитную квартиру, полностью рассчитаться с банком и сохранить, таким образом, денежные средства, уже внесенные по кредиту. Иного способа продать залоговую квартиру, чем найти покупателя, который внесет в банк полную сумму задолженности, для заемщика, в общем-то, не существует. Операция не является простой и несет для покупателя определенные риски, что определяет снижение продажной цены недвижимости. А возможность приобрести недорогое жилье вызывает интерес потенциальных покупателей. Покупка квартиры под залогом является достаточно сложной сделкой, и существует мнение, что подобную квартиру можно приобрести чуть ли не за бесценок. Это мнение в корне неверно, так как, несмотря на залоговое обременение, рыночная ценность квартиры остается прежней. И все же, сложность сделки, а также риски для покупателя, сопряженные с покупкой залоговой квартиры, обуславливают снижение стоимости подобной недвижимости до 15-20%.

 

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения августа