Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.4 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
По какой схеме вы бы предпочли купить квартиру в новостройке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Рынку недвижимости пора слезать с «ипотечной иглы»

Застройщикам, банкам и государству нужно придумывать новые способы поддержания спроса

Доступная ипотека последние годы осталась главным драйвером спроса на рынке жилья. В середине сентября Центробанк поднял ключевую ставку на 0,25%, а следом многие банки начали поднимать ипотечные ставки. Пока продажи продолжают расти, однако дальнейшее повышение ставок существенно увеличит размер ипотечного платежа. В результате многие люди, которые планируют улучшить жилищные условия, не смогут себе этого позволить, а застройщики могут столкнуться с резким падением темпов продаж. Эксперты поделились прогнозами о том, как ипотека будет влиять на рынок жилья, в ходе онлайн-конференции «Ставка больше, чем жизнь: проблемы и перспективы развития рынка ипотечного кредитования».

Центробанк решает

Увеличение ключевой ставки Центробанка на 0,25 п.п. привело к росту ставок по ипотеке – в основном в пределах 0,5-1 процентного пункта. «Рост ставок на 0,5-1 п.п. увеличивает ежемесячный платеж на кредит размером 2 млн рублей примерно на 600-1000 рублей, - говорит руководитель аналитического центра «ДОМ.РФ» Михаил Гольдберг. - Это не критично для изменения решения об улучшении жилищных условий. В прошлом году, когда ставки по ипотеке были выше 11%, рынок рос на 30-40%. Уверен, что рост рынка ипотеки продолжится. Мы сохраняем прогноз (выдачи ипотеки – прим. ред.) по итогам 2018 г. в 3 трлн руб. (+50% к 2017 г.). Средняя ставка выдачи составит 9,5-9,8%, впервые за всю историю опустившись ниже 10% по итогам года. Дальнейшая динамика ипотечных ставок будет определяться длительностью периода повышенной волатильности на финансовых рынках».

По мнению руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, если Центробанк продолжит повышать ключевую ставку, то вырастет и стоимость фондирования для банков, а значит, они будут вынуждены повышать ставки по ипотеке. Центробанк, в свою очередь, будет руководствоваться макроэкономической ситуацией и величиной инфляции. Если потребительские цены будут активно расти, то будет повышаться и ключевая ставка.

«Предпосылок для резкого увеличения ключевой ставки, как было в 2014 году, не наблюдается. Однако сохраняющаяся напряженность в отношениях с Западом будет дестабилизировать экономическую ситуацию в России. Если в сфере международной политики произойдут ухудшения, не исключен рост ключевой ставки до 10-11%, что, в свою очередь, может увеличить ставки по ипотеке до 12-13% годовых», - считает эксперт (см. «Ипотека может подорожать до заградительных 12-13% годовых»).

Ипотечная зависимость

Ипотека за последнее два года существенно поддержала спрос на рынке недвижимости. Более половины сделок в массовом сегменте совершаются с использованием ипотеки, а в некоторых проектах доля ипотечных сделок достигает 80-90%. «Пока повышение ставок не сильно отразилось на спросе, поскольку ипотека подорожала совсем незначительно. Напротив, отмечается даже рост спроса: люди стремятся успеть приобрести жилье по низким ставкам. Однако в случае дальнейшего подорожания ипотеки спрос на недвижимость снизится», - говорит Олег Репченко.

С этим согласен директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов. В период регулярного снижения ставок ГК «А101» проводила системный анализ, который показал, что каждое снижение средней ставки на 1 процентный пункт увеличивало объем продаж по ипотеке на 10%. «Думаю, что в случае аналогичного повышения корреляция будет очень схожей, только увидим мы ее не сразу, - отмечает эксперт. - Например, этой осенью после повышения ключевой ставки ЦБ на 0,25 п.п. ряд банков начали объявлять о повышении ипотечных ставок по своим программам. Ставки в итоге выросли меньше, чем на 1 п.п., средний ежемесячный платеж вырос незначительно, но важен был сам слом трехлетнего тренда на снижение и неясные перспективы колебания ставок в будущем. В этой ситуации в сделку поспешили войти те, кто ждал еще более выгодных условий. Они решили, что в ближайшем будущем ставки поднимутся еще выше, и ускорили принятие решения. Но если их (ставок – прим. ред.) рост продолжится дальше, мы увидим аналогичное снижение объема продаж по ипотеке – порядка 10% за каждый процентный пункт».

При этом Дмитрий Цветов говорит, что о снижении цен из-за роста ставок говорить преждевременно: «Снижение цен на жилье возможно только при существенном падении спроса, но это возможно только при кратном увеличении ипотечных ставок. Кроме того, даже в этом случае остается вопрос себестоимости строительства – по нашим оценкам, в 2019 году она может увеличиться на 5-7% за счет повышения НДС и цен на топливо, а также скачков валютных курсов».

Тем не менее при значительном повышении ставок, по мнению Олега Репченко, снижение цен будет единственным способом сохранить спрос на новостройки. Уже при ставках около 12-13% годовых девелоперы столкнутся со снижением продаж, считает эксперт: «Еще пару-тройку лет назад такая стоимость ипотеки считалась вполне приемлемой, но за последние два года люди привыкли к более низким ставкам».

Дмитрий Цветов считает, что банки должны осознать свое влияние на рынок жилья. «При впечатляющем росте за последние 20 лет – с 54 млрд до более 2 трлн рублей – он (рынок ипотеки – прим. ред.) развивается экстенсивным путем, фактически сконцентрировавшись только на снижении ипотечной ставки и развитии клиентских онлайн-сервисов. При этом общеэкономическая ситуация, которая заставила Центробанк поднять ключевую ставку на 0,25 п.п., тут же «пошатнула» державшийся последние три года и казавшийся незыблемым курс на снижение ипотечной ставки. Понятно, что влиять на этот процесс банки не могут, но в итоге онлайн-сервисы – это все, что осталось «в активе» у банков в части развития рынка. Ситуация усугубляется тем, что ключевой состав игроков на рынке ипотечного кредитования не изменился – их остается всего пять, и именно они обеспечивают 80% выдачи ипотечных кредитов», - подчеркивает эксперт.

Дмитрия Цветова беспокоит, что последних «перемен в отношениях» банки будто бы не заметили: «Если ничего не поменяется, уже летом 2019 года нас ждет примерно такая картина. Банки будут выдавать проектное финансирование застройщикам, в том числе из тех денег, что дольщики будут класть на эскроу-счета. То есть на пути от покупателя к продавцу условный кошелек «похудеет», как говорят, в среднем на 8% - такой может быть средняя ставка проектного финансирования. А если ставки по ипотеке пойдут вверх, продажи снизятся, и застройщик предложит банку снизить ставку, тот с радостью это сделает – но только при условии, что разницу (обычно на уровне тех же 4-5%) ему покроет застройщик. И, к слову, он же останется виноват перед покупателем, что квартиры опять подорожали».

В этих условиях единственной возможностью поддержать спрос станут новые программы банков и застройщиков, нацеленные на тех, кто пока не может купить квартиру. «Это молодые специалисты и семьи, работники производственных предприятий без высшего образования, люди в возрасте от 45 лет – последнее особенно актуально в свете повышения пенсионного возраста», - говорит Дмитрий Цветов.

Олег Репченко считает, что акцент нужно сделать на другом, поскольку пора в принципе снижать зависимость рынка от ипотеки. «Мы давно говорим о том, что решающим фактором в активизации спроса на жилье должна быть не ипотека, а доступные цены на недвижимость. Если ставки по ипотеке значительно вырастут, цены придется снижать. Государство может помочь девелоперам, снизив их затратную часть (на землю, обязательства по инфраструктуре и т.п.). В этом случае застройщики смогут выставлять квартиры по более низким ценам без ущерба для маржинальности проектов», - говорит эксперт.

Что делать покупателю

В ходе онлайн-конференции многие читатели спрашивали, стоит ли сейчас поспешить с решением о покупке. «В начале следующего года мужу придет большая годовая премия. В идеале покупали бы квартиру уже после этого – в феврале-марте, так как к тому моменту сможем «доложить» к первоначальному взносу еще примерно 300 000. Но опасаемся, вдруг вырастут ставки по ипотеке. Что лучше – брать сейчас с меньшим взносом или до февраля ничего радикального не случится и можно подождать?» - спросила одна из читательниц.

По мнению Михаил Гольдберга, если уже подобрано жилье, которое устраивает, и накопленной суммы достаточно для первоначального взноса (он должен быть не менее 15-20%), то откладывать решение жилищного вопроса в ожидании возобновления снижения ставок не стоит: «Когда ставки перейдут к снижению, кредит можно будет рефинансировать, а вот нужный объект недвижимости может уйти с рынка или подорожать. А полученную позднее сумму можно будет направить на частично-досрочное погашение кредита».

Дмитрий Цветов подчеркивает, что, даже если округлить ставку до 10%, переплата за эти «лишние» 300 000 за три месяца составят примерно 7 500 рублей: «Так что, если вы нашли хороший вариант – нет смысла ждать ради экономии, существенной она все равно не будет. Премию и дополнительные 300 000 рублей можно будет использовать в качестве досрочного погашения». Но если понравившийся вариант еще не найден, то торопиться купить «лишь бы что» точно не стоит. «Однако есть смысл согласовать ипотечный кредит прямо сейчас, чтобы вам зафиксировали ставку, и после этого у вас будет пара месяцев на принятие финального решения», - считает эксперт.

Другая ситуация у читательницы IRN.RU Наталии Кудрявцевой: «В мае взяла ипотеку со ставкой 9,5%. Однако изменилась семейная ситуация, поэтому в ближайшее время, скорее всего, придется продавать квартиру из-под ипотеки и брать другую. Но получается, что придется гасить текущую ипотеку по выгодной ставке, а новую брать уже под больший процент. Стоит ли это делать сейчас (ну, через пару-тройку месяцев, пока найдем покупателей) или лучше подождать, когда ставки снова снизятся, чтобы не менять меньший процент на больший?»

Дмитрий Цветов считает, что торопиться не стоит, поскольку продажа залоговой квартиры связана с некоторыми финансовыми потерями (см. «Как продать или обменять ипотечную квартиру»). «Но если говорить о большей ставке, то сейчас она не 9,5%, а 9,9%, - отмечает эксперт. - Согласитесь, разница несущественная. Кроме того, я не верю, что даже в ближайшие полгода уровень ставок «скакнет» в какую-либо сторону. Любые изменения в этой области, скорее всего, будут плавными и постепенными. Если, конечно, не случится чего-то экстраординарного, но планировать свою жизнь с учетом подобных обстоятельств я бы не стал».

Олег Репченко рекомендует в ситуации общей экономической неопределенности исходить, в первую очередь, из своих личных текущих потребностей: «Даже эксперты иногда ошибаются, в условиях нестабильности пытаться гадать на кофейной гуще – не лучший вариант для тех, кто решает свой жилищный вопрос в реальности».

Поспешить стоит тем, кто планировал рефинансировать ипотеку по более низкой ставке. Правда, один из читателей заметил, что банки сейчас не очень охотно идут на снижение ставки. «Если ваш банк не готов рефинансировать ваш ипотечный кредит, вы можете обратиться в любой другой банк, где действуют подобные программы, - рекомендует Михаил Гольдберг. - Рефинансирование в другом банке происходит путем выдачи нового ипотечного кредита на погашение текущего. Зачастую такой вариант может быть выгоднее для заемщика, чем рефинансирование в своем банке. К примеру, в «ДОМ.РФ» рефинансировать ипотечный кредит можно по ставке от 9,75% годовых».

Дмитрий Цветов советует сначала определиться, действительно ли рефинансирование приведет к существенной экономии. «Рассчитать, насколько выгоден проект рефинансирования, довольно просто: сначала нужно понять вашу экономию, то есть насколько в результате рефинансирования сократится ежемесячный платеж. Из этой суммы нужно вычесть неизбежные расходы на рефинансирование – оценку квартиры, страховку, оформление и регистрацию нового договора ипотеки и нового обременения на вашу квартиру. Как человек, который в свое время через это прошел, советую также оценить итоговый профит с точки зрения временных затрат. А также того, как долго еще вы собираетесь выплачивать кредит. Если в ближайшем будущем вы собираетесь досрочно его погасить, в рефинансировании нет смысла».

Таким образом, рост ипотечных ставок – это новый вызов для рынка. Однако для покупателей пока ситуация коренным образом не изменилась, поэтому не стоит принимать поспешные решения на эмоциях.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3729 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 3 750 969
до 7 881 683 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Люберцы Люберецкий район, г. Люберцы, 10 км от МКАД Площади : 25 - 80 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. кв-л 2, к.30 кв-л 2, к.31 кв-л 2, к.32 кв-л 2, к.38 кв-л 2, к.39 Показать все 16 корпусов Застройщик: Самолет Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 600 000
до 5 800 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК ЗаМитино Красногорский район, 13 км от МКАД Площади : 31 - 75 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. вблизи д.Сабурово, к.1 (4 оч.) вблизи д.Сабурово, к.11 (1 оч.) вблизи д.Сабурово, к.12 (1 оч.) вблизи д.Сабурово, к.13 (2 оч.) вблизи д.Сабурово, к.14 (3 оч.) Показать все 11 корпусов Застройщик: Замитино.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 8 051 908
до 8 309 653 руб.
Узнать подробнее
ЖК Район «Белые ночи» Новая Москва, Новомосковский округ, 4 км от МКАД Площади : 71 - 71 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. м. Бунинская аллея, 15 мин. транспортом м. Улица Горчакова, 15 мин. транспортом Коммунарка пос., уч. 18, к.2.3 Коммунарка пос., уч. 18, к.2.1 Коммунарка пос., уч. 18, к.2.2 Застройщик: А101.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
Большое Путилково Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 481 000 руб. 15 мин. до м. Митино. Ипотечные каникулы. от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Панорамный вид на Москву! Бизнес-класс. Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! м.Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Скидка до 10%. Живите рядом с центром! 7 мин пеш. от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами. Выдаём ключи! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Маяковский". Выдаем ключи! Квартиры от 9 млн руб. в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Бизнес-класс. Свободная планировка. от 9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. м. Ботанический сад 1-3-комнатные квартиры рядом с м.Ботанический сад. Площадь от 29 до 89 метров ГК: 2 кв. 2023 г. Звоните! Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Строящиеся корпуса комфорт-класса - сдача в 2021 г. Выбери лучшую планировку на старте продаж. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Пригород Лесное" Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Выгода до 440 тыс.руб. Первый взнос 0% от 2,3 млн.руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Теплый Стан В продаже квартиры в готовых домах площадью 22-129 кв.м. 15 мин. транспортом от м.Теплый Стан. Подробности по телефону! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры у пруда. Школа во дворе дома. Дизайнерские входные группы. Дворы без машин. 5 мин. пешком до метро. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК "Звезды Арбата". Апартаменты на Новом Арбате. Отделка "под ключ" в подарок! Потрясающие виды. Премиальный сервис от Marriott. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Фонвизинский" Закрытая территория. Подземный паркинг с лифтом. Собственный дет.сад. 200 м. до метро Фонвизинская. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,5% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Остафьево” Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 400 000 руб. 10 мин до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,8 млн. Сдача уже в 2019! 5 мин до м. Митино от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нахабино Ясное» Новый корпус в продаже от 2,3 млн руб. Детский сад уже открыт. Школа в 2019 г. Ипотека от 6,6% Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Петровско-Разумовская В продаже квартиры в готовых домах площадью 36-61 кв.м. 10 мин. транспортом от м.Петровско-Разумовская. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры от 7,5 млн. руб. Отделка white box. 5 минут до Москва-Сити. Высокая скорость строительства. Паркинг. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн. руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн. рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 2%! Только в апреле! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн руб! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если планировки, то идеальные. 136 типов квартир: от студии до таунхауса от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЗИЛАРТ! Зиларт! Новый корпус в продаже, квартиры от 7,3 млн руб. Рядом 3 станции метро. 5 км от Кремля. Ипотека от 6,6%. Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Привлекательные цены! Большой выбор квартир и планировок! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м.Водный стадион Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте