Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.8 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
По какой схеме вы бы предпочли купить квартиру в новостройке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Рынку недвижимости пора слезать с «ипотечной иглы»

Застройщикам, банкам и государству нужно придумывать новые способы поддержания спроса

Доступная ипотека последние годы осталась главным драйвером спроса на рынке жилья. В середине сентября Центробанк поднял ключевую ставку на 0,25%, а следом многие банки начали поднимать ипотечные ставки. Пока продажи продолжают расти, однако дальнейшее повышение ставок существенно увеличит размер ипотечного платежа. В результате многие люди, которые планируют улучшить жилищные условия, не смогут себе этого позволить, а застройщики могут столкнуться с резким падением темпов продаж. Эксперты поделились прогнозами о том, как ипотека будет влиять на рынок жилья, в ходе онлайн-конференции «Ставка больше, чем жизнь: проблемы и перспективы развития рынка ипотечного кредитования».

Центробанк решает

Увеличение ключевой ставки Центробанка на 0,25 п.п. привело к росту ставок по ипотеке – в основном в пределах 0,5-1 процентного пункта. «Рост ставок на 0,5-1 п.п. увеличивает ежемесячный платеж на кредит размером 2 млн рублей примерно на 600-1000 рублей, - говорит руководитель аналитического центра «ДОМ.РФ» Михаил Гольдберг. - Это не критично для изменения решения об улучшении жилищных условий. В прошлом году, когда ставки по ипотеке были выше 11%, рынок рос на 30-40%. Уверен, что рост рынка ипотеки продолжится. Мы сохраняем прогноз (выдачи ипотеки – прим. ред.) по итогам 2018 г. в 3 трлн руб. (+50% к 2017 г.). Средняя ставка выдачи составит 9,5-9,8%, впервые за всю историю опустившись ниже 10% по итогам года. Дальнейшая динамика ипотечных ставок будет определяться длительностью периода повышенной волатильности на финансовых рынках».

По мнению руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, если Центробанк продолжит повышать ключевую ставку, то вырастет и стоимость фондирования для банков, а значит, они будут вынуждены повышать ставки по ипотеке. Центробанк, в свою очередь, будет руководствоваться макроэкономической ситуацией и величиной инфляции. Если потребительские цены будут активно расти, то будет повышаться и ключевая ставка.

«Предпосылок для резкого увеличения ключевой ставки, как было в 2014 году, не наблюдается. Однако сохраняющаяся напряженность в отношениях с Западом будет дестабилизировать экономическую ситуацию в России. Если в сфере международной политики произойдут ухудшения, не исключен рост ключевой ставки до 10-11%, что, в свою очередь, может увеличить ставки по ипотеке до 12-13% годовых», - считает эксперт (см. «Ипотека может подорожать до заградительных 12-13% годовых»).

Ипотечная зависимость

Ипотека за последнее два года существенно поддержала спрос на рынке недвижимости. Более половины сделок в массовом сегменте совершаются с использованием ипотеки, а в некоторых проектах доля ипотечных сделок достигает 80-90%. «Пока повышение ставок не сильно отразилось на спросе, поскольку ипотека подорожала совсем незначительно. Напротив, отмечается даже рост спроса: люди стремятся успеть приобрести жилье по низким ставкам. Однако в случае дальнейшего подорожания ипотеки спрос на недвижимость снизится», - говорит Олег Репченко.

С этим согласен директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов. В период регулярного снижения ставок ГК «А101» проводила системный анализ, который показал, что каждое снижение средней ставки на 1 процентный пункт увеличивало объем продаж по ипотеке на 10%. «Думаю, что в случае аналогичного повышения корреляция будет очень схожей, только увидим мы ее не сразу, - отмечает эксперт. - Например, этой осенью после повышения ключевой ставки ЦБ на 0,25 п.п. ряд банков начали объявлять о повышении ипотечных ставок по своим программам. Ставки в итоге выросли меньше, чем на 1 п.п., средний ежемесячный платеж вырос незначительно, но важен был сам слом трехлетнего тренда на снижение и неясные перспективы колебания ставок в будущем. В этой ситуации в сделку поспешили войти те, кто ждал еще более выгодных условий. Они решили, что в ближайшем будущем ставки поднимутся еще выше, и ускорили принятие решения. Но если их (ставок – прим. ред.) рост продолжится дальше, мы увидим аналогичное снижение объема продаж по ипотеке – порядка 10% за каждый процентный пункт».

При этом Дмитрий Цветов говорит, что о снижении цен из-за роста ставок говорить преждевременно: «Снижение цен на жилье возможно только при существенном падении спроса, но это возможно только при кратном увеличении ипотечных ставок. Кроме того, даже в этом случае остается вопрос себестоимости строительства – по нашим оценкам, в 2019 году она может увеличиться на 5-7% за счет повышения НДС и цен на топливо, а также скачков валютных курсов».

Тем не менее при значительном повышении ставок, по мнению Олега Репченко, снижение цен будет единственным способом сохранить спрос на новостройки. Уже при ставках около 12-13% годовых девелоперы столкнутся со снижением продаж, считает эксперт: «Еще пару-тройку лет назад такая стоимость ипотеки считалась вполне приемлемой, но за последние два года люди привыкли к более низким ставкам».

Дмитрий Цветов считает, что банки должны осознать свое влияние на рынок жилья. «При впечатляющем росте за последние 20 лет – с 54 млрд до более 2 трлн рублей – он (рынок ипотеки – прим. ред.) развивается экстенсивным путем, фактически сконцентрировавшись только на снижении ипотечной ставки и развитии клиентских онлайн-сервисов. При этом общеэкономическая ситуация, которая заставила Центробанк поднять ключевую ставку на 0,25 п.п., тут же «пошатнула» державшийся последние три года и казавшийся незыблемым курс на снижение ипотечной ставки. Понятно, что влиять на этот процесс банки не могут, но в итоге онлайн-сервисы – это все, что осталось «в активе» у банков в части развития рынка. Ситуация усугубляется тем, что ключевой состав игроков на рынке ипотечного кредитования не изменился – их остается всего пять, и именно они обеспечивают 80% выдачи ипотечных кредитов», - подчеркивает эксперт.

Дмитрия Цветова беспокоит, что последних «перемен в отношениях» банки будто бы не заметили: «Если ничего не поменяется, уже летом 2019 года нас ждет примерно такая картина. Банки будут выдавать проектное финансирование застройщикам, в том числе из тех денег, что дольщики будут класть на эскроу-счета. То есть на пути от покупателя к продавцу условный кошелек «похудеет», как говорят, в среднем на 8% - такой может быть средняя ставка проектного финансирования. А если ставки по ипотеке пойдут вверх, продажи снизятся, и застройщик предложит банку снизить ставку, тот с радостью это сделает – но только при условии, что разницу (обычно на уровне тех же 4-5%) ему покроет застройщик. И, к слову, он же останется виноват перед покупателем, что квартиры опять подорожали».

В этих условиях единственной возможностью поддержать спрос станут новые программы банков и застройщиков, нацеленные на тех, кто пока не может купить квартиру. «Это молодые специалисты и семьи, работники производственных предприятий без высшего образования, люди в возрасте от 45 лет – последнее особенно актуально в свете повышения пенсионного возраста», - говорит Дмитрий Цветов.

Олег Репченко считает, что акцент нужно сделать на другом, поскольку пора в принципе снижать зависимость рынка от ипотеки. «Мы давно говорим о том, что решающим фактором в активизации спроса на жилье должна быть не ипотека, а доступные цены на недвижимость. Если ставки по ипотеке значительно вырастут, цены придется снижать. Государство может помочь девелоперам, снизив их затратную часть (на землю, обязательства по инфраструктуре и т.п.). В этом случае застройщики смогут выставлять квартиры по более низким ценам без ущерба для маржинальности проектов», - говорит эксперт.

Что делать покупателю

В ходе онлайн-конференции многие читатели спрашивали, стоит ли сейчас поспешить с решением о покупке. «В начале следующего года мужу придет большая годовая премия. В идеале покупали бы квартиру уже после этого – в феврале-марте, так как к тому моменту сможем «доложить» к первоначальному взносу еще примерно 300 000. Но опасаемся, вдруг вырастут ставки по ипотеке. Что лучше – брать сейчас с меньшим взносом или до февраля ничего радикального не случится и можно подождать?» - спросила одна из читательниц.

По мнению Михаил Гольдберга, если уже подобрано жилье, которое устраивает, и накопленной суммы достаточно для первоначального взноса (он должен быть не менее 15-20%), то откладывать решение жилищного вопроса в ожидании возобновления снижения ставок не стоит: «Когда ставки перейдут к снижению, кредит можно будет рефинансировать, а вот нужный объект недвижимости может уйти с рынка или подорожать. А полученную позднее сумму можно будет направить на частично-досрочное погашение кредита».

Дмитрий Цветов подчеркивает, что, даже если округлить ставку до 10%, переплата за эти «лишние» 300 000 за три месяца составят примерно 7 500 рублей: «Так что, если вы нашли хороший вариант – нет смысла ждать ради экономии, существенной она все равно не будет. Премию и дополнительные 300 000 рублей можно будет использовать в качестве досрочного погашения». Но если понравившийся вариант еще не найден, то торопиться купить «лишь бы что» точно не стоит. «Однако есть смысл согласовать ипотечный кредит прямо сейчас, чтобы вам зафиксировали ставку, и после этого у вас будет пара месяцев на принятие финального решения», - считает эксперт.

Другая ситуация у читательницы IRN.RU Наталии Кудрявцевой: «В мае взяла ипотеку со ставкой 9,5%. Однако изменилась семейная ситуация, поэтому в ближайшее время, скорее всего, придется продавать квартиру из-под ипотеки и брать другую. Но получается, что придется гасить текущую ипотеку по выгодной ставке, а новую брать уже под больший процент. Стоит ли это делать сейчас (ну, через пару-тройку месяцев, пока найдем покупателей) или лучше подождать, когда ставки снова снизятся, чтобы не менять меньший процент на больший?»

Дмитрий Цветов считает, что торопиться не стоит, поскольку продажа залоговой квартиры связана с некоторыми финансовыми потерями (см. «Как продать или обменять ипотечную квартиру»). «Но если говорить о большей ставке, то сейчас она не 9,5%, а 9,9%, - отмечает эксперт. - Согласитесь, разница несущественная. Кроме того, я не верю, что даже в ближайшие полгода уровень ставок «скакнет» в какую-либо сторону. Любые изменения в этой области, скорее всего, будут плавными и постепенными. Если, конечно, не случится чего-то экстраординарного, но планировать свою жизнь с учетом подобных обстоятельств я бы не стал».

Олег Репченко рекомендует в ситуации общей экономической неопределенности исходить, в первую очередь, из своих личных текущих потребностей: «Даже эксперты иногда ошибаются, в условиях нестабильности пытаться гадать на кофейной гуще – не лучший вариант для тех, кто решает свой жилищный вопрос в реальности».

Поспешить стоит тем, кто планировал рефинансировать ипотеку по более низкой ставке. Правда, один из читателей заметил, что банки сейчас не очень охотно идут на снижение ставки. «Если ваш банк не готов рефинансировать ваш ипотечный кредит, вы можете обратиться в любой другой банк, где действуют подобные программы, - рекомендует Михаил Гольдберг. - Рефинансирование в другом банке происходит путем выдачи нового ипотечного кредита на погашение текущего. Зачастую такой вариант может быть выгоднее для заемщика, чем рефинансирование в своем банке. К примеру, в «ДОМ.РФ» рефинансировать ипотечный кредит можно по ставке от 9,75% годовых».

Дмитрий Цветов советует сначала определиться, действительно ли рефинансирование приведет к существенной экономии. «Рассчитать, насколько выгоден проект рефинансирования, довольно просто: сначала нужно понять вашу экономию, то есть насколько в результате рефинансирования сократится ежемесячный платеж. Из этой суммы нужно вычесть неизбежные расходы на рефинансирование – оценку квартиры, страховку, оформление и регистрацию нового договора ипотеки и нового обременения на вашу квартиру. Как человек, который в свое время через это прошел, советую также оценить итоговый профит с точки зрения временных затрат. А также того, как долго еще вы собираетесь выплачивать кредит. Если в ближайшем будущем вы собираетесь досрочно его погасить, в рефинансировании нет смысла».

Таким образом, рост ипотечных ставок – это новый вызов для рынка. Однако для покупателей пока ситуация коренным образом не изменилась, поэтому не стоит принимать поспешные решения на эмоциях.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3937 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 6 562 849
до 22 917 431 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Discovery PARK Москва, Северный округ, район Ховрино Площади : 28 - 102 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. м. Ховрино, Аристотель Дмитрий Менделеев Исаак Ньютон ЛЕОНАРДО ДА ВИНЧИ Застройщик: MR Group.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 623 900
до 27 211 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК iLove Москва, Северо-Восточный округ, район Останкинский Площади : 29 - 126 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2022 г. - 3 кв. 2023 г. м. Алексеевская, 10 мин. пешком Застройщик: ПРОМСОЮЗ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 15 220 000
до 41 616 340 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Prizma Москва, Юго-Западный округ, район Обручевский Площади : 61 - 164 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2020 г. м. Беляево, 5 мин. транспортом м. Калужская, 5 мин. транспортом м. Коньково, 5 мин. транспортом м. Проспект Вернадского, 5 мин. транспортом Застройщик: Флэт и Ко.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 4 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 4 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж квартир с отделкой! Просторные 2-к. квартиры рядом с Таганкой от 11,9 млн р! Квартал бизнес-класса. Рядом метро, школа и парк. от 11,9 млн руб. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте СОБЫТИЕ Премиальные квартиры Квартиры в престижных Раменках: с террасами, "вторым светом", панорамными окнами, парком вокруг дома! Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК MAINSTREET - старт продаж! Новый квартал на перекрестке главных магистралей столицы — Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Скидки до 12%. Ипотека от 6,24%. Ключи в 2020 году. Детский сад. 5 минут до м.Саларьево. Закрытая территория. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Квартира с ремонтом – 4,5 млн. руб.! Успей приобрести! 2-х комн. кв-ра 57 кв. м - 5,9 млн.руб. М. Новокосино - 10 мин.пешком. квартира с ремонтом от 4,5 млн руб. Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал NOW Квартиры на набережной от 7,5 млн.руб. 5 мин. от м. Технопарк. Редкие форматы квартир от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Квартиры с отделкой от 9,8 млн.руб. Небоскребы бизнес-класса, в 15 минутах от Кремля. от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Только в январе скидки на 2-комн квартиры. Беспроцентная рассрочка на паркинг. 2 минуты до метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры от 15,3 млн! Выдаем ключи! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,3 млн р. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры бизнес-класса со скидкой до 7%.Панорамные виды на набережную! 4 мин до Садового кольца от 16,5 млн рублей. Застройщик: МКПК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с дизайнерской отделкой от 15,7 млн р. Сдача в 2020 г. Центр города. Скидки до 3%! Ипотека от 15,7 млн руб. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район ALIA Квартиры с видом на набережную Москвы-реки. Более 100 планировок. Отделка White Box. м. "Тушинская". квартиры от 174 794 руб/кв. м Застройщик: Специализированный застройщик Резиденс. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 11, 2 млн руб. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 11,2 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки мкрн. Центральный Квартиры с отделкой от 3,7 млн.руб. Монолитный дом. Метро Десеновское. Готовая инфраструктура, сады, школы. от 3,7 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 7% Выдаём ключи. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. Рассрочка. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Старт продаж квартир с отделкой! 3 мин от м.Фили. Ослепительные виды. Собственный парк-променад! Успейте приобрести! от 10,5 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Донской квартал. Старт продаж! Апартаменты с дизайнерской отделкой от 56 кв.м с выгодой до 650 000 рублей. 7 минут до центра, дворы без машин Застройщик: Страна Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Только в январе - скидки на просторные 4-к. квартиры! Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue* Квартиры от 5,9 млн. руб. Свободная планировка. Современная архитектура. Новая Рига, 23 км. *Парк Авеню от 5,9 млн руб.