По итогам марта продажи в новостройках в целом по стране составили 1,5 млн кв. м, что на 14% ниже показателя аналогичного периода прошлого года, сообщили на этой неделе в Аналитическом центре ДОМ.РФ. Снижение продаж стало коррекцией после ажиотажного спроса на стыке 2025–2026 годов. Тем не менее, итоги всего первого квартала остались «в плюсе»: объем проданного жилья вырос на 12%.
Темпы реализации жилья немного замедлились – до 3,1 года, но остаются в пределах нормы. Показатель распроданности с учетом стройготовности в марте не изменился и находится на уровне 72%. При этом в четверти проектов (30,2 млн кв. м из 118,9 млн кв. м в строительстве) остаются риски недостаточно распроданности.
«Дальнейшее усугубление ситуации в этих проектах не произойдёт в случае продолжения смягчения денежно-кредитной политики и восстановления спроса на рыночную ипотеку», –считают в ДОМ.РФ.
При этом в марте на фоне снижения продаж цены на новостройки в Москве ушли в минус – на 0,1% м/м за счёт сегментов бизнес- и элит (-0,3%), в Московской области — на 0,4% м/м за счёт жилья типового и комфорт-класса (-0,5%).
Снижение продаж сказывается и на выручке девелоперов массового сегмента: в первом квартале 2026 года, по данным «Метриум», в 15 наиболее востребованных массовых проектах «старой» Москвы было заключено 56,5% всех сделок по ДДУ в данном сегменте (-6,1 процентных пунктов за год). Суммарно на рынке массовых новостроек «старой» Москвы дольщики приобрели 3,6 тыс. лотов. Общая стоимость выкупленных лотов составила 69,4 млрд руб. против 109,9 млрд руб. в первом квартале 2025 года. Таким образом, за год выручка девелоперов новостроек комфорт-класса сократилась на 37%.
По мнению старшего управляющего директора, руководителя Центра финансовой аналитики Сбербанка Михаила Матовникова, главный вызов для строящегося жилья — не дефицит предложения, а его избыток. Застройщики рассчитывают, что снижение ключевой ставки вновь разогреет спрос. Но этот сценарий несёт скрытые риски: доступные кредиты запустят механизмы, которые будут тормозить продажи строящихся квартир. Покупатели обратят внимание на огромный массив уже готового жилья, который скопился на балансах девелоперов. С 2021-го по 2025 год объём такого «навеса» увеличился с 6 до 10 млн кв. метров. При этом доля квартир, которые не успевают продать к моменту сдачи дома в эксплуатацию, выросла с 16% до 28%. Картина по регионам разная. В Москве доля такого жилья составляет 13%.
«Застройщики надеются на снижение ключевой ставки, однако оно приведет к росту конкуренции со стороны готового жилья. Во-первых, спрос на первичку окажется под давлением из-за роста продаж готовых квартир от застройщиков, где сформирован "навес" предложения. Во-вторых, снижение ставки подтолкнёт продажи инвестиционных квартир, купленных в предыдущие несколько лет по низким субсидируемым ставкам. Такие квартиры в последние годы было сложно продать из-за высоких рыночных ставок на вторичку. Однако по мере снижения ключевой ставки ЦБ разрыв цен между первичкой и вторичкой может начать сокращаться, - отметил Михаил Матовников.
О том, что обещанный дефицит новостроек отменяется, ранее говорили и эксперты www.irn.ru. Застройщики наращивают темпы, но ввод уже готового жилья замедляется, а продажи оставляют желать лучшего. Так что теперь новой темой для обсуждения становится не нехватка квартир, а растущие запасы непроданного жилья и риски затоваривания.
«Застройщикам, уже вошедшим в проект (купившим площадки под застройку или заключившим инвестконтракты) проблематично теперь выйти из него. Причина кроется в системных рисках, связанных с заморозкой строительства: административное давление со стороны регуляторов, финансовые претензии кредиторов и социальная напряженность со стороны обманутых дольщиков с последующим вмешательством государства делают достройку объектов стратегически менее затратной, чем признание проекта несостоявшимся. Застройщикам выгоднее построить хотя бы в ноль, нежели понести гораздо более существенные убытки и получить проблемы, если все бросить, - объяснял руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
- В период ажиотажного спроса в 2020-2021 гг. на волне льготной ипотеки компании активно скупали земельные банки. Теперь этот ресурс требует освоения. У застройщиков конечно есть возможность немного притормозить начало новых проектов на полгода-год, однако в стратегической перспективе они обречены на постепенное освоение своих земельных активов. Именно эта вынужденная динамика и формирует угрозу перенасыщения рынка, особенно на фоне ограниченного платежеспособного спроса. Также на рынок будет возвращаться часть ранее проданного жилья, оплату которого покупатели не потянули - не смогли полностью закрыть рассрочку, не справляются с ипотекой, взятой на пределе возможностей и т.д.».