Бегство в метры: что стоит за оживлением рынка жилья в октябре
Октябрь 2025 года продемонстрировал противоречивую, но показательную динамику: спрос на недвижимость растет при одновременном снижении ипотечной активности. Это говорит о смене фундаментальных драйверов спроса и заставляет искать причины не в классических рыночных циклах, а в более глубоких поведенческих и макроэкономических трендах.
Так, в октябре 2025 г. Управлением Росреестра по Москве на первичном рынке жилья было зарегистрировано 7 711 ДДУ, что больше предыдущего сентября на 5,3%, а октября прошлого года – на 22,7%.
На вторичном рынке динамика тоже положительная: 13 977 переходов прав на основании договоров купли-продажи жилья в октябре 2025 г., что превышает результат сентября текущего года (11 985) на 16,6%. По сравнению с октябрьским значением 2024 года (13 629) число переходов прав выросло на 2,6%.
В «минус» в октябре «ушла» только ипотека: 9 774 договора жилищной ипотеки, что на 14,1% ниже показателя предыдущего сентября (11 372) и на 17,9% ниже октября 2024 года (11 900).
Этот парадокс — рост сделок при падении ипотеки — указывает на два ключевых тренда. Во-первых, если оживление на рынке происходит не за счет кредитных средств, то остаются только так называемые «живые деньги». С одной стороны, последнее время участники рынка нередко отмечали рост интереса граждан к ипотеке на фоне снижения ставок. Но с другой стороны, приведенная статистика Росреестра показывает, что пока потенциальные заемщики скорее присматриваются к условиям кредитования и занимают выжидательную позицию в ожидании дальнейшего снижения ставок. И пока такой предварительный интерес не трансформируется в рост числа ипотечных сделок.
Во-вторых, приток собственных средств покупателей на рынок московского жилья с высокой долей вероятности может быть связан с активно обсуждаемой в последние месяцы темой ослабления рубля. На фоне опасений девальвации недвижимость начинает восприниматься как понятный для обывателя способ защиты сбережений. О возможности такого положения дел говорит рост спроса на валюту, который также существенно вырос в октябре 2025 г. То есть активизация на рынке недвижимости отчасти может быть следствием своеобразного «бегства» в материальные активы на фоне разговоров об ослаблении рубля.
«Текущий всплеск активности, подпитываемый в большей степени не ипотекой, а живыми деньгами, скорее отражает краткосрочные инфляционные ожидания населения, нежели фундаментальное оздоровление рынка, что делает такую динамику неустойчивой в долгосрочной перспективе, – прокомментировал руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. – Нечто подобное происходило в конце 2014 года в условиях сильного ослабления рубля и видимо сейчас граждане, напуганные прогнозами о девальвации, действуют на опережение. Впрочем, следует отметить, что далее, в 2015-2017 годах цены на квартиры сползали вниз, в результате чего девальвация квадратного метра тогда оказалась даже сильнее, чем рубля. Проще говоря, московская недвижимость, давно уже ставшая рублевым активом, даже в элитном сегменте, вряд ли сможет защитить от девальвации».