Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам сентября 2025 года

Вопреки ожиданиям многих участников рынка недвижимости наступление осени не принесло чуда – существенного оживления спроса и покупательской активности не произошло. Это очередной раз демонстрирует, что сезонность хоть и может играть некоторую роль, но не является определяющим фактором. А также, что умеренного снижения ключевой ставки, которое происходит уже с начала лета, пока недостаточно для разморозки ипотеки и рынка недвижимости.

По итогам сентября индекс готового жилья в Москве, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, прибавил скромные 0,2%, поднявшись до отметки 280 175 рублей за квадратный метр (без учета элитного жилья). При этом, как и в прежние месяцы прирост во многом обусловлен вымыванием наиболее дешевого предложения.

Так сразу 0,7% прибавил индекс недорого жилья – 20% самых дешевых квартир в выборке. А в разрезе типов домов видно, что основной прирост цен обеспечило, прежде всего, более доступное панельное жилье. Также в разрезе округов в наибольшем плюсе в сентябре оказались в основном демократичные спальные локации и районы за МКАД.

Не внушают особого оптимизма и данные Росреестра. Если в июле число сделок показало умеренный прирост, то уже в августе статистика сменилась снижением, как отмечается в статье «Рынок жилья снова уходит в спячку – активность была недолгой».

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Казалось бы, оптимизм внушает систематическое снижение ключевой ставки. Так на очередном заседании 12 сентября ЦБ уже в 3й раз подряд снизил ставку, в результате чего она составляет сейчас 17% против 21% в начале лета. Большинство участников рынка недвижимости поспешили поделиться оптимистичными комментариями о радужных перспективах – скоро ипотека снова станет дешевой, за квартирами выстроятся очереди, а цены на них взлетят до небес.

Но факт состоит в том, что по итогам минувшего заседания ЦБ нужно скорее плакать, чем радоваться. Скорее всего, до конца текущего года ЦБ вообще возьмет паузу в снижении ставки или снизит ее максиму еще на 1%, что никак не изменит ситуацию на рынке недвижимости. И даже в следующем году снижение ставки может оказаться куда более сдержанным, чем хотелось бы многим.

Более того, участники рынка недвижимости во многом сами виноваты в том, что ЦБ медленно снижает ставку. Одним из препятствий для снижения ставки являются повышенные инфляционные ожидания, но именно над их формированием весь рынок недвижимости трудится ежедневно с помощью неиссякаемого потока информационного давления о неизбежном подорожании жилья, как отмечается в статье «Застройщики и покупатели сами препятствуют снижению ключевой ставки своими недальновидными действиями».