О вреде широкого распространения рассрочек, которые являются по сути «квазипродажами», эксперты IRN.RU говорят давно: такие сделки не предполагают полную оплату сразу и возникает риск, что подобные резервирования квартир через рассрочку так и не превратятся в конечные продажи, а снова вернутся на рынок. И это лишь одно из зол. Среди других рисков, которые отмечали и в Минстрое, и в Центробанке – скрытый рост долговой нагрузки заемщика и ухудшение экономики самих проектов. В том числе по этим причинам застройщики уже начинают пересматривать условия рассрочки.
Рассрочки девелоперы начали активно внедрять в 2024 году – как альтернативу завершившейся льготной ипотеке. По разным оценкам, к концу 2024-го доля таких покупок на рынке жилья Москвы достигала 30-40 и даже 50%. Более того, на рынке новостроек стали появляться рассрочки, которые действуют 5 лет после ввода дома в эксплуатацию.
Широкое распространение такого инструмента вызвало беспокойство у властей и Центробанка, который обсуждал возможность регулирования рассрочек. Среди ключевых рисков в ЦБ называли три: скрытый рост долговой нагрузки покупателей, непрозрачность правил продажи объекта и – ухудшение экономики проектов и кредитные риски для застройщиков из-за более низкой наполняемости» счетов эскроу.
Впрочем, спустя полгода, доля рассрочек в проектах застройщиков начала снижаться «естественным образом»: если в первые месяцы 2025 г. на этот инструмент приходилось до 40% сделок с новостройками, тогда как в июле – начале августа показатель снизился до 10–15%, подсчитали в девелоперской компании UDS.
Эти оценки подтверждают и данные ДОМ.РФ: на 1 августа объем неоплаченных рассрочек составил 1,3 трлн руб. или 15% от заключенных договоров. Рассрочки определяют как долю средств, еще не поступивших на счета эскроу, хотя в договорах долевого участия (ДДУ) они указаны.
В том числе по этой причине – такой инструмент не обеспечивает достаточного наполнения эскроу-счетов – застройщики уже начинают пересматривать условия рассрочек, отметили в UDS. Так что одной из проблем стало удорожание финансирования проектов. Возникла обеспокоенность, что к моменту сдачи объекта в эксплуатацию на этих счетах может не хватить средств для погашения кредита на проект.
Кроме того, участились задержки с оплатой, что стало первой проблемой застройщиков. Как отмечает девелопер со ссылкой на существующую на рынке аналитику, покупатели стали чаще отклоняться от согласованного графика внесения ежемесячных платежей: перечисляли суммы меньше положенного или не укладывались в установленные сроки для полной оплаты стоимости жилья. Поэтому застройщики уже начали пересматривать условия предоставления рассрочки в сторону ужесточения.
Способствует постепенному «изгнанию» большого объема рассрочек с рынка и оживление на рынке ипотеки (См. «Московский рынок жилья просыпается от стагнации»). Снижение ключевой ставки ЦБ позволило коммерческим банкам уменьшить процентные ставки по кредиту, в том числе, на покупку жилья, что стимулировало покупателей выбирать более комфортные долгосрочные займы.
«В результате перечисленные факторы привели к снижению популярности рассрочки как среди застройщиков, так и среди покупателей нового жилья. Девелоперы осознают, что рассрочка — это временная мера, которая может применяться к ограниченному числу лотов. В таком случае рассрочка не повлечет за собой значительного увеличения стоимости проектного финансирования. Ужесточение условий рассрочки у застройщиков стало сдерживающим фактором для многих покупателей: кому-то стало не под силу внести увеличенный первоначальный взнос, а для кого-то сокращенный срок рассрочки стал неприемлемым», - прокомментировали в UDS.
Руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко неоднократно отмечал, что рассрочки на рынке новостроек – это мина замедленного действия. Сделки с рассрочками нельзя считать полноценными продажами, потому что в этом случае покупатель вносит относительно небольшой аванс, нередко 5-10-20% от цены квартиры, обязуясь остальное выплатить позже. И если в прежние годы рассрочки тоже были, правда в относительно небольшом объеме и распространялись они обычно на умеренный срок в пределах года, то сейчас рассрочки растянулись на срок до 5 лет, а иногда и более. Вот и получается, что вся эта схема по сути уже не покупка квартиры, а скорее ее резервирование, то есть «квазипродажа», а не полноценная продажа.
При этом рассрочки принципиально отличаются от ипотеки. При ипотеке покупатель тоже вносит только первоначальный взнос, но важно, что всю остальную сумму за него добавляет банк, выдавая ипотечный кредит. В результате застройщик получает всю сумму за квартиру сразу, а риски на случай возникших проблем у заемщика берут на себя банки. Но в случае с рассрочкой все риски, связанные с неоплатой квартиры, остаются у застройщика. И рисков здесь немало... Подробнее читайте в материале «Рассрочки на рынке новостроек – это мина замедленного действия ».