Московский рынок жилья просыпается от стагнации
Согласно данным Росреестра по итогам июля на рынке жилья Москвы наметился некоторый прирост количества сделок во всех сегментах. Впрочем следует отметить, что этот рост происходит по отношению к низкой базе – довольно вялому июню и совсем провальному маю. Но если сравнить с тем же июлем 2024 и 2023 годов, то в нынешнем 2025 году отставание остается еще довольно ощутимым.
Так, в июле 2025 г. на первичном рынке жилья столицы было зарегистрировано 6 499 договоров участия в долевом строительстве (ДДУ). Показатель вырос к предыдущему месяцу (5 414 ДДУ) на 20%. Но к июлю 2024 года (7 334 ДДУ) динамика составила минус 11,4%, а к июлю 2023 года (8 634 ДДУ) число первичных договоров снизилось на 24,7%.
Похожая картина и на вторичке. Здесь в июле 2025 г. было зарегистрировано 11 438 переходов прав на основании договоров купли-продажи жилья. Данный показатель на 17,1% больше результата июня текущего года (9 771). При этом по сравнению с июлем 2024 года (13 165) число переходов прав на вторичное жилье снизилось на 13,1%, а к аналогичному месяцу 2023 года (14 932) показатель сократился на 23,4%.
Ипотека тоже подросла: в месячном выражении число оформленных в Москве ипотечных сделок в июле увеличилось на 17,4% (10 137 договоров в июле против 8 633 в июне). Но в годовом выражении, опять же, мы видим снижение – на 15,2% к июлю 2024 года (11 948) и на 23,8% к аналогичному месяцу 2023 года (13 309).
«Прирост, который мы наблюдаем по итогам июля – это прирост ко «дну», к совсем вялым маю-июню. Но, тем не менее, ситуация понятна: Центробанк начал снижать ключевую ставку и интерес к недвижимости и к ипотеке начал постепенно раскачиваться. Более того, последние недели появился повод для оптимизма в части геополитики. Все это приводит к росту активности, причем если посмотреть на более динамичный фондовый рынок, то здесь наблюдается ралли как в облигациях, так и в акциях. Поэтому не удивительно, что и рынок недвижимости тоже постепенно начинает ощущать на себе весь этот позитив», - прокомментировал руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Впрочем, считает эксперт, рано впадать в эйфорию: на рынке недвижимости, в отличие от фондового рынка, есть ряд факторов, способных ограничить его динамику.
Во-первых, постепенное снижение ключевой ставки может не разморозить, а, напротив, подморозить рынок недвижимости. Согласно результатам одного из недавних опросов на IRN.RU, львиная доля его участников (87%) при снижении ставок по ипотеке будут ждать их еще более глубокого снижения. Это психологический момент: когда ставки повышают, есть риск, что они станут еще выше, и люди бросаются брать кредит даже под высокий процент, а когда снижают, напротив, продолжают ждать их еще бОльшего падения. И сейчас обстоятельства как раз этому способствуют: ранее глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что прогноз ключевой ставки предполагает, что «до конца года на отдельных заседаниях возможно снижение и по 100, и по 150, и по 200 базисных пунктов, равно как и паузы». При этом пока ипотека еще остается очень дорогой – порядка 20% годовых, если не брать льготные и субсидируемые программы.
Во-вторых, пока ставки остаются высокими, не стоит ожидать массового перетока средств с депозитов в недвижимость. С бОльшей вероятностью, с депозитов деньги потекут на фондовый рынок, потому что люди, «сидящие в депозитах», не боятся безналичных денег, как и заморозки вкладов. И, скорее всего, они будут перекладываться в долгосрочные облигации, позволяющие зафиксировать высокую доходность на длительный срок. И этот процесс уже вовсю идет сейчас, что и вызвало ралли на рынке облигаций: в частности, самые низкорискованные гособлигации ОФЗ на момент написания этой статьи позволяют зафиксировать 14% годовых на следующие 15 лет. Что же касается перетока вкладов в недвижимость, то он начнет происходить при снижении доходности депозитов ниже 10% годовых, как показывает недавнее исследование IRN.RU «Потекут ли депозиты в недвижимость?».
В-третьих, начавшиеся переговоры двух президентов, что определенно является позитивным моментом в части геополитики, может остудить интерес к недвижимости. Недвижимость, как защитный актив, всегда выигрывала именно от проблем, от санкций. А улучшение геополитики, отмена хотя бы частично санкций, как раз-таки приведет к тому, что смысла «прятаться» в недвижимости больше не будет. Более того, могут открыться и зарубежные рынки недвижимости, что тоже отразиться на спросе на жилье внутри нашей страны. Об этом мы уже рассказывали в материале «Как геополитическая оттепель отразится на рынке недвижимости».