Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Вторичные квартиры должны быть на 20-30% дешевле новостроек

Чтобы иметь возможность с ними конкурировать

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU Цены на жилье достигнут дна к 2020 году Перейти

Снижение ключевой ставки Центробанка приведет к дальнейшему сокращению разницы между ипотечными ставками на первичном и вторичном рынках. Однако для того чтобы «вторичка» могла конкурировать с новостройками, удешевления ипотеки совершенно недостаточно, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

По данным АИЖК, к концу июля (более свежих данных нет) усредненные ипотечные ставки на вторичном и первичном рынках упали до 13,25% и 11,85% соответственно против 13,92% и 11,9% в начале года. То есть разница между ставками по коммерческим кредитам на приобретение вторичного жилья и по льготным, которыми могут воспользоваться покупатели новостроек, сократилась с 2 до 1,4%. В ближайшем будущем процесс сближения ставок, скорее всего, продолжится: недавнее снижение ключевой ставки ЦБ до 10% положительно повлияет на стоимость фондирования для банков, что позволит последним снизить ставки по кредитам для населения. А желание это сделать простимулирует высокая конкуренция между кредитными учреждениями.

Кроме того, при уменьшении ключевой ставки еще лишь на 0,5% она достигнет порогового значения, при котором госпрограмма ипотеки с господдержкой автоматически прекращает свое существование. ЦБ обещал сохранить ставку на нынешнем уровне по крайней мере до конца года. Однако нет никаких гарантий, что мегарегулятор не передумает и программа не будет завершена досрочно…

Теоретически, это плохие новости для новостроек и хорошие – для вторичного жилья: в свое время именно запуск льготной ипотеки стал одним из ключевых факторов, заставивших покупателей переориентироваться на первичный рынок – см. «Рынок недвижимости жив за счет новостроек».

Однако за последние годы новостройки приобрели ряд преимуществ, с которыми вторичным квартирам будет трудно конкурировать, даже если ипотечные ставки на первичном и вторичном рынках сравняются.

Доступность жилья прежде всего определяет цена, а не стоимость кредита на его покупку. До кризиса стоимость первичного и вторичного квадратного метра была примерно одинаковой. Однако из-за того, что площади в новых проектах были значительно больше, чем в старом фонде, бюджет покупки равных по количеству комнат квартир в новостройке и в старом доме, расположенных в одной локации, мог различаться раза в два.

Однако теперь ситуация изменилась. С января 2015 г. заявленная цена метра в новостройках между ТТК и МКАД сократилась более чем на 20 000 руб., с 223 000 руб. до 200 000 руб., по данным «ИРН-Консалтинг», а средняя стоимость квартир – с 17,9 млн руб. до 13,3 млн руб., то есть почти на 26%. Главным образом в связи с увеличением доли жилья эконом- и комфорткласса в предложении и сокращением площади квартир с 78 до 66,5 кв. м.

Порог входа на рынок снизился еще более значительно: если до кризиса внутри МКАД было проблематично найти новостройку дешевле 7-8 млн руб., то сейчас минимальная стоимость квартиры в Москве составляет примерно 3 млн руб. Фактически, недорогие столичные проекты почти сравнялись по цене с ближним Подмосковьем – «Москва по цене Подмосковья: что купить в черте МКАД вместо квартиры в области».

Цена предложения на «вторичке» упала с 196 122 руб. по индексу IRN.RU в январе 2015 г. до примерно 175-176 тыс. руб. Однако уменьшить бюджет покупки за счет сокращения площадей на вторичном рынке, естественно, невозможно. Более того, в самом качественном сегменте этого рынка – домах, построенных в последние лет 10, квартиры существенно больше, чем в нынешних новостройках. Ситуация усугубляется упрямством продавцов-частников, которые, в отличие от застройщиков, крайне неохотно идут на уступки покупателям. В результате «вторичка» оказывается дороже новостроек, уступая им по качеству, и проигрывает конкурентную борьбу, даже несмотря на минимальную разницу в ипотечных ставках – см. «Квартиры в Москве и Подмосковье: «вторичка» не выдерживает конкуренции с новостройками».

Снижает привлекательность вторичного фонда и рост количества квартир в готовых новостройках. С одной стороны, спрос не успевает за ростом предложения, поэтому квартиры строятся быстрее, чем продаются. С другой – некоторые застройщики, понимая, что в нынешней экономической ситуации продать «виртуальное» жилье очень сложно, открывают продажи уже на завершающих стадиях строительства дома. (См. «Готовые новостройки «съедят» вторичное жилье».)

Как следствие, если раньше жилье в новых проектах раскупали на начальных стадиях строительства и квартиры в сданных домах можно было купить только на «вторичке», то сейчас к моменту ввода ЖК в эксплуатацию нераспроданными могут оставаться 20-40% квартир. Таким образом, покупка квартиры в новом доме больше не означает, что переезда придется ждать год или два, ключи можно получить сразу после оплаты сделки. Тем самым вторичное жилье лишается своего последнего преимущества – возможности быстро справить новоселье. Тем более что на рынке увеличивается не только число готовых новостроек, но и проектов с отделкой от застройщика.

«В такой ситуации вторичное жилье может конкурировать с новостройками только ценой. То есть «вторичка» должна быть существенно дешевле сравнимых по качеству новостроек. По крайней мере, процентов на 20-30 по цене метра, учитывая, 10-процентая скидка на первичном рынке – обычное дело. Таким образом, если ценовое дно на первичном рынке уже не за горами, то «вторичке» еще падать и падать», - резюмировал эксперт.


Также по теме:
Осеннее повышение цен на жилье может обернуться зимней стагнацией


Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
11764 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 6 250 640
до 20 522 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Эталон-Сити Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Улица Скобелевская, 2 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 42 - 149 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Улица Скобелевская, 2 мин. транспортом Старокрымская ул., вл.13 б.1 Старокрымская ул., вл.13 б.2 Старокрымская ул., вл.13 б.3 Старокрымская ул., вл.13 б.4 Старокрымская ул., вл.13 б.5 Показать все 8 корпусов Застройщик: Дайкар.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 071 000
до 39 027 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Савеловский Сити Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Савеловская Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 26 - 188 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Савеловская, 18 мин. пешком Складочная ул., вл.1, к.1 (C1)Coltrane Складочная ул., вл.1, к.1 (C2)Armstrong Складочная ул., вл.1, к.2 (В1)King Складочная ул., вл.1, к.2 (В2)Elington Складочная ул., вл.1, к.C2 (Armstrong) Показать все 9 корпусов Застройщик: Бизнес парк Савеловский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 29 614 000
до 582 191 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК ММДЦ Москва-Сити Башня Федерация Башня Восток Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Деловой центр, м. Выставочная 2-5-комнатные квартиры Площади : 55 - 491 кв.м. м. Выставочная, 5 мин. пешком Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте