от
4.5 млн
руб.
от
3.7 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2 млн
руб.
Опрос
Что из перечисленного, по-вашему, обязательно должно быть на сайте ЖК?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных

Благодарим за предложенную тему компанию Notamedia.

Наш научный партнер

Новые проекты рынка недвижимости: где выбирать квартиру в 2016 году?




В 2015 году на рынке недвижимости сформировался рекордный объем предложения. Несмотря на это, девелоперы продолжают выводить новые проекты. При этом в условиях высокой конкуренции многие девелоперы стремятся насытить проекты более качественными характеристиками, при этом «удерживая» их в рамках доступного бюджета для покупателей.

Задача покупателя в данных условиях – не заблудиться в многообразии новостроек и выбрать максимально достойное предложение среди всех проектов. Однако к слишком низким ценам необходимо относиться осторожно, поскольку сложные экономические условия могут стать благодатной почвой для заморозки строительства.

Какие проекты сейчас есть на рынке и планируются к выходу в 2016 году? Как не ошибиться с выбором квартиры? Что определяет надежность застройщика? На эти и другие вопросы ответит руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

Спикер:

Вопросы

1. Сергей:
Здравствуйте, спасибо за Вашу работу. Стоит ли сейчас продать готовую квартиру(без отделки) в новостройке "Переделкино Ближнее" с тем, чтобы дешевле приобрести в следующей фазе строительства, т.к. квартира реально нужна для проживания через 2 года? Или продать и ждать с деньгами на депозите лучших предложений в том же проекте через 1.5-2 года? Спасибо.

Калюжнова Татьяна «ИРН-Консалтинг»

Сергей, добрый день! В «Переделкино Ближнем» квартиры в новой очереди – 7-ой фазе – стоят примерно на 1 млн рублей дешевле, чем, например, в 5-ой фазе, которая стартовала два года назад. Однако нужно учитывать, что новая очередь находится дальше от метро, поэтому квартиры в ней будут пользоваться меньшим спросом. К тому же надо иметь в виду, что, как правило, квартиры охотнее покупают у застройщиков, чем у частников, так как на рынке новостроек действует программа субсидирования ипотечных ставок. Поэтому вам придется демпинговать по сравнению с ценой застройщика примерно на 8-10%. То есть, если, например, девелопер продает 1-коматные квартиры без отделки в почти готовой фазе за 5,2 млн рублей, вы сможете продатьжилье такой же площади и без ремонта в готовом/почти готовом доме примерно за 4,7-4,8 млн рублей. В новой очереди такая квартира будет стоить 4,3-4,4млн рублей. То есть в общей сложности вы выиграете примерно 400-500 тыс. рублей. В принципе этих денег может хватить на ремонт, если вам есть, где жить, и не нужно снимать квартиру в ожидании ввода в эксплуатацию новой фазы (плюс еще полгода-год). Поэтому решайте сами, что для вас важнее – экономия или расстояние до метро.

2. Антон:
Интересует глубина "просадки" рынка недвижимости: где, на Ваш взгляд цены просядут больше - Москва, Московская область или, например Нижний Новгород (другой сопоставимый районный центр) - в абсолютном и относительном измерении.

Калюжнова Татьяна «ИРН-Консалтинг»

Антон, добрый день! В Москве цены могут просесть примерно на 10% в этом году, то есть средняя цена на столичные новостройки между ТТК и МКАД снизится до 180 000 – 185 000 рублей. Если не произойдет существенных изменений ни в лучшую, ни в худшую сторону, то в 2017 году можно ожидать аналогичного снижения средних цен – до 160 000 – 165 000 рублей за кв.м. Во многих из присутствующих на рынке проектах цены почти не растут по мере повышения стадии строительства, к тому же постоянно проводятся различные акции. При этом новые проекты выходят по все более доступным ценам – 140 000, 120 000, даже 100 000 рублей за кв.м. Средние цены на рынке будут снижаться главным образом благодаря им.

В Московской области не будет единого вектора движения. В ближнем Подмосковье ценовая динамика будет примерно соответствовать московской, особенно в хороших локациях и на качественные проекты. Более существенного снижения цен можно ожидать за 15-м километром от МКАД, особенно в районах с плохой транспортной доступностью и недостаточно развитой социальной инфраструктурой.

Прогноз по другим регионам дать сложнее, т.к. «ИРН-Консалтинг» специализируется на рынке жилья в Москве и области. В целом тренд на падение платежеспособного спроса на фоне снижения доходов населения актуален для всех регионов. Но в силу разной конъюнктуры рынка ситуация в разных городах может отличаться. В городах с большим объемом строительства в предыдущие несколько лет и соответственно большим объемом предложения сейчас цены будут снижаться примерно на 10-15% в год. В городах, где есть дефицит предложения, цены окажутся стабильнее.

3. Антон:
Напрашивается такой дилетантский вопрос: возможна ли самоорганизация покупателей квартир в тех же новостройках с целью "попридержать" свою покупку на несколько месяцев - чтобы заставить застройщиков еще сбросить цены? Допустим, некая НКО выступает с идеей "подожди платить - потом заплатишь меньше" или "прогни застройщика". Сколько еще готовы в среднем застройщики в Москве (в%) и ближнем Подмосковье сбрасывать цены, чтобы не разориться (риск недостроя) и одновременно позволить страждущим получить свои квадратные метры. Недавняя публикация в РБК о стоимости затрат на строительство свидетельствует о том, что и при 50 тыс. за квадрат дела у строителей идут хорошо. При этом цена продажи может быть в два и более раза выше себестоимости строительства.

Калюжнова Татьяна «ИРН-Консалтинг»

Антон, в обозначенной вами статье говорится о себестоимости собственно строительства (строительно-монтажной стоимости возведения домов), а в комментариях девелоперов также прибавляется стоимость обременений (школы, детские сады, дороги и пр.) и сетей. Помимо этого существенную часть затрат составляет земля. Также необходимо учитывать, что реализация проекта, особенно на подготовительной стадии, когда еще нельзя вести продажи, или на начальном этапе строительства, когда темпы продаж невысоки,зачастую идет на заемные средства. Пока девелопер занимается проектированием и получением разрешительной документации, подготовкой площадки, возведением фундамента, он вынужден платить банку проценты. При этом сроки подготовительной и начальной стадии строительства зависят не только от застройщика, но еще от самой площадки (свободная для строительства или требуется снос старых сооружений, переселение людей, вывод промзоны и т.п.) и администрации.

Таким образом, реальные затраты застройщика оказываются намного выше стоимости собственно строительства. Эта цифра может очень сильно отличаться в зависимости от стоимости земли и обременений в конкретном проекте. Но в целом в ближнем Подмосковье стоит ориентироваться на цифру примерно в 65 000 – 75 000 рублей за кв.м. В Москве общаясебестоимость составляет 90 000 – 100 000 рублей за кв.м, а в случае с проектами по редевелопменту территорий, которые сейчас занимают существенную долю рынка, затраты девелопера вырастают до 120 000 – 130 000 рублей за кв.м. Поэтому более низкая цена предложения жилья конечным покупателям является тревожным сигналом.

То есть многие девелоперы сейчас действительно снизили свои ожидания по прибыли и работают с рентабельностью примерно 10%. В текущих проектах вряд ли можно добиться существенного снижения цен без риска недостроя. Зато в новых проектах цены могут быть ниже. Девелоперы еще на стадии проектирования смогут заложить в них более низкую себестоимость за счет экономии на каких-то опциях и оптимизации структуры издержек. Другой мощный ресурс для снижения себестоимости – это стоимость покупки/аренды земли, налоговые обременения, сети и другие административные издержки. Однако на эти статьи расходов девелоперы не могут самостоятельно повлиять, они зависят от политики властей.

4. Егор:
Когда на ваш взгляд, цены на недвижимость московского региона начнут снова начнут расти? Сейчас есть деньги для инвестиций, есть ли смысл вкладывать их в недвижимость, ожидая, что условно через 2-3 года она будет расти в цене?

Калюжнова Татьяна «ИРН-Консалтинг»

Егор, добрый день! Если ситуация в экономике останется примерно на нынешнем уровне, цены еще пару лет могут снижаться примерно на 10% в год. Затем рынок «нащупает» некую равновесную цену, которая будет отражать реальный баланс спроса и предложения. Однако маловероятно, что после этого начнется рост цен. Даже правительство признает, что российская экономика будет находиться в состоянии рецессии и стагнации в ближайшие 15 лет. На этом фоне новому спросу взяться неоткуда, людям все тяжелее копить на квартиру или даже на первоначальный взнос по ипотеке. Поэтому рассматривать недвижимость в качестве инвестиций стоит только в том случае, если речь идет о проекте с очень удачным расположением (рядом с метро и недалеко от центра и/или в районе, где есть дефицит предложения жилья вообще или в определенном сегменте) по цене существенно ниже рыночной. Но обязательно помните о рисках покупки на ранней стадии строительства, сейчас это актуально как никогда.

5. Дарья:
Здравствуйте! В следующем году планируем с мужем покупать квартиру в Москве, двушку в пределах 8-8,5 млн. В идеале в новостройке, поэтому хотелось бы узнать, будут ли в следующем году подходящие проекты на конечной стадии строительства. Буду благодарна за рекомендации!

Калюжнова Татьяна «ИРН-Консалтинг»

Дарья, приветствую,

Из реализуемых сейчас проектов с заявленными сроками ввода в эксплуатацию в конце 2017 – середине 2018 гг. (т.е. к концу следующего года они будут готовы или близки к завершению строительства) в пределах 9 млн руб. на сегодняшний день можно приобрести 2-комнатную квартиру в жилых комплексах: SREDA (Рязанский пр-т, вл.2) и «Домашний» (Донецкая ул., вл.30) от компании «Группа ПСН» (53 – 80 кв. м за 5,5 – 9 млн руб.), а также в проектах компании «Мортон» – «Петр I» на Красноказарменной ул., вл.14а (47,6 – 62,4 кв. м за 7,0 – 8,7 млн руб. и «Влюблино» на Цимлянской ул., вл.3 (46,2 – 57,5 кв. м за 5,2 – 6 млн руб.).

Следует отметить, что эти проекты в настоящее время находятся на ранних стадиях реализации (подготовка площадки к строительству, котлованные работы, работы по возведению нулевого цикла).

Обратите внимание на документацию: проекты «Группы ПСН» реализуются в рамках 214ФЗ, т.е. по договору долевого участия в строительстве, а проекты «Мортона» – по предварительному договору долевого участия в строительстве и договору ЖСК (жилищно-строительный кооператив), а значит, они не будут зарегистрированы в регистрационной палате и ваши риски возрастают.

6. Владимир:
Что ожидает подмосковный рынок недвижимости в связи с введением моратория на строительство? Повысит ли это цены на существующие проекты и в целом по районам?

Калюжнова Татьяна «ИРН-Консалтинг»

Мораторий на строительство не повлияет на цены на жилье, поскольку он затрагивает города, в которых и так очень большие объемы предложения нового жилья. В каждом из них продается от 120 000 до 300 000 кв.м новостроек. К тому же в области и так намечается тренд на снижение объемов нового строительства: на фоне сложившегося в настоящее время переизбытка предложения в Подмосковье, многие девелоперы приостанавливают работу по новым проектам, концентрируясь на реализации текущих. Поэтому мораторий не окажет существенного влияния на рынок.

7. Алексей:
Выгодно ли решение продлить государственную программу поддержки ипотеки для людей, которые собираются покупать своими силами без всяких кредитов? Я имею в виду, что вечно данная программа длиться не может, а когда она закончится, покупателей на рынке останется очень и очень мало, в связи с чем застройщики будут вынуждены снижать цены до уровня, позволяющего хоть кому-то что-то продать. Таким образом купить можно будет существенно дешевле, чем сейчас.

Калюжнова Татьяна «ИРН-Консалтинг»

Алексей, программу субсидирования ипотечной ставки ввели для того, чтобы поддержать спрос на уже запущенные проекты – без этого произошел бы обвал продаж и остановка многих строек. Программу решили продлить до конца года, не исключено, что ее пролонгируют еще раз. После отмены субсидирование ипотечных ставок на новостройки спрос, безусловно, снизится. Однако застройщики прекрасно это понимают, поэтому, скорее всего, успеют подготовиться – с помощью снижения объемов предложения. Тренд на снижение средних цен уже существует на рынке, однако не стоит ждать резкого обвала именно после отмены господдержки.

8. Сергей Горонин:
Добрый день! Сейчас в Подмосковье действительно много хороших предложений. По сравнению с началом зимы скидки немного поубавились, но все равно можно купить значительно дешевле, чем два-три года назад. Какие готовые-полуготовые проекты с трешками вы можете посоветовать? Нужна хорошая инфраструктура, в том числе для ребенка, желательно не дальше 15 км от мкад. Спасибо!

Калюжнова Татьяна «ИРН-Консалтинг»

Сергей, добрый день,

На сегодняшний день в Московской области и Новой Москве в радиусе 15 км от МКАД предлагается чуть больше 200 новостроек – готовых или на завершающих этапах строительства (монтаж последних этажей, отделка, благоустройство), где есть 3-комнатные квартиры, которые можно приобрести по Договору долевого участия.

В бюджете до 6 млн руб. за 3-комнатную квартиру можно рассмотреть 70 вариантов домов.

Если выбирать из тех, что ближе к Москве, т.е. ограничиться 5-километровой зоной от МКАД, то в этом бюджете на сегодняшний день предлагается 29 корпусов в нескольких ЖК.

Наиболее крупными из них являются «Бутово Парк», «Боброво» в Ленинском районе от компании «Мортон». Благодаря масштабам этих проектов (по нескольку сотен тысяч метров жилья в каждом) в них предусмотрена вся необходимая социальная инфраструктура. Площади 3-комнатных квартир в среднем от 70 до 80 кв. м.

В числе крупных проектов от крупных застройщиков, где стоимость 3-комнатных квартир находится в пределах 6 млн руб., можно также назвать жилые комплексы «Ярославский» в Мытищах от ПИК (площадью примерно 80 кв. м) и «Южное Видное» в одноименном городе от компании RDI (площадью примерно 74 – 79 кв. м).

Также посмотрите «Государев Дом» в Ленинском районе от компании «Гранель», где цены на 3-комнатные квартиры от 72 до 83 кв. м варьируются от 4,3 до 5,5 млн руб.

В Новой Москве в сельском поселении Сосенское компания «Крост» предлагает небольшие 3-комнатные квартиры от 48 до 53 кв. м за 5,0 – 6,2 млн руб.

В ЖК «Новое Медведково» в Мытищах компания «Домусфинанс» предлагает 3-комнатные квартиры от 81 до 91 кв. м за 5,5 – 6 млн руб.

9. Леонид, пенсионер:
Здравствуйте! Меня интересует 2-х комнатная квартира, не дорогая и в малоэтажках (4-5 этажей)? желательно с Московской пропиской.

Калюжнова Татьяна «ИРН-Консалтинг»

Леонид, добрый день. Благодарим Вас за интерес к порталу ИРН. Отвечая на Ваш вопрос, рекомендую Вам сосредоточиться на малоэтажных проектах в Новой Москве, чтобы получить московскую прописку.Оптимальна небольшая удаленность от МКАД и/или расположение в городской черте экс-Подмосковья, т.к. это, во-первых, возможность сравнительно быстро добираться до столицы и обратно, во-вторых, наличие поблизости развитой, в т.ч. социальной, инфраструктуры.

Из проектов в радиусе 25 км от МКАДпосмотритежилые комплексы«Легенда» и «Троицкая Ривьера» от компании «Новые Кварталы». Они находятся в городе Троицк, заявлены к вводу в эксплуатацию в 2016-2017гг. (в зависимости от корпуса). В ЖК «Легенда» 2-комнатные квартиры площадью от 52 до 75 кв. м предлагаются за 3,8 – 5,8 млн руб. В ЖК «Троицкая Ривьера» на сегодняшний день есть возможность приобрести «двушки» площадью 78 кв. м за 7,2 млн руб. Оба проекта реализуются в рамках 214ФЗ (по ДДУ).

Одним из самых недорогих в данном сегменте проектов является ЖК «Спортивный Квартал», расположенный в 12 км от МКАД по Калужскому шоссе в поселке Марьино сельского поселения Филимонковское. Правда, площади квартир там небольшие. В частности, за 3,5 – 4,6 млн руб. предлагаются 2-комнатные квартиры от 44 до 53 кв. м. Ввод в эксплуатацию ожидается в 2016 г. Жилье продается по ДДУ (договору долевого участия в строительстве).

В готовых проектах «Андерсен» и «Новые Ватутинки. Южный Квартал»(Калужское шоссе, 11 и 14 км от МКАД соответственно) по договору купли-продажи предлагаются 2-комнатные квартиры. В первом проекте: площади 62 – 74 кв. м за 6,0 – 9,9 млн руб. Во втором проекте: площади 58 – 62 кв. м за 7,0 – 8,9 млн руб.

Рядом со сложившимся столичным районом «Южное Бутово» можно приобрести 2-комнатные квартиры по договору купли-продажи или долевого участия в строительстве площадью 48 – 56 кв. м за 5,7 – 7,2 млн руб. в ЖК «Бутовские Аллеи», где часть корпусов уже введены в эксплуатацию, а часть находятся на стадии отделочных работ.

Также рекомендую рассмотреть ЖК «Рассказово» от компании SezarGroup. Правда, он не мало-, а средне-этажный (9-11 этажей). Зато находится в окружении леса и в 800 м от строящейся станции метро «Рассказовка», а также рядом с московским районом «Новопеределкино», где есть вся необходимая для жизни инфраструктура. Часть корпусов жилого комплекса только начинает строиться, другая часть близка к окончанию строительства. Заявленный срок ввода в эксплуатацию – 2016-2017 гг. «Двушки» от 62 до 68 кв. м предлагаются за 7,7 – 9,0 млн руб. по договору долевого участия в строительстве.

10. Андрей, Москва:
Здравствуйте, уважаемые эксперты. Интересует покупка квартиры (не апартаментов) в новостройке в пределах ТТК или совсем рядом, для собственного проживания, готов ждать, пока построится. Какой проект порекомендуете из тех, что недавно вышли в продажу или ожидаются в ближайшее время (с т.зр. вероятности того, что достроят и качества строительства)? Будут ли снижаться цены или уровень 150-200 тыс.руб/кв.м, является выгодным для покупки? Спасибо.

Калюжнова Татьяна «ИРН-Консалтинг»

Добрый день, Андрей! Для начала хочу обратить внимание, что средняя стоимость квадратного метра новостроек между Третьим транспортным кольцом и МКАД составляет 202 тыс. рублей за кв.м. Подчеркну, что это все районы, в том числе и те, что находятся возле МКАД. То есть цена 150-200 тыс. рублей за кв.м в районах возле ТТК – это более чем адекватная цена. Чем ближе к центру, тем меньше свободных площадок под строительство, и при этом выше потенциальный спрос при условии привлекательных цен. Поэтому такие проекты будут наиболее устойчивыми с точки зрения спроса. Таким образом, сейчас обозначенная вами цена является выгодной.

Что касается надежности, лучше ориентироваться на крупных застройщиков, у которых есть опыт успешной работы и примеры реализованных проектов в кризис 2008 – 2009 годов. Если девелопер находится в одной группе компаний с крупной банковской структурой, это дополнительное преимущество. Однако сейчас нельзя дать никаких гарантий, даже в отношении самых надежных девелоперов – случиться может все. Поэтому покупка на ранней стадии строительства – это всегда немалый риск.

Сейчас на рынке представлен ряд предложений недалеко от ТТК со стоимостью в пределах 200 000 рублей за кв.м. В частности, можно назвать ЖК «Символ» от «Донстроя», который является одним из самых недорогих (в среднем 160 000 – 180 000 рублей за кв.м в зависимости от корпуса).В похожем ценовом сегменте – ЖК «Зиларт» от ЛСР, чуть дороже (185 000 – 235 000 рублей за кв.м) – «Царская площадь» от MRGroup. Уже в этом году недалеко от ТТК могут выйти новые проекты, но пока трудно сказать, какие в них будут цены.

Стоит отметить, что большинство подобных проектов развиваются на крупных промышленных территориях. Их освоение займет много времени. Нужно учитывать, что даже после того, как будет построен ваш дом, промзона вокруг не исчезнет, а полное освоение района займет не менее 7-10 лет.

11. Яна:
Добрый день! Хотим приобрести квартиру не далеко от метро. Какой проект готовый к заселению можно сегодня приобрести? Возможно метро в планах на будущие строительство, не дорого. Спасибо.

Калюжнова Татьяна «ИРН-Консалтинг»

Яна, приветствую. На сегодняшний день сравнительно недорогое жилье в готовых домах рядом с метро представлено в ЖК «Водный» – проекте девелопера MRGroup (3 мин пешком от станции метро «Водный стадион».Стоимость квартир от 40 кв. м начинается от 7,1 млн руб. Еще один проект, который рекомендую рассмотреть, – ЖК «Юнион Парк» от компании «Крост»: в готовом доме 15, корпус 1 минимальная стоимость квартир площадью33 кв. м составляет 7,3 млн руб. Сейчас ближайшая станция метро – «Октябрьское поле» (10 мин транспортом), но в 2018 г. планируется открытие станции метро «Улица Народного ополчения» на пересечении одноименной улицы с проспектом Маршала Жукова, расстояние до которой от жилого комплекса составляет примерно 1,2 км.

12. Владимир:
Добрый день, Татьяна! Подскажите когда по вашим расчетам будет максимальный объем предложения в старой москве? Будет это по Вашему мнению точкой входа на рынок новых инвесторов? Спасибо

Калюжнова Татьяна «ИРН-Консалтинг»

Владимир, здравствуйте! Даже накопленного сейчас объема предложения хватит примерно на 2-3 года. По данным на конец 2015 года, в старой Москве продавалось почти 2 млн кв.м жилья: 150 – 200 тыс. кв.м внутри ТТК, около 1,5 млн кв.м – от ТТК до МКАД, а также почти 300 тыс. кв.м в московских районах за МКАД (без учета Новой Москвы). В этом году объем предложения продолжит расти – в основном за счет новых корпусов и очередей в уже реализуемых крупных проектах, в том числе на территории промзон. Масштабы этих проектовдиктуют необходимость быстро строить и продавать. Однако ближе к концу года темпы вывода новых объемов на рынок сократятся.

Текущая ситуация не благоприятствует росту спроса, а значит разрыв между спросом и предложением будет расти. Поэтому к концу года на рынке накопится объем, которого хватит уже на 3,5 года. Максимальных показателей по объему предложения рынок достигнет, скорее всего, к концу 2017г, а в 2018 году объем стабилизируется и постепенно начнет сокращаться. К этому моменту цены могут снизиться примерно на 20% – до 160 000 – 165 000 рублей за кв.м.

Тем не менее, мы не ожидаем входа на рынок большого числа новых инвесторов. Даже после стабилизации объемов предложения рост цен станет возможен при условии экономического подъема, способствующегоповышению доходов населения. Если этого не произойдет, для частных лиц инвестиции в недвижимость будут не очень интересны. Что касается застройщиков и крупных инвесторов (юридических лиц), скорее всего, на рынке останутся текущие наиболее сильные профессиональные игроки. Выход на рынок новых игроков в большом количестве в этих условиях маловероятен.

13. Павел:
Добрый день. В каком городе Подмосковья вы бы посоветовали приобретать квартиру? Хотелось бы более-менее нормальную экологию и незагруженность шоссе (работаю в Москве). Прямо возле МКАД жить нет желания, готов рассматривать более удаленные города, с учетом того, чтобы тратить на дорогу до Москвы час-полтора в одну сторону.

Калюжнова Татьяна «ИРН-Консалтинг»

Павел, с точки зрения автомобильной доступности относительно неплохими является Новорижское шоссе, трасса «М4-Дон», Симферопольское шоссе и Киевское шоссе. При этом, с точки зрения сочетания транспортной доступности с экологией, Новорижское шоссе занимает лидирующую позицию. Непосредственно на этой трассе нет крупных городов в полуторачасовой доступности до Москвы, однако чуть в стороне находятся Истра и Звенигород, ближе к Москве – Нахабино. Города, расположенные на «М4-Дон» и рядом с Симферопольским шоссе (Домодедово, Подольск) не отличаются хорошей экологией. Ситуацию на Киевском направлении может испортить активная застройка Новой Москвы – как с точки зрения загруженности шоссе, так и с точки зрения экологии.

14. Алена:
Здравствуйте! Есть ли сейчас какие-нибудь проекты для семей с детьми по типу «Микрогорода в лесу», только подешевле? Не обязательно такие концептуальные, главное, чтобы на территории были детский сад, школа и какие-нибудь спортивные секции? Спасибо.

Калюжнова Татьяна «ИРН-Консалтинг»

Алена, добрый день. Рассмотрите также жилой комплекс «Рассказово» (подробное описание в ответе на вопрос № 9), где планируется детская инфраструктура, есть квартиры в домах на этапе отделочных работ, а цены колеблются от 5,0 до 13,8 млн руб. за жилье площадью 38 – 99 кв. м.

Можно также рассмотреть проект «Мытищи Lite» в одноименном городе, где квартиры от 33 до 92 кв. м можно приобрести за 2,7 – 7,9 млн руб. в домах с заявленным сроком ввода в эксплуатацию в конце 2016 г.

В Мытищинском районе строится комплекс «Пироговская Ривьера», где студии и 1-3-комнтные квартиры площадью 25 – 95 кв. м предлагаются за 2,1 – 7,5 млн руб. Срок ввода в эксплуатацию ожидается в III квартале 2017 г.

В Красногорском районенаходится ЖК «Опалиха О3», в котором предусмотрены студии и 1-4-комнатные квартиры, компактные по площади, но с очень функциональными планировками, от 27 до 80 кв. м. На сегодняшний день их можно приобрести за 2,9 – 10,0 млн руб. в домах со сроками ввода в I–IV кварталах 2017 г.

Все эти проекты находятся в 10-километровой зоне от МКАД, предусматривают мало- и среднеэтажную жилую застройку от 4 до 11 этажей, а также детскую инфраструктуру, а цены в них ниже, чем в ЖК «Микрогород в лесу».

15. Юля:
Здравствуйте, Татьяна! Живу с мужем в двушке на окраине Москвы в доме 80-х годов на первом этаже, но с неплохим ремонтом. Продать ее можно примерно за 6 млн. Понимаю, что в будущем стоимость такого жилья будет снижаться быстрее, чем более современного, поэтому будет все меньше шансов «разменять» ее на более достойный вариант. На ваш взгляд, стоит ли сейчас заняться продажей и поиском квартиры в новостройке (на вторичке ничего более достойного, чем то, что есть, за эти деньги не купишь, а ипотеку не хочу категорически)? Или пока некуда торопиться (придется ведь снимать или переезжать к родителям, пока квартиру достроят, а у нас 2 кота)? И что покупать? Вот ЖК «Символ» интересен. Но не опасно ли покупать на столь ранней стадии такой длительный проект? И адекватно ли вообще, учитывая что где-то надо будет жить, пока его не достроят?

Калюжнова Татьяна «ИРН-Консалтинг»

Юля, добрый день! В этом бюджете вы можете рассчитывать либо на квартиру на старте продаж с хорошей локацией внутри МКАД (причем, скорее всего, однокомнатную), либо на квартиру на завершающих стадиях строительства за МКАД в районах, где в скором будущем должно появиться метро (Некрасовка, Переделкино и т.п.). Первый вариант хорош тем, что такая квартира с большей вероятностью вырастет в цене, к тому же вы сможете переехать в лучший район. Однако покупка на ранней стадии – это большой риск. К тому же имейте в виду, что ждать придется 3-4 года, а в это время – либо снимать, либо жить с родителями. При аренде квартиры за 3 года вы потратите более миллиона рублей. Вполне возможно, что квартиры на завершающих стадиях будут стоить на один – полтора миллионадороже, чем на старте, – если не от застройщика, то от частного продавца по переуступке. Поэтому рисковать шестью миллионами и при этом тратить миллион на аренду, на мой взгляд, нецелесообразно.

Правда, есть риск, что ваша квартира за это время подешевеет. Чисто с финансовой точки зрения имеет смысл продать квартиру сейчас, а купить через 2-3 года на высокой стадии готовности. Это времяможно хранить деньги на депозите в разных валютах. Тогда через 2-3 года у вас на руках может быть уже 7-8 млн рублей. При этом квартиры в новостройках к моменту окончания строительства обычно поднимаются в цене на 15-20%. То есть та же самая квартира, скорее всего, будет стоить примерно 7,2 млн рублей. Однако в данном случае мы не учитываем арендные расходы. Готовы ли вы столь длительное время жить с родителями, решать вам.

Самый безопасный и удобный вариант – продать и купить готовую (или почти готовую) новостройку за МКАД с хорошей транспортной доступностью, если вас не смущает «удаление» от центра.

16. Валентин, индивидуальный предприниматель:
Существуют ли перспективы к выходу более дешевых новостроек в москве? Если да, то не повлечет ли это снижение качества строительства? Иными словами, что лучше, купить сейчас в нормальном проекте или рискнуть подождать снижения цен с вероятностью нарваться на абы как построенные дома?

Калюжнова Татьяна «ИРН-Консалтинг»

Валентин, средние цены сейчас снижаются не из-за ухудшения качества строительства. Просто меняется структура предложения: в силу переизбытка предложения в бизнес-классе и снижения доходов населения, новые проекты выходят в основном в более бюджетных сегментах. При этом само по себе качество строительства, наряду с локацией, будет являться одним из важнейших конкурентных преимуществ. На насыщенном рынке условия диктуют покупатели, а не продавцы, поэтому проекты с сомнительным качеством просто не будут продаваться.

17. Татьяна:
Добрый день! Насколько дешевле сегодня можно купить квартиру в новостройке (Москва до мкад), чем на вторичную? Можно ли рассмотреть равнозначные варианты, например, голая квартира без ремонта в новостройке и убитая вторичка, в которой и так делать ремонт. Или обе квартиры с ремонтом. Заранее спасибо!

Калюжнова Татьяна «ИРН-Консалтинг»

Татьяна, здравствуйте! Если брать абсолютно равнозначные новостройку и «вторичку», обжитая квартира будет стоить примерно на 1-2 млн рублей дороже. Однако таких сравнимых примеров на рынке почти нет. Новостройки обычно лучше с точки зрения качества самого дома, благоустройства двора, отделки общих зон (подъезд, лифты и т.п.), социального окружения. Поэтому в одном и том же районе новостройки могут стоить дороже, чем квартиры на вторичном рынке. Для примера можно взять, допустим,однушку 39 кв.м в проекте «Ривер парк» недалеко от метро Коломенская в панельной новостройке. Без отделки такая квартира стоит от 7,4 до 7,9 млн, с отделкой – от 7,8 до 8,3 млн. На вторичном рынке подобная квартира в том же районе, по данным онлайн-калькулятора IRN.RU, будет стоить 6,1 – 6,5 млн в убитом состоянии, и 6,8 – 7,3 млн рублей со свежим ремонтом.

18. Максим:
Хочу попросить вашего совета. Есть порядка 4,5 млн рублей, которые лежат в банке. Нужна двушка в Москве или ближнем Подмосковье. Не против взять ипотеку, но небольшую – в пределах 1,5 млн рублей. Если я подожду до конца года, за это время «накапает» еще примерно 200 000 рублей процентами по вкладу. Если заберу сейчас, чтобы купить квартиру, то эти дополнительные 200 000 не получу. Как лучше поступить в данной ситуации? С одной стороны, цены вроде как не должны вырасти, поэтому спешить некуда. С другой стороны, сейчас действует субсидируемая ставка, которая может уже не работать, когда можно будет снять деньги с процентами. Да и никто не отменял более глобальных рисков – банк лопнет, у агентства страхования вкладов закончатся деньги и они не помогут, ключевую ставку вновь задерут, чтобы поддержать рубль, и ипотека станет недоступной. В общем, все подобные вопросы, которых все боятся. Что делать снимать ли деньги сейчас, чтобы купить квартиру, или подождать до конца года?

Калюжнова Татьяна «ИРН-Консалтинг»

Максим, с точки зрения происходящего на рынке недвижимости, сейчас нет смысла в спешке – сидеть в деньгах даже лучше. Снять деньги с депозита, пожертвовав процентами, стоит разве что при внезапном укреплении рубля примерно до 50-55 за доллар, как было в мае-июне 2015 года. Но не для покупки квартиры, а для перевода рублей в валюту (часть в долларах, часть в евро, часть оставить в рублях).

19. Наталья:
Какие сейчас наиболее перспективные и востребованные форматы жилья (по комнатности, планировкам, площадям)? Будут ли вообще продаваться квартиры без отделки? Или наоборот будет усиливаться тренд на отделку вплоть до полной меблировки?

Калюжнова Татьяна «ИРН-Консалтинг»

Наиболее востребованы сейчас небольшие площади, но с продуманными планировками. Покупатель скорее выберет двухкомнатную квартиру площадью 50 – 55 кв.м с местом под кладовку или гардеробную, небольшими спальнями, но просторной кухней, где можно также обустроить общую зону гостиной, чем большую однушку такой же площади. Квартиры с отделкой уже сейчас очень востребованы, в перспективе их популярность, скорее всего, будет расти.

Что касается меблировки – спорный вопрос. В бюджетном сегменте могут быть востребованы квартиры с обустроенной кухней и туалетом – ванной. Это довольно распространенный в Европе формат: полная отделка (полы, двери, выровненные оштукатуренные белые стены, которые можно либо перекрасить в любимый цвет, либо оставить нетронутыми) и обустроенная кухня и в санузлы.

А вот полная меблировка может не найти отклика у покупателей, даже если стоимость мебели от застройщика окажется ниже, чем при самостоятельной покупке. В отличие от ремонта, который нужно делать сразу, мебель можно покупать постепенно по мере появления средств. Для покупателей жилья массового сегмента необходимость единовременной выплаты может оказаться более накладной, чем постепенная обстановка, пусть и по более высоким ценам.

20. Татьяна Ниненко:
Есть ли какие-то все еще до сих пор недооцененные города Подмосковья, в которых в сравнении с другими возможен более высокий рост стоимости по мере завершения строительства и развития окружающей территории?

21. Елена:
Добрый день. Нормально ли, на ваш взгляд, для взрослого ребенка (студента на вечернем отделении) купить студию в апартаментах или лучше потратить больше, но купить квартиру? Прописка не нужна (может быть прописан у нас), про высокую плату за ЖКХ знаю, это не сильно пугает, т.к. ребенок работает – пусть приучается планировать бюджет со всеми этими расходами, а уже в крайнем случае и мы поддержим, конечно. Какие еще подводные камни или в остальном все нормально?

Калюжнова Татьяна «ИРН-Консалтинг»

Здравствуйте, Елена. В целом, если вас не беспокоит ни прописка, ни более высокая плата за жилищно-коммунальные услуги, можно рассмотреть и апартаменты. Если ваш ребенок одновременно учится в вузе и работает, очень важно минимизировать время на дорогу. В одном и том же бюджете можно купить апартаменты с более хорошим расположением, чем у квартиры, поскольку они в принципе дешевле. Из этих соображений апартаменты, возможно, неплохой для вас вариант. Учитывайте, что по коммерческим расценкам будут не только ЖКУ, но и налоги. Еще один подводный камень – в случае возникновения проблем на стройке государство будет скорее стремиться «спасти» дольщиков квартир, а не покупателей апартаментов. Дополнительный нюанс – обязательно продумайте, что вы планируете делать с апартаментами после того, как ваш ребенок повзрослеет и решит обзавестись семьей. Для семейного проживания апартаменты – не самый подходящий вариант, поскольку они обычно не обеспечены социальной инфраструктурой в достаточном объеме. Если вы решите продавать апартаменты, имейте в виду, что на них будет сложнее найти покупателя, чем на полноценную квартиру. То есть покупать апартаменты имеет смысл, если вы планируете их сдавать в аренду после того, как ваш ребенок переедет оттуда в квартиру.

 

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения марта