Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.7 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Какие характеристики ЖК стали бы для вас определяющими при принятии решения о покупке:
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Покупка/продажа квартиры: торопиться или отложить? Аргументы за и против




На фоне девальвации и других событий в российской экономике рынок недвижимости оказался в ситуации неопределенности. Не очень понятно, что будет с ценами, спросом и ипотекой, поэтому продавцы и покупатели не знают, как себя вести.

С одной стороны, вроде бы стоит поторопиться с покупкой или продажей, поскольку из-за инфляции и ужесточения ипотечных условий в будущем это будет сложнее сделать. С другой стороны, некоторые покупатели заняли выжидающую позицию в надежде на снижение цен.

Что будет с ценами на квартиры в 2015 году? Каковы будут ипотечные ставки? Стоит ли инвестировать в недвижимость? Какую квартиру лучше покупать в текущих условиях – на вторичном рынке или в новостройке? На эти и другие вопросы ответят руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко и директор департамента продаж компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко») Ольга Павлова.

Спикеры:

Вопросы

1. Сергей Дерябин:
Здравствуйте! Будет с ценами в ближайшие полгода? Будут ли они расти или уже начнут снижаться?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Сергей, здравствуйте! Долларовые цены еще не «нащупали» дно, поэтому продолжат снижаться. Судя по опыту кризисов 1998 и 2008 годов, общее снижение долларовых цен на недвижимость должно составить порядка 35%. А вот судьба рублевых цен зависит от курса. Если итоговое ослабление рубля относительно доллара будет меньше величины падения долларового индекса, то рублевые цены также пойдут вниз, но, естественно, просядут меньше, чем долларовые. А если курс отечественной валюты снизится больше, чем упадут долларовые цены на недвижимость, то в рублях недвижимость подорожает. Подробнее об этом читайте в прогнозе рынка недвижимости на 2015 год.

Павлова Ольга Вадимовна «Магистрат» (входит в ГК «Интеко»)

Сергей, здравствуйте! Не думаю, что сейчас можно дать полноценный прогноз. Цена – не только на квартиры, а на что угодно – во многом определяется спросом, который сейчас зависит от непредсказуемого поведения курсов валют и еще многих подобных факторов. Но даже при значительном падении спроса стоимость квартир и апартаментов сильно не упадет. Мы, например, не занимаемся накрутками «потому что можем», а в элитном сегменте наши объекты вообще одни из самых доступных. И не думаю, что кто-то из конкурентов этим занимается. Рынок большой, у покупателя всегда есть выбор. Но цена складывается из многих факторов, в том числе технологий строительства, вида и объема используемых материалов – и на них цены тоже выросли. Так что если стоимость квартир и будет какое-то время ниже, то только в рамках разного рода рекламных акций. А при стабилизации экономики цены могут опять пойти в рост.

2. Кирилл:
Добрый день! Вопрос - хочу купить 3-комнатную квартиру в жилом комплексе в 20 км от МКАД со сроком сдачи 3 квартал 2016 года. Застройщик построил и сдал несколько жилых домов и стройка идет по графику. Судя по информации на сайте застройщика, с сентября не продано ни одной 3 комнатной квартиры. Цены повысились за 6 месяцев всего на 4%. Ваша рекомендация - покупать или ждать? Спасибо.

Павлова Ольга Вадимовна «Магистрат» (входит в ГК «Интеко»)

Кирилл, добрый день. Во-первых, Вы очень правильно делаете, что изучаете опыт и историю проектов застройщика – так значительно меньше шансов на то, что объект не будет сдан из-за финансовых проблем. В прошлый кризис некоторые застройщики, финансирующие строительство своих объектов только от продажи квартир в нем на ранней стадии, не смогли завершить их из-за резкого падения спроса. И раз квартиры у этого застройщика растут в цене – значит, у него нет задачи сбыть их любой ценой. Строгое соблюдение графика тоже может косвенно свидетельствовать о надежности застройщика. И пусть Вас не смущает небольшой рост на «трешки» - на рынке это не самый высоколиквидный товар. В экономклассе (я так понимаю, мы говорим о нем) люди в основном покупают «однушки» или «двушки» - они значительно меньше по площади, а значит, и ощутимо дешевле. Проверьте, кстати, как менялись цены на «однушки» и «двушки» в том же доме – скорее всего, рост будет больше.

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Кирилл, добрый день! Трехкомнатные квартиры в принципе не самый ликвидный продукт, поэтому по их продажам не стоит судить о спросе. Если ваша цель – инвестиции, я бы в принципе не рекомендовал покупать такую большую квартиру. Если же вы покупаете ее для себя, то сейчас можно не спешить. Ажиотажный спрос и некоторый рост цен наблюдались до Нового года, в ближайшие месяцы рынок должен успокоиться, и спрос упадет, поэтому возможно появление выгодных предложений.

3. Сонечка Мармеладова:
Стоит ли ожидать возврата на рынок инвестиционных квартир, которые были куплены в декабре, от обедневших инвесторов? Когда может начаться этот возврат? Будут ли чувствовать девелоперы конкуренцию от этих квартир?

Павлова Ольга Вадимовна «Магистрат» (входит в ГК «Интеко»)

Сонечка, здравствуйте. Такое вполне может случиться – много покупок в сегменте эконом и комфорт были сделаны под влиянием паники в конце прошлого года. Но закон 214-ФЗ, по которому работают все приличные застройщики, прямо говорит, что квартиру в недостроенном доме можно «сдать» обратно застройщику. И многие, как Вы пишете, обедневшие инвесторы, скорее всего, так и поступят. Если дом уже сдан, то новые квартиры попадут на рынок, но в силу стадии готовности продаваться они будут дороже, чем квартиры в строящемся доме. И это будет конкуренция не с девелоперами, а с другой «вторичкой».

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

В последнее время предложение на рынке недвижимости, особенно в Подмосковье, и так велико, поэтому само по себе появление некоторого дополнительного объема от инвесторов, которые решили выйти из инвестиций, не слишком существенно повлияет на рынок в целом. Куда более важна ситуация со спросом. Существенная его часть была реализована в прошлом году. С учетом непонятной ситуации с ипотекой и общего снижения реальных доходов можно ожидать снижение спроса, причем весьма значительное. Это давление ощутят на себе и девелоперы, и продавцы на вторичном рынке.

4. Елена:
Здравствуйте! Хотим в 2015 г. взять ипотеку. Можно рисковать? И ещё хочу узнать, когда выгодно взять?

Павлова Ольга Вадимовна «Магистрат» (входит в ГК «Интеко»)

Сейчас, конечно, взять ипотечный кредит – непростое решение. Не потому что это риск - может быть, позже ставки будут еще выше. Просто сейчас сложно прогнозировать свое материальное положение на шесть лет вперед – примерно за этот срок обычно отдают ипотечный кредит. Поэтому девелоперы сейчас стараются договориться с банками и предложить клиентам другие схемы покупки. Мы, например, сотрудничаем с «ВТБ24 Лизинг» в рамках программы приобретения недвижимости в рассрочку сроком до двух лет без уплаты процентов с минимальным первоначальным взносом 35%. В такой схеме много плюсов, например, нет комиссии и расходов на страхование, не надо подтверждать доход и т.д. Правда, надо четко понимать, сможете ли Вы выплатить несколько миллионов рублей за два года. Но я думаю, что подобных совместных проектов со временем станет больше и условия могут быть самыми разными.

Рост ставок по ипотеке неизбежен, и он происходит прямо сейчас. Средняя ставка жилищного кредитования выросла с 12% (до кризиса) до 15-16% годовых. Понятно также, что в ближайшем будущем ключевые изменения в политике банков станут во многом определяться внешними факторами. Но несмотря на это, для многих россиян долгосрочное ипотечное жилищное кредитование остается единственным способом решить жилищную проблему.

Бесспорно, лизинг недвижимости гораздо менее требователен к потенциальным клиентам, чем ипотека, но обходится клиенту существенно дороже.

Лизинговая компания получает займы от банка для проведения сделки, то есть фактически является посредником между заемщиком и банком, в связи с этим при лизинге применяется более высокая процентная ставка (скрытая в стоимости недвижимости), чем при ипотеке (в процентную ставку закладывается прибыль лизинговой компании).

Конечно, в процентном соотношении сегодняшний ипотечный кредит несколько менее выгоден, чем кредит докризисный. Однако в абсолютных цифрах экономия очевидна.

При этом необходимо отметить, что реальный размер переплаты по ипотечному кредиту не столь велик, как в рассмотренном примере. Ведь по условиям кредитования погашение суммы основного долга производится не в конце периода, а равными долями в течение всего срока. Соответственно, проценты за пользование кредитом начисляются на остаток суммы долга и, естественно, уменьшаются с каждым очередным платежом. Либо вы можете частично или полностью досрочно погасить кредит, чтобы значительно уменьшить переплату.

Таким образом, несмотря на ужесточившиеся в целом условия предоставления кредитов, считаю ипотеку по-прежнему эффективным рабочим инструментом для решения жилищных вопросов, а с учетом, что цены на квартиры не увеличились соразмерно росту валют, а остались на том же уровне – еще и более выгодным, чем до кризиса.

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

С одной стороны, имеет смысл подождать. Решение о повышении ключевой ставки, из-за которого подскочили ставки по ипотеке, скорее всего, носит временный характер, поскольку направлено на борьбу с валютными спекулянтами и стабилизацию валютного рынка. После стабилизации курса рубля его должны «отыграть» назад. С другой стороны, даже сейчас крупнейшие банки предлагают ставки ниже ключевой, а в рамках некоторых совместных программ банков и застройщиков предлагаются ставки в районе 13-14%.

В любом случае, основной критерий для принятия решения об ипотеке – ваша финансовая стабильность. Сейчас состояние экономики нестабильно, поэтому мало кто может прогнозировать собственные доходы на годы вперед. Если вы работаете в крупной стабильной компании или в государственной сфере, можно отважиться на ипотеку. В других случаях это очень рискованно.

5. Николай:
День добрый. Повышение срока освобождения от подоходного налога до 5 лет – как отразится на инвестиционном спросе? Есть ли вообще смысл инвестировать в недвижимость при таких раскладах или лучше просто купить валюту или положить деньги в банк?

Павлова Ольга Вадимовна «Магистрат» (входит в ГК «Интеко»)

Что касается валюты, то, мне кажется, с этим решением вы уже опоздали. Покупать валюту сегодня – означает попросту зафиксировать свои убытки, причем колоссальные. Рублевый депозит на текущий момент представляется не самым плохим вариантом (банки существенно повысили ставки), но при условии не превышения застрахованного государством объема. Однако надо быть морально готовым, что в случае кризиса финансовой системы (а такое сегодня возможно), ваш вклад имеет все шансы «зависнуть» на неопределенный срок и в дальнейшем обесцениться.

Вообще, если вы «сидите» в рублях, то стоит признать: основная ваша задача – попытаться наиболее надежно сохранить свои сбережения (а не преумножить). Для этого вложения лучше всего максимально диверсифицировать: что-то инвестировать в недвижимость, что-то в реальные вещи, которые не успели подорожать (машины, мебель и т.д.), что-то положить на депозит. Если же вы являетесь владельцем валютных активов, то вы можете серьезно выиграть, инвестировав в недвижимость, поскольку долларовые цены на нее существенно снизились.

Что касается изменений законодательства, о которых вы говорите (увеличение периода, в течение которого инвестор обязан уплатить подоходный налог при перепродаже жилья), то инвестиционную привлекательность новостроек это, конечно, несколько снизит, однако, несущественно. Дело в том, что оптимальный с точки зрения рентабельности срок для вложений в новостройки на современном российском рынке жилья составляет около трех лет. Причем инвестировать для получения максимальной доходности нужно на ранних этапах строительства, которое само по себе около трех лет длится. Поэтому к моменту перепродажи инвестиционной квартиры она зачастую не находится в собственности даже три года, не то что пять, и подоходный налог инвестор все равно платит. Это несколько снижает показатели доходности вложений в первичное жилье, но не мешает ему оставаться одним из наиболее привлекательных инвестиционных инструментов в России.

Кроме того, вы можете воспользоваться правом налогового вычета и заплатить налог не от суммы сделки по перепродаже, а от прибыли, что значительно выгоднее.

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Николай, как раз на инвесторах повышение срока владения недвижимостью до 5 лет скажется незначительно. Большинство спекулятивных инвесторов и так не ждали 3 года для освобождения от налога. Они покупали квартиры на ранних стадиях строительства, а перепродавали – еще до сдачи в эксплуатацию и вступления в право собственности по договору переуступки права требования. Либо же искали другие варианты ухода от налогов. Больше всего это решение бьет как раз по обычным покупателям, которые обычно покупают небольшие дешевые квартиры в надежде через пару лет улучшить жилищные условия.

6. Наталия:
Здравствуйте, уважаемые эксперты! В прошлый кризис многие застройщики обанкротились и не выполнили своих обязательств. Стоит ли ожидать повторения ситуации? Когда может начаться волна остановки строек? Насколько безопасно сейчас покупать квартиру в строящемся доме? И как выбрать более надежный вариант?

Павлова Ольга Вадимовна «Магистрат» (входит в ГК «Интеко»)

Практически все крупные застройщики сегодня реализуют свои проекты на основе проектного финансирования, рассчитанного на всю сметную стоимость строительства. Поэтому риск «недостроя» не так велик, как во время прошлого кризиса. Даже в случае полного прекращения продаж проект будет завершен на средства банка, который возьмет построенное жилье в залог. Наиболее надежными при этом являются проекты, аккредитованные по ипотеке крупными государственными банками, а также проекты, в которые такие банки входят в качестве соинвесторов строительства.

Тем не менее хочу напомнить: в любые времена (а в кризисные особенно), покупая недвижимость в новостройке, необходимо выбирать только качественный продукт и только от надежного, давно работающего на рынке застройщика.

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

По сравнению с предыдущим кризисом застройщики стали более осторожными. Скорее всего, начатые стройки от крупных и опытных застройщиков будут завершены. В зоне риска – небольшие локальные девелоперы, строящие жилье на значительном удалении от МКАД. Тем не менее стопроцентных гарантий никто не может дать даже в спокойные времена. Покупка квартиры в новостройке всегда сопряжена с рисками, вторичный рынок намного безопаснее. Если же есть необходимость в покупке квартиры именно в новостройке, лучше выбирать квартиру на поздних стадиях строительства по прозрачной схеме (ДДУ) и обязательно проверить историю застройщика.

7. Ольга:
Добрый день! Стоит ли сейчас продавать квартиру на вторичном рынке?

Спасибо

Павлова Ольга Вадимовна «Магистрат» (входит в ГК «Интеко»)

Кризис, как известно, время больших личных возможностей, и дальновидные люди могут с успехом им воспользоваться. В частности, в плюсе окажутся те, кто сегодня, до начала серьезного повышения рублевых цен на новостройки, успеет грамотно (я подчеркиваю – грамотно) вложиться в первичное жилье. Собственник вторичной квартиры на текущий момент может продать ее по валютным расценкам, а затем, воспользовавшись разницей курсов и не успевающими «догонять» доллар рублевыми ценами на новостройки, приобрести на первичном рынке квартиру большей площади или лучшего качества.

Особенно это выгодно, если речь идет об, условно говоря, «лишней» «вторичке»: не используемой в данный момент по назначению или исчерпавшей свой инвестиционный потенциал по аренде (например, расположенной в окружении депрессивной застройки, без перспектив ее развития). Такой объект уже не будет расти в цене, а может даже и начать падать. Продав его и грамотно инвестировав в новостройку в районе с потенциалом роста, можно взамен морально устаревшего актива получить весьма перспективный с инвестиционной точки зрения, который будет дорожать за счет роста своей строительной готовности и потенциала развития окружающей городской среды.

Россия переживает кризис, который устроен искусственно. Рушатся отлаженные связи и устоявшиеся рынки. Рынок недвижимости также реагирует на происходящее. Присутствует рублевый рост цен на высоколиквидное жилье. Кризис лучше всего встречать с деньгами, так как появляются заманчивые предложения от клиентов, от девелоперов и застройщиков, нуждающихся в свободных средствах. Одним словом, это рынок покупателя. И если вторичка находится в старом фонде или в нехорошем районе, от нее необходимо избавляться, спрос на такое жилье будет серьезно падать.

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Ольга, если вы планируете продавать квартиру, то сейчас вполне подходящий момент, поскольку в скором времени спрос начнет падать.

8. Александр Анженко:
Добрый день. Говорят, что на рынке аренды предложение превышает спрос. В связи с этим покупка квартиры для сдачи в аренду представляется абсолютно невыгодной. Это так? И, если все же покупать квартиру с этой целью, то что лучше выбрать?

Павлова Ольга Вадимовна «Магистрат» (входит в ГК «Интеко»)

Инвестировать в жилье можно с целью его перепродажи и с целью сдачи в аренду. Теоретически максимальную прибыль приносит перепродажа, однако результат такой инвестиции напрямую зависит от состояния рынка, который может остаться на нынешнем уровне, пойти вверх или вниз. Сегодня предсказать его поведение наверняка не возьмется, наверное, никто. Вложения в жилье с целью сдачи в аренду имеют меньшую доходность, но и существенно меньшие риски, поскольку позволяют переждать кризисные времена и дождаться уверенного подъема рынка (который, как известно, цикличен), получая пусть небольшой, но стабильный доход. Поэтому, кстати говоря, профессиональные инвесторы, работающие на рынке недвижимости, довольно часто «раскладывают яйца в разные корзины»: часть недвижимости перепродают, а часть оставляют под сдачу в аренду.

Спрос на рынке аренды действительно несколько просел, однако сильнее всего это коснулось эксклюзивных вариантов супердорогого жилья. Этот формат, вообще, наиболее сложен с точки зрения поиска арендаторов – клиентов для подобных квартир и в лучшие времена можно искать годами. Наиболее же высокой ликвидностью с точки зрения сдачи в аренду во все времена обладают недорогие одно-двухкомнатные квартиры и апартаменты доступных категорий (эконом-, комфорт-и бизнес-классов), небольшие по площади, имеющие хорошую транспортную доступность, расположенные в современных обжитых районах с перспективами дальнейшей застройки, недалеко от центров деловой активности. Причем самыми выгодными с точки зрения инвестиций сегодня являются именно апартаменты, поскольку они в среднем на 10-15% дешевле аналогичных по характеристикам квартир.

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Сдача квартиры в аренду не приносит высокого дохода – всего порядка 4%. Однако многие все равно выбирают именно этот вариант инвестиций как самый надежный. Сейчас предложение на рынке аренды действительно превышает спрос. Тем не менее квартиры в аренду всегда востребованы. Даже в кризисные времена, когда у людей снижаются доходы, им недоступна покупка квартиры, а жить где-то надо – поэтому они выбирают аренду. Другое дело, что в ситуации очень высокого предложения успешно сдать можно только хорошую и востребованную квартиру. Самый ликвидный вариант – небольшая «однушка» рядом с метро со свежим аккуратным ремонтом.

9. Татьяна:
ВТБ и Сбер держат ставки по ипотеке ниже ключевой. Но реально ли сейчас получить у них кредит? Слышала, что очень многим даже вполне благонадежным клиентам отказывают в ипотеке.

Павлова Ольга Вадимовна «Магистрат» (входит в ГК «Интеко»)

Кредит получить вполне реально. Начиная с 1 февраля ВТБ 24 будет предоставлять ипотеку в нашем комплексе апартаментов «Лайнер» и жилом комплексе «Садовые Кварталы» по ставке 12,95% годовых в рублях. У Сбербанка ипотеку на наши объекты можно получить под 14,5% годовых. Эти условия, согласитесь, вполне приемлемы. Отказов по ипотеке больше не стало. Единственное, в чем ужесточилась ипотечная политика банков – они стали внимательнее и строже относиться к кредитной истории потенциальных заемщиков. В частности отменена действующая ранее программа «Победа над формальностями», предполагавшая минимальный пакет требуемой для получения кредита документации.

10. Сергей:
Добрый день!

Подскажите, пож-та, какими будут цены на первичку и вторичку Москвы и Подмосковья в течение 5 лет в рублях, если макроэкономические уловия будут:

- нефть 55-65 долл.,

- долл. - 70-80 руб.,

- ВВП - в среднем 1% рост, безработица 7-10%.

То есть в условиях падения потребительского спроса.

Павлова Ольга Вадимовна «Магистрат» (входит в ГК «Интеко»)

Ну, во-первых, Сергей, никто сегодня не в силах точно предположить, как поведут себя рубль и цены на нефть дальше. Если падение рубля продолжится, то локальный отрыв валютной ценовой динамики от рублевой станет еще заметнее, причем я говорю не только о квартирах, но и вообще о любых товарах. Поэтому что нас всех точно в ближайшие годы ожидает, так это серьезная инфляция. По мере того как в процессе инфляции начнут подрастать зарплаты, стоимость кредитов, строительных материалов, их транспортировки и т.д. (всего того, из чего складывается себестоимость строительства), девелоперы будут повышать и цены на квартиры. Мы же не можем строить себе в убыток.

Но главным фактором, влияющим на цены на жилье, во все времена являются все же не валютные колебания и не стоимость барреля нефти, а соотношение спроса и предложения. Спрос на квартиры может снизиться, если рост цен на продукты питания, бензин, услуги ЖКХ и т.д. станет критическим для основной массы населения. В условиях резкого снижения уровня жизни покупка недвижимости в краткосрочном периоде для них может отойти на второй план. Будет, так сказать, отложена до лучших времен.

Однако если пытаться дать, как вы просите, достаточно долгосрочный – пятилетний прогноз, то здесь на первый план уже выходит фактор дефицита предложения. Рынок жилья Москвы и Подмосковья трудно назвать насыщенным по той простой причине, что сюда стремятся люди со всей страны. А пока жилье является дефицитным товаром, спрос на него будет. Это ведь одна из основных человеческих потребностей. Помните: «пища, жилище, одежда, обувь…». Жилье в списке главных потребностей человека идет сразу за едой.

11. Александр:
Здравствуйте! Стоит ли ожидать появления интересных недорогих антикризисных проектов? Если да, то когда? Или же не стоит париться и ждать – просто выбрать из того, что представлено сейчас?

Павлова Ольга Вадимовна «Магистрат» (входит в ГК «Интеко»)

В ближайшее время нас вряд ли ожидает большой объем новых проектов. Многие девелоперы сегодня отложили их запуск. Ведь проект на ранней стадии развития наиболее уязвим, особенно в условиях снижения спроса, который в краткосрочном периоде прогнозируется.

Думаю, новых проектов в ближайшее время будет все меньше и меньше. Причем, что касается старой Москвы, причины этого кроются не только в кризисе, но и в объективном снижении площадок, пригодных под застройку, и направленной на разуплотнение политике столичных властей.

12. Олег:
Добрый день!

Неопасно ли в текущих условиях продавать квартиру (вторичка) по ипотеке? Военная или обычная? Не будет ли задержек в банке по переводу денег?

Павлова Ольга Вадимовна «Магистрат» (входит в ГК «Интеко»)

Продавая вторичное жилье в рамках сделки с привлечением ипотечного кредита, вы как продавец получаете всю стоимость квартиры сразу при заключении сделки. Дальнейшие отношения между вашим покупателем и банком, выдавшим ипотеку, вас никаким образом не затрагивают. Так что риск такой сделки для вас минимален. Конечно, в любых экономических условиях лучше иметь дело с заслуживающим доверия кредитным учреждением.

13. Любовь:
Здравствуйте! В наличии трехкомнатная квартира, вторичка. Дому лет 30. За последние пять лет по соседству построили несколько новых зданий, которые в принципе сбили цену на нашу квартиру. Незадолго перед кризисом захотелось продать эту и купить в новом доме, возможно, взяв кредит. Сейчас все изменилось, в связи с этим вопрос: имеет ли смысл заниматься этим сейчас? Насколько просядет вторичка и мы в итоге продадим дешевле, чем могли бы? Стоит ли ждать, в надежде, что цены будут расти или, наоборот, быстрее продавать сейчас, чтобы они не упали окончательно? Или уже сидеть ровно и ничего не предпринимать? Спасибо!

Павлова Ольга Вадимовна «Магистрат» (входит в ГК «Интеко»)

Я уже говорила, что сейчас достаточно удачный момент для продажи вторичного жилья (особенно если оно не используется по назначению и морально и физически устарело) и последующего вложения вырученных средств в новостройку. Рублевые цены на первичное жилье на данный момент сильно отстают от тех показателей, к которым они постепенно подтянутся после того, как «продажный» курс доллара догонит его официальный курс. Кроме этого, инвестиция в новостройку позволяет выиграть за счет увеличения стоимости жилья в связи с ростом его строительной готовности.

Однако, выбирая квартиру или апартаменты в новостройке, обязательно внимательно оцените основные характеристики объекта: местоположение, экологическую обстановку в районе, ближайшее окружение, технологию строительства дома, планировку, вид из окна и т.д. Кроме того, тщательно проверьте надежность застройщика, который возводит объект. Изучите его предыдущий практический опыт (соблюдение сроков реализации проектов, отзывы по качеству строительства). Идеально съездить на стройку и посмотреть, как идет ход строительных работ, сильно ли он отклоняется от заявляемых графиков.

Причем я бы рекомендовала не заниматься всем этим самостоятельно, а обратиться в профессиональную риелторскую компанию, владеющую специальными инструментами для проверки застройщика, грамотности оформления правоустанавливающей документации и т.д.

14. Денис:
Добрый день, Ольга Владимировна!

Что будет с ценами на вторичное жилье в ближайшем Подмосковье (Реутов) в 2015 году?

15. Максим:
Добрый день. Хочу продать вторую квартиру и купить дом за границей. Но сейчас это не очень выгодно, поскольку в валюте получается совсем мало денег. Укрепится ли рубль в ближайший год?

Павлова Ольга Вадимовна «Магистрат» (входит в ГК «Интеко»)

Максим, дело тут не в судьбе рубля. Просто за границей недвижимость не считается такой уж привлекательной сферой для инвестиций. Налоги и коммунальные платежи довольно большие (даже до кризиса они в переводе на рубли были сопоставимы с их стоимостью в очень недешевом ЖК), сдавать дорого особо не получится, а кое-где спрос на жилье внаем вообще носит сезонный характер. Короче, покупать недвижимость за границей имеет смысл только если Вы планируете туда переехать или просто часто там бывать. А инвестировать в недвижимость по-прежнему лучше в России.

16. Эльвира:
Здравствуйте! Будут ли снижаться цены на новостройки или они продолжат расти?

Павлова Ольга Вадимовна «Магистрат» (входит в ГК «Интеко»)

Ответ смотрите в первом вопросе.

17. Женя:
Как и в чем сейчас лучше копить на квартиру? Стоит ли покупать валюту или уже поздно?

Павлова Ольга Вадимовна «Магистрат» (входит в ГК «Интеко»)

Женя, здравствуйте! Валюту покупать уже точно поздно, это надо было делать весной. Сейчас ситуация совсем неопределенная, резкий скачок вверх был позавчера, но мне кажется, что покупать сегодня валюту – это фактически фиксировать убытки. Копить в рублях тоже идея спорная: сейчас банки значительно повысили ставки на рублевые депозиты, но хранить деньги в банке безопасно только при условии, что размер депозита не превысит застрахованной государством суммы. И все равно надо быть морально готовым, что в случае кризиса финансовой системы (а такое сегодня возможно) ваш вклад имеет все шансы «зависнуть» на неопределенный срок и в дальнейшем обесцениться.

Я занимаюсь продажами недвижимости, и Вы, я думаю, понимаете, что я не могу не посоветовать Вам купить квартиру или апартаменты, тем более что действительно считаю недвижимость одним из лучших вложений.

18. Мария:
Олег Николаевич, здравствуйте! Пожалуйста, дайте рекомендации по покупке недвижимости в разных ценовых категориях. И рекомендации по покупке для лиц с валютной зарплатой и рублевой. Или с валютными накоплениями. На данном этапе сложно соединить прогнозы по кривым роста валюты, цены ипотеки и цены квартиры. Заранее благодарю и спасибо за Ваш сайт-проект!

19. Дмитрий:
Что будет в ближайший год с ценами на квартиры в Москве и когда, по Вашему мнению, самое благоприятное время для покупки квартиры.

20. Леонид:
Стоит ли в настоящее время вкладываться в покупку однушки в кирпичной московской пятиэтажке (знакомые предлагают у них купить)?

21. Олег:
Какова возможна глубина просадки рублевых цен в этом году?

22. Светлана:
Считаете ли вы возможным возврат к расчету между покупателями и продавцами в иностранной валюте в условиях нестабильности национальной валюты по типу того, как это происходит в Белоруссии и Украине, где цена на недвижимость в долларах остается стабильной несмотря на обрушение национальных валют. Могло ли это защитить рынок российской недвижимости от сегодняшних катастрофических падений? Полагаю, что значительную роль в дестабилизацию рынка внесли именно расчеты в рублях и их фактическое навязывание программами типа ЦИАН, создающими неудобство для перехода в долларовые расчеты.

Павлова Ольга Вадимовна «Магистрат» (входит в ГК «Интеко»)

Светлана, все мы получаем зарплату в рублях. Это, несмотря ни на что, самая близкая и понятная для всех нас валюта. Именно поэтому мы все свои объекты всегда номинировали в рублях. И в нынешний кризис это стало нашим конкурентным преимуществом. В том числе и потому, что «катастрофического падения» на рынке я пока так и не наблюдаю. Но если нас и правда ждет затяжной кризис, который сильно уронит спрос, то неважно, в какой валюте ты номинируешь квартиры, ведь клиентов у тебя в любом случае станет в разы меньше.

23. Ляля:
Здравствуйте! Стоит ли сейчас покупать апартаменты? Каково вообще будущее этого сегмента?

Павлова Ольга Вадимовна «Магистрат» (входит в ГК «Интеко»)

Рынок апартаментов получил свое развитие в последние несколько лет и успел обрасти большим количеством мифов. На самом деле, на нем действуют ровно те же правила, что и на рынке жилья. Апартаменты, в грамотно спроектированном и позиционированном комплексе, по своим потребительским характеристикам, как правило, ничем не отличаются от аналогичных квартир. Кроме того, апарт-комплексы обладают рядом существенных преимуществ.

Во-первых, этот формат появился неслучайно, а как ответ на ограниченность в выборе площадок под жилищное строительство, особенно в центре города. Поэтому они, как правило, имеют отменную локацию (как правило, в старых районах, с обеспеченной инфраструктурой, с хорошей транспортной доступностью). Еще одно преимущество апартаментов – в среднем более низкая (примерно на 10-15%) по сравнению с аналогичными квартирами цена. Получается, что если ранее инвестиции в недвижимость были привилегией ограниченного круга людей, обладающих бюджетом несколько десятков миллионов рублей (если говорить о старой Москве), то теперь благодаря появлению ряда апарт-объектов это стало доступно для более широкого круга людей. Например, цены на апартаменты в нашем комплексе «Лайнер» начинаются от 5,1 млн рублей. При этом «Лайнер» имеет прекрасную локацию (на Ходынском поле), продуманную инфраструктуру, проектировал объект известный западный архитектор.

Есть и другие плюсы апартаментов, не столь очевидные, но тоже важные. Это, в частности, возможность проще проводить перепланировки (на апартаменты нет таких жестких ограничений по строительным нормам, как под жилую застройку). Кроме того, часто в комплексах, имеющих апартаменты, предусмотрен дополнительный сервис, в том числе гостиничного уровня.

24. Наталья:
Добрый день. Если есть 8-9 млн рублей, что лучше купить для сохранения денег – двушку в Москве на вторичке, однушку в Москве в новостройке или пару однушек в Подмосковье (опять же – на вторичке или в новостройке)?

Павлова Ольга Вадимовна «Магистрат» (входит в ГК «Интеко»)

Наталья, здравствуйте. Всё зависит от того, зачем именно Вы собираетесь покупать квартиру. Если просто, как Вы пишете, сохранить деньги, тогда все варианты примерно одинаковы. Если Вы хотите попробовать через пару-тройку лет что-нибудь заработать на продаже квартиры – покупайте новостройку, на нее цена точно со временем будет выше. А если Вы планируете квартиру сдавать, то, думаю, однушки пользуются самым большим спросом у арендаторов.

25. Дмитрий:
Не стоит ли для защиты от девальвации купить квартиру за рубежом? Там как минимум рубль не упадет :)

Модератор:
Уважаемые посетители сайта www.irn.ru! Благодарим вас за активность. Прием вопросов завершен, эксперты ответят на них до конца дня.
Мы надеемся, что вы будете проявлять не меньший интерес к последующим онлайн-конференциям на нашем портале.
Мы проводим подобные беседы регулярно. Следите за обновлениями раздела!
Если ваша компания заинтересована в проведении собственной онлайн-конференции на www.irn.ru и готова предложить актуальную тему для обсуждения, пишите Надежде Козицкой - pr@mvn.ru.

 

Просмотров (сегодня/вчера/всего): 0 / 0 / 7717
Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июня
ЖК «Пригород Лесное» Квартиры от 2,3 млн руб. с отделкой! Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Покупайте выгодно! от 2,3 млн руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские истории Торопитесь! Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 28 до 88 кв.м. Монолит. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» В продаже квартиры в готовых домах площадью 32-115 кв.м. 10 мин. транспортом от м.Теплый Стан. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой - 2 стиля на выбор. Метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Люберцы» Квартиры с отделкой и без. Современные детские сады и школы. Открыто метро "Некрасовка». Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! Премия «Жилой квартал Москвы №1»! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн руб! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 30.06. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Премия «Хит продаж №1»! Специальное предложение. Квартиры с отделкой от 7 млн. Уникальные планировки. м."ул.800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Ботанический сад Новые квартиры у м.Ботанический сад. Квартиры в готовых домах. Площадь от 22 до 89 кв.м. Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Ипотека от 6,3%. Квартиры от 11,4 млн, апартаменты от 7,4 млн. Выгода до 2,2 млн на квартиры, 1,3 млн на апартаменты. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн руб! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Ипотека 5,5%. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,8 млн, 3-ком - от 14,6 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 8,4 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 8,4 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если пентхаус, то с видом. Просторная терраса и камин. Консьерж-сервиc. Свой фитнес-клуб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Скидка 4%! 5 минут до м. Саларьево. Школа и детские сады. Закрытый двор. Ипотека с гос.поддержкой семей с детьми от 5% Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Изумрудные холмы» ЖК комфорт-класса. Квартиры с готовой отделкой в строящихся корпусах от 2,7 млн руб. Сдача в 2021 г. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон Выгодные условия на апартаменты в новых корпусах. От 4,3 млн. руб. Рассрочка от застройщика! ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Успейте купить! от 4,3 млн руб. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Квартиры в готовых домах рядом с м.ВДНХ. Площадь от 49 до 209 метров ГК: 3 кв. 2015 г., есть сданные. Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Томилино». Скидки до 10% в июне! Выгода до 560 тыс руб. Семейная ипотека 5%. Первы взнос 0%. Ипотечные каникулы. Развитая инфраструктцра. 10 км от МКАД. Метро Котельники. от 2,2 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Выгода до 780 000 руб! 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада. Ипотека от 5%. 5 мин до м. Митино. Сдача в 2019 году! Вся инфраструктура готова. от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,07 млн руб! Звоните! от 5,07 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте СИМВОЛ. Квартиры в новом квартале! От 175000 руб./кв.м! Новые корпуса на границе с ЦАО. Рядом 3 станции метро. Панорамные виды Москвы, открытый парк. от 175000 руб./кв.м Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в "Башне Федерация" Премиум-апартаменты со скидкой до 17% в июне. Панорамные окна. Высокие потолки. Рассрочка 0%. Ипотека от 9,7%. от 25.3 млн руб. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Фестиваль Парк Новые квартиры у м.Речной вокзал. Квартиры в готовых домах. Площадь от 28 до 120 кв.м. Звоните! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,1 млн. Семейная ипотека от 5%, удваиваем материнский капитал, выгода до тыс. руб. , ипотека с 0 руб. первый взнос от 2,1 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Летом выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская 2-комнатная от 9,6 млн руб, 3-комнатная от 14,4 млн руб. в новом ЖК бизнес-класса! Двор без машин. Рядом 4 парка. Большой выбор планировок. Квартал для семейной жизни в 10 минутах от метро. Звоните! 1-комнатные квартиры от 8 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 12,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. Город-парк «Первый Московский» Успей купить квартиру! Повышение цен с 1 июля. Квартиры с отделкой и без. Ипотека от 5%. Метро «Саларьево». Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте