Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3 млн
руб.
от
3.7 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой зимой?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Секреты удачной покупки загородной недвижимости: что выбрать – для жизни и для инвестиций?




Загородный дом уже давно является не только дачей, но и возможным местом для постоянного проживания. Многим москвичам и жителям Подмосковья надоели городские пробки, смог и многолюдность, поэтому они делают выбор в пользу жизни за городом в собственном коттедже или таунхаусе.

Сейчас рынок загородной недвижимости пестрит предложениями, из-за усилившейся конкуренции застройщики пытаются «раскрасить» свои проекты – оригинальной концепцией, интересными форматами, новыми техническими и экологическими решениями. Как не потеряться в этом многообразии выбора и приобрести действительно качественный и комфортный объект?

Стоит ли сейчас покупать загородную недвижимость? Подходит ли она для инвестиций? Как правильно выбрать объект? Какие существуют «подводные камни» при покупке? На эти и другие вопросы ответят руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова и директор проекта «Экодолье Шолохово» Сергей Позняк.

Спикеры:

Вопросы

1. Катя Романова:
Здравствуйте! Как определить, надежный ли поселок? Может быть, вы можете назвать конкретные поселки/застройщиков, у которых не стоит покупать дома? Или хотя бы назвать факторы, которые должны вызвать подозрения?

Позняк Сергей Владимирович ГК «Экодолье»

В первую очередь, я бы рекомендовал проверить поселок на юридическую чистоту. Внимательно изучайте правоустанавливающие документы на землю у застройщика. Важно понимать, находится ли земля у девелопера в собственности или в аренде. От этого зависит, на каком этапе вы сможете приватизировать земельный участок. Если земля в аренде, то приватизация возможна только после завершения строительства дома, его ввода в эксплуатацию и регистрации на покупателя. Отсюда возникают определенные риски в случае проблем со строительством. Особое внимание стоит уделить и наличию у застройщика разрешительной документации. Проверяйте наличие разрешения на строительство на данном земельном участке, технических условий на подключение всех инженерных сетей.

Помимо юридических документов я бы рекомендовал изучить информацию о застройщике, реализующем этот проект. Посмотрите, что за компания строит поселок, как долго она на рынке? Какова репутация застройщика и история завершенных проектов? Только от застройщика зависит, будет ли ваш дом построен качественно, вовремя ли подведут к нему сети, сдадут в эксплуатацию и т.д. Надежнее приобретать жилье у застройщика с уже сложившейся репутацией на рынке, имеющего аналогичные реализованные проекты. Например, покупатели жилья в жилом комплексе «Экодолье Шолохово» при желании могут посетить наш поселок в г. Обнинск – ЖК «Экодолье Белкино», который находится уже на высокой стадии готовности. Строительство поселка подходит к концу, выполнено благоустройство, живут люди, работает управляющая организация. Естественно, когда есть возможность посмотреть, как будет организована жизнь в выбранном коттеджном поселке «вживую», и принять решение о покупке существенно легче.

Что касается факторов, свидетельствующих о недобросовестности застройщика, я бы отметил следующие:

  1. Отсутствие разрешительной документации на строительство или нежелание ее показывать.
  2. Отсутствие четких прописанных сроков реализации проекта, строительства конкретно вашего объекта.
  3. Отсутствие понимания дальнейшей эксплуатации коттеджного поселка.
  4. Присутствие в договоре купли-продажи каких-либо третьих лиц - физических или юридических. Это могут быть займы, векселя, паевой фонд, на который вы перечисляете деньги. Уточните, есть ли по этому договору ответственность этого третьего лица хоть в чем-то.
Калюжнова Татьяна «ИРН-Консалтинг»

Катя, здравствуйте! Первое, на что нужно обратить внимание, – история застройщика. Посмотрите портфолио реализованных проектов, в идеале пообщайтесь с людьми, живущими в готовых поселках. О надежности застройщика может свидетельствовать большой опыт, особенно если ему удалось пережить кризис 2008 года: завершить старые проекты и запустить новые.

Что касается самого поселка, обязательно посмотрите, когда он вышел на продажу и что было сделано с того момента. Если за полгода-год после старта продаж в поселке ничего не изменилось (речь идет не только о степени готовности поселка, но и о документации на подключение к коммуникациям и пр.), это может быть поводом насторожиться. Посмотрите отзывы на форумах.

2. Андрей:
Что выгоднее – построить дом самому (естественно, с привлечением бригады) на участке без подряда или купить готовый коттедж (или подряд от застройщика)? Можете сравнить по конкретным показателям: цена, сроки строительства, возможность контроля и т.п.?

Позняк Сергей Владимирович ГК «Экодолье»

Бытует мнение, что построить дом самому и проще, и быстрее, и финансово выгоднее. С этой целью обычно приобретается участок без подряда, на котором и планируется дальнейшее строительство. И, честно говоря, здесь каждый выбирает для себя. Я отмечу только моменты, которые следует заранее учитывать, принимая такое решение.

  1. Дешевизна самостоятельной постройки дома может оказаться иллюзорной. Необходимо тщательнейшим образом планировать бюджет, предусматривая и отсутствие каких-либо строительных и отделочных материалов в нужном объеме, неизменное повышение их стоимости, проблемы с транспортировкой, качеством и так далее.
  2. Приобретая земельный участок без подряда, вы априори подписываете себя на долгосрочное строительство, требующее постоянного контроля и немалых финансовых вложений. Такая стройка не закончится никогда – коммуникации, их состояние и профилактическое обслуживание также ложится на плечи владельца.
  3. Зачастую в «стихийном» поселке не предусмотрено строительство необходимой инфраструктуры. Это фактор, на который вы повлиять не сможете. И если девелопер, реализующий участки без подряда, не позаботится об инфраструктуре, вам так и придется ездить за всем необходимым в ближайший поселок или город.
  4. В самостоятельно построенном доме в «стихийном» поселке коммуникации будут собственные, практически никогда такие проекты не предполагают централизованные коммуникации. На мой взгляд, это существенный минус.
  5. И, наконец, весь контроль качества строительства, оформление всех необходимых документов по вводу объекта в эксплуатацию также ложится на ваши плечи.

Все эти проблемы решаются, если вы приобретаете дом в организованном коттеджном поселке, где девелопер отвечает за все от и до.

Калюжнова Татьяна «ИРН-Консалтинг»

Среди плюсов покупки готового коттеджа или участка с подрядом – профессиональный технический надзор, присутствие собственных инженеров, обычно меньшие сроки строительства. Кроме того, девелопер делает оптовые закупки стройматериалов, что снижает себестоимость строительства – правда, это не отразится на конечной стоимости для покупателя дома.

Самостоятельное строительство дома дает больший выбор – архитектурных проектов, материалов, технологий. Кроме того, обычно этот вариант более экономный, так как вы получаете дом по себестоимости, и не компенсируете прибыль девелопера. И все же, наверное, главное преимущество – возможность контроля качества работы. Вы можете сами решать, как лучше строить, следить за тем, что делают рабочие. Правда, это является и минусом самостоятельного строительства: присутствовать на стройке придется постоянно.

Конечно, на цивилизованном рынке целесообразнее покупать готовый коттедж, чтобы не тратить уйму времени и сил на контроль процесса строительства. Однако загородный рынок в нашей стране еще довольно молодой, и культура строительства, к сожалению, находится на невысоком уровне. Поэтому, если вы решили купить готовый коттедж, рекомендуем привлечь технического специалиста для оценки качества строительства приглянувшегося вам дома.

3. Дмитрий Порубов:
Появляются ли новые поселки в ближнем Подмосковье или уже все занято и большого обновления можно ожидать только далеко от МКАД?

Позняк Сергей Владимирович ГК «Экодолье»

Дмитрий, жилой комплекс «Экодолье Шолохово» - как раз пример того, что новые поселки в ближнем Подмосковье появляются. Другое дело, что конкуренция здесь высока, поэтому новые проекты для успешной реализации должны обладать рядом неоспоримых преимуществ. В частности, для нашего проекта это удобное транспортное расположение – в 15 км от МКАД по Дмитровскому шоссе, реконструкция которого завершается в этом году; удачное концептуальное решение проекта, с использованием уже опробованных на практике наработок ГК «Экодолье»; доступная стоимость объектов – мы вышли на продажи в марте этого года со стоимостью таунхауса площадью 88 кв.м от 3,4 млн руб. Удачен и сам земельный участок под застройку – по территории будущего поселка протекает река Раздериха и большой ручей, в пересечении которых образуется пруд. На его берегах, а также вдоль реки будут обустроены живописные прогулочные зоны для жителей. Отличает проект и развитая внешняя инфраструктура.

Калюжнова Татьяна «ИРН-Консалтинг»

Добрый день, Дмитрий. Новые проекты выходят на рынок в ближнем Подмосковье. По данным «ИРН-Консалтинг», за последний год в радиусе 3-30 км от МКАД появилось 9 новых поселков с коттеджами/участками с подрядом, таунхаусами и участками без подряда. Однако на более удаленных от МКАД территориях, безусловно, появляется больше новых проектов, т.к. там больше свободной земли под застройку.

4. Сергей:
Добрый день. Моя позиция заключается в том, что загородный дом стоит покупать, только если собираешься в нем жить постоянно. Не вижу никакого смысла покупать дом как дачу, для краткосрочных приездов или временного проживания. На дом-участок потратишь в лучшем случае 4 млн рублей, а в нормальном месте скорее все 8. При этом снимать дом можно за 40 т.р. в месяц. То есть за лето или лето+май+сентябрь уйдет 120 – 200 т.р. Этих 4 млн хватит на 20 лет аренды, если снимать по 5 месяцев в год, при том что можно варьировать сроки (когда 1 месяца достаточно, а когда и полгода можно за городом пожить), можно менять направления, смотреть разные места, не нужно заморачиваться со строительством и ремонтом и т.п. Согласны ли вы со мной? И прогнозируете ли вы появление полноценного арендного рынка загородки? Интересен ли девелоперам формат строительства под дальнейшую сдачу в аренду, особенно учитывая то, что продажи в большинстве случаев стоят?

Позняк Сергей Владимирович ГК «Экодолье»

Сергей, здесь каждый решает для себя. Кто-то хочет построить свой собственный дом, не важно, какой период времени при этом он планирует в нем проводить. Привлекает в том числе и сам процесс – воплощение в жизнь своих представлений о загородном доме, выбор планировочных решений, отделки и т.д. И даже если изначально дом строится для сезонного проживания, например, с целью пребывания детей на свежем воздухе, впоследствии, когда дети подрастают, он может использоваться и для постоянного проживания. Компания «Экодолье» пока не рассматривает возможность строительства арендного жилья, но вполне возможно такие поселки появятся в Подмосковье. Более того, примеры таких поселков уже есть, но преимущественно в элитном сегменте.

Калюжнова Татьяна «ИРН-Консалтинг»

Добрый день, Сергей. В настоящее время рынок аренды загородного жилья Московского региона практически не развит, как, впрочем, и столичный рынок аренды квартир от застройщиков. Основная причина: проекты для сдачи в аренду более сложны с точки зрения реализации, т.к. они требуют постоянного контроля и управления, в отличие от проектов на продажу (продал – и забыл). К тому же срок окупаемости проектов в аренду намного больше, чем проектов на продажу. Средний срок окупаемости готового загородного жилья в аренду составляет примерно 15-18 лет. Еще одна причина: высокая конкуренция со стороны арендного жилья от частных лиц, где выбор больше, документооборот проще, цены ниже, пусть даже в ущерб качеству и гарантиям.

Мы не прогнозируем появления полноценного рынка аренды загородного жилья в ближайшие несколько лет, даже несмотря на стагнацию загородного рынка купли-продажи, отмечающуюся в последние два года. Наш прогноз основан на том, что девелоперы пока не проявляют заинтересованности в развитии этого сегмента. А для того чтобы отдельные примеры арендных проектов трансформировались в полноценный рынок, потребуется не один год активного развития данного сегмента.

Мы считаем, что потенциал развития загородного жилья в аренду есть у проектов, расположенных в редких по своим природным характеристикам местах, но в то же время недалеко от Москвы, где невозможно строительство на продажу.

Отвечая на первую часть вашего вопроса, хочу заметить, что выбор между покупкой и арендой загородного жилья не всегда делается только исходя из логики и рациональных причин. Немаловажным в принятии решения является эмоциональная составляющая. И здесь стоит отметить такие аргументы, как желание жить в своем собственном пространстве, организованном в соответствии с личными потребностями и предпочтениями, а не на чужой территории. Ваши аргументы справедливы. Но все же решение каждый принимает сам.

5. Алена:
Коммуникации в поселках чаще собственные или центральные? Что лучше и выгоднее для покупателей?

Позняк Сергей Владимирович ГК «Экодолье»

Все зависит от назначения поселка. Если это дачный поселок, то, чаще всего, коммуникации собственные. Если же поселок предназначен для постоянного проживания, то здесь предпочтительнее центральные коммуникации. Сегодня мало кто готов отказаться от городского уровня комфорта, даже переезжая за город. И поэтому центральные коммуникации становятся хорошей нормой для организованных поселков, застраиваемых комплексно. Например, во всех проектах компании «Экодолье» коммуникации центральные – газ, электричество, канализация, водопровод. Альтернативные варианты коммуникаций чаще предлагают поселки, реализующие участки без подряда. В них не предполагается наличия ни центральных коммуникаций, ни какой-либо инфраструктуры. Хорошо, если дороги заасфальтируют. Очевидно, что для покупателя со всех точек зрения выгоднее наличие центральных коммуникаций, т.к. собственные коммуникации и обслуживать придется тоже самому. Более того, я бы рекомендовал приобретать загородное жилье именно в организованных поселках – так вы избавите себя от большого числа проблем.

Калюжнова Татьяна «ИРН-Консалтинг»

В первую очередь это зависит от того, для какого типа проживания предназначен поселок – постоянного или временного. Постоянное проживание возможно в поселках недалеко от Москвы (в 20-30 км от МКАД), рядом с крупными населенными пунктами Подмосковья. Как правило, в поселках для постоянного проживания все коммуникации центральные. В дачных поселках обязательно предусмотрено электричество, а магистральный газ, центральное по поселку водоснабжение и канализация не обязательны, т.к. подведение газа и разведение центральных по поселку коммуникаций существенно увеличивает расходы девелопера, а значит, и конечную стоимость земли для покупателя. А это не всегда оправданно, т.к. спрос на дачное жилье формируют в основном небогатые люди.

Для покупателей, конечно, удобнее, когда в поселке все коммуникации центральные, т.к. все сложности, связанные с их строительством и последующей эксплуатацией, лягут на девелопера и управляющую компанию. Однако поселки со всеми центральными коммуникациями всегда дороже, нежели поселки без таковых. Поэтому принимать решение о том, в каком поселке лучше купить участок или дом с землей, нужно исходя из того, как вы будете использовать загородное жилье – для постоянного или временного проживания. И, конечно, ориентируясь на свой бюджет.

6. Наталья Родионова:
Как можно сменить управляющую компанию, навязанную застройщиком поселка? Можно ли это сделать до того, как все участки проданы? Наша уже совсем оборзела.

Позняк Сергей Владимирович ГК «Экодолье»

Все зависит от формы договора и формы собственности на коммуникации. Если коммуникации принадлежат застройщику (ООО, ТСЖ, ДНП и т.д.), то поменять УК в их лице не получится. Если коммуникации переданы в муниципалитет, как это происходит в ЖК «Экодолье Шолохово», то собственник вправе выбрать или поменять управляющую компанию.

7. Драгомирецкий:
Какие документы надо проверять при покупке? Что обязательно должно быть в наличии, что желательно, что лишнее?

Позняк Сергей Владимирович ГК «Экодолье»

Обязательно проверяйте наличие разрешительной документации у застройщика:

  • Правоустанавливающие документы на землю: важно понимать, находится ли земля в аренде или в собственности.
  • Разрешение на строительство на данном земельном участке.
  • Вид разрешенного использования данного земельного участка. Если ваша цель приобрести жилой дом, то участок должен относиться к землям населенных пунктов с видом разрешенного использования, предусматривающим жилищное строительство (например, для индивидуального жилищного строительства или комплексного освоения в целях жилищного строительства или иной подобный).
  • Наличие подписанных технических условий на подключение всех инженерных сетей.
  • Если сети построены, должна быть справка о выполнении технических условий.
  • Документация по планировке (проект планировки территории; проект зонирования дачного поселка, градостроительный план).

Независимо от формы заключаемого договора, обязательно проверяйте наличие в нем прописанных условий:

  • срок заключения договора и возможный обеспечительный платеж,
  • описание проекта с указанием планировки, площадей, схемы размещения объекта на участке,
  • материалы, используемые при строительстве,
  • стоимость, порядок расчета и порядок передачи объекта,
  • порядок регистрации права покупателя на приобретаемый объект.

Важно также понимать, какого рода коммуникации будут в выбранном вами поселке – локальные (на участке) или централизованные, кто будет заниматься их дальнейшей эксплуатацией.

Немаловажное значение имеет и благоустройство поселка - наличие освещения, охраны и т.д. Внимательно изучайте план застройки, проектную документацию. Проверьте наличие в поселке объектов социальной и коммерческой инфраструктуры – детского сада, школы, мини-маркета, аптеки, отделения почты, банка и т.д. Они сделают вашу загородную жизнь гораздо комфортнее.

Калюжнова Татьяна «ИРН-Консалтинг»

Прежде всего, вам нужно очень внимательно изучить правоустанавливающие документы по этому участку: он должен быть оформлен в собственность на компанию-продавца или физическое лицо (если вы покупаете на вторичном рынке), и цепочка его предыдущих продаж и оформлений должна быть прозрачной и понятной. Основными документами, подтверждающими право собственности на участок, являются договор купли-продажи и свидетельство о государственной регистрации права.

Также обратите внимание на категорию и вид разрешенного использования земель. Участок может быть оформлен как земли населенных пунктов под индивидуальное жилищное строительство, и тогда после строительства на нем дома и оформления его в собственность вы сможете там прописаться (получить постоянную регистрацию), либо как земли сельскохозяйственного назначения под дачное строительство, где можно строить только дачное жилье. Это прописано в документах к участку – свидетельстве о государственной регистрации права, договоре купли-продаже, кадастровом паспорте.

Обязательно проверьте, нет ли обременений права собственности на участок (ипотека, аренда, сервитут): это указано в свидетельстве о государственной регистрации права в строке «Существующие ограничения (обременения) права». Если таковые имеются, то вам не следует покупать этот участок.

Кадастровый паспорт участка включает форму, где указаны границы земельного участка. Этот документ обязателен, чтобы выйти на сделку купли-продажи.

Если вы покупаете участок на вторичном рынке (т.е. у физического лица), то список документов, необходимых для заключения сделки, дополняется следующими: согласие супруга продавца на продажу, согласие супруга покупателя на покупку, доверенность, если интересы представляет доверенное лицо, справки из ПНД и НД, которые, кстати, формально не являются обязательными для совершения сделки, но очень желательны, чтобы защитить сделку от возможного опротестования в суде.

Настоятельно не рекомендуем покупать дачный участок без межевания. Межевание определяет точные границы участка и его привязку к местности, выполненную геодезистами. Межевой план необходим для постановки участка на кадастровый учет. В случае отсутствия межевания по участку впоследствии могут возникнуть конфликты с собственниками соседних участков.

И еще один важный момент, о котором не следует забывать, - это проверка участка на наличие коммуникаций (обязательно – электричество; не обязательно, но желательно – магистральный газ, центральные по поселку водоснабжение и канализация, оптиковолокно для последующего подключения к интернету). Если в момент подготовки к сделке коммуникации еще не подведены к поселку, следует проверить, есть ли у застройщика технические условия на подключение электричества и газа и договоры с ресурсоснабжающими организациями на электро- и газоснабжение. Кроме того, обязательства застройщика по подведению коммуникаций к Вашему участку должны быть прописаны в документах, которые Вы подписываете с застройщиком в момент заключения сделки.

8. Вуглускр:
Сергей, скажите, в чем именно экологичность ваших проектов? Применяются ли какие-то зеленые технологии? А то развелось в последнее время экопоселков, у которых от экологии только приставка в названии, зеленый цвет на логотипе и дерево за окном.

Позняк Сергей Владимирович ГК «Экодолье»

Компания «Экодолье» изначально ориентирована на принципы «зеленого строительства». Мы используем экологически чистые материалы, инновационные технологии. Так, мы опробовали на практике более 10 технологий строительства домов, в том числе: газобетонный блок, облицованный кирпичом, панельно-каркасная, несъемная опалубка из блоков Дюрисол, полистирольная несъемная опалубка из неопора, блоки керакам, шлакоблок, SIP-панель и другие. Обязательно перед началом реализации проекта мы проводим экологический аудит выбранного участка. Отдельное внимание мы уделяем энергоэффективным решениям на наших проектах. Так, жилой комплекс «Экодолье» в Оренбурге стал первым региональным проектом полностью энергоэффективного поселка класса «В», есть в нем и дома с энергоэффективностью класса «А». В этих домах используется интеллектуальная система съема информации с приборов учета энергоресурсов, они оборудованы солнечными батареями, тепловыми насосами, гелиосистемами и рекуператорами. Помимо этого, в ЖК «Экодолье Оренбург» в сотрудничестве с Фондом ЖКХ и правительством Оренбургской области был построен 12-квартирный дом с энергоэффективностью класса «А», превышающий требования СНиП по тепловой защите зданий на 60%, а также возведены образцы домов по нескольким технологиям, включая дома по технологии «Пассив хаус» с нулевым энергопотреблением. Отмечу, что проект «Экодолье Оренбург» – первый в России малоэтажный поселок, удостоенный приза FIABCI Prix d’Excellence за победу в конкурсе Международной федерации профессионалов рынка недвижимости в номинации «Экология и сохранение окружающей среды». В 2013 году, в рамках Года защиты окружающей среды, мы ввели в наших поселках систему раздельного сбора бытовых отходов – установили специальные контейнеры для сбора пластиковых бутылок, батареек и лампочек. В феврале этого года на проекте «Экодолье» в Екатеринбурге началось строительство первого энергоэффективного дома экономкласса – дома А+. При его успешной апробации, проект будет ретранслирован на все поселки компании «Экодолье». Помимо прочего, мы везде предлагаем нашим покупателям различные энергоэффективные опционы.

9. Лев Хадур:
Какие факторы влияют на рост/снижение продаж? Интересуют именно какие-то краткосрочные события, из-за которых люди вдруг решают во что бы то ни стало купить или, наоборот, отказаться от покупки? Отмечали ли вы всплеск продаж во время аномальной жары пару лет назад, например? Влияют ли политические события на интерес к загородной недвижимости? Что еще?

Позняк Сергей Владимирович ГК «Экодолье»

Да, на рост или снижение продаж могут повлиять как политические, так и экономические события, происходящие в стране. Конечно, кризис влечет за собой отсутствие спроса и, как следствие, снижение продаж. Такое мы видели не раз - в 1998 году, в 2008 году. Более того, высказывания ключевых персон страны также могут повлиять на спрос. Например, заявление о том, что скоро на рынке будет дешевая ипотека, в свое время вызвало ожидание дешевого ипотечного продукта и, соответственно, привело к локальному сокращению сделок среди тех, кто ждал ипотеку.

Калюжнова Татьяна «ИРН-Консалтинг»

Загородный рынок, как и любой другой сегмент рынка недвижимости, подвержен влиянию долгосрочных макроэкономических факторов. Однако краткосрочные факторы тоже могут приводить к изменениям на загородном рынке – правда, всплеск или снижение спроса в этих случаях обычно не слишком велики. Такое влияние могут оказывать колебания на валютных и фондовых рынках, планируемые законы и заявления властей, которые касаются рынка недвижимости вообще и загородного рынка в частности, предстоящие президентские выборы.

10. Лев Хадур:
И конкретно – сказываются ли как-то события на Украине на загородном рынке Подмосковья? Нет ли такого, что люди опасаются санкций запада, поэтому вместо зарубежной недвижимости активнее покупают загородную? Спасибо!

Позняк Сергей Владимирович ГК «Экодолье»

На текущий момент мы не заметили, чтобы события на Украине сказались как-то на наших продажах в Подмосковье или на других проектах. Тем не менее сегодня это любимый вопрос у журналистов, поэтому в последние два месяца мы только и делаем, что отвечаем на подобного рода вопросы.

11. Антон:
Добрый день, уважаемые эксперты! У меня такой вопрос – что вообще подразумевается под коттеджным поселком с точки зрения готовности домов? В нем продаются уже конкретные готовые дома или же это просто подряд на строительство от застройщика? Если бывает и так, и так, то какой вариант встречается чаще?

Позняк Сергей Владимирович ГК «Экодолье»

Как правило, под коттеджным поселком, либо малоэтажным поселком, подразумеваются объекты, в которых представлены на продажу все возможные варианты. Как готовые домовладения (земельный участок + коттедж + набор коммуникаций, имеющихся в данном поселке), так и земельные участки с последующим обязательным подрядом на строительство. Оба варианта представлены в коттеджных поселках примерно одинаково. Как правило, если вы приедете в поселок, то, конечно, предложений участков с подрядом будет больше, чем готовых домов. Связано это прежде всего с тем, что спрос до сих пор гораздо выше на земельные участки с подрядом на строительство. Наши клиенты предпочитают выбирать дом на земельном участке самостоятельно, и мы даем им такую возможность. Зачастую они опционально заказывают к нему что-то еще. Поэтому, по нашему опыту продаж, гораздо меньшим спросом пользуются готовые дома.

Калюжнова Татьяна «ИРН-Консалтинг»

Классическое понятие «дом в коттеджном поселке» не связано со стадией готовности дома. Оно подразумевает, что в поселке еще на стадии разработки проекта определено расположение конкретных домов на конкретных участках. Если в поселке предусмотрены участки с подрядом на строительство, это значит, что покупатель может выбрать любой из предложенных проектов и заказать у девелопера его строительство, независимо от того, какой участок он купил.

Чаще всего на рынке представлены смешанные варианты. По данным «ИРН-Консалтинг», весной 2014 года на рынке первичного загородного жилья в 95 поселках предусмотрены исключительно коттеджи, еще в 9 проектах – только участки с подрядом. В остальных 266 поселках представлены различные сочетания коттеджей, участков с подрядом и участков без подряда.

12. Анна Каримова:
Здравствуйте. Сейчас выбираем себе дом и вот на что обратили внимание: иногда в буквально соседних поселках цена может отличаться в 2 раза, при том что на первый взгляд все примерно похоже. Чем это может быть обусловлено? Как понять, что более дорогой поселок действительно лучше, а не просто бизнесмен «придумал» такие цены?

Позняк Сергей Владимирович ГК «Экодолье»

Я уже раньше ответил на вопрос, какие документы при приобретении загородной недвижимости необходимо проверять. Здесь многие факторы могут оказать существенное влияние на последующую стоимость объекта. Первый важнейший фактор – это статус земли и его правообладание (аренда или собственность). Собственность – дороже. Второе – это категория и варианты разрешенного использования земельного участка. Наиболее дорогими, как правило, являются категории земли – земли поселений, вид разрешенного использования – «под индивидуальное жилищное строительство», если это коттеджное строительство, либо «под малоэтажное жилищное строительство», если это малоэтажная застройка. Также стоимость зависит и от набора основных характеристик данного поселка:

  • наличие коммуникаций и их вид (централизованные или локальные). Если коммуникации все центральные, при этом подземного залегания, объект в поселке будет стоить дороже, чем при локальных коммуникациях и электричестве, проведенном по воздушным линиям. Так как в первом случае себестоимость строительства дороже;
  • вид дорог: грунтовые, обсыпанные гравием или асфальтированные, с пешеходными дорожками, благоустроенными газонами или без;
  • какая социальная и коммерческая инфраструктура запланирована (и запланирована ли?) на данном проекте.

Чем качественнее набор таких характеристик, тем стоимость выше.

Калюжнова Татьяна «ИРН-Консалтинг»

Анна, добрый день. Цена в соседних поселках с одинаковыми параметрами и степенью готовности не может различаться вдвое, просто некоторые отличия могут быть неочевидными на первый взгляд. Общение со службой продаж, внимательное изучение документации, консультации юристов и технических специалистов позволят понять эту разницу и разобраться в деталях, которые сразу незаметны.

Цена зависит от категории земли, стадии строительства поселка, степени обеспеченности коммуникациями и их готовности, качества строительства и используемых материалов, инфраструктуры поселка, юридической чистоты и многих других факторов.

13. Татьяна:
Стоит ли продавать участок в СНТ и покупать в современном поселке? Насколько дешевле сейчас обычные дачные участки? Можно ли найти аналогичный вариант без доплат или это возможно только на большем удалении от Москвы? Насколько дальше придется забраться?

Позняк Сергей Владимирович ГК «Экодолье»

Татьяна, это вопрос вашего бюджета. Очевидно, что чем ближе к Москве, тем земельные участки дороже. В том числе дороже и многие услуги. В первую очередь, нужно понять, что вы сами вкладываете в понятие «дача», каким набором характеристик она должна обладать. Достаточно ли вам дачного домика с локальными коммуникациями или вы хотите приобрести благоустроенной дом в организованном поселке. Понятно, что второй вариант будет дороже. Но при этом вы не экономите на собственном комфорте.

Калюжнова Татьяна «ИРН-Консалтинг»

Татьяна, все зависит от ваших целей и характеристик имеющегося у вас участка. Если вместо дачи в СНТ вы хотите купить дом для постоянного проживания, конечно, стоит присмотреться к организованным поселкам. Но имейте в виду, что они будут существенно дороже, т.к. предлагают землю под ИЖС (т.е. возможность в будущем получить постоянную регистрацию и доступ к социальной инфраструктуре), центральные по поселку коммуникации с последующей эксплуатацией, охрану, уборку общественных территорий и пр.

Если же вы планируете использовать новый дом как дачу, то можно рассмотреть недорогие предложения в поселках с участками без подряда, где не предусмотрен магистральный газ. Разница в цене будет, скорее всего, уже не так велика. Но в этом случае нужно задуматься, стоит ли менять одну дачу на другую, т.к. это неизбежно повлечет затраты сил и времени.

Ответить более конкретно можно, только если знать параметры вашего участка и требования к новому.

Общая статистика: по данным «ИРН-Консалтинг», сейчас средняя стоимость дома с землей в организованных коттеджных поселках под постоянное проживание (в 30 км от МКАД) на юго-западе, западе, северо-западе и севере Новой Москвы и Подмосковья составляет 36,5 млн руб., на северо-востоке, востоке, юго-востоке и юге Московского региона – 12,7 млн руб. Дом в дачном поселке с электричеством и магистральным газом (за 30 км от МКАД) в среднем можно купить за 6,0-7,0 млн руб. Стоимость участков без подряда в поселках без газа начинается от 3,0 тыс. руб. за сотку, в организованных дачных поселках с газом – от 15,0 тыс. руб. за сотку.

14. Екатерина Симакова:
Татьяна, Сергей, добрый день! Складывается впечатление, что участки в последнее время очень измельчали. Если речь идет об относительно недорогих проектах, то там в основном предлагаются участки 6-12 соток, а купить нормальный участок соток на 20 – 25 можно либо в 150 км от Москвы, либо в дорогих поселках, где только за входную группу и солидное соседство берут лишние несколько миллионов, боюсь представить, сколько там будут коммунальные платежи. Отмечаете ли вы такую тенденцию к измельчанию? Возможно ли все же найти нормальный большой участок в экономпоселке? Можете назвать конкретные поселки, где есть такие участки? Спасибо!

Позняк Сергей Владимирович ГК «Экодолье»

Екатерина, если мы говорим об экономклассе, то здесь важно понимать, что чем ближе земельный участок расположен к городу, тем он дороже. Поселков экономкласса в ближайшем Подмосковье очень мало. И, как правило, это объекты, в которых продаются либо квартиры в трехэтажных домах, либо таунхаусы. Предложение индивидуальных жилых домов очень ограничено. Например, мы в поселке «Экодолье Шолохово» наряду с таунхаусами предлагаем и коттеджи различного метража – от 110 до 382 кв. м. Но предложение больших земельных участков в таких поселках экономически не обоснованно, потому что стоимость земли настолько высока, что объект становится неподъемным для большей части покупателей. Тем не менее, если вы хотите приобрести большой земельный участок, то я думаю, что ни один девелопер не откажет в объединении двух или трех участков. Этот вопрос решается. Если же ваш бюджет ограничен, то стоит рассмотреть земельные участки на большей удаленности от Москвы, т.к. там они дешевле.

Еще хотел бы остановиться на лишних миллионах за въездную группу и солидное соседство. Это не всегда верно. Просто выгоднее приобретать объекты в поселках, застраиваемых комплексно и на больших территориях – в 100 га, как у нас в «Экодолье Шолохово», большей или чуть меньшей площади. Себестоимость инфраструктурных объектов в таком случае распределяется на большее число юнитов и практически не влияет на конечную стоимость продукта для потребителя. Также далеко не везде и эксплуатационные расходы достигают колоссальных размеров. Так, мы создаем собственную эксплуатирующую организацию и жестко следим за тем, чтобы расходы были адекватными и приемлемыми для наших жителей. Например, в жилом комплексе «Экодолье Белкино» стоимость содержания общего имущества в многоквартирных домах рассчитывается, исходя из 34,92 рублей за кв. м, индивидуальных жилых домов - 39,60 рублей за кв. м. Сходных показателей мы постараемся придерживаться и в нашем подмосковном проекте – «Экодолье Шолохово».

Калюжнова Татьяна «ИРН-Консалтинг»

Екатерина, добрый день. Ваше наблюдение абсолютно верно, это не впечатление, а реалии загородного рынка. В последние 10 лет мы отмечали тенденцию к сокращению средней площади земельных участков и домов, характерную для рынка первичного загородного жилья в целом.

Но если до кризиса 2008 г. это было обусловлено в основном увеличением доли дачных поселков, расположенных за 40-60 км от МКАД, то впоследствии эта тенденция усилилась благодаря росту числа экономичных проектов, причем не только на большом удалении от Москвы, но и в 30-километровой зоне от МКАД.

Просто до кризиса наибольшим спросом пользовались проекты бизнес-класса, а после финансовой встряски спрос сместился в пользу доступного загородного жилья. В ответ на это застройщики стали выводить на рынок новые проекты с меньшими по площади участками и домами, чем в поселках, реализация которых началась до кризиса. Это позволяло снизить конечную стоимость дома с землей для покупателей и тем самым увеличить объемы продаж.

Тем не менее на рынке есть готовые проекты и поселки на завершающих этапах строительства с большими участками по сравнительно невысоким ценам. Вот примеры таких проектов.

Коттеджный поселок «Альпийские Горки» от группы компаний «Астерра» находится в Солнечногорском районе в 41 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. Он размежеван на 105 участков без обязательного подряда на строительство «под дачное строительство». Приобрести участок 20-25 сот. с коммуникациями (электричество, магистральный газ, центральный водопровод и канализация) можно за 4,44 – 6,27 млн руб. в зависимости от его расположения. В настоящее время к поселку подводится газ, остальные коммуникации, внутрипоселковые дороги и внешнее ограждение построены.

Поселок «Якушево» от некоммерческого партнерства «Квартал Палас-Якушово» расположен в 43 километрах от МКАД по Щелковскому шоссе между деревнями Якушево и Макарово. В нем предусмотрено 81 домовладение, 65 из которых – участки без подряда «под дачное строительство». Приобрести участок 20-25 сот. в готовом поселке можно за 5,28 – 8,25 млн руб., включая коммуникации (электричество и магистральный газ). В поселке не предусмотрен центральный водопровод и канализация, покупатели земли самостоятельно будут делать скважины и септики на своих участках.

15. Игорь Шкурников:
В какое время года дешевле покупать участки? А в какое – лучше их выбирать и можно увидеть больше важных вещей? Можно ли ездить-выбирать в один сезон, а покупать – в другой (ради экономии) или есть шанс, что к тому моменту уже ничего не останется?

Позняк Сергей Владимирович ГК «Экодолье»

На рынке недвижимости, как и на любом другом, существуют свои сезоны «взлетов» и «падений». Причин для этого много – начиная от времени года и заканчивая покупательским спросом. Сложно сказать, в какое время года покупать участки выгоднее, потому что начиная с 2008 года их стоимость постоянно растет. Соответственно, чем позже вы это приобретаете, тем дороже вам это будет стоить, не зависимо от времени года. В среднем все объекты повышают стоимость 3 раза в год. Что же касается сезона для выбора загородного дома, то место для сезонного проживания предпочтительнее покупать в весенне-летний период, когда проще всего оценить преимущества и недостатки выбранного земельного участка – ландшафт выбранного для проживания загородного поселка. Сразу понятно, есть ли рядом водоем, что он из себя представляет, где находится низина, а где болото. Также в теплый период можно рассмотреть качество газонов, увидеть свалки строительного мусора, оценить работу ливневой канализации.

В зимний период можно выявить плюсы и минусы проектирования, строительства, освещения. Так, например, иней на стенах дома говорит о плохой теплоизоляции. Также зимой видны протечки кровли, намокание фасада, неправильно установленные сливы, проблемные точки в остеклении и т.д. Зимой можно оценить и работу инженерных коммуникаций. По состоянию дорог зимой отлично видно, насколько хороша в поселке эксплуатирующая компания. Если даже дороги от снега чистятся плохо, то вполне вероятно, что не все в порядке и с прочими коммунальными услугами.

Если на приобретение загородного дома вы отводите продолжительный период времени, я бы рекомендовал ознакомиться с природными особенностями участка летом, а вот технические моменты стоит изучить зимой.

Калюжнова Татьяна «ИРН-Консалтинг»

Дешевле покупать участок зимой, так как в сезон затишья на загородном рынке девелоперы готовы предлагать скидки. Летом лучше заметен ландшафт участка, а также возможные недостатки, скрытые под снегом. Однако и цены в высокий сезон подрастают. Компромиссным вариантом может стать ранняя весна, когда начинает таять снег: цены еще не доросли до летних, а рассмотреть участок можно лучше, чем зимой.

При желании можно выбрать дом весной или летом, а покупать зимой – в ожидании скидок. Однако в этом случае вы рискуете упустить выбранный участок. Кроме того, если поселок пользуется спросом, например, из-за оригинальной концепции, природных особенностей, качества строительства или доступных цен, девелопер будет повышать стоимость жилья. И этот рост может нивелировать зимние скидки.

16. Виктория:
Добрый день! Скажите, что, по вашему мнению, наиболее востребовано: дом/таунхаус в обособленном поселке или все же посреди многоэтажной застройки с инфраструктурой?

Заранее спасибо за ответ!

Позняк Сергей Владимирович ГК «Экодолье»

Виктория, наша практика показывает, что таунхаусы, расположенные в малоэтажных поселках, не менее, а зачастую и более востребованы, чем среди многоэтажной застройки. Модель загородной жизни сегодня набирает популярность. И таунхаусы в коттеджных поселках становятся хорошей альтернативой для тех, кто пока не готов приобрести загородный дом, но мечтает переехать поближе к природе. Естественно, речь сейчас идет о проектах застройки, обеспеченных всеми коммуникациями, социальной и коммерческой инфраструктурой. В таких жилых комплексах созданы все условия для комфортной загородной жизни. Опыт компании «Экодолье» тому подтверждение. Сегодня мы реализуем проекты в пяти регионах нашей страны, и везде наблюдаем высокий спрос. В Оренбурге в этом году мы закрыли 1000-ю сделку. Люди оценили преимущества такой загородной жизни, поэтому и жилье на наших проектах пользуется популярностью.

Калюжнова Татьяна «ИРН-Консалтинг»

Многое зависит от целей покупки. Если загородное жилье покупается для сезонного проживания, предпочтительнее расположение в окружении природы, на удалении от крупных населенных пунктов. Правда, я не советовала бы покупать таунхаус для сезонного проживания, т.к. этот формат чаще рассматривается потребителями как единственное жилье, и потому самым большим спросом пользуются поселки таунхаусов рядом с Москвой и крупными населенными пунктами Подмосковья, где природный фактор менее важен, чем транспортная доступность и развитая инфраструктура.

Если же предполагается постоянное проживание, лучше выбрать дом или таунхаус в населенном пункте или на границе с таковым. Это позволит получить не только жилье загородного типа, но и необходимое для комфортной жизни хорошее транспортное сообщение и развитую инфраструктуру, в т.ч. социальную.

17. Владислав, ком.директор «Информ Траст»:
Добрый день!

У меня есть вопросы по земле, дачам и инвестициям в земельные участки!

1) Будут ли цениться участки, находящиеся в удалении от Москвы в 90 км, если там экологично?

2) Политика государства в отношении КФК, она позволяет надеяться на субсидии?

3) Сейчас в Европе есть модная тенденция покупать участки с саженцами деревьев, например, хвойных, а потом, года через 3, их продавать, саженцы, поскольку все остальные возят из Европы?

Насколько выгоден и окупаем этот бизнес?

Позняк Сергей Владимирович ГК «Экодолье»

Статистика изменения цены на загородные участки в 90 км от Москвы (вне крупных агломераций) говорит о снижении стоимости таких участков. Сложности с продажей тоже ощутимые.

Калюжнова Татьяна «ИРН-Консалтинг»

В сегменте дальних дач объем предложения организованных поселков с коттеджами, участками с подрядом и без превышает спрос. К тому же такие поселки испытывают давление со стороны обычных дач, которые стоят на порядок дешевле. В связи с этим мы не прогнозируем роста цен в сегменте организованных дачных поселков в ближайший год. Более того, мы считаем, что, учитывая всплеск спроса в начале года и ожидаемый спад объемов продаж в следующие несколько месяцев, в этом сегменте можно прогнозировать коррекцию цен вниз. Тем не менее отдельные поселки с наиболее удачной концепцией, расположением и грамотной политикой продаж не потеряют своей привлекательности для покупателей, и потому цены в них, скорее всего, останутся стабильными.

18. Анастасия, менеджер:
Дорогие эксперты, добрый день!

Обычно застройщики говорят: «коммуникации будут, дороги построим». Как это проверить, какие документы требовать? Иногда на рынке бывает и такое, что недобросовестные девелоперы врут о наличии коммуникаций, которых на самом деле нет. По каким физическим признакам можно определить наличие тех или иных коммуникаций, как они должны выглядеть?

Позняк Сергей Владимирович ГК «Экодолье»

Анастасия, я уже отмечал выше, какие документы нужно обязательно смотреть у застройщика, выбирая себе загородный дом. Что касается вопроса обеспечения проекта коммуникациями, здесь нужно обязательно проверить наличие у застройщика подписанных технических условий на подключение всех инженерных сетей. В нем же и будут указаны сети, которые застройщик планирует подвести к этому объекту. Если такого документа нет, то и обещания о подключении сетей могут на деле оказаться просто словами. Если сети уже построены, у застройщика должна быть справка о выполнении технических условий.

Калюжнова Татьяна «ИРН-Консалтинг»

Добрый день, Анастасия. Чтобы удостовериться, что в поселке уже есть или точно будут построены коммуникации, нужно изучить документы. Разъяснение о том, какие именно, читайте в ответе на вопрос № 7.

19. Наталия Лобачева:
Здравствуйте, уважаемые эксперты! Подскажите, пожалуйста, в каком районе/районах удобнее всего покупать участок для строительства дома жителям Химок? Буду признательна, если назовете наиболее удачные и, главное, экономичные, предложения в пределах 40 км от МКАД. Интересуют преимущественно участки без подряда стоимостью в пределах 2 - 2,5 млн руб. Заранее спасибо!

Позняк Сергей Владимирович ГК «Экодолье»

Наталья, добрый день.

В Вашем направлении достаточно много предложений на участки без подряда. Это Ленинградское шоссе начиная от Зеленограда, Пятницкое шоссе, Дмитровское шоссе. Эти районы достаточно экологически чистые. А стоимость загородного участка сильно зависит от наполнения коммуникациями территории застройки. При сегодняшней транспортной доступности на северных направлениях Московской области вряд ли имеет смысл рассматривать что-то более отдаленное.

Калюжнова Татьяна «ИРН-Консалтинг»

Добрый день, Наталия. Назову пару сравнительно недорогих и готовых загородных проектов, которые реализуются давно работающими на рынке застройщиками, в интересующей вас зоне.

Поселок «Владычино» девелоперской компании «Группа ПСН» находится в 21 км от МКАД по Ленинградскому шоссе. Он занимает территорию 28 га и разделен на 173 участка. Это готовый поселок, в котором за 2,0 – 2,5 млн руб. предлагаются участки площадью 7 сот. под ИЖС с коммуникациями. В поселке есть электричество, магистральный газ, центральное водоснабжение и канализация. Все коммуникации уже построены и разведены по поселку.

«Опушкино-2» от компании «РДН» располагается в 42 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Это готовый поселок, который размежеван на 302 домовладения, 74 из которых участки без обязательного строительного подряда «под дачное строительство». В настоящее время один участок 5 сот. предлагается за 1,9 млн руб., а участки 7-8 сот. – за 2,0 – 2,5 млн руб. Цены указаны с учетом коммуникаций до границы участка (электричество, магистральный газ, центральное водоснабжение и канализация).

По данным «ИРН-Консалтинг», всего на рынке первичного загородного жилья северо-западного направления Подмосковья в радиусе 40-45 км от МКАД насчитывается 16 поселков, где можно купить участки без подряда за 2,0-2,5 млн руб.

20. Дмитрий Агеев:
Участки без подряда без газа – это очень страшно или жить можно? Можно ли обустроить в таком поселке дом для жизни, а не просто дачу? Насколько дорого его будет отапливать электричеством? Есть ли другие варианты отопления помимо электричества и газа?

Позняк Сергей Владимирович ГК «Экодолье»

Дмитрий, на самом деле здесь все зависит от вас, от тех требований, которые вы предъявляете к загородному жилью. Если вы планируете постоянно проживать в таком доме, то я бы не рекомендовал экономить на коммуникациях. Безусловно, помимо центральных коммуникаций, могут быть и локальные – на участке, та же вода, канализация, но вот без электричества и газа обойтись будет сложно. Самый недорогой вариант отопления – это, конечно, обогрев дома с помощью газового котла. Электрический котел, как вы и сами понимаете, потребует куда более существенных финансовых вложений. И для круглогодичного проживания он просто не выгоден. Конечно, сейчас существуют и альтернативные технологии – тепловые насосы, солнечные батареи и т.п. инновационные технологии. Но их стоимость также высока, а срок окупаемости долог.

Калюжнова Татьяна «ИРН-Консалтинг»

Поселки без магистрального газа имеют своего потребителя. Конечно, отапливать дом электричеством намного дороже, но если дом используется только для сезонного проживания, большую часть года отопление ему не понадобится. Если же вы ищете дом для постоянного проживания, магистральный газ предпочтительнее.

21. Александр:
Здравствуйте. Если вкладывать деньги в загородную недвижимость, то куда и во что? Какие форматы, направления и т.п. наиболее выгодны? На что обращать внимание? Верно ли я думаю, что лучше покупать участок без подряда и строить на нем дом, чем готовый коттедж, т.к. порог входа в первом случае меньше?

Позняк Сергей Владимирович ГК «Экодолье»

Александр, если говорить об удачном вложении инвестиций в недвижимость, то я бы рекомендовал выбрать не участок без подряда под дальнейшее строительство дома, а объект с высоким потенциалом, который зависит от направления, транспортной доступности, наличия и качества инженерной и социально-бытовой инфраструктуры. Поэтому приобретать недвижимость с целью инвестиций лучше в организованном поселке, не в стихийной застройке. Реализовать в дальнейшем такой проект будет легче и выгоднее, чем дом в дачном поселке. При этом лучше, чтобы проект застройки был с полной инженерной инфраструктурой, поселок должен быть обеспечен социальными и коммерческими объектами. Например, детский сад должен быть в шаговой доступности – на расстоянии не более 10 минут от жилья. Именно объект в таком поселке можно с легкостью реализовать на рынке. При этом стоит обратить внимание и на надежность застройщика, т.к. именно от него зависит, будут ли все планы по обеспечению поселка коммуникациями и инфраструктурой воплощены в жизнь или так и останутся на бумаге. Невыполнение этих планов в свою очередь снизит и инвестиционную привлекательность объекта. Что касается времени покупки и формата объекта. Максимальную прибыль вы получите от объекта, находящегося на начальном этапе строительства. Рост его стоимости гарантирован развитием поселка. По формату с инвестиционной точки зрения наиболее выгоден самый маленький по площади и, соответственно, по стоимости объект. Его гораздо быстрей получится реализовать в будущем. Например, в жилом комплексе «Экодолье Шолохово» это таунхаус «Талица» с площадью секции 88 кв. м, в трех уровнях. Начальная стоимость продажи «Талицы» меньше 4 млн рублей.

Калюжнова Татьяна «ИРН-Консалтинг»

При покупке дома для себя все зависит от ваших личных предпочтений и финансовых возможностей. Если же загородная недвижимость приобретается с целью инвестиций, обязательно стоит учитывать, что ее ликвидность намного ниже, чем у городского жилья.

Если вы все же хотите вложить деньги именно в загородное жилье, рекомендуем выбирать поселки в 30 км от МКАД, в местах с хорошей транспортной доступностью, в идеале не только на автомобиле, но и на общественном транспорте. Советуем смотреть проекты с видом разрешенного использования земли под индивидуальное жилищное строительство, обеспеченные всеми центральными коммуникациями.

Стоит обратить внимание на инфраструктуру поселка. Если таковой нет, то изучите внешнюю инфраструктуру. В идеале все необходимые объекты (школы, детские сады, поликлиники, магазины) должны находиться в шаговой доступности от поселка.

Поселков, отвечающих всем вышеперечисленным требованиям, на рынке крайне мало. Но максимально приближенные к ним варианты более востребованы, чем загородные проекты «в глуши» и дачные поселки.

22. Анна:
Здравствуйте, Татьяна! Мне пришла рассылка от агентства недвижимости, рекламируют поселок Шале Рублево на Рублево-Успенском шоссе, где дома по 400 000$. Скажите, возможны ли такие цены на Рублевке? Это же практически цена квартиры в Москве.

Калюжнова Татьяна «ИРН-Консалтинг»

Здравствуйте, Анна. Коттеджный поселок «Шале Рублево», реализацией которого занимается Knight Frank, находится в 25 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе. Территория общей площадью 15 га разделена на 87 домовладений. Стоимость коттеджей площадью 145 – 235 кв. м на участках 9,17 – 15,4 сот. варьируется от 11,58 до 18,96 млн руб., включая коммуникации. Поселок находится на начальном этапе строительства, первые пять домов закончат возводить осенью 2014 г., а завершение строительства и благоустройства всего поселка планируется в конце 2016 г.

23. Александр:
Можно ли говорить о сформировавшемся «шаблоне» в самом факте необходимости иметь дачу (загородный дом для временного пребывания)? Как то: квартира, дача, машина - потребительский идеал СССР, некий «джентельменский набор».

Это символ высокого социального статуса, рекламируемого и продвигаемого?

Позняк Сергей Владимирович ГК «Экодолье»

Александр, сегодня многие задумываются о приобретении загородного дома не для сезонного, а для постоянного проживания. И связано это с осознанным желанием жить на свежем воздухе, ближе к природе, уйти от шума мегаполисов, от которого многие порядком устали. Горожане устремились на природу. И это не советский стереотип, а осознанный выбор каждого. Кто-то выбирает для себя вариант кемпингового отдыха, кто-то едет к друзьям на шашлыки, а кто-то - в свой загородный дом. И, как я уже отмечал, даже если первоначально дом приобретается в качестве сезонного, впоследствии зачастую он становится местом для постоянного проживания. И здесь, конечно, важно, чтобы он был максимально комфортным.

Калюжнова Татьяна «ИРН-Консалтинг»

Александр, на мой взгляд, рост интереса к загородному жилью скорее является естественным результатом развития экономики, чем намеренно сформированным шаблоном. Основную роль в этом сыграло появление в России прослойки среднего класса и соприкосновение с культурой проживания в развитых странах. Путешествуя, люди видят, как живут в других странах, и у многих появляется мечта о собственном качественном доме, а не просто о даче на 6 сотках.

В свою очередь рынок отвечает на рост спроса. Если раньше качественное загородное жилье было уделом богатых, сейчас оно стало более доступным для среднего класса. Экономичные проекты начали появляться примерно с 2005 года, а после кризиса этот тренд только усилился.

24. Лидия Подольская:
Сергей, почему вы решили назвать проект жилым комплексом, а не поселком? В чем плюсы такого позиционирования? Не отталкивает ли такая подача тех, кто ищет уединения и преимуществ именно загородного образа жизни?

Позняк Сергей Владимирович ГК «Экодолье»

Лидия, в нашем понимании загородный жилой комплекс – это жилая застройка, предусматривающая максимально комфортные условия для проживания. Смысл как раз в том, что это комплексно застраиваемая территория. Мы не просто строим дома, а создаем образ жизни. ЖК «Экодолье Шолохово» - это проект с собственным архитектурным и ландшафтным решениями, с определенной, довольно широкой линейкой предлагаемых покупателю домов. При этом все выполнено в едином стиле. В «Экодолье Шолохово» все коммуникации будут центральные, будет своя коммерческая и социальная инфраструктура. Это не просто загородный поселок, это полноценный жилой комплекс, в котором удобно и интересно жить. И наша практика показывает, что покупатели адекватно воспринимают такое название, правильно понимая его подоплеку.

Модератор:

Уважаемые посетители сайта www.irn.ru! Благодарим вас за активность. Прием вопросов завершен, эксперт ответит на них до конца дня.

Мы надеемся, что вы будете проявлять не меньший интерес к последующим онлайн-конференциям на нашем портале.

Мы проводим подобные беседы регулярно. Следите за обновлениями раздела!

Если ваша компания заинтересована в проведении собственной онлайн-конференции на www.irn.ru и готова предложить актуальную тему для обсуждения, пишите Надежде Козицкой pr@irn.ru.

 

Просмотров (сегодня/вчера/всего): 0 / 1 / 11862
Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения декабря
Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. от 140 174 руб/кв. м Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Выгода до 412 000 руб. Акция! Только до 12 декабря 10 квартир со скидкой 5%!2-ком.кв. 57 кв.м – 5,9 млн.руб. м. Новокосино Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Специальные цены на ограниченный список квартир и апартаментов в декабре! квартиры от 17,1 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 17,6 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue* Квартиры от 5,9 млн. руб. Свободная планировка. Современная архитектура. Новая Рига, 23 км. *Парк Авеню от 5,9 млн руб. ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в Башне Федерация Скидки до - 15% на апартаменты на вершине Москвы — станьте настоящим небожителем в Небоскребе №1. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК MAINSTREET - скоро старт продаж! Концептуальный квартал на перекрестке главных магистралей столицы — Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. квартиры от 4,6 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 11, 2 млн руб. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 11,2 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: КОРТРОС, ГК/Ренова Стройгруп, РСГ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Респектабельный уровень жизни в квартале на Павелецкой набережной. Квартиры от17,7млн руб. Дома сданы! от 17,7 млн рублей. Застройщик: МКПК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Квартиры на 3 стороны света. Абсолютный комфорт круглый день. Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса от 7,9 млн Р. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,9 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - Небоскрёбы на Мичуринском! Жилые небоскребы НЕБО в Раменках. Квартиры от 8,5 млн рублей. Дизайн-проект в подарок! Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 4 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 4 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой. Сдача в 2020 г. Итальянская кухня в подарок до 25.12! Скидки до 5%. Ипотека. от 14,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Скидки до 12%. Ипотека от 6,24%. Ключи в 2020 году. Детский сад. 5 минут до м.Саларьево. Закрытая территория. от 3,7 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,8 млн руб! Звоните! от 5,8 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Бизнес-класс в Раменках Квартиры с панорамными видами и террасами. 3 минуты пешком от м. "Аминьевское шоссе" (открытие в 2020 г.) от 10,1 млн руб.Группа Эталон Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Сердце Столицы Финал продаж! Готовые премиальные квартиры на 1 линии Москвы-реки у Сити. Лучший проект года от Правительства Москвы! Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove. Новогодняя скидка до 6%. Панорамные виды на Останкинскую башню. Собственная территория – система умный дом, детский сад и школа. Ипотека. Рассрочка. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры от 2,9 млн. руб! Новый мкрн. Десна в Новых Ватутинках. Готовая инфраструктура. Ипотека от 5,4%. от 2,9 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте СОБЫТИЕ Премиальные квартиры Квартиры в престижных Раменках: с террасами, "вторым светом", панорамными окнами, парком вокруг дома! Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека от 4,5%. Квартиры с кухней-гостиной и гардеробными. Теплые лоджии в каждой квартире. Отделка «под чистовую». квартиры от 2,8 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖИЗНЬ НА ПЛЮЩИХЕ Хамовники Новогодние скидки до 10% в готовом элитном доме в центре! Фешенебельные квартиры, сервис 24/7. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Квартиры с отделкой в доме бизнес-класса от 9,2 млн руб. 2 мин. от метро Дмитровская Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Метрополия» Квартиры бизнес-класса по цене комфорта. Широкий выбор планировок. Расположение внутри ТТК. Ипотека от 6% Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж квартир с отделкой! Все квартиры с отделкой - финишная и предчистовая. Бизнес-класс. Рядом с метро. Двор без машин, рядом парк. Новый корпус! от 10,5 млн руб. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки в ЖК "Silver". Дом сдан! Квартиры бизнес-класса. 7 минут до м. Ботанический сад. Ипотека от 4,5%. Ключи в этом году! Застройщик: Нордсервис. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры в готовых домах от 15,6 млн! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,6 млн руб. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «SAMPO» Готовые квартиры в малоэтажном комплексе в 25 км от МКАД на Новой Риге. Новогодние скидки. от 2,9 млн руб. Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидка 2% на видовые квартиры. Ипотека от 4,5%. Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить в декабре! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Только в декабре скидки на 2-к квартиры. По-новогоднему низкая цена! В шаговой доступности от м."ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Новогодняя скидка до 15% Выдаём ключи. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. Рассрочка. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Ленинский 38» Панорамные виды. Двухуровневый подземный паркинг. Роскошные видовые апартаменты в 6,5 км. от Кремля. Ключи в день покупки. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ВЛЮБЕРЦЫ». Ключи в 2019 г.! Финальные скидки года! Квартиры комфорт плюс от 5,6 млн. руб.! Вид на парк! Подземный паркинг! 10 мин. м. Лухмановская. Застройщик: САС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Выгода в Новый Год до 1,2 млн руб! Отделка white box. Ослепительные виды. 3 мин от м.Фили. Успейте приобрести! Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Отличная транспортная доступность. Своя школа и 4 детских сада. 20 минут до Москва-Сити. 7 мин. пешком до метро "Технопарк". Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. ВДНХ В продаже квартиры в готовых домах площадью 64-203 кв.м. 5 мин. транспортом от м.ВДНХ. Уточняйте подробности по телефону. от 13 млн руб. Застройщик: ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ЭТАЛОН-СИТИ» Рядом один из самых больших лесопарков Москвы. Все корпуса сданы! 10 мин. пешком до м. Скобелевская. 3 км до МКАД. Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте