от
5 млн
руб.
от
4.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.1 млн
руб.
Опрос
Какую недвижимость вы бы купили в качестве «второго дома»?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
с 2000 г. с 1991 г.
Итоги 1-го квартала 2021 г.
Наш научный партнер

Где в Москве и Подмосковье найти квартиру как в Европе?




В последнее время в градостроительстве и девелопменте на волне популярности концепция «нового урбанизма», которая подразумевает создание комфортной среды – соразмерных человеку зданий, инфраструктуры в шаговой доступности, улиц и дворов, максимально приспособленных для пешеходов.

Раньше такой подход применялся только при строительстве жилья в высоком ценовом сегменте, однако с ростом требований покупателей он получает распространение и в более доступных форматах. Поэтому и в центральных районах Москвы, и в Подмосковье появляется все больше проектов, в которых создается качественная среда обитания.

В чем основные принципы «нового урбанизма»? Соблюдаются ли они при строительстве жилья в Москве и Подмосковье? Как создать комфортную среду в отдельно взятом проекте? В чем основная разница в подходах при строительстве дорогого и доступного жилья? На эти и другие вопросы ответят управляющий партнер группы компаний «Глубина» Дмитрий Гусев и директор департамента маркетинга ЗАО «Интеко» Жанна Зиновьева.

Спикеры:

  • Управляющий партнер группы компаний «Глубина»
    ГК «Глубина»
  • Директор департамента маркетинга ЗАО «ИНТЕКО»
    ЗАО «ИНТЕКО»

Вопросы

1. Алексей, строитель:
В Подмосковье вообще не строится социалка в новых районах: нет детских садов, школ, поликлиник, дорог, пешеходных зон, прогулочных зон. Как с этим бороться?

Гусев Дмитрий ГК «Глубина»

Я бы не согласился с Вами: крупные опытные девелоперы прекрасно осознают, что наличие социальной инфраструктуры в составе микрорайона - ощутимый фактор повышения ликвидности квартир и апартаментов. Более того, при правильном подходе (особенно с учетом ГЧП) эксплуатация подобных объектов становится все более интересным бизнесом с точки зрения долгосрочных инвестиций, что, безусловно, обеспечивает интерес со стороны профессиональных инвесторов и развитие подобных объектов. С каждым годом мы все больше встречаем примеров развитой социальной инфраструктуры в отстраиваемых районах. Сложности возникают там, где этой инфраструктурой вынужденно пользуются все жители близлежащих районов, и потому она оказывается перегружена. Таким образом, мы говорим о том, что объекты инфраструктуры распределены неравномерно в районах, о чем необходимо заботиться не только девелоперам.

2. Катерина Лобачева:
Добрый день! Подскажите, пожалуйста, как в Европе относятся к новой застройке исторической части города? Где она допускается, а где – только реконструкция? Интересно в контексте сравнения с московской практикой.

Гусев Дмитрий ГК «Глубина»

В европейской практике застройка в пределах исторического центра – единичное явление; а ее возможность придирчиво оценивается и архитектурными властями, и местной коммуной. Удачные примеры есть – например, в Мюнхене.

3. Алиса:
А точно наши девелоперы, пропагандирующие новый урбанизм, подразумевают под ним верные вещи? Ведь он является противоположностью подходу к строительству пригородов, а, на мой взгляд, эти девелоперы как раз и строят… В чем разница между пригородами и районами «нового урбанизма»? Какие примеры в Москве вы можете назвать?

Гусев Дмитрий ГК «Глубина»

«Новый урбанизм» - это скорее направление, которое вряд ли может быть описано очень точными критериями; основной тезис – «непротиворечивое» вписывание проектируемых объектов – в природный ландшафт, не разрушая, но дополняя его. Именно такой подход в наибольшей степени реализуется в рамках малоэтажной застройки.

4. Ольга Дыбенко:
Здравствуйте, уважаемые эксперты. Что, на ваш взгляд, важнее – с точки зрения нового урбанизма и с точки зрения подхода к застройке в принципе – архитектурное разнообразие или стилистическое единство? Как найти золотую середину?

Зиновьева Жанна ЗАО «ИНТЕКО»

Здравствуйте, Ольга! В этом, на мой взгляд, нет противоречий. Ведь среди принципов нового урбанизма – разнообразие выбора подходящего формата жилья, а не архитектурных стилей. Новый урбанизм ориентируется на потребности человека, которому для нормального функционирования требуется комфортная визуальная среда, а это обеспечивается не в последнюю очередь преемственностью архитектурных стилей.

Так, проектируя застройку района МГУ, мы учитывали как новые стандарты жизни, так и исторически сложившийся архитектурный облик, характерный для здания МГУ и, впрочем, для всех сталинских высоток. Это касается построенных здесь «ИНТЕКО» ЖК «Шуваловский», «Доминион», здания фундаментальной библиотеки и учебного корпуса №2 МГУ, гармонично дополняющих городскую среду.

Гусев Дмитрий ГК «Глубина»

Важнее – гармоничное сочетание первого и второго.

5. Сергей:
Новый урбанизм и тому подобные идеи – всего лишь модные слова, которые скоро все забудут. Что придет в моду потом?

Гусев Дмитрий ГК «Глубина»

Потом, скорее всего, будет «постурбанизм» - направление, которое, вероятнее всего, будет предполагать еще большую степень сочетаемости застройки с природой.

6. Вуглускр:
Что вообще значит «квартиры как в Европе»? Они там все одинаковые, что ли?

Зиновьева Жанна ЗАО «ИНТЕКО»

Я бы сказала, что термин «квартиры как в Европе» больше используется как собирательный образ. То есть речь идет о жилье, которое обеспечивает среднестатистическое европейское качество жизни.

Но есть и конкретные особенности, характерные для европейских квартир. К примеру, так же как когда-то появился термин «евроремонт», в нашем обиходе начинает укрепляться термин «европланировка». В основном речь идет о квартирах-студиях.

Для них характерно единое жилое пространство кухни-гостиной, иногда с отсутствием изолированной спальни. Они отличаются эргономичной организацией пространства и функциональностью. Наша группа компаний уже много лет активно использует европланировки в своих региональных проектах, в частности, в рамках проектов комплексного освоения территорий бывших промзон в Ростове-на-Дону (ЖК «Западные ворота», ЖК «Акварель»). Там компактные квартиры-студии стали хитами продаж, спрос на них устойчиво высок, и мы учитываем положительный опыт в новых региональных проектах. В ближайшее время мы планируем вывести и на столичный рынок компактные студии как формат жилья, предназначенный для молодежи и несемейных пар (об этом мы очень скоро сообщим на рынке).

Кроме того, в отличие от России в Европе безусловным стандартом является продажа квартир с отделкой, и покупатель заезжает в уже готовое для жизни пространство, которое нужно просто наполнить мебелью и декорировать по своему вкусу. Столичные девелоперы, включая группу компаний «ИНТЕКО», конечно же, учитывают эту тенденцию и уже сегодня предлагают возможность приобрести квартиру с финишной отделкой. Высокий спрос со стороны покупателей на такие квартиры, по нашим оценкам, - вопрос ближайшего будущего.

Гусев Дмитрий ГК «Глубина»

На этот вопрос Вы сможете ответить самостоятельно, посетив любую близлежащую европейскую страну и проехав по пригороду городов.

7. Саша:
Добрый день. Можете вот взять один пример и на нем подробно описать, что такое новый урбанизм и что он дает? Спасибо!

Зиновьева Жанна ЗАО «ИНТЕКО»

Добрый день! Яркий пример реализации принципов нового урбанизма - наш проект «Садовые кварталы». Это уникальный комплекс европейского уровня, который «ИНТЕКО» возводит в Хамовниках. Он расположен в центре города – и при этом занимает территорию в 11 гектаров. Комплекс тщательно спроектирован и гармонично включен в жизнь города, а не огорожен заборами. Разрабатывая план проекта, мы стремились соблюсти баланс интересов жителей комплекса и города в целом. С одной стороны, «Садовые кварталы» возводятся по всем современным требованиям, предъявляемым к качественному жилью. Все начинается с качественной архитектуры и соблюдения принципа экологичности: используются натуральные материалы отделки, энергосберегающие технологии, тщательно, с учетом климатических особенностей и визуальных характеристик подобраны растения во дворы, внимательно проработана реализация рекреационных зон (у «Садовых кварталов» есть даже свой водоем), продумана вся инфраструктура. Улицы полностью освобождены от автомобилей, все транспортно-логистические потоки опущены на -1 уровень и проходят под всей территорией жилого комплекса. То есть окна квартир смотрят на тихие и зеленые дворы без единой машины. С другой стороны, принципиальным моментом при строительстве «Садовых кварталов» стала возможность бережно вписать комплекс в существующий исторический район, воссоздав часть ландшафта этих мест. Таким образом, город получает большое зеленое пространство, общественные части которого с богатой современной инфраструктурой станут доступны для всех москвичей. И в то же время попасть во внутренние дворы, образованные микрорайонами комплекса, смогут только его жители. Так решаются комплексные задачи по созданию комфортной урбанистической среды – новый жилой комплекс не становится чужеродным элементом в окружающем пространстве, а гармонично вписывается в него, и от строительства выигрывают не только жители конкретного комплекса, но и жители всего района.

Конечно, возможность создавать принципиально новую городскую среду есть только у тех девелоперов, которые реализуют масштабные проекты комплексного освоения территорий. И все больше таких проектов появляется на периферии. Что также закономерно и связано все с теми же принципами урбанизма – такими, как снижение плотности застройки по мере удаления от центра города.

Гусев Дмитрий ГК «Глубина»

Новый урбанизм – это градостроительная концепция, которая подразумевает, что в урбанизации/населенном пункте необходимость использовать личный автомобильный транспорт сведена к минимуму. Как пример – ЖК «Валь д’Эмероль» – полноценный комфортный город с малоэтажной застройкой в экологически благоприятном районе Подмосковья. Разрабатывая его, мы придерживались концепции «Жизни в комфорте». Внутри комплекса находятся все объекты инфраструктуры: магазины, аптека, кафе, школа и детский сад. Предусмотрено создание спортивных площадок, рекреационных зон, парковок. Архитектура зданий выдержана в едином европейском стиле. Высокое качество домов и квартир с продуманной инженерной системой.

8. Арсен:
Здравствуйте! Влияют ли общественные зоны в ЖК, всякие украшательства и т.н. «комфортна среда» на инвестиционную привлекательность квартир? Стоит ли инвестору переплачивать за эти фишки ради добавленной стоимости или лучше купить дешевле, но без украшательств?

Зиновьева Жанна ЗАО «ИНТЕКО»

Здесь прямой связи, конечно, нет. Как раз успешность девелопера измеряется тем, насколько задуманные им проекты востребованы у покупателя, а это всегда баланс интересов девелопера и готовности покупателя оплачивать это качество жизни. Если при этом спрос и предложение сбалансированы – значит решение девелопером принято верное.

Инвестиционная привлекательность с точки зрения потенциала роста стоимости связана скорее не с характеристиками объекта, а со стоимостью входа в проект. Так, инвестиционно привлекательными могут быть и квартиры в элитных комплексах европейского уровня в силу своей уникальности (кстати, по некоторым оценкам, в 2013 году это был самый популярный среди инвесторов сегмент), и отдельные проекты маловыдающегося, но популярного типового индустриального жилья (проще говоря, квартиры в «панельках»). Тем не менее многие инвесторы находят привлекательными проекты, выделяющиеся использованием энергоэффективных технологий.

Для Вас выгодным вложением было бы купить помещения с высокими видовыми характеристиками, в отдельных случаях рост стоимости таких видовых квартир может существенно повышаться вместе с динамикой изменения вида из окна. Также можно отметить высокую ликвидность компактных помещений, участвующих в инвестиционном обороте. В любом случае, старайтесь входить в проекты на ранних стадиях реализации, когда есть и потенциал роста стоимости, и широкий ассортимент предложений. При этом старайтесь контролировать риски, связанные с надежностью застройщика. Не стесняйтесь обращаться к девелоперам – уточняйте эксклюзивные возможности для инвесторов!

Гусев Дмитрий ГК «Глубина»

Конечно, влияют. Очевидно, что залогом ликвидности объекта является три фактора: правильно выбранное место застройки, безусловное качество (и с точки зрения проектных решений, и с точки зрения инженерной и инфраструктурной вооруженности, и с точки зрения собственно качества применяемых материалов и работ) и, несомненно, эстетические характеристики.

«Премия за эстетику» может составить до 15%

9. Катюша:
Уважаемые эксперты, опишите ваш идеал жилого комплекса. Какой он? Что в нем обязательно должно быть, что желательно? Спасибо!

Зиновьева Жанна ЗАО «ИНТЕКО»

Спасибо, Катюша, за интересный вопрос. Мне лично из существующих на рынке предложений очень нравится наш проект европейского уровня «Садовые кварталы» в Хамовниках, и я бы хотела в нем жить всей своей семьей.

Но идеалы, они ведь должны быть недосягаемы, и если об этих идеалах речь, то мой идеальный дом – это скорее новая-старая философия жизни, это социум, объединенный единой идеей, где все жители довольны жизнью и находятся в постоянном диалоге, где все друг друга знают. Причем, этот диалог не искусственно создан (путем организации интернет-площадок), а общение совершенно естественно и связано с реальным решением общих задач. Это автоматически сделает пространство безопасным и труднодоступным для чужаков. Все-таки мегаполис заставляет нас предъявлять повышенные требования к безопасности.

Гусев Дмитрий ГК «Глубина»

Уважаемая Катюша, мы не только описали, но и создали идеальный жилой комплекс в нашем понимании. Это ЖК «Валь д’Эмероль», в котором сочетаем развитую инфраструктуру в шаговой доступности, высокое качество домов и квартир, продуманную инженерную систему (лифты, подготовка под кондиционирование, прочие «приятные мелочи») и развитую транспортную систему, позволяющую, к примеру, добраться до центра города всего за полчаса общественным транспортом.

10. Евгения Бирюкова:
Какие сейчас используются решения по парковочным местам в новых новостройках? Особенно интересны всякие необычные штуки вроде поворотных парковок и т.п.

Зиновьева Жанна ЗАО «ИНТЕКО»

Сейчас уже, конечно, собственным подземным паркингом рынок не удивишь. В тренде очищение территорий от машин, формирование полностью свободных от автомобилей пешеходных зон. При строительстве паркингов также применяются разнообразные инновационные решения. Например, на наших объектах мы используем возможность оборудования машино-места парковочной системой, когда две машины располагаются одна над другой. Также интересным решением является использование в паркингах специальных поворотных платформ, которые способны легко (с точки зрения водителя – буквально нажатием одной кнопки) решить проблему нехватки места для маневра и отменяют необходимость двигаться задним ходом, такие системы в силу ряда причин больше распространены в коммерческой недвижимости.

Гусев Дмитрий ГК «Глубина»

В объектах класса эконом и комфот+ - многоуровневые паркинги

В объектах класса бизнес и выше – подземные паркинги в каждом доме.

Новые технологии организации парковочного пространства (поворотные парковки, лифты и прочее) пока не являются объектом массового применения, но, думаю, это вопрос ближайшего времени.

11. Мельникова Ирина:
Применяются ли в жилом строительстве зеленые решения? Какие?

Зиновьева Жанна ЗАО «ИНТЕКО»

Так называемое «зеленое строительство» (green building) - это один из самых актуальных трендов отрасли сегодня. И, конечно же, девелоперы, которые стремятся к созданию современной и комфортной городской среды, не могут пренебрегать принципами зеленого строительства.

В чем они состоят? К примеру, в активном использовании систем повышения энергоэффективности, в том числе – применении материалов для повышения теплоизоляции (кстати, этим мы выгодно отличаемся от Европы и Америки, где совершенно не заложен такой уровень защиты от низких температур). Также это использование энергосберегающих технологий в освещении общих пространств. Кстати, есть очень интересная технология контроля за тепловым излучением (для оптимизации расходов на кондиционирование) с помощью специального напыления, наносимого на стеклопакеты, которое по своим свойствам различается для северной и южной стороны здания, и его использование корректирует в нужную сторону внутренний климат помещений.

Также к «зеленым решениям» относится использование природных материалов. Например, клинкерный кирпич качественно отличается от стандартного низким водопоглощением, не набухает, не набирает воду и не трескается, что очень важно при переменчивой московской погоде.

Гусев Дмитрий ГК «Глубина»

Пока в основном – энергосберегающие технологии (вентилируемые фасады, индивидуальные системы отопления и прочее); следующий шаг – применение «зеленых» конструктивных материалов и прочее. Альтернативная энергетика (солнечные батареи) вряд ли в ближайшее время займет существенное место.

12. Наталья Каналья:
Здравствуйте. В последнее время попадались статьи про помещения для хранения вещей – наконец, видимо, наши застройщики задумались о том, что стоит предусматривать такие вещи, чтобы балконы не превращались в кладовки. Какие есть интересные решения по хранению в Европе, что уже появляется в Москве? Какие используете вы?

Зиновьева Жанна ЗАО «ИНТЕКО»

В нашем комплексе «Садовые кварталы» существуют специальные подсобные помещения, предназначенные для хранения вещей. Они расположены в зоне паркинга каждого из корпусов жилого комплекса. Помещения доступны для приобретения и могут стать своего рода личным складом для жильцов, позволяя решить проблему хранения, не используя сторонние ресурсы. Это конечно удобно, особенно для больших семей.

Гусев Дмитрий ГК «Глубина»

Кладовки мы предоставляем в цокольном этаже нашего комплекса в безвозмездное пользование жителям.

13. Николай:
Добрый день! Про комфортную среду в последнее время обычно говорят в контексте ее проникновения в экономкласс – а в элитном жилье и бизнес-классе она вроде как должна по умолчанию присутствовать, типа и обсуждать нечего. А на самом деле все ли проекты в высоком ценовом сегменте являются действительно комфортными, качественными, соответствующими лучшим европейским образцам или это только «дорогая обертка»?

Гусев Дмитрий ГК «Глубина»

Я бы не стал комментировать качество работ наших коллег. Объективную и независимую оценку всех участников рынка даёт ежегодно компетентное жюри профессиональных премий в области недвижимости.

14. Николай:
Как, по вашим оценкам, жилье в элитном сегменте делится по долям – на действительно качественное и соответствующие такому высокому статусу и на «ложное», где квартиры только позиционируются в высоком классе?

Гусев Дмитрий ГК «Глубина»

Место и «клубность» – те параметры, по которым определяется «элитность» предложения.

15. Николай:
Какие вы можете выделить недостатки, которые распространены в московском жилье высокого ценового сегмента?

Зиновьева Жанна ЗАО «ИНТЕКО»

Основные недостатки жилья высокого класса в Москве могут быть связаны, как ни странно, с расположением этого жилья. В центре города большинство подобных объектов расположены точечно, в стесненных условиях, что не предполагает комплексного освоения, существенно снижает видовые характеристики, инфраструктурные и планировочные возможности.

16. Анастасия:
Добрый день. Какие архитектурные тренды вы можете выделить для московских новостроек? Используются ли какие-то необычные решения?

Гусев Дмитрий ГК «Глубина»

Каждый продукт по-своему уникален. О трендах можно говорить весьма условно, так как под каждую застройку разрабатывается свое архитектурное решение.

17. Олег:
Кто обычно эксплуатирует недвижимость после того, как она сдана? Какой набор услуг входит в сферу компетенции этих компаний по факту и какой, с вашей точки зрения, является показателем европейского уровня жизни?

Гусев Дмитрий ГК «Глубина»

Решение о том, какая компания будет эксплуатировать недвижимость после сдачи, а также набор её услуг определяется на конкурсной основе. Администрация объявляет тендер, в котором побеждает одна компания. Что касается европейского уровня сервиса, то он «европейский» в том смысле, что хороший. Причем в Европе он регулируется правилами рынка и жесткой конкуренцией.

18. Мария Азальская:
Добрый день! В последнее время много говорится о принципах нового урбанизма, а как это отразится на повседневной жизни людей?

Зиновьева Жанна ЗАО «ИНТЕКО»

Здравствуйте, Мария! Это очень простые принципы, и примеры из жизни, которые их иллюстрируют, тоже очень простые. Большинство из нас, ежедневно убивая по несколько часов на простое перемещение от дома к работе и обратно, не раз задумывались о том, как было бы здорово работать поблизости к дому. А представьте: как бы это разгрузило город. Насколько легче и удобнее бы в нем стало жить. Так вот, принципы нового урбанизма - это в том числе такая организация пространства, когда от вашего дома 5 минут пешком до офиса, в двух шагах от дома – магазины, школы, детские сады, поликлиники, фитнес-клуб, кафе и рестораны. Это когда все объекты расположены в 10-15 минутах пешей прогулки, а выезд за пределы своего района необходим не для решения ежедневных типовых задач, а, например, для того чтобы разнообразить культурный досуг.

То есть, основа нового урбанизма – комфортная локализация, организация самодостаточных кластеров, развитие всего необходимого для комфортной жизни в пределах небольших городских районов.

Ориентируясь на эти цели, город со своей стороны выставляет общие нормативы, а градостроители – то есть и мы в том числе – проектируют комплексные проекты освоения территорий. Внутри тех комплексов, что строим мы, в идеальном балансе находятся и жилые помещения, и коммерческие, и вся социальная и развлекательная инфраструктура и собственные рекреационные зоны высочайшего европейского уровня. Вот принцип нового урбанизма в действии.

Уменьшение числа автомобилей на улицах – это также один из принципов нового урбанизма. И девелоперы здесь вносят свой вклад, и реализуют свои инициативы наравне с инициативами города. Так, в новых проектах крупноформатной застройки уже сегодня используется подземная организация транспортно-логистических потоков, когда внутрирайонные территории полностью освобождаются от присутствия машин и отдаются пешеходам. Здорово же, когда в твоем дворе нет машин, когда дети в безопасности и во дворе, и по дороге в школу.

Москва сегодня следует по пути повышения уровня комфорта городской среды. Что не может не радовать.

Гусев Дмитрий ГК «Глубина»

Все дело в том, что человек сам является соавтором среды, в которой будет жить.

Новые проекты, которые уже строятся или проектируются, зачастую включают в себя основные элементы так называемой концепции нового урбанизма. Это города или районы, где именно человеку отведена первостепенная роль, а не транспорту. Постепенно появляются комфортные районы или жилые проекты, где люди могут свободно самостоятельно перемещаться по территории, создается комфортная среда для проживания семей, занятий спортом. Процесс небыстрый, но именно проекты, которые реализуются в соответствии с принципами нового урбанизма, способны создать яркую градостроительную идентичность и комфортную среду для жителей.

19. Лола:
Чем жилье в Европе кардинально лучше российского? В чем отличия? А то ведь и хрущевки к нам из Франции пришли…

Гусев Дмитрий ГК «Глубина»

Тема довольно обширная, однозначного ответа нет. Принято считать, что основное отличие европейского жилья от российского – это именно создаваемая застройщиком и девелопером среда обитания.

В России, Вы можете жить в шикарном особняке или доме бизнес-класса, но, к сожалению, выйдя за периметр своего дома или участка, вы оказываетесь не всегда в благоприятной среде, часто даже во враждебной, небезопасной среде. В Европе это встречается значительно реже.

20. Дмитрий Рукавченко:
Мне кажется, основной пережиток прошлого – мусоропровод в квартирах. Только антисанитария, и все, к тому же съедают полезное пространство. Крупный мусор туда все равно не помещается, а захватить с собой пакет и донести до помойки не составляет никакого труда. Строят ли мусоропроводы в Европе? Появляются ли дома без мусоропроводов в России?

Гусев Дмитрий ГК «Глубина»

Действительно, в Европе большинство проектов не подразумевают размещение мусоропровода в жилых домах именно по причине, описанной Вами выше. В России есть проекты, где мусоропроводы размещены на улице, но обычно это касается малоэтажных жилых комплексов.

21. Татьяна Абакумова:
Здравствуйте. Какие есть интересные форматы и планировки квартир в Европе, которые могут быть применены у нас? Вот о студиях раньше никто не знал, а теперь в моде. Есть еще вещи, которых пока тут нет, но могут войти в обиход?

Гусев Дмитрий ГК «Глубина»

Различия в планировках обусловлены разными нормами и правилами проектирования жилых помещений, а также отличием в конструктивах зданий. Студиями в Европе принято называть однокомнатные квартиры с функцией совмещения кухонного пространства и гостиной/спальни. В России могут появляться квартиры-студии в двух этажах, с небольшой спальней, расположенной над гостиной. Такой формат довольно популярен в Европе.

 

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля