Новостройка в ипотеку: ставки почти не отличаются

Доля ипотечных сделок на вторичном рынке составляет около 30%, а в новостройках почти каждая вторая квартира покупается в кредит. Об особенностях ипотеки на квартиры в новостройках рассказали начальник департамента розничного бизнеса банка «Возрождение» (ОАО) Евгений Дмитриев и заместитель начальника управления предпродажной подготовки и маркетинга группы компаний «ПИК» Елена Кураткина в ходе онлайн-конференции «Правильная ипотека для требовательного заемщика: как не прогадать, покупая квартиру в кредит».

Почти как на «вторичке»
В последнее время в экспертном сообществе ведутся разговоры о закредитованности населения и большом объеме просроченной задолженности. Однако, по словам участников онлайн-конференции, в ипотечной сфере поводов для паники нет. «Эта ситуация может быть в какой-то мере применима к рынку потребительского кредитования. С ипотечным кредитованием все с точностью наоборот, – заявила Елена Кураткина. – По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), за последний год наблюдается сокращение просроченной задолженности по ипотечным кредитам в условиях значительного увеличения ипотечного портфеля банков в целом. По данным АИЖК, за последний год объем дефолтных ссуд (с просрочкой от 90 дней и выше) сократился с 3,4% по состоянию на 01.07.2012 до 1,5% на 01.07.2013. Банки-партнеры группы компаний «ПИК» также подтверждают указанную информацию. Процент неисполнения обязательств по ипотечным кредитам крайне мал».

Евгений Дмитриев согласен, что предпосылок ипотечного кризиса не наблюдается: «К платежам по ипотечным кредитам заемщики, как правило, относятся очень аккуратно, потому что в основном заемщики проживают в квартирах, приобретенных по ипотеке. Размер платежа рассчитывается банком так, чтобы у заемщиков оставался достаточный «запас прочности» на случай разных жизненных ситуаций. В крайнем случае, всегда есть возможность реализовать жилье и покрыть задолженность. Кризисной ситуация может стать, когда значительно падают цены на жилье и при продаже квартиры не покрывается весь долг».

Что касается ставок, в случае с новостройками они обычно несколько выше, чем на квартиры вторичного рынка. Однако эта разница нередко компенсируется специальными предложениями по конкретным новостройкам, а также акциями банков. Поэтому сегодня, по словам Елены Кураткиной, ставка 12 - 12,5% годовых в рублях на первичном рынке жилья не редкость. Например, в банке «Возрождение» минимальная ставка сейчас составляет 12,5% годовых. Для сравнения, на вторичном рынке средняя ставка, по данным АИЖК на август, составляет 12,4% годовых (подробнее о ставках и основных тенденциях ипотечного рынка читайте в статье «Ипотечные ставки падать не будут – они и так низкие»).

На несколько лет или на полвека?
Во всем мире ипотека является инструментом долгосрочного финансирования. В российских условиях комфортным для погашения Евгений Дмитриев считает 15-летний срок. «Наиболее популярными являются 15- и 20-летние кредиты, – отмечает Елена Кураткина. – Большое количество банков предлагают ипотечные кредиты на 30 лет. Однако необходимо учитывать следующее: чем дольше срок кредита, тем выше процентная ставка, а размер ежемесячного платежа при сроке кредита свыше 20 лет уменьшается незначительно».

Некоторые банки предлагают кредиты даже на 50 лет. Обычно чем больше срок, тем выше ставка, однако есть кредитные организации, которые предлагают единые ставки, не зависящие от срока кредита. В частности, по такому принципу работает банк «Возрождение».

Мнения банков и заемщиков по поводу комфортного срока погашения кредита разнятся. Если банки предлагают ипотеку как инструмент долгосрочного финансирования, покупатели квартир, даже если берут кредит на 15, 20 или 30 лет, в реальности стараются расплатиться как можно быстрее. «Средний срок гашения кредита, как показывает статистика, 6-8 лет», – говорит Евгений Дмитриев.

Нулевой взнос – легко, но невыгодно
Из-за высокой конкуренции на рынке ипотечного кредитования, банки предлагают заемщикам разнообразные условия по первоначальному взносу, до сих пор существуют программы, позволяющие взять ипотеку вовсе без него. «Минимальный первоначальный взнос по программе ипотечного кредитования одного из банков-партнеров группы компаний «ПИК» составляет 0%, – рассказывает Елена Кураткина. – Если вы решили брать кредит на всю стоимость квартиры, вы должны понимать, справитесь ли вы с такой финансовой нагрузкой». Правда, стоит учитывать, нулевой процентный взнос отражается и на ставках – конечно, в сторону повышения.

В целом большинство банков не готовы рисковать, предоставляя кредиты на полную стоимость квартиры. «Минимальный взнос по ипотечным кредитам банка «Возрождение» на приобретение квартиры на первичном рынке составляет 10%, на вторичном – 20%», – говорит Евгений Дмитриев.

К слову, некоторые заемщики находят способ обойти необходимость первоначальных накоплений. Например, читатель www.irn.ru Армен Саркисян в ходе онлайн-конференции задал вопрос, можно ли взять потребительский кредит или кредит под залог имеющегося жилья, а затем эти деньги использовать как первоначальный взнос на ипотеку. Эксперты заявили, что такая возможность есть. «В настоящее время банки предлагают довольно большой спектр потребительских кредитов, в том числе на первоначальный взнос по ипотечному кредиту, - говорит Евгений Дмитриев. - В любом случае при получении ипотечного кредита будут учитываться платежи по всем обязательствам, совокупный платеж не должен превышать 50% совокупного дохода». Однако, как отмечает Елена Кураткина, тем, кто хочет осуществить такую схему, надо учитывать, что кредит под залог имеющегося жилья может быть целевым: «В этом случае надо уточнять, соответствуют ли ваши пожелания по использованию указанных денежных средств целям, указанным в кредитном продукте».

Помимо ставки, первоначального взноса и срока кредитования эксперт рекомендует обратить внимание на дополнительные расходы, которые могут возникнуть в процессе сделки, на требования кредитной организации по страхованию, на порядок и сроки оплаты ежемесячных платежей и досрочного погашения.

Что нужно для сделки
Набор документов примерно одинаков в разных кредитных организациях. Например, в банке «Возрождение» для получения ипотеки требуется заполнить анкету заемщика, предоставить копии всех листов паспорта, всей трудовой книжки, заверенной подписью (с указанием должности и расшифровки подписи) и печатью работодателя на последнем листе, справку по форме 2-НДФЛ или справку по форме банка, также копию военного билета для мужчин до 27 лет.

Важным нюансом является срок рассмотрения заявки – главное, чтобы банк утвердил кредит раньше, чем истечет срок бронирования квартиры. Например, квартиру в новостройках группы компаний «ПИК» сначала можно забронировать на три дня. «В течение этого срока вам необходимо будет подать или отправить пакет документов в банк для прохождения процедуры андеррайтинга. После подачи документов в банк резерв продлевается еще на 5-7 рабочих дней, – поясняет Елена Кураткина. – Как правило, этого времени достаточно для того, чтобы получить одобрение в банке». Например, в банке «Возрождение» рассмотрение заявки занимает 1-2 рабочих дня. «Дополнительное время для принятия решения может потребоваться при анализе платежеспособности индивидуальных предпринимателей и клиентов, подтверждающих доходы не по форме 2-НДФЛ», – говорит Евгений Дмитриев.

Порядок оплаты прописывается в договоре с застройщиком. «Как правило, это межбанковский платеж, – говорит Елена Кураткина. – Вы платите со своего счета в банке, где аккумулируются ваши собственные денежные средства на счет застройщика, который может быть открыт в другом банке. Надо обязательно обращать внимание на размер комиссии, которую возьмет банк за такой перевод. Если у вас наличные, вы можете прийти в банк, в котором открыт счет застройщика, комиссии либо не будет вообще, либо она будет минимальная. Другой способ – аккумулировать деньги на своем счете в банке, который выдает ипотечный кредит. На ваш счет будут зачислены кредитные средства, и оплата по договору может пройти единой суммой. В любом случае порядок оплаты нужно обсуждать с застройщиком и банком».

Трудные заемщики
Среди ипотечных заемщиков есть категории, которым получить ипотеку сложнее других. Например, многие фрилансеры даже не надеются получить кредит на квартиру. А зря. Если они официально оформили ИП и платят налоги, такая возможность у них есть. «Ряд банков-партнеров ГК «ПИК» рассматривают индивидуальных предпринимателей в качестве заемщиков. У части банков указанный способ получения дохода не влияет на процентную ставку по кредиту, у других – влияет, увеличение может составить до 1,5%. Сроки рассмотрения заявки, как правило, дольше, чем у клиентов, подтверждающих свои доходы по справке 2-НДФЛ», - говорит Елена Кураткина.

Евгений Дмитриев в качестве примера привел условия банка «Возрождение» для индивидуальных предпринимателей: «Банк рассматривает заявки на ипотечный кредит, в том числе и по индивидуальным предпринимателям, при наличии подтвержденных доходов налоговой декларацией. Налоговая декларация предоставляется за два последних года, среднемесячный доход должен быть не менее 50% платежа по запрашиваемому кредиту».

Другим барьером для выдачи кредита может стать возраст. Евгений Дмитриев считает оптимальным возрастом заемщика 27-50 лет, чаще всего ипотеку берут люди в возрасте 31-40 лет. У тех, кто в эти рамки не укладывается, нередко появляются сомнения, дадут ли ипотеку. «Мне 51 год, хочу купить дочери квартиру в ипотеку. За четыре года до пенсии погасить вряд ли сможем, скорее рассчитываем лет на 7-10. Дочери 21 год, можно было бы оформить на нее, но она не работает, так как учится в вузе. Есть ли какие-то возможности для нас воспользоваться ипотекой?» - спросила в ходе онлайн-конференции бухгалтер Нина Кузьменкова. По словам экспертов, такая возможность есть, в условиях банков обычно значится окончание срока кредитования в 65 или даже 70 лет. Кроме того, дочь в данном случае может стать созаемщиком.

Обозначенный максимальный возраст погашения кредита позволяет взять ипотеку даже пенсионерам. Однако, предупреждает Елена Кураткина, необходимо учитывать, что максимальный размер кредита будет зависеть от уровня получаемых доходов.

Другая возрастная группа – совсем молодые люди – также порой испытывает трудности с получением ипотеки. «Большинство банков устанавливают минимальный возраст для заемщика – 21 год. Однако среди партнеров группы компаний «ПИК» есть банки, у которых минимальный возраст – 18 лет», – говорит Елена Кураткина. Например, по словам Евгения Дмитриева, в банке «Возрождение» именно такая нижняя возрастная граница.

Возможность получить ипотеку есть даже у людей с нестабильным доходом, которым удобнее расплачиваться раз в полгода или год, а не каждый месяц. «В данном случае вам необходимо посмотреть предлагаемые ипотечные программы банков, сейчас банки предлагают такие программы, как «Кредит доверия», и обратиться в банк, в котором данная программа есть», - рекомендует Евгений Дмитриев.

Таким образом, ипотека сейчас доступна многим заемщикам, даже с непростой жизненной ситуацией. Однако специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» подчеркивают, что решение о столь долгосрочном и большом кредите стоит принимать ответственно, оценив все риски.