Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.6 млн
руб.
от
3.2 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
Опрос
Уважаемый посетитель сайта www.irn.ru! Вы:
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Кто построит доступное жилье? Прогноз развития рынка недвижимости экономкласса




Принято считать жилье доступным, когда цена за метр примерно равна средней зарплате населения. По информации мэрии Москвы, средняя зарплата в столице в 2012 году превысила 50 тыс. рублей. При этом стоимость квадратного метра, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», превышает 160 тыс. рублей, то есть втрое больше среднего ежемесячного дохода москвичей.

Зато в Подмосковье цены на недвижимость куда ближе к такому пониманию доступности. Уже сейчас есть предложения по цене около 50 000 за кв.м, правда, обычно такая цена свойственна либо проектам на ранней стадии строительства, либо на значительном удалении от МКАД. Однако, по прогнозам многих экспертов, именно в Московской области будет наиболее активно развиваться строительство жилья экономкласса. Этому способствует и политика девелоперов, так как это наиболее ликвидный формат в Подмосковье, и государственные программы, в том числе реализуемые с помощью Фонда РЖС.

Как будет развиваться рынок жилья экономкласса в 2013 году? Где найти качественную и недорогую недвижимость? Какие существуют инструменты, позволяющие повысить доступность жилья? На эти и другие вопросы ответят заместитель генерального директора Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства Светлана Кузнецова и президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин.

Спикеры:

Вопросы

1. Дмитрий:
Если заселится все «Новое Измайлово», Горьковское шоссе просто умрет. Как быть жителям? Есть ли какие-нибудь пути решения?

Воронин Владимир Александрович ФСК «Лидер»

В качестве меры по разгрузке шоссе Энтузиастов московские власти собираются осуществить реконструкцию шоссе, построить его дублер и сделать новые развязки, что сократит пробки в месте пересечения шоссе со МКАД. При этом следует учесть, что наш микрорайон - самый близлежащий к Москве. Кроме этого транспортный поток на шоссе Энтузиастов разгрузит строительство и запуск линии скоростного трамвая между Балашихой и Москвой. Насколько я знаю, проект уже готов и будет реализован в 2014-2016 годах.

В действительности же загрузка Горьковского шоссе после заселения всех домов именно микрорайона «Новое Измайлово» если и увеличится, то буквально на доли процента.

2. Дмитрий:
Вопрос не столько про то, кто построит, а кто сделает дизайн-проект, победитель конкурса, проводимого вашей компанией еще в прошлом году...

(ФСК «Лидер»
23 июл 2012 в 13:18
Друзья! Поздравляем победителя нашего конкурса «Господа Декораторы»! Им стал — Дмитрий Пастерский. Декорировать вашу квартиру будет Кирилл Анисимов. Кирилл закончил МАрхИ в 1992 году. В настоящее время работает Главным архитектором проекта в ГУП МНИИП «Моспроект-4». Там Кирилл проектирует масштабные объекты: Железнодорожный вокзал «Пермь-2», жилой комплекс из трех 21-этажных домов с 4-х этажным паркингом в Сочи, комплекс компактных апартаментов 25 тыс. кв.м. в Москве, новое здание МХАТ им. Чехова, реконструирует комплекс зданий Московской консерватории им. П.И. Чайковского и много другое. Как увлеченный архитектор, Кирилл не может отказаться и от малых форм — им сделаны десятки проектов квартир и малоэтажных домов. Декорировать квартиру победителя в конкурсе на странице ФСК «Лидер» в Facebook будет декоратор Ольга Беликова. Закончив факультет журналистики МГУ и полжизни проработав в медиа-бизнесе, так и не нашла в нем применения своим многочисленным художественным пристрастиям. Поэтому решила радикально сменить профессии журналиста и пиарщика на дизайнера интерьеров. За знаниями отправилась в Британскую школу дизайна и принялась за практику. Занимается разработкой дизайн-проектов жилых помещений и их декоративным оформлением. Среди ее клиентов не мало знаменитостей. Мы представим вам дизайн-проекты квартир победителей конкурса, как только работы будут готовы).

Результата нет никакого, да и к тому же менеджеры не отвечают! Так что вопрос ко времени!

С уважением!

Воронин Владимир Александрович ФСК «Лидер»

Уважаемый Дмитрий, спасибо, что сообщили об этом инциденте. Мне известно, что дизайнеры, с которыми изначально была достигнута договоренность о разработке для победителей дизайн-проекта квартиры, по разным причинам не смогут это реализовать. Поэтому в ближайшее время мы найдём для вас другого дизайнера и свяжемся с вами. Пожалуйста, оставьте свои координаты организаторам данной конференции для связи с вами.

3. Артем Габышев, ТНК-ВР, менеджер:
Какова коррупционная составляющая в стоимости квадратного метра, по оценкам экспертов?

Воронин Владимир Александрович ФСК «Лидер»

Такого понятия, как коррупционная составляющая, в принципе нет. Не могу совсем отрицать, что различных запросов с намёком о каких-то материальных преференциях для решения того или иного вопроса со стороны чиновников к застройщикам не бывает в принципе. Но по факту такие «запросы» от чиновников во многом зависят от уровня профессионализма/непрофессионализма, знания своего дела самим застройщиком. Могу сказать, что в нашей компании эта составляющая стремится к нулю.

4. Артем Габышев, ТНК-ВР, менеджер:
Какова стратегическая цель по цене квадратного метра в Москве?

Воронин Владимир Александрович ФСК «Лидер»

Стоимость квадратного метра в Москве на сегодняшний день имеет довольно значительный потенциал роста, что обусловлено, прежде всего, ограниченным предложением. Т.е. в перспективе стоимость квадратного метра в Москве продолжит свой рост и будет опережать инфляцию как минимум в 2 раза.

5. Артем Габышев, ТНК-ВР, менеджер:
Какова структура себестоимости квадратного метра в монолитном доме?

Воронин Владимир Александрович ФСК «Лидер»

Структура себестоимости строительства монолитного дома в процентном соотношении примерно такова:

1. Земляные работы, котлован – 0,2 – 0,4%
2. Возведение монолитных конструкций – 56 – 58 %
3. Внутренние коммуникации – 20 – 24 %
4. Внутренние отделочные работы – 6 - 8%
5. Наружные отделочные работы – 10 – 13%
6. Благоустройство – 4-5%

Надо понимать, что эти цифры весьма приближённые и варьируются от дома к дому с учётом специфики возведения каждого конкретного здания.

6. Юлия:
Уважаемый Владимир Александрович! У меня вопрос касаемо ЖК «Новое Измайлово»: есть ли хоть какая-то информация по началу срока строительства седьмого корпуса? И есть ли примерные строки строительства? Сколько по времени может пройти с начала стройки до сдачи ГК? Также не совсем понятно с внутренними коммуникациями: то, что квартиры без отделки, это ясно, а вот насчет батарей, розеток, ванной комнаты и туалета как обстоят дела? Там что есть вообще? Когда планируется окончание строительства всего микрорайона? На данный момент все ли строится в срок? И есть вероятность того, что будет построена объездная дорога к самому ЖК, чтобы не нужно было доезжать до поста ГАИ и там разворачиваться в обратную сторону? Заранее благодарю.

Воронин Владимир Александрович ФСК «Лидер»

Приступить к строительству седьмого корпуса мы планируем во втором полугодии текущего года, тогда же и приступим к продажам квартир в нем. Срок строительства такого многоэтажного дома составляет порядка двух лет.

Дом будет сдан без внутренней отделки помещений. В квартирах будут установлены батареи отопления. Разводка по квартире электрических слаботочных сетей не производится. Также мы устанавливаем общие щитки на каждом этаже, временные щитки и УЗО в каждой квартире. В квартирах мы устанавливаем отводы от стояков холодного и горячего водоснабжения со счетчиками на воду, выполняем отвод канализации. Трубные разводки и установки сантехнических приборов не производятся.

Строительство микрорайона «Новое Измайлово» идет в соответствии с установленными сроками. Окончание строительства всего микрорайона запланировано на конец 2016 года. Сейчас мы ведём строительство объекта даже с опережением изначально запланированного графика.

Что касается объездной дороги, то мы сейчас над этим вопросом работаем и приложим все усилия, чтобы обеспечить жителям «Нового Измайлово» удобную транспортную развязку около микрорайона.

7. Елена:
Почему ФСК «Лидер» позволяет себе ежемесячно заявлять о повышении цен на квартиры в строящемся жилом комплексе «Новое Измайлово» без их повышения по прошествии 20-х или 30-х чисел месяца. Что за игры происходят на рынке недвижимости?

Воронин Владимир Александрович ФСК «Лидер»

Елена, мы действительно регулярно повышаем цены на недвижимость в тех объектах, которые строит и продает наша компания. Повышение цен у нас плановое и зависит прежде всего от таких факторов, как повышение уровня готовности объекта и объем спроса на него. Кроме того, цена для нас является неким регулирующим спрос фактором.

Ни о каких «играх» на рынке недвижимости речи быть не может. Есть спрос, и его уровень формирует предложение по соответствующей цене.

8. Антон Серафимовский:
Здравствуйте! Интересует вопрос с образовательной инфраструктурой в дешевых проектах. Детские садики и школы государство обязывает строить, но являются ли они после этого муниципальными или частными? Если частными, то как покупатели жилья эконом будут платить за обучение детей, когда еще и за ипотеку 20 лет расплачиваться?

Воронин Владимир Александрович ФСК «Лидер»

Этот вопрос довольно сложный, и во многом зависит от договоренностей с местными властями, а также условий заключенных инвестиционных контрактов или договоров аренды земли. Например, в нашем проекте «Новое Измайлово» и детские сады, и школа будут государственными, что однозначно определено инвестконтрактом между застройщиком и администрацией.

Кузнецова Светлана Александровна

После подготовки проекта планировки земельного участка Фонд РЖС, предоставленного для комплексной жилой застройки, в том числе для строительства жилья экономического класса, образованные из исходного земельные участки, предназначенные для строительства социальной инфраструктуры, Фонд РЖС безвозмездно передает в собственность муниципального образования или субъекта РФ для осуществления такого строительства. В отдельных случаях, для синхронизации сроков ввода жилья и ввода социальных объектов в эксплуатацию застройщиком может быть принято решение об осуществлении строительства социальной инфраструктуры за счет собственных средств с последующей передачей объектов инфраструктуры в собственность муниципального образования, субъекта РФ. Возмещение затрат на строительство в этом случае осуществляется в соответствии с законодательством РФ.

Еще раз хотелось бы напомнить, что параметры жилья экономического класса определены приказом Минрегиона России от 28 июня 2011 г. № 303, при этом такое жилье соответствует всем современным требованиям к комфортности, энергоэффективности, экологической чистоте.

9. Али, ИПР агентство «Московский дворик»:
Интересно было бы узнать, интересуетесь ли вы форумами жителей застраиваемых под вашим руководством районов в сети интернет? (Например, сайт жителей «Новое Измайлово» и «Балашиха Сити») И что они сами думают о жилье экономкласса. Судя по их нелестным откликам и фотографиям, это слишком экономкласс, начиная от батарей отопления и заканчивая отделкой внутри подъезда. Да и цены на этот суперэкономкласс растут ежемесячно. И кто же всё-таки нам построит доступное, а главное, качественное, жилье?

Воронин Владимир Александрович ФСК «Лидер»

Я регулярно просматриваю форумы по объектам нашей компании и знаю, что жители или будущие жители обсуждают и какие проблемы, связанные с нашими объектами, их волнуют.

Что касается отделки мест общего пользования в ЖК «Балашиха-Сити», насколько мне известно, нареканий по отделке нет. Есть определенные недоработки, в том числе и проблемы, возникающие из-за всеобщего ремонта в квартирах, и мы в оперативном режиме их решаем. Согласен, что наша эксплуатирующая организация УК «Лидер-Эксплуатация» не всегда своевременно реагирует на запросы жителей, но этот вопрос уже сейчас решается и в ближайшем будущем система их работы будет выстроена и отлажена.

Что касается второй части вашего вопроса, то сделать жилье доступным для абсолютно всех категорий граждан невозможно в принципе. Для льготных категорий граждан наше государство предусмотрело определённые программы по субсидированию.

Если говорить более глобально, то при создании Фонда РЖС основной задачей и являлось насытить рынок предложением доступного жилья. Для этого фондом разработаны и утверждены на федеральном уровне требования к качеству массового жилья, производится выявление неиспользуемых земельных участков, которые через систему аукционов распределяются между застройщиками доступного жилья. Фонд РЖС предлагает и голландские аукционы, победителем которых становится тот застройщик, который предложит минимальную цену продажи этих квартир. Эта цена квадратного метра фиксируется в договоре на застройку территории, а взамен строители получают землю бесплатно. Кстати, в среднем, по статистике по России в целом,  дома, построенные на землях ФРЖС, являются одними из самых недорогих в своем сегменте.

10. Игорь:
Здравствуйте, Владимир! Мой вопрос касается поселка Вите Верде. Задавал его на странице ФСК «Лидер» в Фейсбуке, но ответа так и не получил. Что планируете делать с поселком? Сроки окончания строительства последней очереди все время переносите, и такими темпами поселок будет строиться-продаваться еще мин. 3-4 года!!! Где заявленная в декларации инфраструктура (торг. центр, служба быта, кафе, автомойка) - ничего нет, кроме детсада, и когда появится не ясно. Жить в поселке в настоящий момент невозможно.......Хотелось бы услышать о ваших "творческих планах" по развитию! С уважением, Игорь.

Воронин Владимир Александрович ФСК «Лидер»

Во втором полугодии 2013 года в поселке начнется возведение торгового центра со всеми необходимыми объектами бытовых услуг и сервиса: кафе, аптека, продовольственный магазин и т.д.

Автомойка расположится рядом со вторым въездом, около дуплексов и планируется к открытию также в этом году, предположительно, во второй половине года.

Дома в третьей очереди посёлка сейчас предлагаются к продаже как с подрядом, так и без подряда и строятся под конкретного клиента. При проектировании этих домов в обязательном порядке учитываются стилистические и архитектурные решения поселка. Готовых домов в 1 и 2-й очереди осталось менее 20, и сейчас покупатели преимущественно приобретают именно готовые дома.

Мы уверены, что спрос на загородную недвижимость к лету возрастёт (сезонный фактор) и большинство участков 3-й очереди будут реализованы.

11. Вуглускр:
Кому вообще доступно наше «доступное» жилье?

Воронин Владимир Александрович ФСК «Лидер»

Предлагаю рассмотреть конкретный пример: возьмем однокомнатную квартиру в одном из проектов ФСК «Лидер» ЖК «20 Парковая» в г.о. Балашиха, в уже готовом доме. Полная стоимость квартиры 2 700 000 руб. Ипотечный кредит на приобретение квартиры в этом комплексе можно взять, например, в банке «Возрождение». Минимальный первоначальный взнос составляет 20%, т.е. 540 тысяч рублей. Соответственно, кредит выдается на остаток в сумме 2 160 000 рублей. Если заемщик берет кредит на 20 лет, то ежемесячный платеж составляет около 27 000. В этом случае банку необходимо показать совокупный доход семьи (доход заемщика и созаемщика) в размере 55 000 рублей. Если заемщик берет кредит на 10 лет, то ежемесячный платеж составляет 33 500 рублей, а доход семьи должен составлять около 70 000 рублей.

Как видите, сумма на приобретение квартиры вполне подъемная для многих наших граждан, а стоимость ежемесячных выплат вполне сопоставима со стоимостью аренды жилья. Также есть банковские ипотечные продукты с более низким первоначальным взносом в 10%.

При помощи ипотечного кредитования сейчас, по данным нашей компании, приобретается более 40-45% квартир.

Кузнецова Светлана Александровна

Доступное жилье – это жилье, которое обеспечено платежеспособным спросом. Так, по результатам региональных исследований спроса домохозяйств на жилье, проведенных по методике фонда в 2009 – 2012 годах, потенциальными покупателями жилья экономического класса, предъявляющими соответствующий платежеспособный спрос, являются около 10% (5,4 млн) домохозяйств Российской Федерации. Из них не менее трети для покупки жилья планируют воспользоваться ипотекой.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 г. № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» Правительству Российской Федерации в целях улучшения жилищных условий граждан Российской Федерации, дальнейшего повышения доступности жилья поручено обеспечить снижение стоимости одного квадратного метра жилья на 20 процентов путем увеличения объема ввода в эксплуатацию жилья экономического класса.

За период 2010-2012 гг. на земельных участках Фонда РЖС по итогам реализации проектов комплексной жилой застройки введено в эксплуатацию более 700 тысяч кв. м жилой площади квартир (более 1 млн кв. м общей площади). Доля жилья экономического класса составила 45 %. В этих квартирах уже проживает более 9 тыс. семей. Среди них разные категории граждан. Например, в Кирове квартиры в новых домах получили ветераны ВОВ. Всего ветеранам будет предоставлено 110 квартир из первой очереди строительства в рамках реализации региональной социальной программы. В г. Истра, согласно государственному контракту с Министерством обороны Российской Федерации, военнослужащим обеспечена передача 500 квартир. Кроме того, в рамках программы сотрудничества между правительством Ямало-Ненецкого автономного округа и ОАО «Газпром» в г. Тюмени осуществляется строительство жилого микрорайона «Ямальский» на земельном участке Фонда РЖС. Построенные квартиры будут предоставляться бесплатно по программе переселения граждан из районов Крайнего Севера. В первую очередь квартиры будут предоставлены тем, чей трудовой стаж в условиях Крайнего Севера превышает 30 лет. В первом квартале 2013 г. планируется ввести в эксплуатацию 5 жилых домов микрорайона «Ямальский». Общая площадь квартир составит более 35 тыс. кв. м, до конца года будет введено в эксплуатацию и передано еще 8 жилых домов общей площадью более 100 тыс. кв. м. В строящемся микрорайоне «Загорье» г. Москвы 1078 квартир было передано по государственному контракту для обеспечения жильем сотрудников ФСБ России.

На данный момент в стадии разработки планировочной документации, проектирования, строительства жилья и ввода объектов в эксплуатацию на земельных участках Фонда РЖС находится более 14,7 млн кв. м в 36 субъектах Российской Федерации. Доля жилья экономического класса в проектах жилищного строительства составляет 68%.

Цены на возведенное на земельных участках фонда жилье на 7-15% ниже среднерыночных цен, а в ряде случаев ниже цен, установленных Госстроем, сроки реализации проектов комплексной жилой застройки в 2 раза короче, а стоимость инженерной инфраструктуры на 34,7% ниже, чем по проектам, реализуемым без участия Фонда РЖС.

12. Валентин:
Вопрос к Фонду РЖС. Мы сейчас рассматриваем возможность принять участие в одном из аукционов вашего фонда и хотим задать такой вопрос: на сайте Фонда РЖС по каждому аукциону (и объявленному, и состоявшемуся) опубликован некий пакет документов, регламентирующий реализацию проекта. Бывают ли случаи, что после проведения аукциона и перечисления на ваши счета денег (в случае, если мы выигрываем торги) эти документы пересматриваются и в них вносятся какие-то существенные или не существенные изменения по проекту, уже во время его реализации инвестором. Были ли такие случаи в вашей практике, почему они возникали и каким образом разрешались?

Кузнецова Светлана Александровна

Изменение условий реализации проекта, предусмотренных договором аренды земельного участка, заключенного на торгах, не допускается, за исключением следующих случаев:

- когда в период освоения проекта будут введены в действие (изменены) региональные и (или) местные нормативы градостроительного проектирования, документы территориального планирования, градостроительного зонирования, градостроительные нормативы, строительные нормы и правила, технические регламенты, государственные стандарты, а также иные, предусмотренные действующим законодательством, документы, исключающие возможность выполнения требований, установленных договором аренды земельного участка. В этом случае договором аренды земельного участка предусмотрена возможность корректировки условий освоения земельного участка в соответствии с градостроительными нормами, действующими на данной территории;

- когда в период освоения проекта в результате проведенных Арендатором инженерно-геологических изысканий, определения или расширения санитарно-защитных зон предприятий различных категорий опасности, возникновения условий техногенного характера, а также иных обстоятельств объективного характера возникнут ограничения по использованию участка, препятствующие выполнению арендатором установленных договором аренды требований, указанные требования при предоставлении арендатором обосновывающих документов, могут быть уточнены арендодателем путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.

13. Верина Ирина Викторовна, коммерческий директор ООО «СК»:
Уважаемая Светлана Александровна, не знаю, обращаюсь ли я по адресу, но очень хотелось бы разобраться в таком вопросе - в СМИ с высоких трибун говорят о важности проблемы обеспечения жильем населения нашей страны, о господдержке и участников долевого строительства, и самих застройщиков. В Ярославле за 2 года местные власти подняли стоимость аренды земельного участка под строительство многоквартирного дома в 10 раз. Конкретный пример - в спальном районе города с аукциона куплен участок за 19 миллионов рублей, вынос существующих коммуникаций с этого участка, по предварительным подсчетам, обойдется в 15 миллионов рублей. Эти деньги застройщик вложит в свой бизнес где-то за год-полтора до начала продаж и, конечно, включит эти затраты с учетом процентов в себестоимость квадратного метра жилья. В СМИ часто говорили о том, что государство должно предоставлять земельные участки бесплатно и еще проводить к ним коммуникации. Получается пока совсем наоборот. Как Вы считаете можно ли все-таки изменить ситуацию?

Кузнецова Светлана Александровна

Можно. Господдержка оказывается отдельным категориям граждан, экономически активным, но не имеющим возможность приобрести жилье по рыночным ценам, – врачам, учителям, ученым, семьям с детьми и т.д.

Так, через Фонд РЖС таким категориям граждан господдержка оказывается в форме бесплатного предоставления земельных участков или в форме продажи жилых помещений по фиксированной цене.

В первом случае, при участии Фонда РЖС реализуются проекты по созданию жилищно-строительных кооперативов, где граждане отдельных определенных Правительством Российской Федерации в постановлении № 108 от 9 февраля 2012 г. категорий объединяются для строительства жилья экономического класса. В настоящее время при содействии Фонда РЖС уже реализуются проекты по созданию 30 жилищно-строительных кооперативов с государственной поддержкой в 24 субъектах Российской Федерации. Созданы ЖСК в Новосибирской области, Приморском крае и Санкт-Петербурге. Фонд РЖС безвозмездно передает кооперативам земельные участки, проекты повторного применения, а также оказывает содействие в обеспечении земельных участков инженерной инфраструктурой. В этом случае, по экспертным оценкам,  строительство жилья ЖСК дает снижение стоимости 1 кв. м жилья до 30 процентов от рыночных цен на жилье.

Следует отметить, что аналогичная возможность предоставить земельный участок жилищно-строительному кооперативу есть у государственных и муниципальных властей в рамках изменений, внесенных Федеральным законом от 30.11.2011 № 349-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». В соответствии со статьей 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться в безвозмездное срочное пользование жилищно-строительным кооперативам при соблюдении условий, установленных статьей 16/5 Федерального закона «О содействии развитию жилищного строительства».

В июле 2012 года были внесены изменения в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства», предусматривающие порядок бесплатного предоставления земельных участков Фонда РЖС для строительства жилья экономического класса с обязательствами застройщиков по продаже жилых помещений по фиксированной цене отдельным категориям граждан, определенным Правительством Российской Федерации в постановлении № 1099 от 25 октября 2012. При этом земельный участок предоставляется победителю аукциона в безвозмездное срочное пользование для строительства жилья экономического класса. Торги ведутся на понижения цены продажи 1 кв. метра такого жилья от стартовой ежеквартально устанавливаемой Госстроем цены по регионам.

В декабре 2012 года Фонд РЖС провел первые аукционы по «голландской системе». На торги были выставлены земельные участки в г. Новочеркасске Ростовской области и г. Уссурийске Приморского края. Общий объем жилья, который планируется возвести на двух участках, составит около 50 000 кв. метров жилья. В результате торгов застройщики приняли на себя обязательства по продаже жилья по цене, определенной Госстроем на 3 квартал 2012 года.

Существует также такая форма оказания господдержки через Фонд РЖС, как предоставление земельных участков многодетным семьям. Правительственной комиссией по предложениям Фонда РЖС приняты решения о передаче полномочий органам госвласти 25 субъектов Российской Федерации в отношении 73 земельных участков площадью 4 513 га для последующей передачи гражданам, имеющим трех и более детей, для индивидуального жилищного строительства. Данный объем земельных участков позволит обеспечить земельными участками около 31 тыс. многодетных семей. Теперь, в соответствии с изменениями, внесенными Федеральным законом № 290-ФЗ от 30 декабря 2012 г. в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства», предоставление гражданам таких земельных участков должно осуществляться только после их обеспечения необходимой инфраструктурой. Раньше такая рекомендация указывалась в решениях Правительственной комиссии, теперь это обязанность соответствующих властей.

14. Рабина Анастасия Евгеньевна, Инвестиционное агентство «Доходный дом»:
Здравствуйте! Сейчас в рамках дискуссии о строительстве жилья экономкласса обсуждается в том числе и строительство доходных домов. Хотелось бы узнать, есть ли у Вашей компании планы участвовать в программе развития арендного жилья экономкласса в регионе? Какие условия участия в таких проектах Вы считаете приемлемыми для Вашей компании?

Воронин Владимир Александрович ФСК «Лидер»

В текущих рыночных условиях строительство доходных домов как бизнес для компании ФСК «Лидер», очевидно, не интересно. Более подробно свою точку зрения по строительству доходных домов я обозначил в ответе на вопрос № 18 текущей дискуссии.

15. Константин, «Миг-Недвижимость»:
Мы знаем, что Фонд РЖС работает в разных муниципальных образованиях по всей стране и прежде, чем вывести тот или иной участок на аукцион, согласовывает с местной исполнительной властью план мероприятий по земельному участку с прописанными реперными точками по реализации этапов проекта на данном земельном участке. Так вот, может ли инвестор при подготовке своего тендерного предложения в фонд и расчете его стоимости (или своей конечной цены, выше которой уже не пойдет) опираться на этот план мероприятий как на рабочий документ? Ведь стоимость проекта во многом может зависеть от указанных сроков и их соблюдения. Соблюдаете ли вы в своей деятельности эти планы?

Кузнецова Светлана Александровна

План мероприятий, подписанный Фондом РЖС и региональными властями, является рабочим документом, «дорожной картой» реализации проекта. На решение инвестора могут повлиять различные сведения, например, об обеспечении участка инженерной инфраструктурой (предварительные условия подключения к сетям инженерной инфраструктуры, как правило, доступны для ознакомления). Существенным фактором, влияющим на сроки разработки документации по планировке территории в границах земельного участка, является наличие утвержденных документов территориального планирования и градостроительного зонирования. Безусловно, инвестор может использовать всю доступную для него информацию при написании своего бизнес-плана, подготовке расчетов приемлемой для него цены договора. Минимальные сроки реализации планов мероприятий определяются с учетом сроков принятия решений и выдачи разрешительной документации, установленных законодательством, фактические сроки во многом зависят от исполнения застройщиком обязательств, предусмотренных договором, поскольку существенные условия реализации проекта, обязательства сторон содержатся в договоре аренды земельного участка. Проект такого договора является частью аукционной документации и доступен для ознакомления на сайте Фонда РЖС наряду с извещением о проведении земельного аукциона. Стороны обязаны соблюдать условия договора аренды, в том числе указанные в нем сроки.

16. Константин, «Миг-недвижимость»:
Несёт ли инвестор, который стал победителем аукциона, проведенного Фондом РЖС, какую-либо финансовую ответственность, если происходит срыв сроков реализации проекта не по его вине, а, например, по вине или безответственности самого муниципального образования, где находится земельный участок, или по бездействию самого Фонда РЖС (если такое возможно)?

Кузнецова Светлана Александровна

Ответственность застройщика - победителя аукциона установлена условиями договора аренды земельного участка. Ответственность Фонда РЖС за нарушение обязательств, предусмотренных договором аренды земельного участка, также установлена в названном договоре. Так, например, Фонд РЖС несет ответственность за нарушение обязательства по обеспечению передачи земельного участка арендатору в срок, предусмотренный в договоре аренды.

17. Анна:
Как вы для себя определяете доступность жилья? Какие есть доступные проекты в Москве и Подмосковье?

Воронин Владимир Александрович ФСК «Лидер»

В связи с резким сокращением строительства жилья в Москве именно доступное жилье в Москве – весьма призрачная категория. Уже сейчас цена в 140-150 тысяч рублей за квадратный метр считается для Москвы вполне нормальной ценой, и даже психологический рубеж уже пройден. В Подмосковье цены во многих проектах весьма приемлемые и вполне доступные для многих граждан, желающих приобрести недвижимость в собственность. На один из вопросов в качестве примера я приводил ЖК «20 Парковая», где однокомнатная квартира стоит 2 млн 700 тыс. рублей.

18. Сергей Анисимов:
Правительством неоднократно высказывалась мысль, что доступное жилье – необязательно жилье в собственности. Мне кажется, жилье по найму или доходные дома действительно могут стать решением проблемы. Что надо сделать, чтобы и застройщикам было выгодно строить такие проекты?

Воронин Владимир Александрович ФСК «Лидер»

Это вполне здравая мысль, и на западе большинство горожан живут в съемном жилье. К сожалению, рынок аренды квартир у нас представлен практически исключительно частными собственниками. Помимо того что доходные дома практически никак не отражены в действующем законодательстве, есть проблема рентабельности таких проектов для девелоперов. За счет длительного срока окупаемости в диапазоне 25 лет (против 2-5 лет в случае продажи квартир) проекты доходных домов мало интересны застройщикам. К примеру, прибыль от сдачи в аренду офисов в среднем составляет порядка 15% годовых, в случае арендного жилья это не более 3-6%.

Длительная окупаемость во многом определяется огромной стоимостью самого земельного участка, стоимостью подключения к инженерным сетям, т.е. теми расходами, которые необходимо нести сразу, еще до начала строительных работ.

Таким образом, проблема развития доходных домов тесно завязана с проблемой снижения стоимости жилья экономкласса. Ведь в обоих случаях на цену существенно влияет стоимость земли (которая в свою очередь может быть спекулятивно «задрана» в десятки раз) и сетей. Вот в этом направлении и нужно искать возможности сокращения себестоимости строительства.

Для того чтобы строительство доходных домов хоть как-то было выгодно девелоперу, государство должно принять ряд мер: бесплатно выделять землю под такие проекты; выделять субсидии; ставка по кредитованию таких проектов не должна превышать 3-4%; и т.д.

При этом, несмотря на очевидную важность для решения жилищных проблем населения, законодательство в этой области абсолютно не развито. Да еще и «соревноваться» за арендатора девелоперу приходится с частниками, которые зачастую уклоняются от уплаты налогов и фактически не несут ответственности перед арендатором.

Кузнецова Светлана Александровна

В соответствии с подпунктом «д» пункта 2 Указа Президента Российской Федерации от 07.05.2012 № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» Правительству Российской Федерации совместно с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации поручено до января 2013 г. обеспечить формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода.

Перечень мероприятий по формированию рынка доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень доходов, утвержден распоряжением Правительства Российской Федерации от 29.08.2012 № 1556-р.

В соответствии с указанным перечнем мероприятий депутатами Государственной Думы ФС РФ Г.П. Хованской, Е.Л. Николаевой 25.12.2012 в Государственную Думу ФС РФ внесен проект Федерального закона № 197376-6 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по некоммерческому найму жилых помещений».

В целях стимулирования деятельности некоммерческих организаций по строительству и эксплуатации арендного жилья в федеральные законы «О теплоснабжении», «О водоснабжении и водоотведении», «О газоснабжении в Российской Федерации» включены положения о применении при расчете платы за коммунальные услуги указанных организаций цен (тарифов) на соответствующие услуги, потребляемые населением и приравненным к нему категориями потребителей. Также рассматриваются возможности внесения изменений в Налоговый кодекс РФ. Вопросы создания некоммерческих организаций, осуществляющих деятельность по строительству и эксплуатации доходных домов, планируется урегулировать отдельным федеральным законом, проект которого находится в стадии разработки.

19. Самвел:
Здравствуйте. Недавно купил по ипотеке квартиру в ЖК «20 Парковая». Большое спасибо Вам и Вашей компании за темп работы. Сейчас снимаю квартиру и оплачиваю ипотеку. Будьте добры, подскажите, пожалуйста, примерно сроки выдачи ключей, какая очередь, кто первые получатели, чтоб примерно знать, сколько еще мне снимать квартиру. Спасибо Вам и ФСК «Лидер».

Воронин Владимир Александрович ФСК «Лидер»

Самвел, спасибо вам за положительный отзыв по работе нашей компании. Ключи в ЖК «20 Парковая» будут выданы всем жителям этого комплекса до конца 2 квартала 2013 года. Выдавать ключи начнут в апреле месяце текущего года. Для того чтобы получить достоверную информацию именно по вашей квартире, обратитесь в подразделение по обслуживанию и сопровождению клиентов АН «Лидер» по телефону 8 495 995 888 0 и следите за новостями на официальном сайте нашей компании www.fsk-lider.ru.

20. Илья:
Вопрос по ЖК «Новое Измайлово» и «Балашиха сити»! Районы красивые, перспективные, строятся детские сады, школу обещали! Все хорошо, но вот добираться из Москвы просто не реально!!! Вопрос: будет ли какой съезд отдельный, развязка или еще что?

Воронин Владимир Александрович ФСК «Лидер»

У нас запроектировано три широких съезда – два на Горьковское шоссе и один на Объездное шоссе, через который можно выехать и на шоссе Энтузиастов, и на Щелковское шоссе. В ближайшее время мы разместим транспортную схему (утвержденный генплан) на официальных страницах нашей компании в социальных сетях FB https://www.facebook.com/liderhouse?fref=ts и Vkontakte http://vk.com/liderhouse. Также смотрите мой ответ на вопрос № 1 данной дискуссии.

21. Александр, дольщик ЖК «Западное кунцево»:
Да или нет? Съезд с платной дороги в ЖК «Западное кунцево» будет или нет? Уже более полугода речь идет о создании проекта съезда, его согласовании. Нужна конкретика.

Воронин Владимир Александрович ФСК «Лидер»

Съезд будет. Предпроектная документация по дороге разработана и согласована в администрации и ОАО «Главная дорога». Сейчас документы согласовываются со смежными землепользователями, по землям которых дорога будет проходить. Как только все необходимые письменные разрешения будут получены, мы разместим проект на официальных страничках нашей компании в социальных сетях FB https://www.facebook.com/liderhouse?fref=ts и Vkontakte http://vk.com/liderhouse.

К строительству дорожных развязок рассчитываем приступить уже в этом году, и они точно будут построены к моменту заселения жителей в ЖК «Западное Кунцево».

22. Екатерина Бирюкова:
Добрый день! А где сейчас в Подмосковье самое дешевое жилье – по всему Подмосковью? А где в ближнем и среднем Подмосковье дешевые квартиры? Почему они там дешевле, чем в других местах? В чем подвох?

Воронин Владимир Александрович ФСК «Лидер»

Екатерина, если принципиально искать самую дешевую квартиру, то задача становится крайне сложной. В Подмосковье одновременно строится сотни объектов, и цены по ним меняются ежедневно – где-то повышаются, а где-то снижаются по рекламным акциям. Если нарисовать типовой портрет максимально дешевой квартиры, то это будет либо город дальнего Подмосковья на удалении 80 и далее км от МКАД, или же дом от неизвестного застройщика в небольшом поселке в радиусе далее 40 км от МКАД. Вообще же, цена метра очень зависит от удаленности от МКАД, транспортной доступности, экологии, престижности направления, сроков ввода в эксплуатацию. Нельзя обойти и вопрос качества инфраструктуры в городе с новостройкой (наличие детских садов, школ, поликлиник, торговых и развлекательных объектов, филиалов ВУЗов), наличие рабочих мест в самом городе проживания. Если говорить о более-менее известных застройщиках, то цена на новостройку определяется соотношением всех вышеперечисленных характеристик, а также уровнем цен на соседние новостройки. Конечно, есть и исключения. Например, некоторые объекты на территории Новой Москвы по цене сравнялись со спальными районами возле МКАД за счет ожидаемых в отдаленном будущем неких преимуществ московского статуса (льготы, планы по строительству метро и т.п.)

Подвох с низкой ценой может быть, если новостройка стоит значительно дешевле среднего уровня цен по городу и ее ближайших конкурентов. Так как себестоимость у одинаковых домов в одном месте примерно равна, то сверхнизкая цена может свидетельствовать о низком качестве работ, отсутствии заявленной инфраструктуры, затягивании сроков строительства или даже возможном банкротстве застройщика, не грамотно рассчитавшего экономику проекта.

23. Татьяна Николаевна Жаткина:
Уважаемый Владимир! Очень важный момент, в случае оплаты за ДДУ "Западное Кунцево" 1-комнатной квартиры возникает элементарный вопрос, имеет ли право покупатель запросить с компании-застройщика согласно договору (ДДУ) справку о том, что оплата произведена полностью и претензий не имеется к покупателю квартиры?

Воронин Владимир Александрович ФСК «Лидер»

Татьяна Николаевна, сейчас вы имеете право запросить в нашей компании и получить акт о частичном выполнении обязательств по договору. Окончательные взаиморасчеты возможны лишь после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию и проведения обмеров БТИ, что прописано в вашем ДДУ. Для получения акта обратитесь в подразделение по обслуживанию и сопровождению клиентов АН «Лидер» по телефону 8 495 995 888 0.

24. Софокл:
Из чего складывается цена квадратного метра – по процентам? Какие из этих показателей реально снизить силами государства или девелопера? На сколько в этом случае снизится общая цена за метр?

Воронин Владимир Александрович ФСК «Лидер»

Цена квадратного метра регулируется рынком, соотношением спроса и предложения. Если же говорить о себестоимости строительства то проиллюстрируем на примере одного из реальных проектов в ближнем Подмосковье, которые мы рассматриваем в качестве возможного участия. Себестоимость складывается из стоимости прав на земельный участок (20%), проектно-изыскательских работ (3%), стоимости подключения и прокладки инженерных сетей (14%), собственно строительства домов (48%), благоустройства территории (2%), строительства социальных объектов (11%) и контроля за строительством (2%). Процентное соотношение статей в структуре себестоимости меняется от проекта к проекту. Иногда к этим расходам добавляются так называемые «обременения» - расселение ветхих домов, перебазирование промышленного предприятия и т.п.

Что можно сделать для снижения себестоимости? Например, и такие инициативы были и есть: предоставлять застройщикам бесплатно или по льготным условиям землю под строительство объекта, выделять бюджетное финансирование для строительства сетей или объектов соцкультбыта.

В качестве примера могу привести Сочи, где город предоставлял инвесторам землю и за свой счет подводил к объекту все необходимые инженерные коммуникации, застройщик только возводил дома. Эти меры существенно снижали себестоимость строительства объекта для застройщика, и, соответственно, цена за квадратный метр для конечного покупателя была невысокой.

25. Антон Р:
Чем обусловлена высокая цена машино-места в M-House? По предварительным данным, она составляет около 1500 т.р. Когда планируется продажа машино-мест в близлежащем паркинге?

Воронин Владимир Александрович ФСК «Лидер»

Считаю, что для комфортного подземного паркинга, особенно в условиях ограниченного предложения конкретно в этом доме, предлагаемая цена достаточно справедлива (цена на паркинг от 1 млн рублей). Но, даже продавая парковочные места по этим ценам, мы, к сожалению, не перекрываем себестоимость.

26. Карина Окопян:
Вопрос к ФСК «Лидер». Готовы ли вы участвовать в каких-то государственных программах по строительству доступного жилья? Что это должны быть за программы? И какие должны быть условия для застройщиков, чтобы они в них участвовали?

Воронин Владимир Александрович ФСК «Лидер»

Мы готовы участвовать в различных программах как федерального, так и регионального и местного уровней. Для принятия положительного решения об участии для нас важно совпадение двух факторов: условия участия будут понятны и прозрачны, и должна быть экономика проекта. Т.е. в любом случае эти проекты для компании должны быть прибыльными.

27. Карина Окопян:
Еще вопрос к «Лидеру» - а будут ли у вас новые проекты в Москве или вы полностью ушли в Подмосковье? Если будут, то в каком ценовом сегменте? Если нет, то почему?

Воронин Владимир Александрович ФСК «Лидер»

Спасибо за ваш вопрос. Последний из уже заявленных и строящихся в Москве проектов - M-House около метро «Ул. Академика Янгеля». Это дом комфорткласса с собственной огороженной территорией. В 2013 году мы планируем заявить и приступить к строительству еще одного объекта в Москве. Говорить о нем сейчас пока еще преждевременно. Могу лишь сказать, что это будет дом уровня бизнес-класса. Более подробная информация по проекту появится ближе к концу лета - началу осени.

 

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения сентября