Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Прогноз на 2012 год: что будет с недвижимостью в год выборов и конца света?




2012 год в информационном пространстве оказался одним из самых устрашающих. В прошлом году в СМИ не раз появлялись пугающие прогнозы о кровавых революциях, второй волне кризиса, а то и вовсе о неминуемом конце света. Обычно в ситуации нестабильности на других рынках недвижимость считалась защитным активом, реальная ценность которого позволяла сохранить капитал.

Однако сейчас многие говорят об окончательной потере инвестиционной привлекательности жилья. Эксперты прогнозируют повышенную волатильность (частую смену тенденций роста и снижения цен) на всех рынках, в том числе и на рынке недвижимости. В этих условиях тяжело точно прогнозировать ситуацию на конкретный период. Под воздействием внешних факторов жилье может как подорожать, так и просесть. По мнению руководителя АЦ IRN.RU Олега Репченко, несмотря на эти колебания, средний уровень цен на недвижимость в Москве останется примерно на нынешнем уровне – около $5000 за квадратный метр, что не сможет покрыть даже инфляцию.

Как в этой ситуации стоит действовать инвесторам и обычным покупателям недвижимости «для жизни»? Вся ли недвижимость потеряет инвестиционную привлекательность, или остались сегменты, в которые стоит вложиться? Что будет с ипотекой, объемами строительства, налогами? И самое главное – если рост цен остановится, станет ли жилье более доступным?

На все интересующие читателей вопросы ответит руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. К участию приглашаются также другие эксперты. Узнать подробности.

Спикер:

Вопросы

Александр
Добрый день!
Имеет ли смысл вкладывать средства сейчас в долевое строительство (предполагается 3-х квартира/кирпич/монолит в Москве) или стоит подождать 2014 года, если имеется возможность инвестировать средства под 15% годовых до ноября 2014 года без риска.

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Александр, здравствуйте! Долевое строительство – это всегда риск. Конечно, покупка на стадии строительства дает дополнительный доход – порядка 10-20% к основному росту. Однако этого самого основного роста цен на жилье в ближайшее время не предвидится. Поэтому, если у вас есть возможность инвестировать во что-то под 15% годовых, стоит ей воспользоваться. Покупка квартиры на стадии строительства вряд ли даст доход, намного превышающий этот, при этом риски участия в долевом строительстве никто не отменял.

Ирина
Олег, добрый день! У меня несколько вопросов:
1. Общий прогноз на 2012: когда будет выгоднее всего покупать/продавать жилье?
2. Как изменятся ставки по ипотечным кредитам?
3. В связи с перспективой принятия нового налога на недвижимость – не упадет ли спрос на приобретение недвижимости в пользу аренды?
4. Как отразятся на рынке недвижимости в целом президентские выборы в марте?
5. Есть ли перспективы у «доходных домов» в России? Кому, кроме арендаторов, выгодно такое долгоокупаемое вложение средств?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Ирина, отвечаю по пунктам:

1. Цены на недвижимость в ближайшие годы, скорее всего, будут «топтаться на месте» примерно на нынешнем уровне (около $5000). При этом рынок будет весьма волатильным, то есть возможны колебания цен как вверх, так и вниз, но средний уровень вряд ли существенно изменится. Поэтому если вы собираетесь покупать/продавать жилье, чтобы заработать, сейчас не лучший момент для этого. Если же квартира нужна, чтобы в ней жить, покупайте тогда, когда назрела такая необходимость. Не стоит в этом вопросе гадать на кофейной гуще.

2. Все экономические предпосылки говорят о том, что ипотечные ставки должны подрасти. Прежде всего, этому будет способствовать общая инфляция – чем выше инфляция, тем больше банки берут за пользование деньгами. Правда, до выборов государство, возможно, будет искусственно сдерживать рост ставок.

3. Что касается налога на недвижимость – не так страшен черт, как его малюют. Во-первых, по некоторым данным владельцев жилплощади до 55 кв. м и дачных участков в 6 соток обещают освободить от уплаты налога. Во-первых, даже для тех, кому принадлежат квартиры побольше, повышение вряд ли станет фатальным – вместо нынешних 100-300 рублей, скорее всего, придется платить около 1 000 – 3 000 рублей в год. Тем более такая сумма вряд ли напугает тех, кто готов купить квартиру. Вряд ли из-за этого они сделают выбор в пользу съемного жилья. Зато те, кто накупил несколько квартир в инвестиционных целях и просто держит, задумаются – не стоит ли их продать? Цены не растут, а налогов набегает немало. Это приведет как минимум к увеличению предложения, а возможно и к некоторому снижению цен.

4. Обычно перед выборами на фоне общего ажиотажа наблюдается оживление на рынке недвижимости. Однако на этот раз предвыборная интрига была разрешена еще осенью, и, даже несмотря на протесты оппозиции, вряд ли у кого-то возникают серьезные сомнения в том, кто будет следующим президентом. Поэтому предвыборного ралли не ожидается, это доказывают уже данные за январь – стоимость квартир в Москве выросла лишь на 0,6%, хотя обычно зимой перед выборами цены растут более активно (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам января 2012 года»).

5. У доходных домов, с моей точки зрения, перспективы есть. Конечно, на них не получишь огромной прибыли – доходность составляет примерно 6-8% годовых, что даже меньше многих банковских депозитов. Однако, в отличие от депозита, сдача жилья в наем защищает от инфляции. Во-первых, сами ставки аренды растут вместе с инфляцией. Во-вторых, даже несмотря на то, что в ближайшие годы цены на жилье останутся на нынешнем уровне, в долгосрочной перспективе недвижимость стоимость инфляции отыграет. Поэтому лет через десять при продаже доходного жилья владелец получит возросшую сумму за счет повышения стоимости квартиры, это помимо ежемесячной арендной платы.

Анна, ООО "Центр Недвижимости Содействие"
Как Вы думаете чего ждать областным городам, в частности Тулы и Тульской области, цены упадут или наоборот поднимутся вверх?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Региональная недвижимость в целом обычно повторяет московские тенденции – а средний уровень цен в столице останется примерно на нынешнем уровне. Правда, в таких регионах, как Тула, ситуация усугубляется тем, что рынок недвижимости острее реагирует на спады. В Москве, Санкт-Петербурге спрос остается достаточно стабильным даже при общем спаде в экономике, также относительной стабильностью отвечают экономически благополучные регионы (например, промышленные города Сибири). А вот в регионах на подобие Тульской области в ситуации экономической нестабильности обеспеченные граждане скорее предпочтут покинуть регион, чем покупать жилье. Поэтому роста цен ожидать не стоит.

Никита
Добрый день! У меня такой вопрос: человек решил вложить накопленную сумму в недвижимость и приобрести жилье за наличные. Но денег у него хватает только на экономичное жилье малых площадей в уже построенном доме, либо ему предлагают «купить фундамент», т.е. поучаствовать в долевом строительстве. По-вашему, как наиболее правильно человеку вложить средства? Какой из вариантов наиболее выигрышный?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Здравствуйте, Никита! Как я уже говорил, отвечая на вопрос Александра, долевое строительство на ранней стадии всегда несет в себе риски, при этом очень большого дохода не принесет (примерно 10-20% годовых). Если человек не желает рисковать ради такой прибыли, лучше купить малометражку. Ее можно, например, отремонтировать и сдавать. Доходность будет ниже (6-8% в год), зато это будет реальный актив, а не некое обязательство застройщика. А через какое-то время можно будет поднакопить, продать малометражку и купить уже квартиру получше.

Елена
Когда ожидается подорожание квартир в районе Братеево? У нас открыли метро Борисово и теперь мой дом в 5 минутах ходьбы, хотя раньше только на маршрутке можно было добраться. Очень хочется продать квартиру и переехать в другой район!

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Елена, добрый день!
Обычно цены отыгрывают появление метро заранее. Когда появляются сообщения о планах по строительству метро, они немного подрастают. А самый активный рост приходится на период строительства, когда появляется уверенность в том, что метро действительно появится на обозначенном месте. За это время квартиры в районе дорожают примерно на 10%.

Поэтому сейчас, когда метро уже открыто, не стоит ждать дальнейшего роста цен. Если вы хотите продать квартиру и переехать в другой район, сейчас самое время это осуществить!
 

Молодая семья
Здравствуйте, Олег Николаевич! Хотим с женой взять ипотеку. Сейчас есть деньги на 30% первоначального взноса. Вопрос – что будет со ставками? Стоит ли брать сейчас или подождать снижения, а заодно поднакопить денег на первоначальный взнос?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Ипотечные ставки, скорее всего, будут расти (о причинах я уже говорил, отвечая на вопрос Ирины). Но это не значит, что нужно срочно брать ипотеку. Рост ставок на 1-2% не слишком существенно скажутся на платежах. Зато ипотека при 30-процентном первоначальном взносе ляжет существенным грузом на ваш семейный бюджет. А в нестабильной ситуации платежеспособность может пошатнуться. Поэтому, принимая решение об ипотеке, оцените все риски. Вы должны быть уверены, что сможете платить, даже если ваш семейный доход снизится. Поэтому не стоит брать кредит на пределе возможностей. Кроме того, если первоначальный взнос будет больше, вы сможете найти ипотечные программы с более низкими ставками, чем при взносе в 30%.  

Сергей Ануфриев
Олег, добрый день! Хочу попросить вашего инвестиционного совета. Есть свободных 7 млн рублей. Рекомендуете ли вы купить недвижимость или лучше их просто в банк положить? И если недвижимость, то какую? Вторичку, как я понимаю, бессмысленно сейчас брать, тем более за такие деньги – так себе квартирка будет. Новостройка? Или, может быть, какая-то зарубежка? Или в какой-нибудь регион наш вложиться?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Сумма в 7 млн рублей для инвестиций – это не очень много, но и не мало, на эти деньги есть, из чего выбрать. Однако универсального «рецепта» вложений дать невозможно. Вложения в новостройку весьма рискованные, хотя доходность их выше (на стадии строительства стоимость квартиры растет на 10-20% в год).

В зарубежном рынке непрофессионалу разобраться непросто. Однозначно надежной и доходной инвестицией может стать только покупка уникальной недвижимости – добротного жилья в центре крупных мегаполисов, таких как Лондон или Нью-Йорк. Спрос на него будет всегда, а предложение ограниченно, поэтому такая недвижимость не потеряет в цене. Но суммы в 7 млн рублей для таких инвестиций будет недостаточно. Цены на недвижимости в городах, которые не являются центрами притяжения людей и капиталов, вряд ли будут расти, а доход от аренды ниже, чем в Москве.

Покупка квартиры в Москве на вторичном рынке – весьма надежная инвестиция. В этом случае вы приобретаете реальный актив в крупном городе, спрос на жилье в котором есть всегда. При этом чем качественней недвижимость, тем надежнее инвестиция. Правда, в ближайшее время вторичка вряд ли принесет большой доход.

Можно положить деньги в банк на небольшой срок (полгода – год). Хранить депозит годами бессмысленно, скорее всего, за это время инфляция съест доход. Однако краткосрочный вклад позволит защититься от инфляции и заодно подождать и осмотреться, во что лучше вложить деньги. После выборов ситуация должна проясниться.

Киса Воробьянинов
Олег, если вы говорите, что жилье будет «скакать» туда-сюда, при этом в целом оставаясь на нынешнем уровне, значит ли это, что недвижимость может стать инструментом краткосрочных инвестиций? То есть купить на падении, продать на росте – вот и быстрая прибыль!
 

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Нет, недвижимость все равно не является инструментом краткосрочных инвестиций, потому что это низколиквидный актив. Это не акции, от которых можно избавиться за день и зафиксировать прибыль. Далеко не факт, что вы успеете продать квартиру на росте. Зато потом при падении цен она может надолго у вас зависнуть и тогда продать ее вы сможете лишь с дисконтом.

Антон, риэлтор
Олег, скажите, пора ли мне менять профессию в связи с Вашими прогнозами?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Антон, решение о смене профессии стоит принимать вам, исходя из личных предпочтений. Однако я не понимаю вашу обеспокоенность. Нынешняя ситуация скорее негативна для девелоперов, которые привыкли работать в условиях роста цен. Для риелторов ситуация, когда цены стабильны, напротив, наиболее выгодна. Они зарабатывают не на росте цен, а на обороте. А на рынке существует тенденция падения объемов сделок как при росте, так и при снижении цен. Зато когда цены стоят на месте, сделок осуществляется больше – в 2011 году в Росреестре было зарегистрировано рекордное число сделок - 91 220 штуки. В ближайшие несколько лет я прогнозирую сохранение объема сделок на высоком уровне, так что вам не о чем беспокоиться.

Катя
Будет ли в ближайшее время (если не год, то хотя бы несколько лет) влиять на цены на московскую недвижимость расширение Москвы?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Теоретически расширение Москвы должно обуздать рост цен на жилье. Но в ближайшие 1-2 года это влияние вряд ли будет заметным, так как активные процессы по освоению новых территорий еще не начнутся. Скорее всего, это освоение начнется лет через 5 и тогда можно будет наблюдать, как отреагируют на этот процесс цены на московскую недвижимость.

Анна Васильева
Олег Николаевич, каков ваш личный подход к вложениям в недвижимость? Вы сами инвестируете в жилье? Сколько у вас квартир и где? :) Интересуюсь не из праздного любопытства, а потому что вы как эксперт в недвижимости должны по идее и инвестировать правильно.

 

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Раньше я инвестировал в недвижимость, но в 2007-2008 годах, когда стало очевидно, что на рынке надулся пузырь, я зафиксировал прибыль. Время, когда дорожает любое жилье, прошло. Это не значит, что в недвижимость нельзя инвестировать, просто теперь этот инструмент подходит только для консервативной стратегии и пассивных инвестиций. Если есть желание отойти от дел, уйти на пенсию, вложить во что-то деньги, чтобы их сохранить, можно купить квартиру, можно ее сдавать.

Но я не отношусь к такому типу инвесторов. Я считаю, что в настоящее время лучшими инвестициями является вложение средств и сил во что-то полезное и работающее – в свой бизнес.

Николай Данилин, alldoma.ru
1.Как будет влиять социальная инфраструктура (наличие/отсутствие) новых жилищных комплексов на стоимость жилья в 2012 году?
2.Главенствующая роль малоэтажного строительства в жилищной политике может быть не сыграна в полной мере из-за отсутствия должного спроса среди населения - чем дальше от Москвы, тем меньше необходимых денежных накоплений. Как Вы оцениваете емкость розничного спроса в 2012 году в малоэтажном секторе в Московской области и в регионах?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

1. Сейчас покупатели отдают предпочтение качественному жилью, поэтому недвижимость без инфраструктуры вряд ли можно считать конкурентоспособной. Однако на рынке обычно представлено два варианта: либо дешево, но плохо, либо хорошо, но дорого. Поэтому развитая инфраструктура закономерно приводит повышению цен.

2. Действительно, чем дальше от Москвы, тем ниже доходы населения, а значит меньше число потенциальных покупателей жилья. Если говорить о малоэтажном строительстве, себестоимость строительства, коммуникаций, инфраструктуры выше, чем в многоэтажных домах. Если все эти траты ложатся на девелопера, он их в итоге перекладывает на покупателя, повышая стоимость квадратного метра. Поэтому во многих странах существует практика, когда в инфраструктуру вкладывается государство, благодаря чему жилье становится более доступным для конечных покупателей.

Кожемяко Денис Андреевич
Добрый день! Если не недвижимость, то что? Золото перегрето, фондовый рынок в последнее время только для спекулянтов, депозит в банке для скучных стариканов, с валютами не угадаешь… Куда податься несчастному инвестору?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Здравствуйте, Денис Андреевич! Существует весьма распространенное заблуждение, что инвестиции позволяют один раз вложиться, а потом всю жизнь ничего не делать, получая прибыль. Если бы так было, никто бы не работал и наступил бы полный коллапс экономики.

Недвижимость остается одним из вариантов для инвестиций, но не стоит ожидать большого дохода – времена, когда любое жилье дорожало и можно было вложиться во что угодно и ждать, прошли. То же самое касается и других инструментов инвестирования – ни один из них сейчас не может гарантировать стабильного и высокого дохода. Можно, конечно, заработать на фондовом рынке, но в нынешней ситуации на нем придется переигрывать спекулянтов, для долгосрочных инвестиций это сейчас не лучший вариант.

Поэтому я считаю, что лучше всего инвестировать в свой бизнес – то, что пользуется спросом, и то, что вы умеете делать. Здесь доход будет зависеть от ваших умений и трудозатрат, а не от изменчивой макроэкономической обстановки.

Лариса
Добрый день, Олег Николаевич! Я купила в 2008 году комнату (не долю) в коммуналке в Измайлово в кирпичной сталинской 5-этажке со смешанными перекрытиями с перспективой сноса и предоставления отдельного жилья. Теперь снос домов прекращен, цены на комнаты в подобных домах сильно упали. Имеет ли смысл сейчас продавать комнату за бесценок и вкладываться в новостройку в Подмосковье или все же подождать повышения стоимости комнаты? Спасибо!

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Здравствуйте, Лариса! Ситуация с расселением сейчас очень неопределенная и сказать, когда будет снесен конкретный дом не может никто. Сейчас все это похоже на лотерею – может повести и уже через 1-3 года вы получите новое жилье, а может комната «повиснуть» у вас и на 10 лет. За это время потенциальная квартира в Подмосковье, скорее всего, подорожает больше, чем ваша комната. Поэтому, если у вас есть такая возможность, лучше все же продать комнату и купить квартиру в области.

Ирина
Добрый день, Олег! Скажите пожалуйста, на Ваш взгляд, станет ли жилье доступным для тех, кто не имеет прав на льготные условия, но и не может приобрести жилье сразу? Заранее спасибо!

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Ирина, нужно понимать, что жилье – это всегда недешевый товар. Нигде нет ситуации, когда человек может купить квартиру с зарплаты, зарабатывать на собственное жилье приходится годами. Поэтому под доступностью обычно подразумевают различные схемы, существующие на рынке недвижимости (ипотека, рассрочка, льготы, аренда и т.п.), а не саму по себе возможность «приобрести жилье сразу».

К тому же жители столицы нередко хотят жить поближе к центру города, но чтобы при этом было доступно. Это, конечно, невозможно. Не может вся Россия вместиться внутри Садового кольца, да и внутри МКАД не может. А в Подмосковье можно найти жилье, отвечающее понятиям доступности. В городах средней удаленности (20-40 км от МКАД) встречаются предложения по 40 000 рублей за метр и даже меньше. Это нормальная практика, когда в крупных мегаполисах доступно именно пригородное жилье. Так живет и большой Лондон, и большой Нью-Йорк. Правда, в Москве транспортная ситуация не слишком способствует готовности людей уехать в Подмосковье. Нужны скоростные электрички с развитыми транспортно-пересадочными узлами, чтобы даже из пригорода до работы можно было добраться за час.

Полищук Андрей Федорович, гендиректор ЦИАН "Якиманка"
Олег, здравствуйте!
Хотел узнать Ваше мнение по перспективам продолжения сноса ветхого жилья в Москве и реконструкции (капремонтам) домов уже стоящих в очереди.

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Здравствуйте, Андрей! Как я уже говорил, отвечая на вопрос Ларисы, ситуация сейчас неопределенная. Конечно, снос и реконструкция должны быть и будут. Об этом мы писали в статье «Запрет на строительство в центре – популизм или реальность?». Однако для тех, кто пытается заработать на этом, покупая дешевые малометражки в хрущевках в надежде в будущем получить лучшую по характеристикам квартиру, вариантов останется все меньше. Скорее всего, будут давать равнозначные по площади квартиры, поэтому рассчитывать на существенное улучшение жилищных условий не стоит.

Оксана
Олег Николаевич, скажите, пожалуйста, за кого в марте проголосовать на выборах, чтоб всем было счастье в сфере недвижимости?
Спасибо!

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Оксана, я не могу указывать вам, за кого голосовать на выборах. Могу только сказать, что ошибочно в принципе полагать, что есть «плохой» президент, и есть «хороший» президент, при котором наступит для всех жилищное счастье. Кого бы ни выбрали в марте, решение жилищных проблем не будет первоочередной задачей власти.

Вагапова Гузель, главный редактор журнала "Казанская Недвижимость"
Добрый день!
у меня есть несколько вопросов:
1)Прослеживаете ли вы зависимость роста цен на жилье от роста ипотеки (доступна ипотека, растут цен, не доступна - цены снижаются)?
2)Как на ваш взгляд, будет развиваться ипотека в 2012 году?
3)Сейчас в России планируется внедрить такое решение жилищного вопроса как доходные дома. На ваш взгляд, приживется ли оно?
4)На ваш взгляд, есть ли формула доступности жилья? Тот факт, что жилье сейчас в большинстве городов России недоступно результат завышенной стоимости недвижимости или заниженной стоимости доходов россиян?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Гузель, здравствуйте! Отвечаю по пунктам:

1) Прямой зависимости роста цен на недвижимость от роста объема выдачи ипотеки нет. Это доказал 2011 год – ипотечный рынок восстановился от кризиса, ставки весной оказались вообще на рекордно низком уровне, но «взрыв» цен не произошло. Мы это прогнозировали еще в 2010 году в статье «Ипотека в новых условиях будет сдерживать рост цен». Правда, до кризиса рост объемов кредитования, действительно, подталкивал цены вверх. Но это происходило не из-за ипотеки как таковой, а скорее из-за ее слишком сильной либерализации – банки тогда раздавали кредиты направо и налево, зачастую не заботясь о платежеспособности заемщика.

2) Как я уже говорил, отвечая на вопрос Ирины, все экономические предпосылки говорят о том, что ипотечные ставки должны подрасти. Прежде всего, этому будет способствовать общая инфляция – чем выше инфляция, тем больше банки берут за пользование деньгами. Правда, до выборов государство, возможно, будет искусственно сдерживать рост ставок. То есть будет наблюдаться некое противоборство административных мер с рынком. Подробнее об этом читайте в статье «Будет ли недвижимость «тихой гаванью»? Часть 3: Про ипотеку и ставки, строительство и объемы, про итоги и выводы».

3) Доходное жилье должно развиваться, но тут надо понимать, что мы под этим подразумеваем. Если это социальные доходные дома, предназначенные для помощи нуждающимся в жилье россиянам, то вряд ли государство готово их активно строить. Арендные ставки в таких домах будут очень низкими, поэтому такое жилье будет мало отличаться от неприватизированных квартир, предоставляемых по социальному найму.

Если же говорить о рыночных доходных домах, арендные ставки будут примерно на уровне, который выставляют сегодняшние частники. При этом арендаторов могут привлечь более прозрачные и универсальные условия найма. Однако для строительства таких домов нужны меры по стимулированию застройщиков. Сейчас мало кто готов строить доходные дома, так как квартиры на продажу приносят более быстрый доход и сразу окупают строительство. Даже если государство окажет застройщикам необходимую поддержку, активизации строительства таких домов стоит ждать не ранее, чем через несколько лет.

4) Действительно, соотношение цен на жилье с доходами населения не в пользу доступности. Обычно эксперты называют доступным жилье, если стоимость квадратного метра не превышает месячный доход человека. В Москве это, конечно, далеко не так.

В ближайшие годы соотношение цен на недвижимость к доходам немного выправится – если зарплаты будут расти хотя бы на уровне инфляции, то реальная стоимость жилья снизится, так как цены останутся примерно на нынешнем уровне.

Кроме того, росту доступности будет способствовать изменение подхода застройщиков. Если раньше даже в экономклассе предлагались квартиры больших площадей, сейчас застройщики осознали, что необходимо снижать цены за счет, как они это называют, «рационального подхода к площади», т.е. предлагаются более маленькие квартиры. Кроме того, чтобы соответствовать спросы, новые объекты будут строить, скорее всего, в более низких ценовых нишах. Поэтому цена квадратного метра не снизится и вторичка не подешевеет, зато квартиры в новых домах станут доступнее.
 

Елена
Олег, добрый день!
Читаю аналитику, в частности по элитке, и вижу, что многие компании существенно расходятся как в итогах 2011 г. (средняя стоимость и ее рос), так и в прогнозах на 2012 г.: кто-то прогнозирует рост чуть ли ни в 20-30% на фоне существенного дефицита, а кто-то рост в пределах инфляции, если не ниже. Мои вопросы:
1. Почему такая разница в оценках?
2. Кому в такой ситуации верить?
3. И каковы ваши прогнозы относительно рынка элитки на 2012 г.?
Благодарю!

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Добрый день, Елена!

1. Говоря об элитной недвижимости, надо понимать, что это не типовое жилье, а штучный продукт. От этого и разница в оценках – в зависимости от среза будут разные средние показатели. Да и прогнозы по росту стоимости могут отличаться у каждой квартиры.

2. Истина чаще всего где-то посередине. Но читая прогнозы, нужно понимать, что общие тенденции могут существенно отличаться от того, что будет происходить с конкретной элитной квартирой. С некоторыми экспертными оценками и прогнозами можно ознакомиться в статьях на www.irn.ru «В прошлом году в Москве элитных квартир раскупили на $1,122 млрд», «Элитные районы Москвы: не стоит замыкаться на Остоженке», «Картина маслом»: элитное жилье Москвы. Осень 2011».

3. Элитная недвижимость будет расти в цене, как благодаря уникальности объектов, так и из-за роста инвестиционного спроса – те инвесторы, которые хотят сохранить деньги в условиях нестабильности покупают дорогую недвижимость в качестве защитного актива.

Однако назвать точные показатели роста цен невозможно по выше описанным причинам. Элитное жилье имеет больше общих черт даже не с другими сегментами рынка недвижимости, а скорее с рынком антиквариата, где каждый объект имеет ценность и возможности для подорожания, не зависящие от показателей других объектов.

Стоит отличать элитную недвижимость от «псевдоэлитной» - просто хорошее жилье выше среднего. За действительно уникальные объекты богатые люди готовы заплатить любые деньги. Если же квартира качественная, но не уникальная, это уже не так. Такие объекты тоже обладают потенциалом, на них есть инвестиционный спрос, но нужно следить за тем, чтобы они не были изначально переоценены из-за того, что продавец решил их причислить к «элитке».
 

Лунатик
Олег Николаевич, назовите, пожалуйста, характеристики идеальной для инвестиций московской квартиры.

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Определяя параметры инвестиционно привлекательной квартиры, надо учитывать, что само по себе жилье не принесет в ближайшие годы большого дохода. Чтобы заработать, надо сдавать квартиру в аренду, а значит, лучше подобрать квартиру, которая будет пользоваться спросом именно у арендаторов. К тому же это наиболее ликвидное жилье, так что при необходимости ее можно будет быстро продать.

Это однокомнатная или двухкомнатная квартира, расположенная недалеко от метро в окрестностях Третьего транспортного кольца или в хорошем спальном районе. Такой квартире не нужен очень дорогой ремонт, но она должна выглядеть аккуратно и современно. Дом необязательно должен быть монолитным или кирпичным, но если это панель, то качественная.  Дополнительным преимуществом будет наличие достаточного количества парковочных мест и адекватные соседи. Стоимость подобной квартиры сегодня составляет от 6-7 до 10-12 млн рублей, в зависимости от площади и района.

 

Просмотров (сегодня/вчера/всего): 0 / 0 / 9335
Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Жилой квартал Тетрис Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 18 до 47 кв.м. Монолит. Спешите! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Апартаменты в Подмосковье по привлекательным ценам.Монолит. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека от 5,5% Квартиры от 8,3 млн руб! Закрытая территория, подземный паркинг. Свой парк с прудом, школа и д/сад. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Парк Мира Последние 8 апартаментов в жилом квартале с инфраструктурой европейского уровня. 5 минут от м.Алексеевкая. Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры в готовых домах пл. от 39 метров.Монолит. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово 1-3-комнатные квартиры площадью 36-86 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью 29-117 кв.м.Монолит, другое. Подробности по телефону! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры площадью 49-136 кв.м.Монолит. Торопитесь! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Торопитесь! Квартиры площадью от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте