Новостройки Москвы от
3.9 млн
руб.
Новостройки Новой Москвы от
4.8 млн
руб.
Новостройки Подмосковья от
1.7 млн
руб.
Апартаменты Москвы Подмосковья от
3.6 млн
руб.
Опрос
Как часто вы бываете зимой в своем загородном доме / на даче?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
с 2000 г. с 1991 г.

Новый кризис на фондовом рынке: что будет с ценами на недвижимость?




Решение международного рейтингового агентства Standard & Poor`s снизить кредитный рейтинг США с AAA до AA+ привело к падению на фондовых биржах мира. Некоторые аналитики считают, что это временная тенденция, другие пророчат новый мировой кризис. В любом случае, и без того волатильный рынок ценных бумаг вошел в фазу нестабильности и многих инвесторов охватила паника.

В этой ситуации велика вероятность ухода инвесторов с фондового  рынка в поисках более стабильных объектов для вложений, одним из которых считается недвижимость (подробнее об этом читайте в материале «Руководитель IRN.RU: паника на фондовых биржах может оживить рынок недвижимости»). В начале 2008 года в аналогичной ситуации столичное жилье за четыре месяца подорожало на 20-25%. Однако все помнят, чем в итоге закончился этот рост.

Существует ли вероятность повторения такого сценария в 2011 году? Во что сейчас выгодно вкладывать деньги? Насколько может вырасти в цене столичная недвижимость? Последует ли за ростом ценовая коррекция?  Как эти процессы будут протекать на фоне предвыборного ажиотажа? На эти и другие вопросы ответили руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, заместитель генерального директора по инвестиционному анализу Церих Кэпитал Менеджмент Андрей Верников и аналитик «Инвесткафе» Юрий Кочетков.

Спикеры:

Вопросы

Мария
Олег, вы в последнее время часто говорите, что инвесторы уйдут с фондового рынка в недвижимость. О каких инвесторах идет речь? Вряд ли крупные зарубежные и российские инвестиционные фонды захотят покупать московские квартиры… Если речь идет именно о частных инвесторах, хватит ли у них средств на серьезные инвестиции в рынок недвижимости, да еще в таком объеме, чтобы сломить тенденцию стагнации и вызвать резкий рост цен? И почему именно недвижимость, а не другие инвестиционные инструменты (например, золото)?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Здравствуйте, Мария! Речь действительно идет, главным образом, о частных инвесторах «с деньгами». Этих денег вполне может хватить, чтобы цены на жилье пошли вверх. Как я уже не раз отмечал, именно это и произошло перед прошлым кризисом. До этого очень активно росли все финансовые инструменты, но в начале 2008 года прошла первая жесткая коррекция. За следующие 4 месяца цены на московскую недвижимость выросли в цене на 25-30%. Этот скачок был вызван и высокими бонусами по 2007 году, и доходами белых воротничков, и доходами бизнеса, и перетоком денег с фондового рынка. Инвесторы фиксировали прибыль и либо искали более надежные инструменты для инвестирования, либо на заработанные в сытые годы деньги покупали квартиры для себя.

Сейчас происходит примерно то же самое – благодаря накачке деньгами финансовой сферы, фондовый рынок почти целиком восстановился от кризиса. Однако уже весной началась коррекция, а решение S&P лишь подтвердило мнение о нестабильности финансовой системы и подстегнуло новое падение на биржах. Правда, после этой встряски ситуация на фондовых рынках несколько успокоилась, но все же остается нестабильной. Если рынок опять начнет падать (а это не исключено), вполне возможно, что те, кто успел заработать за последние два года и зафиксировать прибыль, поступят так же, как поступили инвесторы в начале 2008 года – начнут покупать недвижимость.

Что касается золота, этот металл, действительно, традиционно считается «защитным» активом, именно поэтому его цена во время кризисов активно растет. Поэтому и сейчас инвесторы, безусловно, будут выводить часть средств в него (это уже происходит и цены в очередной раз подскочили). Однако цены на золото уже давно превысили докризисный уровень. Если до кризиса унция золота стоила около $1000, то сейчас уже почти $2000. Недвижимости еще далеко до докризисных высот, поэтому потенциал роста у нее больше, чем у перегретого золота. Кроме того, для многих людей практическая ценность золота куда менее очевидна, чем ценность недвижимости. 

Кочетков Юрий Владимирович «Инвесткафе»
В Москве квартиры были и остаются предметом «точечных» инвестиций. Речь не идёт о пакетных инвесторах. Для игрока на бирже в период финансовых потрясений недвижимость может быть вполне приемлемой формой инвестиций по принципу «не держать яйца в одной корзине».
Артем, инженер
Никогда не понимал этот дурацкий фондовый рынок… О проблемах США было известно задолго до того, как S&P снизили рейтинг. Так почему все так запаниковали лишь после этого, как будто оно стало полной неожиданностью? Скажите, трейдеры глупые? Или от меня просто ускользает суть процессов, происходящих на бирже?
Верников Андрей Владимирович ИК «Церих Кэпитал Менеджмент»
Артем, сложно сказать, что послужило триггером падения. Снижение рейтинга США совпало со слухами о банкротстве ряда банков Европы, в частности во Франции. Известно, что банки Европы списали до 50% проблемных облигаций Греции, Испании, но неизвестен размер «дырки в балансах». Неизвестно, с каким дисконтом продавали облигации. А инвесторы всегда надеются на лучшее (что рассосется само). На понижение грамотно играть могут немногие.
Кочетков Юрий Владимирович «Инвесткафе»
СМИ, фондовый рынок, рейтинги, запланированные и незапланированные паники – всё это элементы Большой Игры, по сути не связанной с реальным производством и служащей инструментом обогащения отдельных лиц и семейств на планете за счёт тех, кто по наивности пытается обыграть самих себя на фондовых и валютных биржах. Принцип хозяина фондовой биржи таков: неважно, рост там или падение, важно число панических трансакций.
Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Артем, дело в том, что фондовый рынок весьма спекулятивен и, к сожалению, не является абсолютным отражением ситуации в экономике. После кризиса 2008 года, как я уже говорил, правительства активно накачивали деньгами финансовый сектор. В США проводили так называемую программу количественного смягчения (по сути, просто печатали деньги), европейский Центробанк выделял деньги на спасение Греции, Португалии и других должников, в России тратили Стабфонд, накопленный до кризиса. То есть все – кто из закромов, кто из печатного станка – вливали деньги в финансовую систему. Это и обеспечило столь активный рост фондовых рынков, который не был обеспечен реальным ростом экономики.

Безусловно, инвесторы не могли не замечать проблем США. Трейдеры вовсе не дураки, просто они играют по другим правилам. Пока рынок растет, они покупают акции, затем избавляются от бумаг и фиксируют прибыль. Для многих из них снижение кредитного рейтинга США стало тем самым сигналом о том, что пора продавать акции.

Анна Лыскина
Здравствуйте, уважаемые эксперты! Собираюсь продавать квартиру. Планировала это сделать не ранее следующей весны. Как вы оцениваете такое решение? Что за это время может произойти на рынке? Может быть, стоит поторопиться с продажей (не хотелось бы, так как жить негде будет) или, наоборот, подождать до осени 2012?
Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Анна, зачем Вы собираетесь продавать квартиру, если Вам негде жить? :) Если серьезно, торопиться с продажей пока не стоит. Согласно одному из сценариев, недвижимость может активно расти в цене как раз примерно до весны. Это связано как с возможным перетоком капитала с фондовых рынков, о чем я уже упоминал в других ответах, так и с традиционным предвыборным ралли. Однако ждать до осени я бы тоже не советовал. После выборов на перегретом рынке может начаться стагнация и даже коррекция, тогда цены могут вернуться к нынешним показателям.

Поэтому продажа недвижимости весной выглядит наиболее предпочтительным вариантом. Однако не стоит расценивать это как прямое руководство к действию, решение все равно принимать Вам. Тем более, сейчас никто не может точно сказать, что случится с мировой экономикой в ближайшие полгода – год. Предпосылки для нового кризиса есть – это и долговые проблемы США и Европы, и низкие темпы реального роста экономики на фоне перегретых финансовых рынков. Поэтому не исключен вариант, что экономику начнет «трясти по полной». Я всегда подчеркиваю, что прогноз о существенном росте цен на жилье в ближайшие месяцы действителен, только если удастся избежать полномасштабного кризиса, и падение фондового рынка не распространится на другие сферы экономики.

Кочетков Юрий Владимирович «Инвесткафе»
Есть одно правило для непрофессионала на рынке недвижимости: покупайте или продавайте тогда, когда у вас возникает реальная необходимость. Не пытайтесь выгадывать. В любом случае срок экспозиции средней квартиры на рынке – от полугода и больше, за это время всякое может произойти.
Верников Андрей Владимирович ИК «Церих Кэпитал Менеджмент»
Анна, сейчас сложно оценить масштаб проблем, потому что они идут со многих сторон одновременно: Китай (скрытые проблемы), США (замедление роста экономики), дефолты банков Европы. Возможен и такой сценарий, что начнется гонка обесценивания валют – гиперинфляция. Квартиру Вы продадите, но деньги будут обесцениваться с космической скоростью. Все возможно! Проблемы, которые были до сегодняшнего дня – банкротство фонда недвижимости в Дубае, долговые проблемы Греции – пришли неожиданно. И новые проблемы придут неожиданно. Я думаю, что до выборов 2012 в марте, власти будут стабилизировать ситуацию, а после выборов всякое может быть. Вывод: продать до марта 2012.
Ольга
Так какое из рейтинговых агентств все же более котируемое и чье слово весомее: Standard & Poor`s, Fitch или Moody’s?
Верников Андрей Владимирович ИК «Церих Кэпитал Менеджмент»
Ольга, на первом месте по авторитетности Standard & Poor`s, вряд ли кто-то будет с этим спорить, так как оно наиболее консервативно в выставлении рейтингов. Эти три крупнейших агентства контролируют около 95% глобального рынка рейтинговых оценок: на S&P приходится 40%, на Moody's – 39% и на Fitch -- 16%. Но, несмотря на то что доля Fitch самая маленькая из трех, многие эксперты ставят именно Fitch на второе место, с большим доверием относясь к этому американо-британскому агентству.
Сергей Мышкин
На кризисе 2008 года многим удалось подняться, скупая акции по дешевке, а потом просто наблюдая, как они растут. Возможно ли разжиться на фондовом рынке сейчас? Или, как советует Репченко, лучше вложиться в недвижимость?
Кочетков Юрий Владимирович «Инвесткафе»
Примерно точно так же кое-кто скупал в 2009-м заложенные квартиры (дистресс-активы) и потом изучал – нужны ли они кому-нибудь по более высоким ценам. Что касается фондового рынка, то на нем зарабатывают профессионалы: либо контролирующие ситуацию, либо имеющие инсайд, либо имеющие по копеечке с каждой трансакциии.
Верников Андрей Владимирович ИК «Церих Кэпитал Менеджмент»
Сергей, рынок акций сейчас или боковой, или снижающийся, и это рынок профессионалов. Выигрывают единицы. Сказать, что он сильно снизился в масштабах 2008 года, я не могу. Разжиться (купил и держи) нельзя.
Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU
Сергей, я вовсе не советую всем, сломя голову, бежать покупать недвижимость. Я лишь говорю, что в нынешней ситуации такой сценарий вполне вероятен и жилье может подорожать. Однако после этого роста может наступить и падение, как было в 2008 году. Поэтому, если Вы хотите приобрести недвижимость именно в инвестиционных целях, стоит подумать. Особенно, если речь идет об инвестициях на год-два. Недвижиммость – низколиквидный актив. Квартира – не акция, ее не продашь за один день. Кто знает, насколько ее цена может снизиться в случае всеобщего падения за то время, пока она будет «висеть» на рынке в ожидании покупателя. Инвестировать в недвижимость стоит на длительную перспективу. Для быстрой прибыли фондовый рынок предпочтительнее. Но сейчас далеко не факт, что ваши активы на нем будут расти сами по себе без активных операций. Подробнее об инвестировании в недвижимость и акции можно почитать в статье «Недвижимость – для пенсии, фондовый рынок – для быстрой наживы».
Барашкова Екатерина
Добрый день.
Хотим приобрести земельный участок на Дмитровском направлении. Как Вы считаете, в связи с очередным кризисом, как поведут себя цены на земельные участки? Стоит покупать землю сейчас, или после кризиса цены могут упасть?
Заранее благодарю.
Кочетков Юрий Владимирович «Инвесткафе»
Следует помнить, что до сих пор рынок загородной недвижимости Подмосковья не то что восстановился до докризисных показателей, он просто не ожил в должной мере. По сути, новый кризис особо ничего не изменит – скажем, просто снизятся продажи по тем 20% поселков, где идет более-менее активная жизнь. Там пойдут скидки, акции, как это водится в кризисное время, но вместе с тем и возрастут риски того, что тот поселок, куда вы вложили средства, окажется заморожен.
Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Как показал кризис, падение цен на земельные участки было наиболее глубоким. Земельный участок – это еще не жилье, в отличие от квартиры или даже загородного дома. Это некий полуфабрикат, от которого люди отказываются в первую очередь, когда приходится затянуть пояса. Поэтому если жилье за время кризиса подешевело на 20-30%, то падение цен на земельные участки в самые острые фазы составило 50% и более. Таким образом, если нынешняя ситуация превратится в полномасштабный кризис, цены на землю могут упасть сильнее, чем на квартиры.

Однако вариант нового кризиса не самый вероятный. Главная беда в настоящее время и в ближайшей перспективе – это инфляция. Все активно печатают деньги, чтобы закрыть свои долговые проблемы. Это приводит к обесцениванию денег и росту цен. Поэтому может оказаться, что земля лишь подорожает вместе со всем остальным.

Ася Кригер, дизайнер
Здравствуйте! Как вы оцениваете перспективы евро относительно рубля?
Планирую в ближайшие год – полтора продать квартиру в Москве и купить в Европе (если конкретнее – в Праге). Когда на данном промежутке лучше это осуществить, чтобы и продать максимально дорого и с курсом не прогадать? Стоит учесть, что между продажей и покупкой пройдет месяца два…
Кочетков Юрий Владимирович «Инвесткафе»
В период потрясений, учитывая управляемость процессов в указанной сфере, предугадать точки входа-выхода из валют практически нереально. Тем более, что ответ на вопрос, в какой валюте будет продаваться квартира в Праге через год-два, увы, сам по себе неоднозначен.
Верников Андрей Владимирович ИК «Церих Кэпитал Менеджмент»
Перспективы доллара более оптимистичны, чем евро (от нынешних уровней). Проблемы США у всех на виду, а проблемы Европы спрятаны. К слову, бывший председатель Европейской комиссии 86-летний Жак Делор заявил, что евро находится на грани краха. Отрицание необходимости укрепления экономического сотрудничества приведет, по словам бывшего председателя Еврокомиссии, к распаду европейского сообщества. На первом месте по степени привлекательности доллар, на втором рубль.
Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Игра валют сейчас непредсказуема. Скорее всего, в ближайшие года два будет сильная волатильность, то есть кидать будет как в одну сторону, так и в другую. Со всех сторон есть проблемы, и непонятно, какие из них обострятся в тот или иной момент. В прошлом году евро сильно упал, в этом году все хоронят доллар. В будущем маятник может метнуться в любую сторону, поэтому тут не угадаешь.

Главное в этом вопросе не курсы валют, а динамика цен на московском и пражском рынках недвижимости. Поэтому надо смотреть, какая ситуация наблюдается в интересующей вас стране. Если цены активно растут, стоит поторопиться. Если они «топчутся» на месте, лучше дождаться, когда московская недвижимость полностью восстановится от кризиса. Вполне возможно, что это произойдет уже к весне 2012 года. К этому времени цены на жилье в Москве могут вырасти на 20-25%.

Дмитрий Рогов, регионал
Олег Николаевич! Почему вы говорите, что цены вырастут только в Москве? А Подмосковье? А другие регионы?
Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Дмитрий, акцент на Москву я делаю не из желания обидеть регионы, а потому, что стоимость жилья в столице – это наиболее показательный индикатор. Кроме того, цены на недвижимость в Москве в большей степени зависят от инвестиционного капитала, чем от простого потребительского спроса. Большинству реальных покупателей, которые приобретают недвижимость для себя, столичные квартиры не по карману (разве что эконом-класс, доля которого в Москве очень низкая). Основными покупателями московской недвижимости являются либо представители бизнеса с высокими доходами, либо те же частные инвесторы, которые на чем-то заработали и теперь инвестируют в разные активы. Причем это может быть как недвижимость, так и что-то другое – акции, золото. Спрос и цены на московском рынке недвижимости определяют именно они. Когда инвесторы массово «перекладывают» деньги в недвижимость, это не может не отразиться на общих тенденциях столичного рынка.

В регионах недвижимость больше зависит от реального потребительского спроса, от покупательской способности населения. Поэтому перспективы каждого города надо рассматривать отдельно. Все будет зависеть от развития инфраструктуры, доходов населения, роста экономики в каждом из них. Правда, нельзя не отметить, что в целом недвижимость в регионах с некоторым опозданием повторяет московские ценовые тенденции. Поэтому, если жилье в Москве заметно подорожает, это приведет и к некоторому росту цен практически во всех регионах, кроме самых депрессивных.

Кочетков Юрий Владимирович «Инвесткафе»
Регионы так или иначе будут догонять Москву в плане постепенного восстановления цен. Однако процесс идёт крайне неравномерно. В некоторых городах/регионах, к примеру, какой-то рост начался уже в 2010 году, однако основная масса до сей поры не отыграла посткризисное падение цен даже на уровне инфляции 2009-2011 гг.
Ольга Дмитриева, менеджер
Добрый день.
Хотим приобрести земельный участок по Горьковскому направлению, либо вложить деньги в строящиеся там объекты (денег немного, так что рассчитываем на покупку не более, чем 2-х комнатной квартиры за 3 млн руб). Как Вы считаете, в связи с предполагаемым кризисом, как поведут себя цены на эти объекты недвижимости?? Стоит покупать землю сейчас, или после кризиса цены могут упасть? И как вы оцениваете наши риски вложения денег в строящееся жилье (в частности ЖК Акварели или ЖК Сакраменто). Не спровоцирует ли кризис замораживание строительства этих объектов и, следовательно, нашу потерю денег?? Спасибо, за Ваш ответ.
Заранее благодарю.
Верников Андрей Владимирович ИК «Церих Кэпитал Менеджмент»
Я не говорил бы о кризисе, как о свершившемся факте. Есть большая вероятность негативного развития событий, если решение о запуске новой программы количественного смягчения в США не будет принято до конца года. Последние события показывают, что никто толком не научился управлять экономикой. Мне кажется, что эпоха относительной стабильности в нашей стране продлиться до марта 2012 года, дальше могут быть проблемы, связанные с неуправляемым ростом расходной базы и отложенными решениями по ее урезанию. Государство будет ужесточать налоговый пресс, и это не будет способствовать экономическому росту и притоку капиталов. Было бы смело с моей стороны говорить о том, что это вызовет заморозку строительства отдельных объектов.
Кочетков Юрий Владимирович «Инвесткафе»

Если вы покупаете участок в строящемся поселке, то его посткризисная судьба в дальнейшем будет строго зависеть от состояния застройщика (что предугадать сейчас не дано). Если это просто участок (скажем, в деревне или готовом поселке), то это достаточно надежный актив, так как вы всегда сможете построить там жильё. Что касается вложения в многоквартирную новостройку, то в предкризисное время это выглядит более надежным вариантом, чем первый случай, и менее надежным, чем второй.

Для подмосковных новостроек главная опасность – не финансовый кризис, а собственный, внутренний кризис перепроизводства при падающем спросе.

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Здесь надо разделять покупку квартиры на вторичном рынке и инвестирование в новостройку. Во втором случае это покупка не защитного актива, а фактически доли в инвестиционном проекте со всеми связанными с этим делом рисками. В кризис эти риски, конечно, обостряются и могут вылиться в недострой, банкротство застройщика и т.п. Поэтому в нестабильное время покупать новостройки достаточно опасно. Риски зависят от того, по каким документам покупается недвижимость (самое надежное – это договор долевого участия), от стадии строительства (чем выше готовность, тем надежнее)

По поводу перспектив цен на землю, здесь ситуация двоякая – она может как просесть (причем, сильнее других сегментов), так и вырасти на фоне общей инфляции. Подробнее я уже ответил на похожий вопрос Екатерины Барашковой.

Геннадий Антонов
Уважаемые эксперты!
Как вы оцениваете действия S&P, не знаю, с этической, что ли, стороны? Стоило ли сейчас понижать кредитный рейтинг США, осознавая, как это отразится на рынке? Это был выбор в пользу объективности, или S&P просто решили обрушить рынок и заработать на его падении?
Верников Андрей Владимирович ИК «Церих Кэпитал Менеджмент»
Не думаю, что в агентстве решили заработать. Понятно, что после снижения рейтинга действия агентства будут «под микроскопом» и в агентстве об этом знали. Еще раз хочу сказать, что по времени волна снижения совпала и со слухами о проблемах ряда банков Франции и Германии, и с обеспокоенностью отсутствием сигналов о продолжении программ количественного смягчения в США. Говорить, что снижение на фондовых рынках произошло исключительно благодаря действиям агентства, по-моему, неправильно.
Кочетков Юрий Владимирович «Инвесткафе»
По всем признакам, это элемент Большой Игры. Все всё прекрасно осознавали, просчитали до конца и приняли решение сделать такой ход.
Владимир
Как Вы считаете, какие ещё макроэкономические показатели кроме фондовых индексов могут повлиять на стоимость недвижимости? Как, например, влияет изменение курса доллара и евро, стоимости нефти, динамики роста ВВП и так далее?
Спасибо!
Верников Андрей Владимирович ИК «Церих Кэпитал Менеджмент»
Владимир, цены на нефть всему голова! Динамика ВВП зависит от нефти. И цены на жилье зависят от нефти.  Фонды,  инвестирующие в Россию, очень чувствительны к динамике нефтяных цен. В США потребление нефти не растет (в отличие от Китая), а США основной потребитель нефти, и если в штатах начнется рецессия в 2012 году, то цены на нефть упадут ниже отметки $80 за баррель по марке brent. Понятно, что реальные доходы населения в случае снижения цен на нефть не будут расти.
Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Макроэкономические показатели не влияют на сегменты рынка сами по себе. Они, скорее, отражают общую ситуацию в экономике, от которой зависит, в том числе, и рынок недвижимости. Так, динамика роста ВВП является показателем уровня развития экономики, тех денег, которые реально обеспечены производством товаров и услуг. Поэтому он отчасти иллюстрирует тот объем денег и спроса, который может выйти на рынок недвижимости.

Стоимость нефти – важнейший показатель для нашей страны. Она говорит о том, насколько выгодным или невыгодным будет торговый баланс. Поэтому, чем нефть дороже, тем больше денег в стране. Нефть, конечно, влияет и на рынок недвижимости, но связь эта непростая, запутанная и неоднозначная.

Курсы валют технически влияют на показатели изменения цен на недвижимость. Сейчас большая часть предложения выставляется на рынок в рублях. Но есть и те, кто называет цены в долларах и евро. Поэтому, когда курсы начинают плавать, начинает плавать и средняя цена.

Фондовые индексы сами по себе на стоимость жилья не влияют, но они иллюстрируют ситуацию на смежном рынке. Поэтому, если фондовый рынок падает, значит, на нем остается меньше денег. Они куда-то уходят, и нередко именно в недвижимость.

Кочетков Юрий Владимирович «Инвесткафе»
Абстрагируясь от валютных пересчетов (часть квартир до сих пор ставится в валюте), можно сказать следующее: главное влияние оказывает, так или иначе, наличие денег, их рабочий объём, воздействующий на квартирный рынок. Резкое увеличение денежной массы ведет к инфляции и росту цен. Отток капитала, наоборот, работает на снижение цены. Стоимость нефти на мировых рынках работает опосредовано: на неё ориентирована наша монетарная политика, а вот ВВП вообще напрямую влияние не оказывает. Очень важный фактор для столицы – цикличность спроса, которую вообще мало кто учитывает.
Елизавета Александровна, архитектор
Добрый день!
Олег Николаевич, что посоветуете? Собираюсь продавать квартиру, но не знаю, в какой валюте теперь ставить цену. Может, взять золотыми слитками или борзыми щенками? :)) Пока еще не решила, будет ли у меня альтернативная сделка или нет. Если, допустим, продам за рубли, а в один день купить-продать не получится, и между сделками будет разница в несколько дней, а в это время рубль ухнет вниз?!! Караул, да и только...
Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU
Не столь важно, в какой валюте ставить цену, сколько то, в какой валюте Вы потом собираетесь хранить вырученное за продажу жилья. Как я уже говорил в ответе на вопрос Аси Кригер, ситуация с курсами валют сейчас непредсказуемая: скорее всего в ближайшие два года будет «болтанка» туда-сюда в достаточно широком диапазоне. Если хотите минимизировать риски, можете пропорционально разложить в три валюты. 
Кочетков Юрий Владимирович «Инвесткафе»
Елизавета, все зависит от той цели, которую ставите. Если хотите поменять квартиру на более подходящую, то вообще не следует обращать внимание на общую ситуацию. Главное достичь понимания между покупателем и продавцом и сформировать цепочку, устраивающую по условиям всех. Если собираетесь просто продать, а потом посмотреть,  что делать дальше, то это очень скользкий путь. Если же срочно нужны деньги, то продавайте в той валюте, в которой вы собираетесь тратить. Ну и помните главное правило мировых и российских кризисов (91,98 и 08 гг.): в конечном итоге рубль неизбежно падает, а доллар растёт.
Юрий
Доброго времени суток! Скажите, пожалуйста, каковы перспективы рынка жилья Черноземья (Липецкая, Орловская, Брянская области). Каков ваш прогноз на год? Имеют ли смысл инвестиции в регион? Заранее спасибо за ответ.
Кочетков Юрий Владимирович «Инвесткафе»
С учетом того, что регионы пока не отыграли в должной мере кризисное падение цен, то можно сказать, что инвестиции в региональную недвижимость имеют смысл. Другое дело, что требуется очень точный анализ перспектив того сектора, куда вы собираетесь инвестировать. Априорно нельзя сказать, что вот земля будет расти в следующем году, а квартиры – нет.
Александр Кикнадзе
Уважаемые эксперты! Сейчас ситуация, когда все может повернуться как угодно. Но все же какой вариант развития событий наиболее вероятен на ближайший год (на фондовом рынке, с недвижимостью, нефтью, золотом, экономикой в целом)?
Верников Андрей Владимирович ИК «Церих Кэпитал Менеджмент»
Добрый день, Александр. Хочу сказать про фондовый рынок. Дам ближнесрочный прогноз. Мне кажется, что в сентябре котировки могут быть выше. В прошлом году из 22% роста индекса ММВБ 19% пришлось на конец года, поэтому сейчас продавцы выжидают, не будет ли новых идей, связанных с предвыборным ралли. Если идей не будет, то сентябрь продержимся на уровнях выше нынешних, а в октябре будет новая волна снижения. Если не брать в расчет прошлый год, то октябрь традиционно тяжелый месяц для инвесторов. На золоте надувается пузырь такой же, как ранее был на серебре, и я бы поостерегся заходить сейчас в золото.
Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Как показывает практика, бомба не падает в одну воронку дважды. Во время кризиса 2008 года резко подскочил доллар, сильно упали цены почти на все активы – акции, нефть, жилье. Основная беда в ближайшее время – это инфляция. Чтобы «заткнуть» долговые проблемы, все активно печатают деньги. Поэтому вещи, которые имеют некую реальную ценность, скорее всего, будут дорожать. К таким вещам относятся ресурсы, земля и недвижимость, отчасти акции устойчивых компаний, востребованных на любом экономическом фоне.

Поэтому, если сбережений много и есть цель их сохранить, лучше вложиться во все понемножку. В разные периоды конкретные активы будут дорожать на фоне падения других, в другие периоды они будут проседать, тогда как остальное будет расти в цене. Лучше всего на какую-то часть денег купить недвижимость, на какую-то часть – золото, что-то инвестировать в акции.

Кочетков Юрий Владимирович «Инвесткафе»
Мое мнение базируется на одном фундаментальном постулате: как бы не пошли развиваться события, в конечном итоге в выигрыше останется Америка, как сторона, устанавливающая правила игры и поднаторевшая в этом. Исходя из этого, можно сделать какие-то прогнозы по нефти, по фондовому рынку, золоту и т.п. Другое дело, что нам неизвестны длительности процессов. Америка заинтересована в инфлировании своего долга - значит так или иначе нам гарантированы высокие цены на материальные активы. Фондовый рынок носит сейчас откровенно спекулятивный характер – на нём будет поддерживаться максимально сильная волатильность и регулярные поставки шокирующих новостей.
Катерина, EkbRealty.ru, руководитель проекта
В связи с текущей ситуацией как вы оцениваете перспективы рынка коммерческой недвижимости как объекта инвестиций (в том числе, в регионах)? Насколько, на ваш взгляд, она интересна для инвесторов? Какой из сегментов может быть более интересен – торговая, складская, офисная? Может ли интерес инвесторов спровоцировать рост цен и в этом сегменте – каков ваш прогноз?
Кочетков Юрий Владимирович «Инвесткафе»
Перспективы коммерческой недвижимости жестко связаны с бизнес-активностью и покупательским спросом. Понятно, что в случае развития кризиса этот сегмент пострадает в первую очередь, подобно тому, как это было в 2008 г.
Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Говорить о каких-то общих прогнозах в отношении коммерческой недвижимости сложнее, чем о рынке жилья. Жилье – это стандартный продукт, в то время как в сфере коммерческой недвижимости все зависит от места, формата и т.д. Поэтому делать какие-то усредненные прогнозы затруднительно. Развитие, допустим, торгового центра в какой-то степени, конечно, зависит от общей экономической ситуации и покупательной способности населения. Однако в большей степени успех или неуспех подобного объекта определяется его местоположением, популярностью среди покупателей, удобством подъездных путей и множеством других факторов.

Что в сытые, что в кризисные времена бывают удачные объекты коммерческой недвижимости и бывают неудачные. Коммерческую недвижимость нужно оценивать исключительно доходным методом, то есть исходя из объемов денежных потоков, которые он может генерировать. Если тот или иной объект коммерческой недвижимости (будь то офисный центр, торговый комплекс, склад) способен обеспечить нормальную доходность, в него можно инвестировать, так как он, скорее всего, не просядет.

Я думаю, что часть инвесторов может пойти в этот сегмент. В этом случае речь идет как раз о крупных инвесторах, инвестиционных фондах, а не о частниках, которым больше интересна жилая недвижимость.

Марина
Уважаемые эксперты! Как выглядит структура ваших собственных инвестиций, и как часто вы ее меняете?
Спасибо.
Верников Андрей Владимирович ИК «Церих Кэпитал Менеджмент»
Добрый день, Марина. Выступая на РБК-ТВ, я часто отвечал на этот вопрос: кроме вложений в акции предпочитаю депозит в евро. По факту у меня получилось, что пошел «перекос» в пользу евро, но я сейчас буду эту проблему решать в пользу доллара. Депозит в госбанке. Что касается акций, то сейчас мой портфель почти пуст – 15% акций, остальное деньги. Жду просадки рынка осенью – минимальная цель снижения 1300 пунктов по ММВБ, но, думаю, это предел снижения. По нынешним ценам инвестировать не хочу. Веду игровой спекулятивный портфель на социальной сети комон – за две недели +11%, но сегодня пока неудачно – 0,5% просадка портфеля. Вошел в Газпром, а эта акция ведет себя «хуже рынка». Фондовый рынок сейчас не благоволит к инвесторам, а спекулянтам раздолье.
Кочетков Юрий Владимирович «Инвесткафе»
Моя личная структура довольно незамысловата и, быть может, наивна: часть в депозитах, часть вложена в коллекцию марок – см. www.nepochta.ru. Я лично не играю в игры, правила которых задают другие люди.
Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Я считаю, что самая удачная инвестиция – это инвестиция в собственный бизнес, то есть создание некоего полезного инструмента, способного приносить прибыль. Чем лучше он работает, тем больше доход. Начиная с кризиса 2008 года, когда ситуация и на фондовом рынке, и в сфере недвижимости была крайне нестабильной, я все деньги вкладывал именно в развитие бизнеса. В результате за три года наша компания  по всем показателям выросла более чем вдвое. Я считаю это наиболее правильным, так как здесь можно достичь большей доходности, самостоятельно распоряжаться своими средствами и контролировать ситуацию.

Если говорить не об инвестициях, а о каких-то сбережениях «на черный день», то можно использовать мультивалютные депозиты.

Степанова Мария, Акмоленс
В связи с пугающей информацией, которая поступает с экранов телевизора, у меня очень важный вопрос. Как сохранить денежные накопления? Прочитала, что выгодно вкладывать в недвижимость, но здесь много НО: недостроенные объекты, серые договора при покупке новостроек, прогнозы о том, что после выборов 2012 года цены на жилье встанут или упадут. Вложить деньги в золото – но такое впечатление, что сейчас все ринулись вкладывать деньги в этот инструмент, и он может стать неэффективным. Правильны ли мои рассуждения? И какой ваш прогноз по ценам на жилье на конец этого года и 2012 г.? Спасибо вам за ответ.
Верников Андрей Владимирович ИК «Церих Кэпитал Менеджмент»
Мария, обезопасить свои сбережения по принципу «вложил и забыл» не получится. Придется постоянно реконструировать портфель вложений.  Даже если говорить о сценарии гиперинфляции, то золото будет суперэффективным инструментов для вложений.
Кочетков Юрий Владимирович «Инвесткафе»

Я бы посоветовал всё-таки оставаться в долларах. Быть может, это будет и не лучшим решением, однако риски здесь оцениваю как наименьшие.

Что касается недвижимости, то мой прогноз прошлой зимы для квартир Москвы остаётся неизменным и сейчас: довольно сильный, ощутимый рост рублевых цен уже к концу года. Во второй половине 2012-го года ожидается очередная рецессия на этом рынке. Всё это при условии отсутствия сильных потрясений в мировой и отечественной экономике.

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Мария, золото сейчас, действительно, и так порядочно перегрето. Оно уже почти вдвое превысило докризисный уровень. Есть ощущение, что именно золото станет следующим активом, который рухнет, это «пузырь», который надувается уже сейчас. Вкладывать в золото стоило несколько лет назад, сейчас это уже не столь надежно. Какое-то время оно будет расти, но, на мой взгляд, в среднесрочной перспективе должен произойти обвал или существенная коррекция. Как показывает практика, в большинстве случаев, если цены выросли в два раза, рано или поздно случается коррекция на треть – половину. Поэтому золото вполне может упасть с нынешних $1900 до примерно $1500 за унцию.

У недвижимости, с моей точки зрения, больше шансов вырасти в цене, если говорить не о «болтанке» на 1-2 года, а о долгосрочной перспективе. Однако первичный рынок не может считаться надежной инвестицией, за исключением разве что домов на завершающей стадии строительства, оформленных по ДДУ. В других случаях Вы покупаете не недвижимость, а некоторую бумажку, которая порой даже более рискованна, чем акция или облигация. Если Вы ищете стабильности, покупайте квартиру на вторичном рынке.

Евгений, рядовой офисный сотрудник
Олег Николаевич, здравствуйте! Подскажите, насколько сейчас актуальна продажа квартиры в одном из регионов для приобретения новостройки в Подмосковье. Есть ли смысл продавать такую квартиру в ближайшие месяц-два, или лучше переждать какой-то промежуток времени? Если продавать, то есть ли смысл конвертировать рубли в инвалюту, если да то, какую? Также интересует актуальность ипотечного кредита на 1-3 года для доплаты в случае приобретения квартиры в пределах МКАДа: стоит оно того, или лучше не ввязываться в долговые обязательства в сегодняшнее нестабильное время?
Спасибо.
Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Если будет рост цен, он в какой-то мере затронет и Подмосковье, и регионы. Стоит отметить, что Московская область – это не Москва. Здесь нет фактора ограниченного предложения, нет большой инвестиционной и спекулятивной составляющей. Поэтому подмосковная недвижимость (как и региональная) в большей степени зависит от рыночных факторов. Нет особого смысла ждать, так как вне зависимости от динамики цен, их соотношение на приблизительно таком же уровне.

Если продавать квартиру в регионе и покупать в Подмосковье одновременно, то смысла конвертировать в другую валюту я не вижу. Если есть опасения, что за время, прошедшее между двумя сделками, будут существенные валютные колебания, можно разделить вырученное за квартиру по трети на доллар, евро и рубль. В этом случае, если вырастет одна валюта и упадет другая, в сумме в любом случае человек останется при своих деньгах.

Что касается ипотеки, я считаю опасным залезать в долги, когда речь идет о долгосрочном кредите на пределе возможностей (90-100% суммы, срок 20 лет). Если речь идет о том, чтобы взять сумму, которая будет меньше половины первоначального взноса, и погасить долг за 1-3 года, то особых рисков здесь нет. Но все же нужно отталкиваться от размера и стабильности доходов.  

Кочетков Юрий Владимирович «Инвесткафе»
Новостройки Подмосковья – не лучший выбор в условиях ожидающегося пресыщения рынка в этом регионе. Однако если вам нужна квартира для проживания, то вы не проиграете. Москва же была и остается более перспективной, и я бы посоветовал, взяв кредит, все-таки искать жильё здесь.

Модератор:
Уважаемые посетители сайта
www.irn.ru! Благодарим вас за активность. Мы надеемся, что вы будете проявлять не меньший интерес к последующим онлайн-конференциям на нашем портале.
Мы проводим подобные беседы регулярно. Следите за обновлениями раздела!

Если ваша компания заинтересована в проведении собственной онлайн-конференции на www.irn.ru и готова предложить актуальную тему для обсуждения, пишите Надежде Козицкой pr@irn.ru.

 

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения ноября