Новостройки Москвы от
3.7 млн
руб.
Новостройки Новой Москвы от
4.6 млн
руб.
Новостройки Подмосковья от
1.7 млн
руб.
Апартаменты Москвы Подмосковья от
1.6 млн
руб.
Опрос
Что будет с ценами на жилье этой зимой?
Участвуя в опросе, вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
с 2000 г. с 1991 г.

ЖКХ — как жителям выбрать управляющую компанию и выиграть?

27 октября 2022



Покупатели квартир в новостройках редко задумываются о том, кто и как будет управлять их будущим домом и сколько будут стоить эти услуги. Но наступает момент, когда людям придется заняться этой проблемой. У жителей есть три варианта: согласиться на УК, созданную застройщиком, найти другую организацию или организовать ТСЖ. Как сделать правильный выбор?

Все мы хотим, чтобы в подъездах и во дворах было чисто, уютно и благоустроенно, бесперебойно подавались газ, свет и вода, в порядке содержались подвалы и лестницы. И все это укладывалось в приемлемый тариф.

- Как должен быть укомплектован штат УК, чтобы она могла предоставлять качественный сервис?

- Какие права и обязанности жителей и управленцев должны содержаться в договоре?

- Что экономически выгоднее: УК или ТСЖ? Разбираем реальные кейсы на практике.

Обсудили эти темы с руководителем практики «Коммунальное хозяйство, энергетика и управление недвижимостью» Московской коллегии адвокатов «Арбат» Сергеем Сергеевым.

Спикер:

  • Сергеев Сергей
    руководитель практики «Коммунальное хозяйство, энергетика и управление недвижимостью» Московской коллегии адвокатов «Арбат»

Вопросы

Наталья Д.
Здравствуйте. Мы недавно купили квартиру в подмосковной новостройке. Сейчас нашим домом управляет компания, которую создал застройщик. Нас далеко не всё устраивает, и мы вместе с соседями сейчас думаем о том, чтобы пригласить независимую компанию. В какой момент это лучше сделать? Мы слышали, что сторонние УК не очень охотно берут на обслуживание недавние новостройки.

Сергеев Сергей
руководитель практики «Коммунальное хозяйство, энергетика и управление недвижимостью» Московской коллегии адвокатов «Арбат»

Здравствуйте. Дело в том, что в первый год после заселения неизбежно всплывают какие-то недостатки в эксплуатации дома. Недостаточно теплые батареи, нарушение работы вентиляции и так далее. Возможно, застройщик еще не довел до конца благоустройство территории. Важно, чтобы в этот момент работала управляющая компания, которая хорошо знает конструктивные особенности и инженерные системы здания, может быстро принять меры и справиться с ситуацией. Управляющие компании, созданные застройщиком, неплохо знают проект – они знакомятся с ним ещё с этапов разработки, и начинают заниматься домом задолго до сдачи здания в эксплуатацию. А сторонней компании придется вникать в ситуацию «на ходу» и, по сути, решать проблемы, которые кто-то создал до нее, - например, связанные со строительными недоделками. Поэтому я бы посоветовал год-два-три «обжиться» и затем уже решать, нужно вам менять УК или нет.

2. Петр Иванович
Добрый день! Подскажите, а законно ли вообще назначение управляющей компании застройщиком? На мой взгляд, застройщик таким образом просто продолжает зарабатывать на нас деньги.

Сергеев Сергей
руководитель практики «Коммунальное хозяйство, энергетика и управление недвижимостью» Московской коллегии адвокатов «Арбат»

Добрый день, Петр Иванович. Да, это законно, застройщик обязан содержать построенный дом в порядке, его нужно подключить к отоплению, дать в квартиры воду, включить лифты и т.д. Кто-то должен в это время следить за коммунальными и инженерными системами, дом не может быть «бесхозным». Поэтому на переходный период застройщики создают свои подразделения для управления домами. Как мы уже отметили, УК от застройщика заходит в проект еще до ввода здания в эксплуатацию. После ввода застройщик заключает договор с УК на три месяца. В свою очередь, местные власти должны назначить открытый конкурс, который управляющая компания от застройщика обязана пройти. Как показывает практика, аффилированная с застройщиком организация в основном и выигрывает этот конкурс, и продолжает управлять домом. А имеют ли люди право сами выбрать себе компанию до этого конкурса? Конечно, но в первый год жизни в новом доме просто не до выбора УК – они заняты переездами, ремонтами. К тому же пока жители не оформили права собственности, они просто не могут собрать общее собрание, чтобы выбрать управляющую компанию. И это касается собственников не только жилых помещений, но и нежилых.

3. Анна
Мы еще не успели получить документы на собственность, а УК застройщика требует, чтобы оплатили «коммуналку» за три прошедших месяца. Поясните, пожалуйста, с какой стати с нас требуют деньги?

Сергеев Сергей
руководитель практики «Коммунальное хозяйство, энергетика и управление недвижимостью» Московской коллегии адвокатов «Арбат»

Анна, если вы три месяца назад получили ключи и подписали акт приема-передачи квартиры, то это требование правомерное. Жильцы обязаны платить за коммуналку с момента подписания этого документа, даже если права собственности еще не оформлены. Если вы такой акт еще не подписывали, то надо смотреть, что у вас сказано в договоре долевого участия с застройщиком. Как правило, застройщик оплачивает коммунальные услуги в период с момента подключения к коммуникациям до передачи квартиры собственникам. Но случается, что застройщики «делегируют» эту обязанность собственникам жилья и прописывают это в договоре. Если такого пункта в договоре с застройщиком у вас нет, то вы платить не должны.

4. Евгения Смирнова
Я живу в новом доме, переехала недавно и очень удивилась счету, выставленному управляющей компанией. Всё в два раза дороже! Что такого героического совершает управляющая компания, что требует за стандартную двушку 10 тысяч рублей?

Сергеев Сергей
руководитель практики «Коммунальное хозяйство, энергетика и управление недвижимостью» Московской коллегии адвокатов «Арбат»

Евгения, напомню вам, что управляющая компания обслуживает инженерные системы, жилой комплекс и придомовую территорию. В жилищном кодексе есть определение – «содержание жилого помещение», вот за это мы и платим УК. Стоимость этих услуг и вызывает самые горячие споры. Этот тариф должны установить сами собственники на общем собрании и закрепить в договоре на управление домом. Конечно, придется утрясать эту сумму с управляющей компанией. Управляющая компания должна передать собственникам вариант договора с перечнем услуг, которые она предоставляет. Есть обязательные работы, - скажем, уборка подъездов, вывоз мусора, очистка крыши от снега. Возможно, в вашем доме большой паркинг, его тоже надо обслуживать. УК может вписать услуги, которые жителям покажутся излишними (выращивание пальм в холле, мытьё стилобата раз в неделю). Предложите общему собранию еще раз внимательно изучить договор с УК, и если вы придете к решению отказаться от навязанных услуг, можно будет внести в договор изменения отдельным соглашением. Но учтите – собственникам порой тяжело договориться между собой, а коммунальные управленцы умеют продавливать свои интересы.

5. Альберт
Управляющая компания пригрозила заблокировать канализацию моим соседям. Они действительно задолжали квартплату. Но разве можно применять подобные меры к людям?

Сергеев Сергей
руководитель практики «Коммунальное хозяйство, энергетика и управление недвижимостью» Московской коллегии адвокатов «Арбат»

Альберт, к сожалению, такая возможность у управляющих компаний есть, и она появилась в 2011 году, в обновленной редакции правил предоставления коммунальных услуг, откуда исчез запрет на ограничение водоотведения. Хотя блокировка канализации противоречит санитарным нормам, да и здравому смыслу вообще. Но компания не может внезапно отключить какую-либо услугу, даже если жители задолжали ей денег. В правилах предоставления коммунальных услуг имеется четко прописанный алгоритм – как поступать с должниками. Человека, который задолжал плату больше, чем за два месяца, нужно сначала уведомить о приостановлении или ограничении услуги любым способом - заказным письмом по почте, по СМС, электронным письмом и через ГИС ЖКХ. Но на практике люди могут и не получить уведомления вовремя, так как УК редко обзванивает должников оповещает должников СМС-ками. В основном уведомления бросают в почтовый ящик, и если вы были в отпуске, то могли и пропустить все сроки. Долг возвращать в любом случае придется, причем оплатить и дополнительные работы, связанные с отключением и включением. Поэтому лучше всего не допускать никаких просрочек.

6. Ксения Сокольская
В нашем доме довольно долго «правила» управляющая компания от застройщика. Работали из рук вон плохо, и мы решили поменять ее на другую. Нашли небольшую независимую компанию, она проработала около года, и мы были очень довольны. Но потом «неожиданно» вернулась наша прежняя компания. Ей удалось провести фальшивое собрание собственников нашего дома, подделав протоколы и подписи. Как нам доказать факт фальсификации, и как будет наказана компания?

Сергеев Сергей
руководитель практики «Коммунальное хозяйство, энергетика и управление недвижимостью» Московской коллегии адвокатов «Арбат»

Ксения, если вы и ваши соседи уверены в том, что вас обманули, необходимо обратиться в прокуратуру. Протокол общего собрания собственников – это официальный документ, за его подделку предусмотрена ответственность – штрафы, ограничение свободы, принудительные работы и даже заключение до двух лет. Нарушители могли либо исказить смысл протокола, то есть совершить интеллектуальный подлог, либо подделать подписи или какие-то цифры – это уже материальный подлог. Если прокуратура согласится с тем, что было совершено подобное нарушение, то будет возбуждено уголовное дело. Проверки, конечно, занимают много времени, к тому же бывает сложно установить, кто именно подделал документы, нарочно он это сделал, или просто ошибся и т.д. Но в любом случае нужно обращаться «в органы» и добиваться отмены решения по фальшивым протоколам. Даже если никого не накажут.

7. Алексей К.

В нашем доме соседи хотят создать ТСЖ и уверяют, что так будет лучше и дешевле. Мне же кажется, что ТСЖ мы будем платить еще больше, чем УК…

Сергеев Сергей
руководитель практики «Коммунальное хозяйство, энергетика и управление недвижимостью» Московской коллегии адвокатов «Арбат»

Алексей, действительно основания для сомнений есть. Отдать дом под управление ТСЖ – это не означает выиграть в цене. Да, конечно, возможно вы выиграете в качестве, потому что в руководстве ТСЖ – ваши соседи, они мотивированы на то, чтобы сделать жизнь в доме комфортнее. И есть очень хорошие примеры деятельности ТСЖ. Но ведь товарищество бесплатно не работает – оно нанимает сотрудников или заключает договор с управляющей компанией. Плюс надо платить зарплату председателю ТСЖ, бухгалтеру. ТСЖ тоже может продавливать на собраниях решения, которые далеко не всем нравятся – например, ремонт лобби, паркинга за счет жителей и т.д. Если это дом бизнес- или премиум-класса, то у обеспеченных жителей бывают высокие запросы. Так что думать, что ТСЖ сделает тариф за обслуживание дома меньше, чем у управляющей компании – наивно. Хотя, конечно, в ТСЖ, в основном хорошо знают потребности дома и могут определить, какие работы сделать в первую очередь, а какие – отложить.

8. Алексей К.
А еще мы боимся, что председатель ТСЖ будет нас обманывать. Могут ли жители противостоять воровству?

Сергеев Сергей
руководитель практики «Коммунальное хозяйство, энергетика и управление недвижимостью» Московской коллегии адвокатов «Арбат»

Разумеется, если ТСЖ возглавит недобросовестный человек, у него есть масса способов обмана – зачислить в штат «мертвые души» и платить им зарплату (на самом деле в свой карман) за какие-то работы, которые никто не делает, мухлевать с арендой помещений в доме, которые по закону считаются общим имуществом и принадлежат всем собственникам и т.д. Поэтому деятельность ТСЖ надо контролировать – требовать отчеты о том, сколько денег собрано с жителей, сколько потрачено, на какие нужды. Не жалеть времени на собрания, чтение и анализ документов, договоров, смет. Можно добиться переизбрания председателя, если это необходимо. Что тоже непросто, если у председателя есть среди жителей «группа поддержки». Так что лучше, наверное, сначала попробовать более простую форму объединения жителей – совет дома. И через него влиять на управляющую компанию. У активных жителей это часто получается.

9. Constanta
Наш дом вообще не хочет иметь дела с управляющей компанией или ТСЖ. Инициативная группа предлагает выбрать непосредственное управление. В чем здесь плюсы и минусы?

Сергеев Сергей
руководитель практики «Коммунальное хозяйство, энергетика и управление недвижимостью» Московской коллегии адвокатов «Арбат»

Видите ли, такой способ подходит далеко не всем домам, непосредственное управление может быть применимо только для домов, где не больше 30 квартир. То есть это может быть «хрущевка» в старом фонде, либо новый малоэтажный дом. Непосредственное управление означает, что каждая квартира заключает прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями, поставляющими газ, воду, электричество. Но есть еще и общее имущество дома. Какие-то работы жители могут выполнять сами – убирать территорию, мыть подъезды, стричь газоны. Но нужно обслуживать инженерные системы, вывозить мусор, составлять паспорт готовности дома к зиме - для этого, скорее всего, придется нанимать подрядную организацию. А также оплачивать те коммунальные услуги, которые «потребляют» нежилые помещения в доме, - подъезды, холлы, подвалы. Преимущество непосредственного управления заключается в том, что люди сами себе хозяева и они определяют перечень работ, которые необходимо сделать в доме. Недостаток заключается в том, что большинство забот и ответственность за состояние дома придется взять на себя.

10. Антонина
В управляющей компании, которая обслуживает наш дом, очень мало сотрудников. Все время приходится кого-то ждать, по вызову приходят на следующий день. А деньги при этом они берут исправно.

Сергеев Сергей
руководитель практики «Коммунальное хозяйство, энергетика и управление недвижимостью» Московской коллегии адвокатов «Арбат»

Штат управляющей компании может быть разным. Здесь правило такое: чем меньше своих сотрудников у управляющей компании, тем больше она будет привлекать сторонние организации, и тем дороже будут ее услуги, и реагировать быстро на вызовы жильцов она не сможет. Желательно, чтобы костяк УК включал директора, бухгалтерию, главного инженера, энергетика, диспетчера, сантехников, дворников, уборщиков. Часть специалистов, которые ведут «бумажную» работу могут работать на аутсорсинге. Кроме того, управляющая компания нанимает подрядчиков для вывоза мусора, обслуживания лифтов и т.д. Крупные управляющие компании, созданные застройщиком, и управляющие построенными ими жилыми комплексами, имеют большой штат. В дорогих домах управляющая компания работает круглые сутки, диспетчер всегда «на телефоне», мастер подойдет в любое удобное время. Есть компании, созданные городскими властями, они получают финансирование от города, обслуживают огромное число домов. У них свои службы, свои специалисты, и, наверное, самый низкий тариф.

11. Редакция IRN.RU
На какие пункты нужно обратить внимание при заключении договора с управляющей компанией, чтобы она не дискриминировала жителей?

Сергеев Сергей
руководитель практики «Коммунальное хозяйство, энергетика и управление недвижимостью» Московской коллегии адвокатов «Арбат»

Договор – главный документ, который определяет взаимные права и обязанности жителей и управляющей компании. Компания обязуется предоставлять вам услуги определенного качества, а жители должны ей за это вовремя платить. Чтобы знать, за что именно вы платите, в договоре (или в приложении к нему) указывается перечень услуг. Цена обслуживания квадратного метра устанавливается на общем собрании, компания не имеет права произвольно менять тарифы. Коммунальные услуги предоставляются в соответствии с правилами, компания не должна, например, устанавливать максимальный размер пени за просрочку, ограничивать или приостанавливать услуги на свое усмотрение.

Действительно, недобросовестная управляющая компания может вносить в договор пункты, которые ущемляют права жителей. Например, за некачественно предоставленную услугу (холодную батарею, недостаточный напор воды) жители имеют права требовать перерасчета. Но бывает, что компании вставляют в договор пункт, который запрещает им это делать. К дискриминирующим пунктам можно отнести право ограничивать услуги тем, кто честно платит в том случае, если в доме есть должники. Бывает, что компания не хочет отвечать за состояние общего имущества, ссылаясь на то, оно находилось в плохом состоянии до прихода УК в дом. Часто компания не желает отвечать за недоделки, допущенные застройщиком. Компания должна либо добиться от него гарантийного ремонта, либо самостоятельно сделать ремонт и потребовать с застройщика его стоимость.

12. Елена Валентиновна
Мы хотели бы выбрать другую управляющую компанию, но не знаем, как взяться за это дело. Ту, которая работает у нас, поддерживают местные власти, боимся, что у нас не получится.

Сергеев Сергей
руководитель практики «Коммунальное хозяйство, энергетика и управление недвижимостью» Московской коллегии адвокатов «Арбат»

Выбор управляющей компании – это довольно сложный и трудоемкий процесс, но вполне осуществимый. Если вы уже «присмотрели» подходящую УК, то вам теперь необходимо принять соответствующее решение на общем собрании собственников. Процедура проведения общего собрания описана в Жилищном Кодексе. Кратко это выглядит так. Для начала формируется инициативная группа, которая занимается всей подготовительной работой, обсуждает эту проблему с жителями. Необходимо собрать документы к общему собранию собственников – составить реестр собственников дома, подготовить повестку, разослать уведомления о будущем собрании. Удобнее проводить собрания в очно-заочной форме, потому что сложно собрать всех в одно время и одно место. Когда закончена процедура голосования, собраны все бюллетени, подсчитаны голоса, надо ознакомить жителей с итогами собрания, зафиксированными в протоколе. Протокол вывешивается на информационном стенде в подъездах. Затем, если решение состоялось, необходимо передать документы о собрании в государственную жилищную инспекцию.

Обращаю ваше внимание на то, что с 1 сентября 2022 года нужно собрать большее число голосов собственников, так как планка минимального кворума, необходимого для выбора управляющей компании на собрании стала выше. Если прежде решение могла принять четвертая часть жильцов, то теперь за УК должны проголосовать собственники, которым принадлежит более 50 процентов всех площадей дома. Напомним, что собственники «голосуют» метрами и в собрании принимают участие не только владельцы квартир, но и нежилых помещений. У кого больше метров – у того и «весомее» голос. Теперь собрать необходимое число голосов стало труднее, но в то же время стало меньше возможностей для фальсификаций и подделок.

 

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения декабря