ЖКХ — как жителям выбрать управляющую компанию и выиграть?

Здравствуйте. Дело в том, что в первый год после заселения неизбежно всплывают какие-то недостатки в эксплуатации дома. Недостаточно теплые батареи, нарушение работы вентиляции и так далее. Возможно, застройщик еще не довел до конца благоустройство территории. Важно, чтобы в этот момент работала управляющая компания, которая хорошо знает конструктивные особенности и инженерные системы здания, может быстро принять меры и справиться с ситуацией. Управляющие компании, созданные застройщиком, неплохо знают проект – они знакомятся с ним ещё с этапов разработки, и начинают заниматься домом задолго до сдачи здания в эксплуатацию. А сторонней компании придется вникать в ситуацию «на ходу» и, по сути, решать проблемы, которые кто-то создал до нее, - например, связанные со строительными недоделками. Поэтому я бы посоветовал год-два-три «обжиться» и затем уже решать, нужно вам менять УК или нет.

Добрый день, Петр Иванович. Да, это законно, застройщик обязан содержать построенный дом в порядке, его нужно подключить к отоплению, дать в квартиры воду, включить лифты и т.д. Кто-то должен в это время следить за коммунальными и инженерными системами, дом не может быть «бесхозным». Поэтому на переходный период застройщики создают свои подразделения для управления домами. Как мы уже отметили, УК от застройщика заходит в проект еще до ввода здания в эксплуатацию. После ввода застройщик заключает договор с УК на три месяца. В свою очередь, местные власти должны назначить открытый конкурс, который управляющая компания от застройщика обязана пройти. Как показывает практика, аффилированная с застройщиком организация в основном и выигрывает этот конкурс, и продолжает управлять домом. А имеют ли люди право сами выбрать себе компанию до этого конкурса? Конечно, но в первый год жизни в новом доме просто не до выбора УК – они заняты переездами, ремонтами. К тому же пока жители не оформили права собственности, они просто не могут собрать общее собрание, чтобы выбрать управляющую компанию. И это касается собственников не только жилых помещений, но и нежилых.

Анна, если вы три месяца назад получили ключи и подписали акт приема-передачи квартиры, то это требование правомерное. Жильцы обязаны платить за коммуналку с момента подписания этого документа, даже если права собственности еще не оформлены. Если вы такой акт еще не подписывали, то надо смотреть, что у вас сказано в договоре долевого участия с застройщиком. Как правило, застройщик оплачивает коммунальные услуги в период с момента подключения к коммуникациям до передачи квартиры собственникам. Но случается, что застройщики «делегируют» эту обязанность собственникам жилья и прописывают это в договоре. Если такого пункта в договоре с застройщиком у вас нет, то вы платить не должны.

Евгения, напомню вам, что управляющая компания обслуживает инженерные системы, жилой комплекс и придомовую территорию. В жилищном кодексе есть определение – «содержание жилого помещение», вот за это мы и платим УК. Стоимость этих услуг и вызывает самые горячие споры. Этот тариф должны установить сами собственники на общем собрании и закрепить в договоре на управление домом. Конечно, придется утрясать эту сумму с управляющей компанией. Управляющая компания должна передать собственникам вариант договора с перечнем услуг, которые она предоставляет. Есть обязательные работы, - скажем, уборка подъездов, вывоз мусора, очистка крыши от снега. Возможно, в вашем доме большой паркинг, его тоже надо обслуживать. УК может вписать услуги, которые жителям покажутся излишними (выращивание пальм в холле, мытьё стилобата раз в неделю). Предложите общему собранию еще раз внимательно изучить договор с УК, и если вы придете к решению отказаться от навязанных услуг, можно будет внести в договор изменения отдельным соглашением. Но учтите – собственникам порой тяжело договориться между собой, а коммунальные управленцы умеют продавливать свои интересы.

Альберт, к сожалению, такая возможность у управляющих компаний есть, и она появилась в 2011 году, в обновленной редакции правил предоставления коммунальных услуг, откуда исчез запрет на ограничение водоотведения. Хотя блокировка канализации противоречит санитарным нормам, да и здравому смыслу вообще. Но компания не может внезапно отключить какую-либо услугу, даже если жители задолжали ей денег. В правилах предоставления коммунальных услуг имеется четко прописанный алгоритм – как поступать с должниками. Человека, который задолжал плату больше, чем за два месяца, нужно сначала уведомить о приостановлении или ограничении услуги любым способом - заказным письмом по почте, по СМС, электронным письмом и через ГИС ЖКХ. Но на практике люди могут и не получить уведомления вовремя, так как УК редко обзванивает должников оповещает должников СМС-ками. В основном уведомления бросают в почтовый ящик, и если вы были в отпуске, то могли и пропустить все сроки. Долг возвращать в любом случае придется, причем оплатить и дополнительные работы, связанные с отключением и включением. Поэтому лучше всего не допускать никаких просрочек.

Ксения, если вы и ваши соседи уверены в том, что вас обманули, необходимо обратиться в прокуратуру. Протокол общего собрания собственников – это официальный документ, за его подделку предусмотрена ответственность – штрафы, ограничение свободы, принудительные работы и даже заключение до двух лет. Нарушители могли либо исказить смысл протокола, то есть совершить интеллектуальный подлог, либо подделать подписи или какие-то цифры – это уже материальный подлог. Если прокуратура согласится с тем, что было совершено подобное нарушение, то будет возбуждено уголовное дело. Проверки, конечно, занимают много времени, к тому же бывает сложно установить, кто именно подделал документы, нарочно он это сделал, или просто ошибся и т.д. Но в любом случае нужно обращаться «в органы» и добиваться отмены решения по фальшивым протоколам. Даже если никого не накажут.

Алексей, действительно основания для сомнений есть. Отдать дом под управление ТСЖ – это не означает выиграть в цене. Да, конечно, возможно вы выиграете в качестве, потому что в руководстве ТСЖ – ваши соседи, они мотивированы на то, чтобы сделать жизнь в доме комфортнее. И есть очень хорошие примеры деятельности ТСЖ. Но ведь товарищество бесплатно не работает – оно нанимает сотрудников или заключает договор с управляющей компанией. Плюс надо платить зарплату председателю ТСЖ, бухгалтеру. ТСЖ тоже может продавливать на собраниях решения, которые далеко не всем нравятся – например, ремонт лобби, паркинга за счет жителей и т.д. Если это дом бизнес- или премиум-класса, то у обеспеченных жителей бывают высокие запросы. Так что думать, что ТСЖ сделает тариф за обслуживание дома меньше, чем у управляющей компании – наивно. Хотя, конечно, в ТСЖ, в основном хорошо знают потребности дома и могут определить, какие работы сделать в первую очередь, а какие – отложить.

Разумеется, если ТСЖ возглавит недобросовестный человек, у него есть масса способов обмана – зачислить в штат «мертвые души» и платить им зарплату (на самом деле в свой карман) за какие-то работы, которые никто не делает, мухлевать с арендой помещений в доме, которые по закону считаются общим имуществом и принадлежат всем собственникам и т.д. Поэтому деятельность ТСЖ надо контролировать – требовать отчеты о том, сколько денег собрано с жителей, сколько потрачено, на какие нужды. Не жалеть времени на собрания, чтение и анализ документов, договоров, смет. Можно добиться переизбрания председателя, если это необходимо. Что тоже непросто, если у председателя есть среди жителей «группа поддержки». Так что лучше, наверное, сначала попробовать более простую форму объединения жителей – совет дома. И через него влиять на управляющую компанию. У активных жителей это часто получается.

Видите ли, такой способ подходит далеко не всем домам, непосредственное управление может быть применимо только для домов, где не больше 30 квартир. То есть это может быть «хрущевка» в старом фонде, либо новый малоэтажный дом. Непосредственное управление означает, что каждая квартира заключает прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями, поставляющими газ, воду, электричество. Но есть еще и общее имущество дома. Какие-то работы жители могут выполнять сами – убирать территорию, мыть подъезды, стричь газоны. Но нужно обслуживать инженерные системы, вывозить мусор, составлять паспорт готовности дома к зиме - для этого, скорее всего, придется нанимать подрядную организацию. А также оплачивать те коммунальные услуги, которые «потребляют» нежилые помещения в доме, - подъезды, холлы, подвалы. Преимущество непосредственного управления заключается в том, что люди сами себе хозяева и они определяют перечень работ, которые необходимо сделать в доме. Недостаток заключается в том, что большинство забот и ответственность за состояние дома придется взять на себя.

Штат управляющей компании может быть разным. Здесь правило такое: чем меньше своих сотрудников у управляющей компании, тем больше она будет привлекать сторонние организации, и тем дороже будут ее услуги, и реагировать быстро на вызовы жильцов она не сможет. Желательно, чтобы костяк УК включал директора, бухгалтерию, главного инженера, энергетика, диспетчера, сантехников, дворников, уборщиков. Часть специалистов, которые ведут «бумажную» работу могут работать на аутсорсинге. Кроме того, управляющая компания нанимает подрядчиков для вывоза мусора, обслуживания лифтов и т.д. Крупные управляющие компании, созданные застройщиком, и управляющие построенными ими жилыми комплексами, имеют большой штат. В дорогих домах управляющая компания работает круглые сутки, диспетчер всегда «на телефоне», мастер подойдет в любое удобное время. Есть компании, созданные городскими властями, они получают финансирование от города, обслуживают огромное число домов. У них свои службы, свои специалисты, и, наверное, самый низкий тариф.

Договор – главный документ, который определяет взаимные права и обязанности жителей и управляющей компании. Компания обязуется предоставлять вам услуги определенного качества, а жители должны ей за это вовремя платить. Чтобы знать, за что именно вы платите, в договоре (или в приложении к нему) указывается перечень услуг. Цена обслуживания квадратного метра устанавливается на общем собрании, компания не имеет права произвольно менять тарифы. Коммунальные услуги предоставляются в соответствии с правилами, компания не должна, например, устанавливать максимальный размер пени за просрочку, ограничивать или приостанавливать услуги на свое усмотрение.

Действительно, недобросовестная управляющая компания может вносить в договор пункты, которые ущемляют права жителей. Например, за некачественно предоставленную услугу (холодную батарею, недостаточный напор воды) жители имеют права требовать перерасчета. Но бывает, что компании вставляют в договор пункт, который запрещает им это делать. К дискриминирующим пунктам можно отнести право ограничивать услуги тем, кто честно платит в том случае, если в доме есть должники. Бывает, что компания не хочет отвечать за состояние общего имущества, ссылаясь на то, оно находилось в плохом состоянии до прихода УК в дом. Часто компания не желает отвечать за недоделки, допущенные застройщиком. Компания должна либо добиться от него гарантийного ремонта, либо самостоятельно сделать ремонт и потребовать с застройщика его стоимость.

Выбор управляющей компании – это довольно сложный и трудоемкий процесс, но вполне осуществимый. Если вы уже «присмотрели» подходящую УК, то вам теперь необходимо принять соответствующее решение на общем собрании собственников. Процедура проведения общего собрания описана в Жилищном Кодексе. Кратко это выглядит так. Для начала формируется инициативная группа, которая занимается всей подготовительной работой, обсуждает эту проблему с жителями. Необходимо собрать документы к общему собранию собственников – составить реестр собственников дома, подготовить повестку, разослать уведомления о будущем собрании. Удобнее проводить собрания в очно-заочной форме, потому что сложно собрать всех в одно время и одно место. Когда закончена процедура голосования, собраны все бюллетени, подсчитаны голоса, надо ознакомить жителей с итогами собрания, зафиксированными в протоколе. Протокол вывешивается на информационном стенде в подъездах. Затем, если решение состоялось, необходимо передать документы о собрании в государственную жилищную инспекцию.

Обращаю ваше внимание на то, что с 1 сентября 2022 года нужно собрать большее число голосов собственников, так как планка минимального кворума, необходимого для выбора управляющей компании на собрании стала выше. Если прежде решение могла принять четвертая часть жильцов, то теперь за УК должны проголосовать собственники, которым принадлежит более 50 процентов всех площадей дома. Напомним, что собственники «голосуют» метрами и в собрании принимают участие не только владельцы квартир, но и нежилых помещений. У кого больше метров – у того и «весомее» голос. Теперь собрать необходимое число голосов стало труднее, но в то же время стало меньше возможностей для фальсификаций и подделок.