Центробанк на последнем заседании совета директоров в очередной раз снизил ключевую ставку - сразу на 1,5 процентных пункта, теперь она составляет 8% годовых. Это означает, что ставки по ипотеке в ближайшее время снизятся. До этого ипотеку на вторичном рынке предлагали в среднем менее чем под 11% годовых. Рыночные ставки на покупку новостроек составляли около 10,5%, но на них распространяется государственная программа субсидирования до 7% годовых. В рамках специальных программ, которые совместно предлагают банки и застройщики, ставки еще ниже - в некоторых случаях они достигают 0,01% годовых.
Что будет дальше с ипотечными ставками? Как это отразится на спросе и ценах на жилье? Не опасна ли такая дешевая ипотека для рынка? И стоит ли торопиться с кредитом в нынешних условиях? Читайте ответы руководителя Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко на эти и другие вопросы.
Спикер:
-
Репченко ОлегРуководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»
Вопросы
1. Редакция IRN.RU:
Насколько сейчас сильно влияние ипотеки на рынок жилья? Продолжает ли она быть важным фактором спроса?
Ипотека уже не способна вызвать ни ажиотажного спроса, ни даже заметного оживления на рынке недвижимости. Ставки даже по обычной ипотеке без субсидирования опустились почти до уровня конца прошлого года, но спрос отстает. Это, в частности, видно по тому, как девелоперы соревнуются, кто предложит меньшую ставку. У некоторых она стремится к нулю. Если бы ипотека была сильно востребована, застройщикам не пришлось бы предлагать такие программы. Но даже с ними продажи не радуют – по данным Россреестра, количество ДДУ, несмотря на небольшой рост, все еще на 38% ниже, чем в феврале. Подробнее об этом читайте в нашем материале «Ипотека как главный стимул спроса себя исчерпала».
2. Редакция IRN.RU:
Каковы ваши прогнозы по ставкам? Будет ли Банк России продолжать снижение ключевой ставки? Какой может быть ставка по ипотеке к концу года?
Вероятность того, что ЦБ еще немного снизит ставку, есть. В этом случае рыночная ипотека может подешеветь до 8-9%, но это не окажет существенного влияния на рынок.
3. Анна:
Добрый день! Почему ЦБ стал так сильно снижать ставку? Неужели инфляция совсем исчезла? И не вызовут ли новые ставки новую волну инфляции?
В 2020 и в начале 2021 года, когда ЦБ в предыдущий раз проводил мягкую кредитную политику, это действительно разогнало инфляцию, цены на жилье тоже подскочили – за последние 2,5 года метр в Москве подорожал в полтора раза. Но тогда ключевую ставку снижали до рекордных 4,25%, а покупательская способность населения была выше, чем сейчас. Если Банк России продолжит политику смягчения, это может привести к росту темпов общей инфляции, но вряд ли скажется на ценах на жилье - оно и так слишком переоценено, к тому же многие покупатели, которые планировали и могли воспользоваться недорогой ипотекой, уже сделали это.
4. Анна:
И, если говорить конкретно про ипотеку. Не приведут ли низкие ставки к очередному росту цен на квартиры?
Про цены на жилье отдельно отметил в ответе на ваш предыдущий вопрос.
5. Михаил:
Поможет ли оживить спрос низкая ставка по ипотеке на вторичное жилье в диапазоне 7-8% годовых, при нынешних повысившихся почти в 2 раза ценах на квартиры в мегаполисах.
Как я уже говорил выше (вопросы 1 и 3), ипотека перестала быть значимым фактором спроса, и не приведет к росту цен.
6. Елена Игнатович:
Имеет ли смысл брать ипотеку сейчас или ставки будут еще ниже? Есть ли какие-то риски, опасности?
Все зависит от политики Центробанка – он может еще немного снизить ключевую ставку. Но ситуация сейчас остается трудно прогнозируемой, в любой момент на фоне геополитической напряженности она может качнуться. Поэтому, если вы давно планировали покупку квартиры и уверены в стабильности собственных доходов, чтобы можно брать кредит. Но ни в коем случае не стоит влезать в ипотеку только из-за снизившейся ставки. Брать кредит на пределе возможностей всегда рискованно, тем более нынешней нестабильной ситуации. На мой взгляд, сейчас влезать в кредит стоит только в том случае, если на квартиру немного не хватает и ваш первоначальный взнос будет процентов 70. И выплаты по кредиту не должны составлять большую часть вашего дохода. Если раньше сравнительно безопасной считалась ситуация, когда ежемесячный платеж составлял не более 30-40% от дохода семьи, сейчас этот показатель должен быть не более 20%, поскольку никто не застрахован от снижения доходов и потери работы.
7. Умный покупатель:
На многие новостройки дают почти бесплатную ипотеку – ниже процента годовых. Есть ли в этом какой-то подвох? И как это вообще работает, не понимаю смысл для банков.
Действительно, сейчас почти всё крупные девелоперы предлагают программы ипотеки со ставками меньше 1% годовых. В подобных программах они по сути субсидируют ставку банку. Это альтернатива прямой скидке. Обычно покупателю предлагают либо приобрести квартиру по минимальной ипотечной ставке, либо готовы дать скидку в 15-20%, если такая ипотека ему не нужна.
