Ипотека как главный стимул спроса себя исчерпала
Даже почти бесплатные кредиты не смогли восстановить спрос до докризисных уровней
На фоне снижения ключевой ставки ЦБ ипотечные ставки по базовым банковским программам возвращаются к докризисным уровням, но при нынешних ценах объемы продаж новостроек и вторичного жилья все равно будут существенно меньше, чем до начала событий на Украине. Если восстановить спрос не может даже ипотека со ставкой, близкой к нулю, – такие кредиты застройщики массово предлагают покупателям с начала лета, то рассчитывать на «волшебную» силу ипотеки под 9-10% тем более не стоит, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.
22 июля Банк России принял решение уменьшить ключевую ставку еще на 1,5 п.п. до 8% годовых, так как «текущие темпы прироста потребительских цен остаются низкими», а внешние условия для российской экономики – сложными. Таким образом, ключевая ставка теперь не только меньше, чем была до начала спецоперации (9,5% в середине февраля), но даже ниже уровня конца прошлого года (8,5% с 20 декабря).
Главные ипотечные банки страны – Сбербанк и ВТБ – в ответ на решение ЦБ объявили о снижение ставок по базовым программам до 9,9% с 25-26 июля. Напомним, по данным «Дом.рф», в середине февраля 2022 г. топ-20 банков предлагали ипотеку на покупку новостроек в среднем под 11% годовых, «вторички» – под 11,3%. В конце года средние ставки предложения составляли 9,58% и 9,62% соответственно, то есть, по сути, рыночная ипотека сейчас возвращается к прошлогодним уровням.
При этом ипотека субсидируемая – государством и застройщиками – в настоящее время намного выгоднее, чем была в прошлом году. Например, ставка по льготной ипотеке, которую могут взять все желающие для покупки квартиры в новостройке, составляет 7%, как и во второй половине 2021 г., однако если раньше в рамках этой госпрограммы можно было занять всего 3 млн руб., то теперь – 12 млн руб. Более того, застройщики часто дополнительно субсидируют государственные (и не только) ипотечные программы, снижая ставку практически до нуля на весь срок, то есть фактически превращая ипотеку в рассрочку.
Почти бесплатная ипотека появилась относительно недавно, в конце весны – в начале лета на фоне обвала спроса на жилье. Очевидно, что с помощью экстремально дешевых кредитов девелоперы надеялись оживить рынок. По итогам июня число ДДУ в Москве действительно выросло по сравнению с маем почти на 29,2%, но все равно оказалось на 34,4% ниже, чем в июне 2021 г., и на 38% меньше, чем в феврале 2022 г.
Учитывая, что даже ипотека под ноль не может восстановить объемы продаж до докризисных уровней, трудно надеяться, что это удастся ипотеке со ставкой около 10%. И даже 8-9%, если ЦБ и банки продолжат снижение ставок. Конечно, это не значит, что уменьшение ставок не влияет на покупательскую активность – влияет, но обеспечить тот спрос, который был до начала событий на Украине, даже супердешевая ипотека уже не в состоянии. Ипотечный спрос был в значительной степени исчерпан еще в период низких ставок в 2020-2021 г., но главное - после февраля 2022 г. кардинально изменилась социально-экономическая ситуация в стране: выросла безработица, взлетели цены на товары первой необходимости, упали доходы населения (а те, у кого не упали или упали не сильно, теперь больше склонны копить на черный день, чем влезать в кредиты). Поэтому, если девелоперы хотят продавать столько же, сколько в прошлом году и в начале нынешнего, то им придется прибегнуть к единственному оставшемуся в их распоряжении инструменту привлечения спроса. То есть снизить цены на квартиры, причем достаточно существенно. Опустить ипотечные ставки ниже нуля все равно не получится.
Как правило, застройщики в качестве «железобетонного» аргумента против снижения цен приводят рост стоимости стройматериалов и строительно-монтажных работ в целом. Цифры называют разные – от 20 до 50% только за последний год. Однако, по данным специалистов www.irn.ru, в Москве прирост строительной себестоимости (СМР) за минувшие два года составил 10-30 тыс. с кв. м, а продажные цены за тот же период увеличились на 100 000 – 200 000 руб. за кв. И это при том, что стоимость СМР в столице формирует лишь около 25% от цены квартиры для покупателей.
Сбербанк, который финансирует строительство 50% жилья в РФ, тоже не наблюдает драматического роста цен на стройматериалы в 2022 г. и отмечает, что высокие продажи и большие накопления на эскроу-счетах позволили застройщикам безболезненно пережить прошлогодний рост себестоимости строительства – см. «Затраты на обслуживание всех кредитов, которые получает застройщик, не превышают 8% в бюджете проекта».
О глубине возможного и безпроблемного для девелоперов снижения цен можно судить по величине скидок, которые они готовы предоставить покупателям. В июне скидки на московские новостройки и апартаменты достигают 20%, а в рамках акции «Черная пятница» - даже 50%. Согласитесь, вряд ли застройщики продают жилье себе в убыток.
Конечно, цены не упадут на 50% в среднем по рынку, но, как минимум, должен уйти прирост последних месяцев, когда стоимость жилья подскочила на фоне кратковременной девальвации рубля и паники в связи со спецоперацией. При курсе рубля ниже 60 руб. за доллар долларовые цены на жилье вернулись к уровням 2008-2009 гг., что в нынешних условиях выглядят совершенно неадекватно – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2022 год и последующие годы от IRN.RU».
