Новостройки Москвы от
5 млн
руб.
Новостройки Новой Москвы от
4.8 млн
руб.
Новостройки Подмосковья от
2.5 млн
руб.
Апартаменты Москвы Подмосковья от
3.6 млн
руб.
Опрос
Если вы будете покупать квартиру с отделкой от застройщика, какую выберете?
Участвуя в опросе, вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
с 2000 г. с 1991 г.
Итоги 1-го полугодия 2024 г.

Покупаем дом или участок: самые востребованные направления, цены и тренды, нюансы покупки

17 июня 2022



Последние пару лет эксперты говорили о возрождении загородного рынка. После долгих лет стагнации на рынок пришел ажиотажный спрос - после того, как в начале пандемии коронавируса ввели карантин и перевели многих сотрудников на удаленный режим работы. К середине прошлого года ажиотаж спал, но интерес к загородной недвижимости сохранился, поскольку москвичи успели распробовать загородную жизнь и «войти во вкус».

В 2022 году Россия столкнулась с новым кризисом из-за санкций, который отразится на всех сегментах рынка недвижимости. Выдержит ли загородный рынок новые сложности? Какие проекты останутся востребованными? Где лучше выбрать участок, дом или таунхаус? Что будет с ценами? На что обращать внимание при покупке? На эти и другие вопросы ответили эксперты рынка. 

Спикеры:

  • Репченко Олег
    Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»
  • Лукинов Валерий
    Учредитель экспертного клуба «Загородный Девелопмент»
  • Таганов Дмитрий
    Руководитель аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость

Вопросы

1. Редакция IRN.RU:
Пандемия и карантин в 2020-м году привели к оживлению на загородном рынке. Продолжается ли оно до сих пор? Что происходит со спросом, предложением, ценами на загородную недвижимость?

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

Рынок загородной недвижимости долгое время пребывал в стагнации. Действительно, именно пандемия его оживила - многих перевели на удаленную работу, закрылись кафе и другие радости городской жизни, многие уехали пережидать пандемию за городом. В результате оживления спроса цены выросли, в объемы предложения снизились. Спустя год - в прошлом летнем сезоне - спрос уже был не так высок, но предложения все равно не хватало (см. "Загородная недвижимость Новой Москвы и Подмосковья: спрос упал, цены выросли, покупать нечего"). Эта ситуация сохраняется до сих пор - с поправкой на новый кризис. Люди сохраняют интерес к загородной недвижимости, но не готовы переплачивать. А наиболее интересные варианты по соотношению цена/качество были раскуплены. 

 

Таганов Дмитрий
Руководитель аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость

За последний год объемы предложения коттеджей выросли на 7%, в сегменте участков без подряда предложение, напротив, заметно сократилось. Участков в продаже стало сразу 35% меньше, тем не менее УБП продолжают занимать 88% рынка первичной загородной недвижимости. Основным спросом пользуются самые доступные лоты – они быстрее всего уходят с рынка, поэтому средний уровень цен на УБП растет – за год средняя цена сотки увеличилась на треть. Но в последнее время наметился слом этого тренда, цены на участки остановились у отметки в среднем 1,5 млн рублей. В коттеджном сегменте несмотря на рост объемов предложения и менее активный спрос, цены держались до конца весны, но за последние пару месяцев они просели почти на 10%.

2. Редакция IRN.RU:
Каковы ваши прогнозы по загородному рынку?

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

Загородный рынок оказался под влиянием противоположных факторов. С одной стороны, интерес к загородному жилью сохраняется. Из-за санкций и сложной геополитической обстановки люди ограничены в возможностях отдыха за границей, поэтому вынуждены искать недорогие варианты отдыха внутри страны. Это означает, что дачный отдых сохранит популярность.

Кроме того, многие сотрудники остались на удаленной работе и их число будет расти - уже не из-за пандемии, а из желания компаний сэкономить на аренду офиса и из-за развития технологий, которые позволяют работать из любой точки. В начале 2022 года мы проводили онлайн-голосование, где мы спросили у читателей, в каком режиме они работали во время локдауна, и как продолжают работать сейчас. 22% ответили, что их отправили на удаленку в локдаун и так и оставили в таком режиме, 19% работали в смешанном режиме - то из дома, то из офиса, 7,7% работали удаленно еще до локдауна и продолжают сейчас, а 6,8% - фрилансеры. То есть примерно половина участников онлайн-голосования оказались не привязанными к необходимости ездить на работу каждый день, они вполне могут жить за городом. 

Весной мы провели еще одно онлайн-голосование, в котором предложили читателям выбрать, где бы они предпочли жить при одинаковой стоимости - в маленькой квартире в центре или рядом, в большой квартире на окраине, в загородном доме. Голоса распределились примерно поровну, за загородный дом проголосовали 35%. Результаты этих двух онлайн-голосований означают, что многие хотели бы жить за городом и имеют такую возможность. 

Но есть и другой важный фактор - экономический кризис, который существенно ограничивает возможности покупателей. Это будет негативно влиять на спрос. Если основное жилье люди будут стремиться купить даже при снижении дохода, то покупку "второго дома" многие предпочтут отложить до лучших времен. Поэтому сохранить спрос смогут удачные варианты домов и таунхаусов, подходящих для постоянного проживания, а также частично - самые доступные варианты дач (дешевые УБП и бюджетные дачи в СНТ). 

Лукинов Валерий
Учредитель экспертного клуба «Загородный Девелопмент»

Основная проблема рынка загородной недвижимости – дефицит ликвидного предложения. За последние два года предложение коттеджей очень сильно сократилось: по некоторым направлениям на треть, по другим – сразу вдвое. Несмотря на это, вряд ли стоит ждать роста девелоперской активности, разве что в рамках уже существующий проектов. При запуске новых проектов застройщик несет большие траты, а доходность составляет около 10% в год, так что это далеко не самый прибыльный бизнес. Но на фоне дефицита качественных проектов, перспективными выглядят продуманные поселки с развитой инфраструктурой – они будут пользоваться спросом.

3. Антон:
Добрый день! Последние два года мы снимаем дачу на лето – жена работает на удаленке и все лето с детьми на даче, я приезжаю на выходные. Вошли во вкус и думаем, не купить ли собственную дачу, чтобы не снимать. Что сейчас выгоднее и что бы вы порекомендовали?

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

Здесь слишком мало вводных для конкретной рекомендации. Зависит от ваших требований к участку и дому (наличию коммуникаций, расстоянию от Москвы и т.п.), бюджета. Если вы ограничены в бюджете, но хотите свой участок, можно купить дешевле и дальше, без коммуникаций и постепенно «доводить его до ума» - сделать скважину, септик, когда появится возможность. Если вы хотите сразу все коммуникации, лучше снимать нужный вариант, это получится дешевле. Главное, чего в нынешней ситуации не стоит делать – влезать к кредит на пределе возможностей только ради участка в собственности.

Таганов Дмитрий
Руководитель аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость

Цены на самые доступные небольшие летние дачи в обычных СНТ с электричеством и летним водопроводом начинаются от 1,5 млн рублей, снять такой участок можно примерно за 30 000 рублей в месяц, то есть за год уходит 90 000 – 150 000, в зависимости от длины теплого сезона. Поэтому сильно сэкономить вряд ли получится, к тому же прибавятся затраты на содержание, членские взносы, мелкий ремонт и т.п. Если же нужен дом с возможностью постоянного проживания, это может быть целесообразным.

4. Лес вокруг:
Выставил в мае свой участок на продажу, цену выставил примерно такую же, как на похожие участки в локации. За месяц – два звонка. В одном просто узнавали, что и как, больше не перезвонили. Во втором агент покупателя сразу запросил скидку на 20%. Скажите, пожалуйста, это нормальная ситуация для загородки и можно продолжать ждать своего покупателя или цена оказалась слишком высокой и надо ее снижать? Я не особо спешу с продажей, могу подождать, но найдется ли покупатель хоть когда-нибудь?

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

На загородном рынке меньше покупателей, чем на квартирном, поэтому звонков обычно меньше. Но два звонка за месяц, один из которых сразу с торгом, означают, что предложение по установленной цене неинтересно. Перспектив для роста цен во время экономического кризиса нет, поэтому лучше продать сейчас подешевле, чем прождать и потом все равно снизить цену – возможно, через несколько месяцев придется падать сильнее.

Таганов Дмитрий
Руководитель аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость

Загородные дома сейчас в основном переоценены, поэтому если при оценке своего участка ориентироваться на цену предложения, она скорее всего окажется завышенной. Поэтому нужно быть готовым к тому, чтобы дать дисконт 10-20%.

5. Саша:
Вроде бы в прошлом году вводили льготную ипотеку на загородку. Действует ли программа сейчас?

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

Да, на загородном рынке продолжает действовать и льготная, и семейная ипотека. Но банки неохотно кредитуют загородную недвижимость, есть много нюансов - покупается ли готовый дом или деньги нужны на строительство и т.п.

Лукинов Валерий
Учредитель экспертного клуба «Загородный Девелопмент»

Льготная ипотека актуальна для загородной недвижимости, более того, ее не так давно расширили. Если ранее взять кредит с субсидированной ставкой можно было только на готовый дом или строительство с помощью аккредитованных банками компаний, то теперь ее можно получить и на самостоятельное строительство. Но дают такую ипотеку только на землю со статусом ИЖС, а сроки самостоятельного строительства дома ограничены одним годом. Некоторое оживление эта программа может принести, но все же в ней куда больше ограничений, чем на рынке новостроек.

6. Наталья Рыбакова:
Какие сегменты загородки сейчас перспективнее – коттеджи, УБП, какие классы?

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

Как уже говорилось в ответе на вопрос 3, наиболее устойчивыми к кризису будут сегменты, которые предусматривают комфортное постоянное проживание. То, что покупают вместо городской квартиры, а не дополнительно к ней - то есть таунхаусы и дуплексы, а также относительно недорогие коттеджи в поселках с коммуникациями и развитой инфраструктурой. Дачные варианты - УБП на существенном удалении от Москвы, обычные дачи в СНТ - тоже могут сохранить спрос, поскольку другие виды отдыха будут малодоступны для россиян. Но только при условии низких цен.

Лукинов Валерий
Учредитель экспертного клуба «Загородный Девелопмент»

С точки зрения востребованности наиболее перспективными являются небольшие дома до 100 кв.м. Именно их активнее всего раскупали в предыдущие два года, поэтому они сейчас в максимальном дефиците.

7. Ольга:
Здравствуйте. По каким направления/шоссе лучше смотреть дома с точки зрения соотношения цены/природы/времени в пути?

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

Традиционно престижными - и потому самыми дорогими - являются западные направления. Это элитная Рублевка, Новорижское шоссе, где в нулевых и 2010-х годах строилось множество поселков бизнес-класса. Самые бюджетные - восточные, юго-восточные и южные направления. И, если, например, сравнительная дешевизна Горьковского шоссе объясняется во много загруженностью направления, то Симферопольское и Каширское шоссе - это достаточно свободные трассы, по которым от МКАДа до дома добираться ненамного дольше, чем по Новой Риге. 

Таганов Дмитрий
Руководитель аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость

Самый большой ассортимент сейчас представлен на Каширском шоссе (15% от общего объема предложения), Новорязанское (13%) и Дмитровском шоссе (9%). Каширское шоссе, помимо широкого выбора, привлекательно с точки зрения времени в пути – добраться до дома можно по скоростной платной трассе «М4 Дон». Средняя цена объекта – 2,8 млн рублей, это почти вдвое ниже, чем на Дмитровском шоссе, и вдвое дороже Новорязанского.

8. Дмитрий:
Будут ли падать цены на загородку?

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

Вероятнее всего, негативные факторы окажутся сильнее, что приведет к снижению цен. Более подробно об этом читайте  ответе на 2-й вопрос. 

9. Алексей:
Купил два года назад дачу в старом СНТ – существует еще с 1980-х. Уже после этого в чатике СНТ увидел, что оказывается есть проблемы с водопроводом. Водонапорная башня находилась в нескольких метрах от места, которое было отмечено на плане и уже немного заходила на земли лесничества, из-за чего власти то ли не хотели включать воду, то ли хотели запретить это делать самому СНТ. В общем, водоснабжение было под вопросом. Активисты из СНТ организовались и отсудили право пользоваться водой, то есть вроде бы все в порядке. Но мне интересно, можно ли было узнать о такой проблеме заранее? И могут ли сейчас вскрыться какие-то другие проблемы?

Таганов Дмитрий
Руководитель аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость

К сожалению, на вторичном рынке, особенно в СНТ и неорганизованных поселках могут быть такие сюрпризы. Проверку документов осуществляют брокеры, кроме того, можно рекомендовать пообщаться с соседями.