Пандемия коронавируса спровоцировала ажиотажный спрос на загородную недвижимость в прошлом году. В этому году пандемия продолжается, но покупать особо нечего – все более-менее ликвидное уже купили, а то, что осталось – либо слишком дорогое, либо некачественное, либо некачественное и дорогое одновременно. Но, возможно, в обозримом будущем ситуация улучшится.

Спрос vs предложение

Ажиотажный спрос на загородную недвижимость остался в прошлом году. По оценке владельца строительной компании «Дом Лазовского» Максима Лазовского, по сравнению с 2020 г. покупательская активность сократилась почти в два раза – «и это нормально, так как пиковые ситуации рынок должен проходить». Но и сейчас спрос неплохой – «на 35% выше, чем в 2019 г.». Ольга Магилина, заместитель генерального директора фи-девелоперской компании «Kaskad Недвижимость», также отмечает, что прошлогодний «высочайший» спрос был «нетипичным», а сейчас «уровень спроса и объем заключаемых сделок стабилизировался на уровне двухлетней давности или незначительно выше».

По данным «Инкома», который мониторит весь загородный рынок московского региона, в этом году спрос действительно ниже, чем в прошлом (что ожидаемо), но не драматически: в Московской области количество проданных объектов с начла 2021 г. сократилось на 8,1% в годовом выражении, в Новой Москве, где рынок на порядок меньше, – на 31,7%.

При этом предпочтения покупателей остаются примерно такими же, как и прошлой весной, когда история с коронавирусом только начиналось, - люди ищут максимально готовое жилье, где можно жить прямо сейчас. Доля участков без подряда (УБП) в спросе снизилась за год на 2,6% в Подмосковье и на 14% в Новой Москве. А доля коттеджей и участков с подрядом, наоборот, увеличились - на 5,4% в Московской области и на 8,3% в Новой Москве. Популярность таунхаусов и дуплексов также возросла - на 0,6% и 10,4% соответственно.

«Лучше всего продаются привлекательные проекты с застройкой. Среди них спрос серьезно превышает предложение. В сегменте участков без подряда предложение превышает спрос примерно в три раза», - говорит руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

Все дело в том, что структура предложения на «загородке» очень далека от предпочтений покупателей. Прежде всего в Подмосковье, где УБП формируют 78% предложения, а на коттеджи с таунхаусами приходится всего 32% рынка. Как следствие, подавляющее большинство подмосковных покупателей - 72% - не могут найти на рынке подходящий по цене и качеству готовый объект и в итоге приобретают УБП.

Предложение на первичном рынке в Подмосковье

Общие показатели 2020 год 2021 год Год
Кол-во поселков, шт. 778 737 -5,3%
Участки без подряда 76% 78% 2%
Коттеджи/участки с подрядом 23% 22% - 0,6%
Таунхаусы/дуплексы 13% 10% -2,8%
Малоэтажные дома 7% 4% - 3%
Кол-во объектов, шт. 44 914 43 024 -4,2%

Источник: «Инком-Недвижимость»

В Новой Москве ситуация получше: на УБП приходится 36% предложения, на коттеджи и таунхаусы – 73%. Поэтому и структура спроса там другая: участки без подряда приобретают лишь 25% покупателей, коттеджи и таунхаусы – 62%.

Предложение на первичном рынке в Новой Москве

Общие показатели 2020 год 2021 год Год
Кол-во поселков, шт. 59 45 - 23,7%
Участки без подряда 44% 36% - 8,5%
Коттеджи/участки с подрядом 51% 51% 0,3%
Таунхаусы/дуплексы 32% 22% - 10%
Малоэтажные дома 15% 11% - 4%
Кол-во объектов, шт. 2268 1255 - 46%

Источник: «Инком-Недвижимость»

В Новой Москве в продаже в 2021 г. появились два поселка (в 2020 г. ни одного), оба с застройкой - коттеджи и МЖД. А вот в Подмосковье покупатели и застройщики пока продолжают существовать в параллельных вселенных. По данным «Инкома», с начала 2021 г. загородный рынок области пополнился 25 посёлками, 19 из которых представляют собой участки без подряда. Застройка планируется только в шести поселках: три поселка с коттеджами, по одному с таунхаусами и малоэтажными домами, еще в одном поселке предлагают и таунхаусы, и МЖД.

Ситуация усугубляется тем, что, хотя формально объем предложения в области сократился лишь на 4,2% по сравнению с I полугодием 2020 г., практически все, что не было продано в прошлом году, представляет собой неликвид.

«Вторая половина 2020 г. принесла ажиотажный спрос на недвижимость, и практически все ликвидное и условно-ликвидное приложение рынок поглотил. Можно с абсолютной уверенностью сказать, что, если что-то не продавалось осенью прошлого года, — это практически невозможно продать», - отмечает Ольга Магилина.

Дмитрий Таганов полностью согласен с коллегой: «За период 2020 г. и первой половины 2021 г. экспозиция первичной «загородки» существенно сократилась. Лоты, которые остались на рынке на сегодняшний день, можно считать неликвидом».

Максим Лазовский советует особенно тщательно проверять перед покупкой УБП: «Наибольшие проблемы с земельными участками – тут каждый второй вариант имеет обременения».

Цены

Высокий спрос на «загородку», естественно, привел к росту цен. По оценке Ольги Магилиной, загородная недвижимость на первичном рынке за год подорожала на 32-35%. «Наибольший темп роста пришелся на вторую половину зимы и весну 2021 г. Сейчас цены продолжают расти, естественным образом реагируя на рост себестоимости строительства. Но темпы роста замедляются. Можно сказать, мы приближаемся к ценовому плато, которого достигнем уже летом», - прогнозирует Магилина.

«Инком» приводит еще более впечатляющие цифры: средняя стоимость подмосковного лота за год выросла на 60%, новомосковского – на 64,8%. Больше всего подорожали сегменты, предполагающие застройку в Новой Москве, – на 100% и больше.

Цены на первичном рынке загородной недвижимости в МО в млн. рублей

Общие показатели 2020 год 2021 год Динамика
Средняя стоимость объекта млн. рублей 5 8 60%
Участки без подряда 2,5 3,7 48%
Коттеджи/участки с подрядом 24,9 24,4 -0,2%
Таунхаусы/дуплексы 12,3 15,2 23,6%
Малоэтажные дома 7,8 7,4 -5%

Источник: «Инком-Недвижимость»

Цены на первичном рынке загородной недвижимости в Новой Москве в млн. рублей

Общие показатели 2020 год 2021 год Динамика
Средняя стоимость объекта млн. рублей 15,9 26,2 64,8%
Участки без подряда 6,5 6,7 3%
Коттеджи/участки с подрядом 39,1 89,5 128,9%
Таунхаусы/дуплексы 20,2 40,2 99%
Малоэтажные дома 8,8 17,5 98,9%

Источник: «Инком-Недвижимость»

По мнению Максима Лазовского, до конца года цены прибавят еще не более 7-10% с учетом инфляции.

***

Главной проблемой загородной рынка остаётся острый дефицит институциональных застройщиков, большинство из которых покинули рынок после кризиса 2008 г., и, соответственно, нехватка проектов с застройкой. Однако льготная ипотека на ИЖС и распространение механизма проектного финансирования и эскроу на загородный рынок, возможно, переломит ситуацию.

Дмитрий Таганов возлагает большие надежды прежде всего на субсидируемую ипотеку: «Ее результатами станут массовый выход на рынок новых малоэтажных проектов, трансформация проектов с участками без подряда (УБП) в проекты с застройкой. В первую очередь это будут коттеджи, во вторую — таунхаусы».

Об интересе к загородному рынку уже заявили такие крупные девелоперы, как «Инград», ПИК и «Крост». Правда, ни одного проекта эти застройщики еще не вывели, но девеломпент – всегда дело не быстрое.

Актуальные проекты компании ПИК (январь 2022)
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Измайловский лесБалашихинский район, г. Балашиха2 кв. 2024 г.от 4 159 120 руб.
Измайловский 11Москва, Восточный округ, район Измайлово, м. Измайловскаяот 31 451 400 руб.
Никольские ЛугаМосква, Юго-Западный округ, район Южное Бутово4 кв. 2023 г.от 4 921 060 руб.
ЯрославскийМытищинский район, г. Мытищи4 кв. 2021 г.от 8 170 470 руб.
Дмитровский паркМосква, Северный округ, район Дмитровский, м. Селигерская4 кв. 2023 г.от 6 107 760 руб.
Жулебино паркЛюберецкий район, г. Люберцы1 кв. 2023 г.от 5 539 640 руб.
Люблинский паркМосква, Юго-Восточный округ, район Люблино, м. Братиславская1 кв. 2023 г.от 6 032 900 руб.
ЛюберецкийЛюберецкий район, г. Люберцы4 кв. 2022 г.от 5 357 880 руб.
Одинцово-1Одинцовский район, г. Одинцово4 кв. 2023 г.от 4 301 000 руб.
Волоколамское 24Москва, Северо-Западный округ, район Щукино, м. Стрешнево МЦК1 кв. 2023 г.от 7 706 160 руб.
Бусиновский паркМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Ховрино2 кв. 2023 г.от 6 054 000 руб.
Кронштадтский 9Москва, Северный округ, район Головинский, м. Водный стадион3 кв. 2023 г.от 8 305 760 руб.
Волжский паркМосква, Юго-Восточный округ, район Текстильщики, м. Текстильщики1 кв. 2023 г.от 5 815 440 руб.
Кольская 8Москва, Северо-Восточный округ, район Бабушкинский, м. Свиблово2 кв. 2023 г.от 6 861 510 руб.
Красноказарменная 15Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная4 кв. 2023 г.от 10 608 480 руб.
Лефортово паркМосква, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная1 кв. 2021 г.от 10 691 400 руб.
Ильменский 17Москва, Северный округ, район Западное Дегунино, м. СелигерскаяСданот 7 971 600 руб.
Амурский паркМосква, Восточный округ, район Гольяново, м. Черкизовская3 кв. 2024 г.от 6 200 000 руб.
Большая Академическая 85Москва, Северный округ, район Тимирязевский, м. Окружная МЦК4 кв. 2023 г.от 6 416 290 руб.
Ясеневая 14Москва, Южный округ, район Орехово-Борисово Южное, м. Домодедовскаяот 10 646 178 руб.
Люберцы паркЛюберецкий район, г. Люберцы1 кв. 2023 г.от 4 936 140 руб.
Второй НагатинскийМосква, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. Нагатинская1 кв. 2023 г.от 6 957 720 руб.
Кузьминский лесг. Котельники1 кв. 2022 г.от 9 912 870 руб.
Михайловский паркМосква, Юго-Восточный округ, район Рязанский, м. Рязанский проспект4 кв. 2022 г.от 6 683 614 руб.
Сигнальный 16Москва, Северный округ, район Отрадное, м. Владыкино4 кв. 2022 г.от 7 038 000 руб.
Оранж паркг. Котельники1 кв. 2019 г.от 6 738 100 руб.
Новохохловская 15Москва, Юго-Восточный округ, район Нижегородский2 кв. 2023 г.от 6 427 980 руб.
Кронштадтский 14Москва, Северный округ, район Головинский, м. Водный стадион3 кв. 2023 г.от 7 400 820 руб.
Белая Дача паркг. Котельники1 кв. 2023 г.от 8 907 440 руб.
Зеленый ПаркМосква, Зеленоградский округ, район Старое Крюково3 кв. 2024 г.от 5 358 640 руб.
Лосиноостровский паркМосква, Восточный округ, район Метрогородок, м. Бульвар Рокоссовскогоот 6 203 100 руб.
Green parkМосква, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Ботанический сад3 кв. 2022 г.от 7 384 482 руб.
Руставели 14Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Бутырская4 кв. 2023 г.от 7 662 283 руб.
Митинский лесМосква, район Митино, м. Пятницкое шоссе2 кв. 2022 г.от 5 500 000 руб.
Восточное БутовоЛенинский район4 кв. 2023 г.от 4 149 500 руб.
Академика ПавловаМосква, Западный округ, район Кунцево, м. Молодежная1 кв. 2023 г.от 8 212 060 руб.
Мичуринский паркМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Озёрная3 кв. 2023 г.от 6 874 200 руб.
Бунинские лугаНовая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея3 кв. 2023 г.от 5 655 580 руб.
Середневский лесНовая Москва, Новомосковский округ, м. Филатов луг1 кв. 2023 г.от 4 881 470 руб.
Западный портМосква, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили1 кв. 2023 г.от 13 061 100 руб.
Сокольнический Вал 1Москва, Восточный округ, район Сокольники, м. Сокольники4 кв. 2023 г.от 6 539 130 руб.
Мещерский лесМосква, Западный округ, район Солнцево, м. ГоворовоСданот 8 024 520 руб.
Большая Очаковская 2Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспект4 кв. 2022 г.от 7 848 720 руб.
Саларьево паркНовая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, пос. Московский3 кв. 2023 г.от 6 089 270 руб.
ШереметьевскийМосква, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Савеловская4 кв. 2022 г.от 10 502 986 руб.
Митино паркКрасногорский район, г. Красногорскот 4 094 310 руб.
Holland parkМосква, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Спартак3 кв. 2022 г.от 7 483 500 руб.
Полярная 25Москва, Северо-Восточный округ, район Южное Медведково, м. Медведково2 кв. 2023 г.от 6 396 000 руб.
Матвеевский паркМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Озёрная2 кв. 2024 г.от 7 691 200 руб.
Солнцево паркНовая Москва, Новомосковский округ, пос. Внуковское2 кв. 2022 г.от 2 578 100 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все
Актуальные проекты компании Инград (январь 2022)
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
ForiverМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Автозаводская4 кв. 2023 г.от 17 800 000 руб.
ОдинградОдинцовский район, г. Одинцово1 кв. 2022 г.от 6 000 000 руб.
МиловидноеЛенинский район, п. Развилка1 кв. 2024 г.от 4 833 190 руб.
Одинград. Семейный кварталОдинцовский район, г. Одинцово1 кв. 2022 г.от 4 000 000 руб.
ПреображениеМосква, Восточный округ, район Богородское, м. Бульвар Рокоссовского МЦК4 кв. 2021 г.от 14 668 500 руб.
TopHillsМосква, Южный округ, район Нагорный, м. Нагорная2 кв. 2023 г.от 9 500 000 руб.
Новое ПушкиноПушкинский район, г. Пушкино4 кв. 2027 г.от 4 372 620 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все