Новостройки Москвы от
2.2 млн
руб.
Новостройки Новой Москвы от
4.4 млн
руб.
Новостройки Подмосковья от
1.7 млн
руб.
Апартаменты Москвы Подмосковья от
3.7 млн
руб.
Опрос
От чего, по-вашему, не защищает покупка через эскроу?
Участвуя в опросе, вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
с 2000 г. с 1991 г.

Новостройки с отделкой: что предлагают застройщики и на что обращать внимание покупателю

28 октября 2021 00:00



В последние годы новостройки с отделкой из категории тренда перешли в норму рынка. Ремонт от застройщика предлагается не только в массовом сегменте, но и в более дорогих классах. Отделка отличается по типам (white box, чистовая, даже с меблировкой), стилям, наполнению и уровню отделочных материалов.

Среди преимуществ отделки от застройщика обычно называются экономия за счет оптовых закупок материалов и работ, более быстрые сроки, отсутствие грязи и шума от ремонта от соседей, а также более низкая кредитная ставка, поскольку ремонт входит в стоимость квартиры, на которую покупатель может взять ипотеку.

Какую отделку предлагают застройщики в новостройках разных классов? Что в нее входит? Какие нюансы нужно учитывать при покупке? И как проконтролировать качество? На эти и другие вопросы ответят эксперты рынка.

Спикеры:

  • Кузнецова Наталия
    генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»
  • Рышкина Юлия
    Руководитель проектов IRN.RU

Вопросы

1. Редакция IRN.RU:

Какова доля квартир с отделкой на рынке новостроек Москвы и Подмосковья? Как она отличается в зависимости от класса жилья? Наблюдается ли какая-то динамика за последние годы (желательно тоже в разбивке по классам)? Сохраняется ли нарастающий тренд или рынок достиг своего потолка и стабилизировался? Если потолок еще не достигнут, где он, по-вашему, должен быть? Должны ли все квартиры предлагаться с отделкой?

Кузнецова Наталия
генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»

На первичном рынке квартир старой Москвы большая доля приходится на предложение с отделкой (61,7%): с полной отделкой – 40,6% лотов, с предчистовой отделкой – 17,7% лотов и с допопциями (кухня, мебель) – 3,4% лотов.

В комфорт-классе предложение с отделкой составляет большую часть предложения – 80% лотов, которая за год выросла на 11%, а ее объем на 15%: с полной отделкой – 64,1%, с предчистовой отделкой – 13,8% и с допопциями – 2,3%. В премиальном сегменте также большая часть экспозиции представлена квартирами с отделкой (65,2%): с кухней и техникой за счет одного масштабного проекта – 42,2%, с полной отделкой – 20,7% и с предчистовой отделкой – 3%. В бизнес-классе наблюдается другая ситуация – большая часть представлена без отделки – 63,4%, а на долю предложения с предчистовой отделкой приходится 24,6%, с полной - 12,1% квартир.

На рынке апартаментов доля предложения с отделкой также довольно высокая – 65,1% лотов: с полной отделкой – 28,5% лотов, с предчистовой отделкой – 20,4%, с отделкой и допопциями – 16,2% лотов. В большей степени предложение с отделкой представлено в премиум-классе – 86,7% (полная отделка – 58,6%, предчистовая – 27,8%, с допопциями – 0,4%) и в комфорт-классе – 79,1% (полная отделка – 41%, предчистовая – 10,8%, с допопциями – 1,3%). В бизнес-классе большая доля предложения представлена без отделки – 59%, на долю предчистовой отделки приходится 30,2%, с допопциями – 9,6%, с полной – 1,3%.

В комфорт-классе спрос на жилье с отделкой – готовой или предчистовой, постоянно растёт. Покупатели жилья этого класса в большей степени заинтересованы в экономии, поскольку отделка включена в стоимость ДДУ. Это значит, что на нее распространяются условия ипотечного кредита, который позволяет сэкономить на расходах на ремонт. Особенно в условиях роста цен на отделочные материалы и услуги ремонтных бригад. Ведь всегда проще въехать в уже готовую квартиру, а потом начать в ней что-то улучшать.

Однако и в более дорогих сегментах жилья также наблюдается запрос на квартиры либо с предчистовой отделкой, либо с полной дизайнерской отделкой.

Если смотреть на существующую мировую практику продаж новостроек, то во многих развитых странах квартиры продаются с готовой отделкой, встроенной кухней и бытовой техникой вне зависимости от класса жилья. Поэтому отечественному рынку есть куда расти.

2. Редакция IRN.RU:

Какие основные тренды в отделке вы видите? Как будет развиваться этот продукт?

Кузнецова Наталия
генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»

Основным трендом является стандартизация готового продукта – квартир с предчистовой или полной отделкой и с наличием допопций. Крупнейшие застройщики уже начали активно развивать это направление. Стандарты качества и ассортимент отделочных материалов, а также элементов мебели должны полностью находиться под контролем самого застройщика. Это оптимизирует себестоимость данного вида продукта и услуг, а в дальнейшем снимает множество вопросов при сдаче квартиры потребителю. Поэтому крупнейшие застройщики развивают свои бизнес-направления по отделке, производству мебели и т.д.

Кроме того, важным направлением является распространение стандартов отделки на все классы жилья с помощью расширения матрицы отделочных материалов, мебели и уровня отделки.

Другим направлением является привлечение потребителя к формированию своего варианта отделки, а не навязывание существующей модели. В этом плане интересным является предложение ФСК, который на своем сайте запустил конфигуратор отделки. Это сервис, с помощью которого покупатель может создать дизайн-проект на этапе покупки квартиры и в конце получить не только 3D-модель квартиры, но и финальную смету. Потребитель может выбрать вариант отделки по принципу конструктора на основе готовых решений, подобрав материалы, варианты шумоизоляции, сантехники и другие параметры.

3. Редакция IRN.RU:

В последнее время сильно выросли цены на все, в том числе и на строительные и отделочные материалы. Есть ли у вас данные по росту себестоимости отделки для застройщика? И не несет ли этот рост цен дополнительных рисков для девелопера и проекта, особенно для новостроек, вышедших на рынок 2-3 года назад, в которых сейчас как раз надо начинать ремонт? Ведь они закладывали в стоимость метра одну цену отделки, а теперь она оказалась выше. Есть ли в этом риски для экономики проекта? Что застройщики делают в этом случае? Не будут ли они жертвовать качеством отделки, чтобы удержаться в бюджете?

Кузнецова Наталия
генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»

В 2018 году никто не мог предусмотреть таких «черных лебедей», как пандемию и связанные с ней негативные последствия для мировой экономики в целом. Эти последствия затронули и строительную отрасль. По данным Росстата, себестоимость строительства жилья в России выросла в годовом выражении на 15% за счет роста цен на основные виды стройматериалов. Оценить влияние каждого фактора довольно сложно, поскольку все зависит от конкретных характеристик строящегося проекта, его масштабности, класса, наполнения инфраструктурой. Однако можно привести несколько цифр. Так, например, цена на холоднокатаную сталь и медь выросла более чем в 2 раза, древесины – в 1,5 раза. Также подорожали и отделочные материалы.

Этот фактор отразился и на росте цен на недвижимость: за год средняя цена квадратного метра на первичном рынке старой Москвы выросла на 37%, Новой – почти на 40%. Поэтому говорить о проблемах застройщиков в этой ситуации не приходится: потери по проектам, запущенным 2-3 года назад, были сполна компенсированы ростом цен на новые. В этой ситуации оказались в выигрыше те застройщики, которые имеют широкий портфель масштабных проектов.

4. Дмитрий:

Как быть с розетками? Ведь их расстановка напрямую зависит от расположения мебели, видения конечного покупателя. Получается, что после покупки white box всё равно придется штробить, заново штукатурить, клеить обои и/или окрашивать стены.

Кузнецова Наталия
генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»

По существующим СП 31-110-2003 «Проектирование и монтаж электроустановок жилых и общественных зданий», минимально допустимое количество розеток, которое должно быть смонтировано в жилом помещении, зависит от метража помещения. В жилых комнатах квартир должно быть установлено не менее одной розетки на ток 10(16) А на каждые полные и неполные 4 м периметра комнаты, в коридорах квартир – не менее одной розетки на каждые полные и неполные 10 м2 площади коридоров. В кухнях квартир следует предусматривать не менее четырех розеток на ток 10(16) А.

При ремонте квартиры, как собственными силами, так и силами застройщика, лучше соблюдать данные нормативы.

Рышкина Юлия
Руководитель проектов IRN.RU

Вы правы, разводка электричества - один из самых первых этапов при ремонте, поэтому неправильно поставленные розетки сложно переделывать. Некоторые застройщики готовы учитывать пожелания по расположению розеток, но это редкий случай, обычно отделка производится ар стандартным планам. Но дизайн-проекты застройщикам делают профессиональные дизайн-бюро, которые продумывают оптимальную стандартизированную схему разводки. Все же обычно планировки достаточно стандартны, и можно предугадать, где покупатель захочет поставить кровать, телевизор и т.п. Но, конечно, нет гарантий, что эта расстановка полностью подойдет конкретному человеку.

5. Алена:

Видела эконом-отделку в доме для очередников. Это, конечно, печаль по качеству и дизайну. Также походила по шоу-румам в комфорт-классе, посмотрела сайты новостроек. Там все намного приличнее, но очень одинаково и скучно. Везде основные два варианта: серо-бежевый ламинат с белыми или светло-серыми стенами и более рыжий ламинат с бежевыми стенами. Еще двери-плинтуса иногда отличаются – светлые или темные. Это лучше, чем дешевые обои в яркий цветочек, но слишком уж одинаково – все живут в одинаковых квартирах. Есть ли более смелые и яркие варианты решения? И почему так мало стилевого разнообразия?

Кузнецова Наталия
генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»

На рынке обычно предлагаются 4 варианта базовой отделки: современный и классический варианты в светлых и темных тонах. Застройщик должен ориентироваться на более широкую аудиторию при выборе цветовой гаммы отделки. Как правило, это нейтральные тона обоев, ламината и плитки. Обои всегда идут под покраску в светлых или бежевых тонах. Это делается для того, чтобы потребитель при желании мог перекрасить их в более яркий цвет и создать свой образ квартиры.

Рышкина Юлия
Руководитель проектов IRN.RU

Застройщики обычно предлагают максимально нейтральные по расцветке и стилям решения как раз для того, чтобы интерьеры не были одинаковы. В этом случае именно мебель, текстиль и декор будет создавать стиль вашего интерьера, именно эти предметы будут запоминаться. А яркие решения в оформлении сами по себе являются акцентами, их сложнее стилизовать, и как раз в этом случае интерьеры будут казаться более похожими даже с разной мебелью.

6. Андрей Смагин:

Добрый день! Насколько отделка удорожает метр по сравнению с бетоном? И на фоне рекордного роста цен на недвижимость не случится ли отката назад? Жилье стало слишком дорого для людей. Понятно, что ремонт от застройщика дешевле, чем если нанимать бригаду и по розничным ценам закупать все материалы. Но в моменте – метр дешевле. Не будут клиенты ли из экономии покупать квартиры без отделки в расчете, что как-нибудь постепенно, малой кровью и своими руками когда-то потом сделают ремонт? Нет ли уже сейчас таких проявлений?

Кузнецова Наталия
генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»

В среднем стоимость отделки от застройщика обходится дешевле на 20%, чем сделанная своими силами. Она включена в стоимость ДДУ и на нее распространяются условия ипотечного кредита. Это особенно актуально в условиях льготной или субсидированной ипотечной ставки на уровне 7-8%. Между тем, если стоимость отделки не входит в стоимость ДДУ и оформляется отдельным договором, она невыгодна. Это означает, что на такую отделку нужно или копить, или брать новый потребительский кредит, процентная ставка по которому выше.

7. Лидия Гиршман:

Во всех статьях по ремонту новостроек, да и по отзывам людей вижу, что первое, что советуют сразу менять в новостройке – входную дверь, стеклопакеты на окнах и балконах. Все говорят, что от застройщика – очень низкое качество. Не лучше ли было бы, если бы застройщики хотя бы основные вещи делали сразу хорошо и ставили нормальное, а не двухкамерные стеклопакеты, которые не греют? И почему тогда мы должны верить в качество остальных материалов?

Кузнецова Наталия
генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»

Отделка из более дорогих материалов премиальных брендов встречается в основном в проектах бизнес- и премиум-классов. Застройщики привлекают к разработке дизайн-проектов ведущие дизайнерские бюро. Так, например, в проектах бизнес-класса ЖК Foriver и Riversky от Инград к разработке дизайн-проекта отделки было привлечено дизайнерское бюро «Уютная квартира». В отделке используются качественные современные материалы, инновационные технологии, эксклюзивные интерьерные решения от таких ведущих брендов, как Nicolazzi, Villeroy & Boch, Gira, Margaroli. Например, в ЖК Riversky стоимость 1 комн. квартиры площадью 40,3 кв.м – 46,64 кв.м обойдется в 21,8 – 26,4 млн руб., 2 комн. квартиры площадью 66,39 кв.м – 76,4 кв.м – в 30-37,6 млн руб.

8. Ольга Тетерина, менеджер проектов:

Здравствуйте, уважаемые экспертки! Пару лет назад встречала такой продукт как квартира с полной меблировкой – по-моему, его тогда запускала ГК ФСК. Известно ли, насколько успешным и востребованным это оказалось? Есть ли последователи? А еще раньше, помню, был какой-то проект, в котором была отделка, сантехника и полностью кухня – с гарнитуром и всей техникой, причем, по-моему, даже неплохой. Вот это, на мой взгляд – хороший вариант, потому что это точно нужно всем, причем желательно сразу, и это очень большие самостоятельные затраты – и денег, и времени. Есть ли сейчас подобные предложения?

Кузнецова Наталия
генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»

Доля квартир и апартаментов с дополнительными опциями в виде встроенной кухни, бытовой техники и мебели растет. На первичном рынке старой Москвы доля такого предложения составляет 5,4% квартир и апартаментов. За год она выросла на 5,3%, а ее объем увеличился в 12 раз. Лоты с допопцями представлены сейчас в 10 проектах всех классов. Конечно, основная доля квартир с мебелью и кухней приходится на комфорт-класс в проектах ГК ПИК и ФСК. Среди проектов комфорт-класса с квартирами можно назвать проекты от ГК ПИК: Большая Академическая 85, Волжский парк, Измайловский парк, Мякинино парк. Минимальная цена лота составляет 5,7 млн руб. У ФСК в реализации находятся апартаменты ЖК Движение. Тушино с минимальной ценой от 8 млн руб.

Но даже в премиальном сегменте это направление сейчас развивается. Так, например, в масштабном проекте премиум-класса ЖК Береговой-2 от Главстрой все квартиры реализуются со встроенной кухней и бытовой техникой фирмы Neff. Минимальная цена составляет 20 млн руб.

9. Эдуард:

Меня заинтересовал такой вопрос. Допустим, прихожу я в офис продаж выбирать квартиру. Я сначала выбираю понравившуюся квартиру (планировка, этаж, куда смотрят окна), а потом к ней выбираю из всех вариантов отделки? Или к конкретным квартирам привязаны конкретные варианты отделки и, допустим, если мне нужна определенная по расположению квартира, то придется покупать ее с фиксированной застройщиком отделкой?

Кузнецова Наталия
генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»

Застройщики предлагают варианты отделки, из которых потребитель выбирает нужный ему для своей квартиры. Как правило, это 4 варианта отделки в разных стилях и цветовой гамме. Потребитель может выбрать только стиль и вариант цветового решения. Каждый вариант отделки содержит определенный перечень опций: отделка пола (ламинат), потолка (натяжной потолок), стен (обои под покраску) и плитки в кухне (фартук), и санузлах, разводку коммуникаций (электрика, сантехника), установка выключателей и розеток, светильников, радиаторов, входной металлической и межкомнатных дверей. Некоторые застройщики дают возможность выбрать дополнительные опции из существующего ассортимента (ручки, смесители, розетки и т.д.).

Рышкина Юлия
Руководитель проектов IRN.RU

Если вы покупаете новостройку на стадии строительства, обычно вы можете выбрать из всех вариантов отделки для конкретной квартиры. Но ближе к финалу стройки и тем более после начала к отделочных работ в квартирах варианты отделки уже будут распределены между квартирами, поэтому не останется возможности для выбора. 

10. Артем Новиков:

А есть ли у вас какая-то статистика по самым популярным стилям/цветам отделки? Именно в предпочтениях покупателей. Очень любопытно посмотреть. Заранее благодарю!

Кузнецова Наталия
генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»

Как таковой, свежей статистики у меня нет, но можно найти из открытых источников многочисленные исследования не только застройщиков, но и дизайнерских бюро. Большинство потребителей предпочитает так называемый классический стиль в нейтральных тонах. Это связано с тем, что с этим вариантом отделки проще всего «работать» дальше, если захочется внести «нотки» авангардного стиля в дизайн квартиры. Также некоторое время назад был очень популярен темный стиль – темный ламинат цвета венге со светлыми стенами.

Я считаю, что в этом вопросе застройщики могут взять инициативу в свои руки и формировать вкус потребителей, исходя из современных трендов в дизайне.

Рышкина Юлия
Руководитель проектов IRN.RU

Мы проводили онлайн-голосование по стилям отделки, правда, достаточно давно - в 2017 году. Мы предложили самые распространенные среди новостроек стили (традиционный или современный) и цветовые решения (светлый-темный). Очевидным лидером среди участников опроса оказался современный светлый стиль (58%), на втором месте - традиционный светлый (17,9%), затем традиционный темный (12,8%) и современный темный 11,1%.

11. Алена:

Еще раз добрый день! Второй вопрос от меня: есть ли застройщики, которые выделяются своим подходом к отделке? Очень качественно или классные дизайны, например. Или наоборот застройщики, у которых отделку лучше не покупать.

Кузнецова Наталия
генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»

Основная проблема в отделке от застройщика – это даже не качество материалов, а уровень и качество выполненных работ. В основном это касается проектов массового сегмента.

Как правило, основные жалобы касаются плохой установки окон, дверей, сантехники, некачественно положенного ламината, плинтусов. Проблемы случаются у всех застройщиков, которые поставили отделку в своих проектах на поток. Это может быть и плохая работа подрядчиков, и нарушение сроков работ и т.д. Поэтому при приемке квартиры с отделкой лучше обратиться за помощью к профессиональному консультанту, чтобы грамотно составить список претензий. Если потребитель принимает квартиру с мебелью и бытовой техникой, то нужно также проверить все двери, створки, работу техники. На все материалы, конструктив, мебель, технику существуют свои гарантийные сроки. Например, окна и фасады застройщик должен ремонтировать за свой счет в течение пяти лет после ввода дома, инженерию и системы водоснабжения — в течение трех лет.

Поэтому неважно, у какого застройщика была куплена квартира и какого класса, все вопросы с качеством отделки можно решить на уровне действующих законов («О защите прав потребителей», Гражданского Кодекса).

12. Толик, сделал самостоятельно три ремонта:

Можно ли во время отделочных работ прийти на объект и посмотреть, как там все делается, нет ли нарушений?

Кузнецова Наталия
генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»

Посещение стройки производится только при согласовании с застройщиком.

 
Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая