от
4.1 млн
руб.
от
4 млн
руб.
от
1.7 млн
руб.
от
2.7 млн
руб.
Опрос
Если бы вы покупали дачу, то по какому принципу выбирали бы локацию?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
с 2000 г. с 1991 г.

Рынок новостроек Москвы в 2021 году: есть ли жизнь без льготной ипотеки?




С 1 июля изменились условия выдачи льготной ипотеки на новостройки. Для Москвы новые правила фактически отменяют программу. Теперь ипотеку под 7% годовых можно получить только на кредит до 3 млн рублей. С учетом минимального первоначального взноса 15% квартира должна стоить 3,5 млн рублей. Ни в «старой», ни в Новой Москве таких цен нет.

Таким образом, программа, которая больше года поддерживала спрос и цены на столичные новостройки, больше не действует. Зато расширили программу для семей с детьми – теперь она работает практически по старым условиям льготной ипотеки. К тому же новой программой воспользоваться все еще можно – просто не на полную стоимость квартиры, а если требуется немного добавить на улучшение жилищных условий. Да и без дополнительных льгот ставки по кредитам пока находятся на приемлемом уровне.

Как будет чувствовать себя рынок новостроек без поддержки льготной ипотеки? Придумают ли застройщики альтернативу государственной программе? Что уже происходит со спросом и ценами на новостройки? На эти и другие вопросы ответят коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим и руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Спикеры:

  • Коммерческий директор ГК «А101»
    ГК «А101»
  • Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»
    Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Вопросы

1. Редакция IRN.RU:
Как вы оцениваете результаты программы льготной ипотеки? Кто от нее больше выиграл – девелоперы или покупатели? Насколько благодаря ей вырос спрос и цены? Не перегрела ли она рынок и не «съел» ли рост цен выгоду от льготной ипотеки для покупателей?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Льготная ипотека и низкие ставки по депозитам привели к ажиотажному спросу в прошлом году – как обычному потребительскому, так и инвестиционному. Из-за этого цены выросли очень сильно, в московском регионе рынок перегрет. За год индекс цен на жилье от IRN.RU в старой Москве вырос на 24%, в Новой Москве – на 24,5%, в Подмосковье – на 29,5%. За полтора года цены выросли на 27,4% в Москве, на 28,4% в Новой Москве и на 35,7% в Подмосковье.

На мой взгляд, льготная ипотека не была нужна рынку. В прошлый раз ее ввели на фоне очень высокой ключевой ставки и по сути заградительных ставок по ипотечным кредитам. В прошлом году и обычная ипотека была достаточно доступной. Поэтому дополнительная искусственная поддержка спроса только разогнала цены и перегрела рынок.

Боим Анна ГК «А101»

Безусловно, от программы льготной ипотеки выиграли покупатели, даже с учетом того, что цены на жилье выросли из-за несоответствия высокого спроса общему объему предложения. Даже базовая ставка в 6,5% снизила платеж на 20-25%, а это серьезно расширило круг покупателей. Квартиры небольшой площади смогли купить люди, которые без господдержки не могли выйти на рынок вообще. Оживились и инвесторы, которые покупали квартиры, потому что жилье более ликвидно, чем рублевый депозит в банке, особенно если сдавать его в аренду.

Поэтому, например, в комфорт-классе ТиНАО на 21% выросла доля покупки студий, а средняя площадь продаваемой квартиры снизилась до 46 кв. метров.

В то же время в проектах бизнес-класса в ТиНАО свою долю в продажах увеличили как раз двухкомнатные квартиры – с 29% до 41%. Заметно вырос спрос на квартиры с чистовой или предчистовой отделкой. Это в основном жилье, которое покупали «для себя» - льготная ипотека позволила не сокращать ипотечный платеж, а купить квартиру большей площади.

Примечательно, что доля «ипотечных» квартир в общем объеме продаж выросла всего с 69% до 79% - всего на 10 пунктов. Но за весь период действия программы ипотеки с господдержкой продажи на первичном рынке ТиНАО увеличились почти в 2,2 раза, а средневзвешенная стоимость квадратного метра – на 41% (198 против 140 тыс. рублей).

Цены на жилье растут постоянно, как и почти на все товары, по разным причинам. И все равно льготная ипотека расширяла возможности людей или, говоря иначе, повышала платежеспособный спрос. Это была временная программа, но настолько эффективная, что у покупателей сложилось мнение, что после нее «жизни нет». Поэтому сейчас и банки, и девелоперы, которым эта программа также была выгодна, ищут пути вернуть на рынок привлекательные условия покупки, но уже без участия государства.

2. Редакция IRN.RU:
Как будет дальше жить рынок без искусственной поддержки спроса? Есть ли уже первые результаты по динамике ипотечных сделок? И каковы ваши прогнозы по спросу и ценам на ближайший год?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Какое-то время цены еще могут немного повыситься, но затем в отсутствие факторов искусственной поддержки спроса на рынок может прийти стагнация. Новые условия льготной ипотеки действуют только на кредиты до 3 млн рублей, то есть в основном для регионов с дешевым жильем, Москву и Подмосковье она почти не затронет.

Боим Анна ГК «А101»

Банки анонсировали актуальные ставки по ипотеке на новостройки только 1 июля, поэтому вывод новых ипотечных инструментов на рынок задержался. Май и июнь выдались для нас рекордными по продажам, потому что люди хотели успеть на выгодные ставки, поэтому июль начался с ожидаемой стагнации. Мы, конечно, не ждем, что в июле и августе будет такой же спрос, как в предыдущие 2 месяца, но с учетом привычного времени принятия решения о покупке, прогнозируем рост ипотечных сделок уже осенью. А чтобы понять, каким теперь будет рынок жилья, предлагаю в ноябре-декабре посмотреть на динамику рынка за вторую половину года. Будет больше ясности.

В нынешней ситуации сложно делать ценовые прогнозы, в первом полугодии неоднократно дорожали ключевые строительные материалы - стальная арматура, стеновые и нерудные материалы, оконные конструкции, материалы для гидроизоляции и утепления, приборы учета, оборудование связи и сигнализации, приборы отопления и так далее. Причина тому — инфляция, рост сырьевых котировок цен на мировых рынках, высокий уровень потребления, особенно в Китае, где после пандемии резко выросли объемы производства и строительства. К июню цены выросли на 34% по сравнению с предыдущим годом. Кроме того, сейчас на рынке наблюдается дефицит керамогранита, теплоизоляции, газобетонных блоков. Дефицит также приводит к удорожанию стройматериалов, тем более что после пандемии в России выросли темпы частного и массового строительства. Российский производитель переориентировался с внутреннего рынка на более выгодные поставки в тот же Китай и страны ЕС.

Цены на стройматериалы не могут не сказаться на конечной стоимости квадратного метра. Дополнительные таможенные пошлины на металлопрокат, древесину, акрилаты могли бы нормализовать цены на ряд товарных позиций.

3. Редакция IRN.RU:
Как без льготной ипотеки можно поддержать девелоперов и сделать жилье доступнее?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Здесь есть интересный момент. Прямая поддержка покупателей (например, льготная ипотека) работает в первую очередь на пользу девелоперам, а не на доступность жилья. Девелоперы видят растущий спрос и понимают, что они могут увеличивать цены. А вот поддержка девелоперов, напротив, может сыграть в пользу покупателей. Если снижать затратную часть – например, стоимость земли или нагрузку на строительство социальной инфраструктуры – это будет стимулировать не спрос, а, напротив, объемы предложения, поскольку строить станет выгоднее. А это, в свою очередь, уже станет стимулом к снижению цен. Мы всегда говорили, что дешевая ипотека не делает жилье доступным. Доступным его делают низкие цены.

Боим Анна ГК «А101»

Поддерживать нужно? Прежде всего, людей, чтобы они могли купить жилье. И главное здесь не стоимость квартир – она росла во многом из-за дефицита предложения, который сейчас понемногу сокращается, и стоимости строительных материалов, которые продолжают дорожать. Важно обеспечить максимально доступный уровень ежемесячного платежа. Эту задачу решала льготная ипотека, а теперь решает семейная. Сейчас там те же условия, какие были в программе господдержки до 1 июля, но нужно, чтобы у покупателя был ребенок, рожденный после 1 января 2018 года.

Но улучшить условия покупки могут и банки, обеспечивающие, проектное финансирование строительства. Например, они могут снизить ставки проектного финансирования девелоперам, или позволить девелоперам субсидировать ставку банкам после раскрытия счетов эскроу.

4. Наталия:
Насколько востребована детская ипотека? Для какой доли покупателей она актуальна?

Боим Анна ГК «А101»

До появления ипотеки на одного ребенка спрос в общем объеме ипотечных сделок составлял не более 10%, при этом ставка по семейной ипотеке была аналогичная ставке господдержки. Сейчас программа для семей с одним ребенком доработана, таких семей больше, поэтому мы ждем в сегменте рост спроса, но точные прогнозы можно будет делать позже.

Продление семейной ипотеки и ее распространение на семьи с одним ребенком — логичное завершение программы господдержки для крупных городов с высокой стоимостью квадратного метра. Однако лучше было бы включить в нее детей, рожденных в 2014 году, поскольку они уже осенью пойдут в школу, и им потребуется отдельная комната для комфортного обучения.

Сейчас же программа распространяется на детей, которым максимум три года, то есть это завершение декретного отпуска. Эффективная программа семейной ипотеки не может использовать свой потенциал, потому что все серьезные покупки и решения, как правило, не принимаются во время декрета, когда в семье работает только один человек. Кроме того, рождение ребенка серьезно сказывается на семейном бюджете. Изменение условий повысит интерес к этой программе и даст хорошую возможность улучшить жилищные условия жителям тех городов, которые не смогут воспользоваться ипотекой с господдержкой.

5. Сергей Чумаков:
Считаете ли вы справедливым решение продолжить программу льготной ипотеки в нынешнем виде – только на кредиты до 3 млн рублей? Ведь это дает возможность ей воспользоваться только тем, у кого есть накопления или альтернативная квартира для продажи. Тем, кто покупает с нуля, она закрыта.

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Продление программы только для кредитов до 3 млн рублей по сути завершило ее в Московском регионе. С учетом минимального первоначального взноса в 15% квартира должна стоить 3,5 млн рублей. В Москве таких цен нет, в Подмосковье – только на значительном удалении от МКАД. То есть в регионе с максимально перегретыми ценами программу свернули. Но в регионах с низкими ценами на жилье и доходами населения льготная ипотека действительно сможет поддержать платежеспособный спрос и уберечь девелоперов от банкротства. 

Боим Анна ГК «А101»

Эта мера поддержки сохраняется для регионов, где рынок жилья был небольшой из-за низкого уровня платежеспособного спроса. С помощью льготной ипотеки воронка продаж заметно расширилась, доля таких квартир составила 75%. Поэтому для большинства регионов она остается эффективным инструментом развития рынка.

6. Нина:
Здравствуйте! Вроде бы сейчас и обычная ипотека достаточно доступна. Насколько увеличился реальный ежемесячный платеж, если квартира стоит, скажем, 10 млн рублей?

Боим Анна ГК «А101»

В среднем ежемесячный платеж по ипотечным программам на стандартных условиях вырастет примерно на 8% относительно платежа по кредиту с господдержкой.

7. Нина:
И будет ли дорожать обычная нельготная ипотека? Продолжит ли ЦБ повышать ключевую ставку?

Боим Анна ГК «А101»

Банки уже отреагировали на повышение ключевой ставки до 5,5% и повысили ставки по своим ипотечным программам. Новый уровень ставок колеблется от 8,3% до 9,5% годовых в зависимости от банка и условий выдачи. Не исключено, что удорожание продолжится. Но совместные программы банков и девелоперов могут предложить более выгодные условия, по крайней мере в краткосрочной перспективе. А новые условия семейной ипотеки идентичны программе господдержки, тем более что для ее получения нужно только иметь ребенка рожденного после 1 января 2018 года.

8. Елена:
Будут ли застройщики наконец снижать цены? С экономикой все печально, доходы падают, а цены растут. Ну как так?

Боим Анна ГК «А101»

Ни разу за все то время, что я работаю на рынке жилья, я не встречала снижения цен, по крайней мере, заметного снижения. В этот раз на стоимость квадратного метра влияют еще и цены на стройматериалы, о чем я уже писала выше. Они за последний год подорожали в среднем на 36%, но это в среднем. Та же арматура, доля которой в себестоимости строительства составляет 15-20%, подорожала почти втрое. В этих условиях ждать, что цены упадут, малоперспективно.

При этом повторюсь: размер ипотечного платежа даже важнее для доступности жилья, чем его цена. И для его снижения в свое время была запущена программа ипотеки с господдержкой, а сейчас существует семейная ипотека, а также на рынок выводятся совместные программы девелоперов и банков по субсидированию ипотечной ставки.

9. Дмитрий:
Какую часть рынка все же охватит льготная ипотека? Есть ли что-то за эти деньги в Новой Москве? Или хотя бы в области?

Боим Анна ГК «А101»

В ТиНАО средний чек на квартиру за год вырос с 7,3 до 9,6 млн рублей – это цена «однушки» или небольшой «двушки». Чтобы взять кредит на 3 млн, вам понадобится 6,6 млн первоначального взноса. По сути все, что можно купить в ТиНАО при стандартном взносе в 20% - это максимально компактную студию в не самой удачной локации.

10. Ольга:
Добрый день! У меня есть около 3 млн рублей накоплений. Квартира, которую я хочу, стоит 7-8 млн рублей. Стоит ли сейчас брать нельготную ипотеку или лучше еще год-два покопить, чтобы взять льготную? Или, может, добить первоначальный взнос потребительским кредитом, чтобы сейчас взять льготную?

Боим Анна ГК «А101»

Сейчас уже понятно, что на льготных условиях кредиты выдают только семьям с ребенком, рожденным после 1 января 2018 года. Возможно, подумать в ту сторону будет куда более перспективной идеей с точки зрения хороших условий по ипотеке, потому что копить деньги ради чуть более низкой ставки по льготной программе придется долго. В ТиНАО, где мы строим основную часть своих проектов, средний чек покупки квартиры сейчас находится на уровне 9,6 млн рублей. Чтобы взять кредит на 3 млн, вам понадобится 6,6 млн первоначального взноса.

Я не призываю делать импульсивную покупку, но, если вы нашли подходящую квартиру, ждать не стоит, потому что ситуация может в короткое время измениться в любую сторону. Вашу квартиру может купить кто-то другой, в выбранном районе может не быть новых проектов, изменятся планировки, площади, все что угодно. А вот ипотеку со временем можно будет рефинансировать и получить более выгодные условия. И можно уже смотреть предложения по субсидированным ставкам у разных девелоперов – вполне возможно, что льготная ипотека окажется не нужна.

11. Мария:
А есть ли сейчас какие-то собственные программы застройщиков и банков со сниженной ипотечной ставкой? Могут ли они заменить льготную ипотеку?

Боим Анна ГК «А101»

Да, есть программы субсидирования ставки с ведущими банками. Программы субсидированных ставок позволяют поддерживать спрос за счет низкого уровня ежемесячного платежа. Кроме того, все больше девелоперов предлагают программы трейд-ин.

12. Арина:
Здравствуйте! Какая сейчас минимальная ипотечная ставка? И какая минимальная стоимость квартиры в Москве?

13. L:
Пользовались ли льготной ипотекой инвесторы? Если да, то какова их примерная доля среди тех, кто брал льготную ипотеку? Насколько сворачивание программы скажется на снижении инвестиционного спроса?

Боим Анна ГК «А101»

Безусловно, пользовались, потому что низкий размер платежа снижает расходную часть инвестиционного проекта. Это были инвесторы с рублевыми вкладами. Годовой доход по ним сейчас делает вклады менее привлекательными, чем вложения в недвижимость. Плюс курсы валют подогревали желание избавиться от рублей. Соответственно, люди снимали деньги с банковских вкладов и покупали квартиру «впрок». Она растет в цене даже пока строится, потом ее можно сдать в аренду, а затем продать при необходимости или отдать ребенку. Кстати, покупка квартиры для ребенка, который на момент покупки едва окончил начальную школу, была довольно частым явлением. Безусловно, теперь таких сделок может стать меньше, как представляется, примерно на 7-8% от общего количества «инвестиционных» покупок.

14. Ольга:
Вопрос к Боим Анне.

После 1-го июля многие ведущие застройщики в Москве уже предлагают дольщикам программы льготной (cубсидированной) ипотеки совместно с банками - партнерами .

Предполагается ли такие программы , и если предполагаются , то когда в компании А101?

Хотелось бы приобрести квартиру именно в А 101, но к сожалению , предлагаемые в настоящее время ставки по ипотеке слишком высокие.

Боим Анна ГК «А101»

Безусловно, мы тоже ведем переговоры с банками и запускаем совместные программы субсидирования ипотеки. Уже сейчас вы можете посмотреть у нас на сайте предложения Сбербанка, там есть субсидированные программы на стандартных условиях, а также в рамках льготной и семейной ипотеки. В ближайшее время мы расширим число вариантов субсидированных ипотечных кредитов, в том числе за счет программ с другими банками.

15. Алексей Донцов:
Есть ли какая-то статистика, какой первоначальный взнос обычно используют на новостройки? И какой средний размер кредита?

Боим Анна ГК «А101»

Как правило, размер первоначального взноса составляет 20% от стоимости квартиры. Таковы, во всяком случае, условия большинства ипотечных программ. Соответственно, если квартира стоит, к примеру, 10 млн рублей, то размер первоначального взноса будет 2 млн рублей, а на остальные 8 млн покупатель берет ипотеку. Сейчас в ТиНАО средний чек покупки составляет как раз 9,6 млн рублей, соответственно размер кредита немного меньше 8 млн.

16. Елена:
Очень растут цены на продукты (здесь должен быть мем про морковь и бананы). Думаю, официальные данные по инфляции занижены. Говорят, после выборов цены вырастут еще, потому что сейчас их хоть как-то пытаются сдержать. Как в этих условиях брать ипотеку и покупать квартиру? Еда съедает весь доход! Останутся хоть какие-то покупатели с такими ценами на квартиры при постоянно растущих расходах на повседневные нужды?

17. Николай Остроухов:
Вопрос к компании ГК А101. Рассматриваем покупку квартиры в ГК А 101, но действующие стандартные ставки по ипотеке слишком высокие. При этом в Москве, уже после 1-го июля другие застройщики уже предлагают программы льготной ипотеки.

Хотелось бы узнать, когда предполагаются в компании А101 предложения по льготной ставке ипотеке для дольщиков.

Спасибо

С уважением, Николай Остроухов

Боим Анна ГК «А101»

Мы уже запустили программу субсидированной ипотеки со Сбербанком – это когда застройщик компенсирует банку часть ипотечного платежа клиента. Поскольку ставки зависят от ряда условий, советую «прогнать» выбранную у нас квартиру через ипотечный калькулятор на сайте. Субсидированные программы представлены как для стандартных условий кредитования, так и для программы семейной ипотеки. Программы с господдержкой у нас тоже есть, но в силу лимита в 3 млн рублей не могу дать гарантий, что вам они подойдут. В ближайшее время, по мере того как будут проходить переговоры с другими банками, вариантов субсидированных ипотечных кредитов станет намного больше.

18. Павел, Самый главный директор на рынке недвижимости:
Почему у людей такая короткая память?

Почему никто не помнит, чем закончился ажиотаж 2008 года, чем закончился безумный ажиотаж 2014 года? Ну ладно, простой человек не вовлечен в перепитии рынка недвижимости и покупка недвижимости для абсолютного большинства - это событие всей жизни.

Но профессиональное сообщество по какой причине ТАК серьезно обсуждает «цены в Москве всегда растут!», всячески подогревая градус ажиотажа, а спустя некоторое время, когда цены падают знАчимо, делают удивленое лицо «а кто это сделал?!» Может не имеет никакого смысла спрашивать у «экспертов рынка», потому что «желание хорошо заработать здесь и сейчас, а потом хоть потоп» преобладает в «экспертном» обществе?

 

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения августа