от
5 млн
руб.
от
4.2 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.3 млн
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этим летом?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
с 2000 г. с 1991 г.
Наш научный партнер

Апартаменты в ожидании легализации: когда они получат юридический статус и что будет с ценами?




Уже долгие годы ведутся разговоры о том, что закон должен обозначить статус апартаментов, которые сейчас формально не являются жильем, но продаются как альтернатива обычным квартирам. Чиновники высказывали разные мнения на этот счет – от приравнивания к квартирам до полного запрета.

В январе Владимир Путин поручил определить правовой статус апартаментов до 1 августа. После этого появились сообщения о том, что соответствующий законопроект внесут в Госдуму в октябре. Таким образом, есть надежда на то, что до конца 2021 года закон об апартаментах наконец будет принят.

Что ожидают застройщики от этого законопроекта? Что происходит с ценами на апартаменты? И каково будущее сегмента? Читайте ответы экспертов на эти и другие вопросы.

Спикеры:

  • Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»
    Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU
  • Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet
    Est-a-Tet

Вопросы

1. Редакция IRN.RU:
Каковы сейчас основные тренды на рынке апартаментов (предложение, спрос, цены)? Затронул ли этот сегмент прошлогодний рост цен?

Родионцев Роман Est-a-Tet

В границах старой Москвы на текущий момент представлено почти 6,1 тыс. лотов апартаментов общей площадью 441,6 тыс. кв. м. Всего в январе было реализовано более 21 тыс. кв. м. данного формата. Средневзвешенная цена апартаментов в комфорт-классе на сегодняшний день составляет 199,3 тыс. руб./кв. м., в бизнес классе – 297,5 тыс. руб./кв. м.

За год цена на апартаменты выросла на 15,4%, а объем предложения существенно сократился (как в квартальной, так и в годовой динамике), снижение составило 24%.

2. Редакция IRN.RU:
Что ждет рынок от законодательных изменений, которые должны произойти в этом году?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Пока непонятна даже основная суть закона. Минстрой в ноябре говорил о том, что надо легализовать уже построенные апартаменты, а в будущем запретить строительство такой недвижимости, однако затем ведомство смягчило позицию. Совет федерации настаивает на том, что после утверждения юридического статуса нужно разрешить строить апартаменты по обозначенным требованиям. Путин поручил разработать законопроект до 1 августа, в Госдуму законопроект должны внести в октябре. Так что определенность должна появиться только ближе к концу лета.

Родионцев Роман Est-a-Tet

В 2021 году ожидается изменение правового статуса апартаментов. Согласно заявлением Минстроя, в рамках этих изменений на законодательном уровне планируется утвердить статус уже построенных апартаментов, но запретить их строительство в дальнейшем. Пока данный закон не принят, разница в стоимости апартаментов и квартир сохраняется на уровне 15-20% в рамках одного проекта или одной локации. После принятия закона, эта разница будет нивелирована. Кроме того, рынок ожидает решение о пролонгации или отмене льготной ипотеки, введенной в конце апреля прошлого года.

3. Михаил Шарапов:

Добрый день!

Как Вы оцениваете возможность перевода апартаментов в составе жилых комплексов смешанного типа квартиры-апартаменты (наподобие ЖК Савеловский Сити, ЖК Пресня Сити, ЖК Метрополия) в статус "квартиры". Насколько выгодно будет такое приобретение с инвестиционной точки зрения в плане потенциального роста цен после принятия закона об апартаментах.

Спасибо

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Здесь неоднозначная ситуация. С одной стороны, если ЖК преимущественно квартирный, то, на первый взгляд, перевести все лоты в нем в квартирный статус логично. С другой стороны, раз в проекте, где в принципе можно строить жилье, тем не менее есть корпуса или отдельные апартаменты без жилого статуса, значит именно они не соответствуют требованиям к квартирам (например, по инсоляции, по близости к дорогам или промышленным объектам и т.п.).

Родионцев Роман Est-a-Tet

Для покупателей грядущие изменения могут принести лишь выгоду, т.к. при присвоении апартаментам статуса жилых помещений, они вырастут в цене, и в них можно будет получить регистрацию. В этом случае ценовая разница между квартирами и жилыми апартаментами станет минимальной.

4. Сергей:
Апартаментов на курортах России - Краснодарском крае, Крыму в различной степени строительной готовности покупается граждами и используются в основном для временного пребывания выезда к морю либо для дохода от сдачи в аренду. Какой практический смысл их перевода в жилье и зачем таким проектам социальная инфраструктура школы, дет сады, поликлинники?

По вашему мнению - Когда государствво изменит инфантильную позицию и начнет на исключительно бюджетные средства строить и обеспечивать граждан инфраструктурой, коммуникациями, дорогами, а не накладывать обременения в виде социальной инфраструктуры, дорог и коммуникаций застройщиков. Все что строят застройщики - вынуждены закладывать в себестоимость и ожидать снижения цен на квадратный метр при таком положении дел как минимум странно.

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Сергей, я во многом согласен с вами. Вообще в России развивается два вида апартаментов. В основной массе это псевдо-квартиры. То есть они продаются для постоянного проживания, но по каким-то причинам застройщик не смог оформить их как квартиры. Но существует и рынок условно цивилизованных апартаментов, реально предназначенных для временного пребывания. Это скорее инвестиционный продукт, который покупают для сдачи в аренду. Если в нем предосталяются услуги по сдаче в аренду и обслуживанию жильцов, обычно такие проекты называются сервисными апартаментами. В Москве их немного, а, например, в более туристическом Санкт-Петербурге такой формат распространен (см. «Москва – Петербург: в чем главные отличия рынков недвижимости двух столиц?»). Для курортной недвижимости это тоже представляется удачным форматом. Конечно, там не нужна такая же социальная инфраструктура, как для квартир. Более того, им вполне достаточно гостиничного статуса для временного пребывания. Если бы вопрос апартаментов касался такой недвижимости, то не нужно было бы придумывать дополнительных законов. Законопроект же призван урегулировать именно «серую» зону «нежилого жилья».

Что касается социальной нагрузки, которую государство перекладывает на застройщиков, это тоже достаточно справедливо. Высокая социальная нагрузка целесообразна, если маржа очень высока, а государство не сильно заинтересовано в стройках. В этом случае власти могут занять справедливую позицию, что раз уж мы позволяем вам строить и хорошо с этого зарабатывать, то сделайте свой вклад в городское развитие. Но сейчас ситуация не такая. На высшем уровне поставлена задача строить по 120 млн кв.м жилья в год. Чтобы обеспечить такие темпы, строительство должно быть выгодным и интересным для бизнеса, но при этом жилье должно быть доступным для людей, иначе спрос не поглотит такие объемы предложения. Поддержать его на должном уровне могут доступные цены. И, чтобы застройщики не ушли в минус, нужно сокращать затратную часть. Государство могло бы помочь в этом – снизить социальную нагрузку, стоимость земли и т.п. Это бы серьезнее улучшило доступность жилья, чем дешевая ипотека.

Родионцев Роман Est-a-Tet

Рынок идет к тому, что государство начинает играть в нем все большую роль. К примеру, масштабные инфраструктурные проекты, реализуются сейчас по схеме ГЧП (Государственно-частного партнерства). Вполне возможно, что в скором времени на рынке появятся также и девелоперские, и социальные проекты, реализованные на основе ГЧП.

Что же касается обременений по строительству социальной составляющей, которые возлагаются на девелоперов – данная ситуация вполне объективна, поскольку нет никакого смысла на отдельно взятом жилом проекте развивать социальную инфраструктуру в отрыве от развития всего микрорайона.

5. Анна Самойлова:
В Минстрое вроде бы говорили, что планируют законодательно утвердить статус построенных апартаментов, а дальнейшее строительство запретить. Но они и сейчас формально запрещены, а их все равно строят. В чем тогда смысл?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

В этом случае складывается впечатление, что основная цель – увеличить показатели ввода жилья за последние годы (см. «Лавочку» не закроют: запрет апартаментов скорее приведет к увеличению объемов их строительства»). Стоит отметить, что после ноябрьского заявления о запрете Минстрой Минстрой смягчил позицию. Совет федерации настаивает на том, что после утверждения юридического статуса нужно разрешить строить апартаменты по обозначенным требованиям. Так что, возможно, апартаменты не запретят.

Родионцев Роман Est-a-Tet

На текущий момент строительство апартаментов не запрещено. Сегодня застройщики реализуют свои проекты на законных основаниях в зданиях, предназначенных для гостиниц или офисов. Параметры вида разрешенного использования земельного участка накладывают ограничения на данные проекты в том, что касается налоговой ставки и коммунальных платежей. Речь идет о возможном запрете на строительство апартаментов, которое будет только рассмотрено в текущем году.

6. Екатерина:
Здравствуйте! Всегда ли апартаменты хуже квартир? Мне кажется, в Москве много хороших проектов апартаментов. И, если их все же запретят, это же вычеркнет класс настоящих лофтов, которые строятся в рамках реконструкции заводов. Насколько я понимаю, там в принципе невозможно их по закону переделать в жилье. Есть ли какой-то способ не запрещать все без разбора, а контролировать – чтобы строились хорошие проекты.

Родионцев Роман Est-a-Tet

Сейчас невозможно дать оценку, каких именно апартаментов коснется данная амнистия, возможно зданиям в рамках реконструкции заводов, промзон будет присвоен особый статус.

В любом случае, изменения, о которых говорится сейчас, в ближайшее время не вычеркнут с рынка недвижимости такой класс, как апартаменты. В том, что касается лофтов, то они всегда остаются на грани жилого и нежилого помещения, поэтому эта инициатива в меньшей степени необходима данному продукту, в связи с чем, возможно, они останутся.

7. Сергей:
Вам не кажется что попытка переименовать апартаменты в жилье, как впрочем и приказ минстроя об коэффицентах при учете летних помещений баклнов/лоджий и пр, приравненных к 1, есть не что иное как попытка выдать жалаемое за действительное и нездоровый популизм на пути достижения цели - строительства 120 млн кв.м. жилья в год?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Да, увеличение статистики по вводу жилья – это одна из целей легализации апартаментов, Минстрой этого и не скрывает. Впрочем, легализация существующих (строящихся и уже построенных) апартаментов кардинально ситуацию не изменит. Апартаменты строятся почти исключительно в мегаполисах, прежде всего в Москве, и не сказать, чтобы в больших количествах. Например, в 2019 г., по данным Est-a-tet, в столице сдали 478 тыс. кв. м апартаментов, а годом ранее – 233 тыс. Для сравнения: объем ввода жилья в Москве в 2019 г. составил 4,96 млн кв. м.

Родионцев Роман Est-a-Tet

Нет, данное изменение стоит рассматривать с точки зрения закрепления на законодательном уровне термина «апартаменты», так как на сегодняшний день такого определения нет.

8. Ренат:
Что вообще станет с рынком элитным рынком центра Москвы, если запретят апартаменты? Вся реконструкция сейчас делается только апартаментами, квартиры – только в новом строительстве. То есть в исторических домах не будет возможности сделать ликвидный продукт. А строить элитку девелоперы все равно захотят. Не приведет ли это к тому, что они будут находить способы, чтобы добиться сноса и нового строительства, реконструкция встанет и исторические дома будут стремительно исчезать?

Родионцев Роман Est-a-Tet

На московском рынке представлены проекты, в которых частично сохранен исторический фасад или идет реконструкция здания с сохранением статуса квартир, такие проекты носят единичный характер.

Как говорилось выше, нельзя точно сказать, каких именно апартаментов коснутся данные поправки. Тут возможны исключения и различные варианты решения вопроса об изменении статуса конкретных апартаментов, в том числе и проектов элитного сегмента, расположенных в центре Москвы.

9. Федорова Елена Владимировна, вокальный хореограф:
Что ожидать собственникам апартаментов после легализации (возможность постоянной регистрации, уменьшение стоимости ЖКХ, реализация своих социальных льгот)?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Из разговоров, которые ведутся сейчас, слышно о намерении распространить на апартаменты требования к инфраструктуре (возможно, не такие жесткие, как при строительстве квартир). А вот налоги и коммунальные платежи вроде бы не собираются снижать. Даже регистрацию, вероятно, оставят только временную. Но пока рано говорить об этом, о законе известно очень мало.  

Родионцев Роман Est-a-Tet

Да, на это стоит рассчитывать, но в каком объеме будут реализованы данные меры, покажут результаты законодательных решений.

10. Ольга:
Верно ли я понимаю, что льготная ипотека и материнский капитал на апартаменты не действует?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Да, апартаменты юридически не являются жильем, поэтому на них не распространяются эти государственные программы. Однако сейчас ставки по ипотеке даже без льгот находятся на очень низком для России уровне. Поэтому даже в сегменте апартаментов спрос в прошлом году был высоким, что привело к росту цен на 10-20%.

Родионцев Роман Est-a-Tet

Совершенно верно, данные программы на апартаменты не распространяются.

11. Калерия:
Если апартаменты не приравняют к жилью, а просто определят их статус, повлияет ли это на изменение цены?

И могут ли быть проблемы со строящимися апартаментами?

Родионцев Роман Est-a-Tet

Апартаменты, скорее всего, не приравняют к квартирам, а появится жилье с особым статусом и определенными параметрами (например, с возможностью временной или постоянной регистрации, с возможностью пользования социальной инфраструктурой и т.д.).

Проблем со строящимися апартаментами ждать не стоит, поскольку даже на этапе законодательных инициатив речь шла только о новых проектах, которые только будут к тому моменту получать разрешение на строительство.

12. Александр:
Добрый день!

Интересно Ваше мнение по следующим вопросам:

1. Стоимость трехкомнатных апартаментов (78 м2) в ЖК «Движение» (объект находится в Тушино, девелопер - ФСК) с осени 2020 по февраль 2021 увеличилась с 10,7 млн. до 18,1 млн. (фактически на 70%). Основной фактор роста цены - скорое принятие закона о статусе апартаментов. Считаете ли Вы подобный рос цен оправданным?

2. Насколько велика вероятность, по Вашему мнению, что в принимаемом законе будет предусмотрена возможность для покупателя апартаментов в течение двух лет самому определить его статус (оставить коммерческим, или перевести в жилое)?

3. Какая в этот двухлетний период может быть ставка налога и стоимость ком. услуг (как для жилого или нежилого помещения)?

Спасибо!

Родионцев Роман Est-a-Tet

1. Безусловно, законодательная инициатива относительно статуса апартаментов сейчас является очень сильным фактором роста цены. Но, вместе с тем, эта перспектива привела к тому, что ряд девелоперов убрали определенный объем предложения, чтобы дождаться окончательного решения по данному вопросу. Приведенный пример отражает стратегию, направленную на получение дохода с учетом положительного разрешения ситуации, т.е. наделения апартаментов соответствующим статусом и получения официальной регистрации для проживающих в них. Если это не останавливает спрос, значит, данную модель можно считать жизнеспособной.

2. В настоящий момент можно обсуждать любые возможные конструкции, все они в равной степени вероятны. Однако важна сама суть – закрепление правового статуса, и получение возможности регистрации, далее вереницей тянутся вопросы по социальной инфраструктуре, получению пенсии, использования маткапитала и т.д. Даже если появится какой-то переходный период, важен факт наличия механизма разрешения этой сложной ситуации.

3. Опять же, это к вопросу вероятности. На период прохождения процедуры стоит рассчитывать на сохранение текущих ставок для апартаментов, далее, вероятнее всего, будет применяться поправочный коэффициент или установлен новый. В любом случае стоит учитывать, что даже сейчас, в смешанных комплексах (где представлены и квартиры, и апартаменты) счета за коммунальные услуги апартаменты получают такие же, как и квартиры, поскольку выделить их отдельно невозможно. А по налогу, несмотря на более высокую ставку – 0,5%, кадастровая стоимость во многих случаях низкая, и поэтому сумма налога нестрашная – по нашей практике разницы в цене между квартирами и апартаментами (одинаковыми) хватает на 15-20 лет «переплат», при этом срок владения недвижимостью сейчас в среднем существенно ниже.

 

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая