Какие новостройки нужны покупателям?

Прошлый год оказал влияние на приоритеты покупателей. После всеобщего весеннего карантина и последующего перехода на удаленку многие столкнулись с проблемой ограничений и отсутствия достаточного пространства для разделения на зоны: отдых, работа, развлечения.

В квартирах наряду с детскими и гостиными хотят видеть оборудованные пространства для работы, например, отдельный кабинет или просторную лоджию. Предпочтение в том числе отдается проектам с продуманной, функциональной планировкой. Также активизировался спрос на квартиры большей площади, где каждый сможет найти свой уголок.

Новым трендом 2020 года стал запрос на ретрит и эргономичность пространства. Это место, где можно просто побыть наедине с собой и подзарядить внутренние батарейки.

Например, в нашем новом проекте EVER, который мы планируем вывести в продажу в этом году, предусмотрены дзен-сады для медитации, выполненные в японском стиле, и разноуровневое озеленение. Часть ландшафта этого проекта повторяет дикий лес. Каждый житель буквально за пять минут cможет оказаться в небольшой лесной роще, провести там обеденный перерыв и почувствовать энергию живой природы.

Многоуровневое зонирование придомовых пространств продумано так, чтобы играющие дети не мешали тем, кто хочет посидеть в перголах и поработать или побыть в дзен-саду наедине с собой.

Все это направлено на то, чтобы все группы жильцов комплекса смогли найти для себя укромный уголок для восстановления сил и для проведения досуга.

Покупатели стали выбирать проекты, где можно получить необходимый набор услуг, например, выпить кофе или сходить в аптеку, не выходя за пределы комплекса. И все чаще делают выбор в пользу благоустроенной территории, комфортных и самодостаточных общественных и внутренних пространств.

Главным критерием при выборе квартиры остается локация. Переход на удаленную работу несколько снизил значимость близости к центру, но удобная транспортная доступность остается одним из важнейших факторов. Поэтому востребованы проекты, расположенные в пешей доступности от станций метро, МЦК или МЦД.

Очень важно разнообразие планировок. Все популярнее становятся евро-форматы – то есть квартиры с объединенной кухней-гостиной. Но и классические планировки с отдельной кухней остаются востребованными, особенно среди более взрослой аудитории. В успешных проектах обычно предлагается большой ассортимент разных типов планировок.

Покупатели обращают внимание на общественные пространства – дворы, входные зоны, колясочные и т.п. Сейчас даже в комфорт-классе многие девелоперы предлагают интересные пространства и люди привыкают к тому, что комфортные и уютные общие зоны становятся нормой рынка.

А вот обычные «человейники», которые строили в нулевых, становятся все менее востребованными.

На рынке новостроек Москвы популярны проекты с доступными ценами, в которых застройщику удалось максимально удовлетворить потребности будущих жильцов. Например, в 2020 году больше всего квартир массового сегмента квартир было реализовано в жилых комплексах «Люблинский парк», «LIFE-Варшавская» и «Огни». Доля сделок на покупку жилья в этих проектах от общего числа ДДУ составила 5,4%, 3,8% и 3,6% соответственно. Примечательно, что средневзвешенная цена квадратного метра в ЖК «Огни» значительно превышает стоимость среднего квадрата в эконом- и комфорт-классах. Это значит, что жесткая корреляция между спросом и ценой отсутствует, и покупатели прежде всего обращают внимания на характеристики проекта – благоустроенность, инфраструктуру, транспортную доступность.

На этапе планирования строительства мы учитываем данные опросов наших клиентов, которые проводим на постоянной основе. Это позволяет нам уловить настроения и спрогнозировать то, как будут меняться покупательские предпочтения в долгосрочной перспективе.

Особое внимание Tekta Group уделяет совершенствованию архитектурных и ландшафтных решений. В своих проектах мы уже предлагаем такие форматы благоустройства придомовых территорий, которые будут востребованы на уровне города и городской застройки через 2-3 года. Разработкой таких решений занимаются известные архитектурные и дизайн-бюро. Мы сотрудничаем только с теми компаниями, которые умеют мыслить глобально, видеть на перспективу и способны предлагать оригинальные, новые для Москвы идеи по обустройству территорий жилых комплексов.

Например, при проектировании квартала NOW мы сотрудничали с GAFA Architects. Архитекторы предложили максимально продуманное использование разноуровневого рельефа участка для создания видовой природной набережной, где удачно сочетаются общественные и приватные пространства.

Девелоперы могут провести большое исследование предпочтений потенциальных покупателей перед разработкой проекта. Но для застройщиков с большим количеством проектов может быть достаточно исследовать собственную аудиторию и провести конкурентный анализ. Так они понимают, какие характеристики пользуются спросом, а какие уже не очень важны. Квартира – не одежда, поэтому мода здесь не такая переменчивая. Тренды, которые популярны сейчас, сохранятся как минимум на ближайшие лет пять.

На рынке первичного жилья сейчас наблюдается острая конкуренция. Поэтому, создавая концепцию проекта, девелоперы проводят социологические исследования, изучают опыт конкурентов и советуются с экспертами. Иногда концепция комплекса меняется во время строительства. С этим связана практика реализации проекта частями. Девелоперы проверяют пользуется ли жилье спросом и, если предложение не соответствуют запросам покупателей, корректируют проект – улучшают планировки квартир, меняют квартирографию, дополняют продукт интересными целевой аудитории услугами.

Исследования показывают, что многие сотрудники и работодатели оценили преимущества удаленного режима работы и готовы трудиться так постоянно или несколько дней в неделю. Учитывая, что дом стал и местом для жизни, и небольшим офисом, для покупателей стало важно, чтобы в квартире было тихо, комфортно и просторно, а инфраструктура позволяла получать услуги, не покидая территорию жилого комплекса. Стали востребованы проекты с фитнес-центрами, воркаут-зонами для спорта, творческими студиями и игровыми комнатами для детей, постаматами для бесконтактного получения покупок.

Мы видим, что перечисленные тенденции становятся долгосрочными, трансформация продолжится в сторону выбора жилья, в котором можно комфортно и жить, и работать.

Девелоперский продукт создается не менее двух лет, поэтому жилые комплексы, которые вводятся сегодня, концептуально разрабатывались еще в 2018 году. Компания Tekta Group старается работать на опережение и предвосхищать запросы покупателей и города.

Как уже говорилось в ответе на первый вопрос, из-за перевода на удаленный режим работы, для многих покупателей стала не столь значима близость к офису. Важнее – расположение в комфортном районе с зелеными зонами для прогулок.

Кроме того, это изменило требования и к самому жилью. Люди стали проводить дома больше времени, поэтому появилась необходимость в рабочей зоне, а также в комфортном разделении пространства с другими членами семьи. Увеличилась востребованность лоджий, где, например, можно обустроить рабочий кабинет. Кроме того, полезными могут быть решения по созданию зон для работы и отдыха вне квартиры.

Это долгосрочный тренд. Режим самоизоляции не создал этот запрос, а стал катализатором. Удаленная работа давно набирает популярность. Просто из-за пандемии компании, которые ранее опасались переводить сотрудников на работу из дома, были вынуждены это сделать. Многие из них смогли эффективно наладить такую работу и поняли, что можно сэкономит на аренде офиса.

Пандемия сильно изменила процесс покупки жилья. Ограничения, введенные весной прошлого года, способствовали диджитализации работы риелторских агентств. Благодаря этому у покупателей появилась возможность приобрести квартиру дистанционно. «Оцифровать» удалось практически все этапы работ. Исключение – подпись клиента на договоре долевого участия, который, правда, может привезти курьер.

Пандемия также повлияла на выбор материалов, из которых строятся жилые комплексы. На фоне борьбы с распространением коронавирусной инфекции стали чаще использоваться антимикробные строительные материалы.

В стандарт-классе, который в основном представлен в Подмосковье, остались такие проекты. Хотя даже там обычно применяют современные решения (те же дворы без машин, подъезды на уровне земли и т.п.), просто в менее «дизайнерском» исполнении. Совсем пустые новостройки с дворами-парковками мало востребованы даже в Подмосковье. Они пользуются спросом, только если девелопер готов очень сильно демпинговать. Но в московском регионе застройщики очень неохотно снижают цены, поэтому и конкурировать предпочитают не по цене, а по «начинке» проекта.

Московский рынок новостроек меняется. Неудивительно, что жилые комплексы, которые возводились десять лет назад, морально устарели. Закрытые от машин дворы, комплексное благоустройство территории, качественное оформление мест общего пользования постепенно становятся нормой. Покупатели зачастую готовы платить больше, чтобы приобрести все это вместе с квартирой. Разумеется, менее комфортные для жизни проекты все еще представлены на рынке, но доля таких комплексов постепенно сокращается.

Дворы без машин – это не только про приватность, но и про безопасность. И для нас как для девелопера вопросы комфорта и безопасности наших жителей очень важны, на это мы обращаем особое внимание при разработке концепции своих проектов. Рациональное зонирование дворов для досуга детей и взрослых, огороженная территория с умной системой доступа через мобильное приложение, круглосуточное видеонаблюдение — все это предусмотрено в наших жилых домах на основе, прежде всего, приоритетов покупателей. Это то, за что сегодня они голосуют рублем. Проблема хранения автомобиля решается в современных комплексах за счет подземных или отдельно стоящих парковок. Это современно, надежно и удобно.

Концепция «двор без машин» постепенно становится популярной на рынке. Например, в бизнес-классе подавляющее большинство проектов придерживается подобного формата внутридворовой территории. В массовом сегменте такое применяют в квартальной застройке при размещении урбан-блоков. Жилые комплексы с дворами без машин постепенно становятся нормой. Чем выше класс проекта, тем более высокие требования к комфорту и безопасности окружающей среды у покупателей. Это и продуманное благоустройство прилегающей территории, и эргономичные, современные спортивные, детские площадки, и приватная внутренняя территория, свободная от машин. Интересы автолюбителей важны. Но они должны идти не в разрезе с интересами и комфортом всех жителей новостройки. Для автолюбителей, помимо гостевых плоскостных парковок, которые рассчитаны на временное хранение ограниченного количества машин вдали от жилых домов, предусматривают наземные (массовый сегмент) и подземные паркинги (бизнес-класс и выше). В большинстве проектов автолюбители могут приобрести парковку или взять ее в аренду. Стоимость паркинга обычно доступна для жителей, купивших квартиру в новом доме. Тут проблема скорее в менталитете и привычке ставить машину под окном, что не всегда соответствует общественным интересам проживающих в доме.

Спросом стали пользоваться квартиры большей площади с предчистовой отделкой white boх, а также эргономичные жилые помещения самых разных форматов, где за счет грамотного зонирования удобно и жить, и работать. Популярность у покупателей также приобрели квартиры евроформата с кухней-гостиной и мастер-спальней.

В этом смысле Tekta Group предугадала тренд: в течение прошлого года уникальные и нестандартные варианты планировочных решений были особенно востребованы у покупателей.

Например, в городских резиденциях Spires в ряде квартир предусмотрены подоконники высотой до 60 см, которые легко можно задекорировать и превратить в уютные диванчики. Часть квартир имеет собственные террасы (площадью от 11 до 160 кв. м), где можно принимать гостей или отдыхать за чашечкой любимого напитка, любуясь захватывающими видами на Москву и природный заказник.

В проекте Eniteo представлены двухуровневые квартиры с собственными террасами, семикомнатные пентхаусы на 41–42 этажах с увеличенной высотой потолков. Для прогулок и времяпрепровождения в каждой башне предусмотрены общественные террасы для всех жильцов, куда можно подняться из лобби на лифте.

Квартиры с «уникальностями» действительно стали трендом. Уже сейчас на этапе проектирования создается более 50% планировочных решений с кухней-гостиной и мастер-спальней.

В Москве наблюдается тренд на уменьшение метража жилья. За последние восемь лет средняя площадь квартир всех классов сократилась на 29%. Стоит отметить, что в элитном классе отмечается обратная картина. Кроме того, изменилась общая структура предложения – количество студий превысило число однокомнатных квартир. В связи с этим сейчас набирают популярность проекты с кладовыми помещениями, coworking- и lounge-зонами. Современные общественные пространства выполняют функции, которые раньше были связаны исключительно с квартирами. За счет этого компенсируется уменьшение метража жилья.

Пока еще рано говорить про выход поколения Z на рынок, но уже сейчас их предпочтения влияют на тренды.

Например, тренд на евроформаты во многом обусловлен вкусами новых поколений, миллениалов и центениалов. Люди моложе 35 более взвешенно относятся к выбору недвижимости, и даже чаще предыдущих поколений делают выбор в пользу аренды. В нынешний век технологий тренды меняются очень быстро, но процесс вывода девелоперского продукта на рынок не такой быстрый - он составляет не менее 3 лет. На этапе планирования девелопер старается предвосхитить запросы покупателей, в том числе и молодого поколения, а уже по мере изменения предпочтений вносит небольшие косметические изменения, чаще всего касающиеся элементов благоустройства и функционального зонирования территории.

Жильем, востребованным у поколения Z, скорее всего, будет коливинг. У этого формата есть ряд преимуществ, которые оценят люди, родившиеся на рубеже третьего тысячелетия. Главная отличительная черта – возможность жить и работать вместе с единомышленниками. Этому способствуют coworking-зоны, lounge-зоны, кафе и рестораны, прачечная и клининговая службы. «Зуммеры» хотят как можно меньше работать в офисе и предпочитают проводить вечера в компании друзей, а не перед телевизором. Кроме того, они не умеют вести хозяйство и не готовы переплачивать за жилье. Коливинг идеально отвечает этим запросам.

В настоящее время модным направлением развития бизнеса стало создание экосистем. Крупные компании стараются предложить своим клиентам максимальное количество услуг, обеспечив их практически всем необходимым. Застройщики не остались в стороне от этого тренда. Для семей с детьми возводятся жилые комплексы с большими зелеными зонами, масштабными игровыми площадками, множеством образовательных и спортивных объектов. Клиентам, которые только начинают взрослую жизнь, девелоперы предлагают жилье в формате коливинга.

Например, возводимый на северо-востоке Москвы коливинг-небоскреб AFI Tower.Такой формат жилья имеет ряд преимуществ, которые востребованы среди молодежи: возможность жить вместе с единомышленниками, наличие сервиса, максимально упрощающего быт.

Наоборот, в проектах Tekta Group балконы трансформируются и становятся удобнее, эстетичнее и разнообразнее по метражам и формам. Мы даже переосмысливаем тему пространств, и в наших зданиях появляются общественные террасы с панорамным видом на город и эксплуатируемые кровли. В проектах Spires, NOW, Eniteo есть квартиры с собственными террасами, где можно принимать гостей или проводить время наедине с собой, любуясь городским пейзажем.

Кроме того, мы заботимся о наших клиентах и предусматриваем индивидуальные кладовые помещения, как на этажах, так и в подземном паркинге каждого проекта.

Подробнее о проектах

 

Застройщики действительно все чаще возводят дома без балконов. За редким исключением – пентхаус с террасой, например. Более того, в современных квартирах нет антресолей. Тем не менее, необходимость хранить громоздкие редко используемые вещи не исчезла. Современные жильцы приобретают для этого расположенные вне квартиры кладовые помещения. В Москве постепенно сокращается средний метраж жилья, из-за этого набирают популярность кладовки, коворкинги, зоны отдыха. Другими словами, общественное пространство смешивается с личным. Надо сказать, что проектировать дома с кладовыми девелоперов никто не обязывает. Это свидетельствует о востребованности кладовок на рынке.

Зеленые технологии в том или ином виде присутствуют во всех проектах Tekta Group. Компания постоянно совершенствует качество, старается использовать самые современные технологии, инженерные решения и материалы. В сегменте бизнес (квартал NOW, Eniteo) и премиум (Spires) аудитория выбирает комфортную, спокойную здоровую жизнь в комплексе, где развито зеленое благоустройство.

Экологичные детские площадки и парковые зоны, зелёный ландшафт и шаговая доступность парка и набережной, вписанных в территорию жилого комплекса, существенно повышают его востребованность у покупателей.

Покупатели с каждым годом начинают больше интересоваться ландшафтной концепцией. Для них важны оригинальные МАФы, современное игровое оборудование спортивных кластеров и площадок для воркаута, отказ от устаревших покрытий детских зон, преимущественное использование натуральных природных материалов.

Материалы и технологии, применяемые сейчас в строительстве и быту, способствуют снижению ресурсо- и энергопотребления. Речь идет об удержании тепла внутри домов и сбережении, используемых жильцами ресурсов: вода, электричество, газ. Первую задачу выполняют современные строительные материалы, решение второй во многом зависит от жильцов. Надо сказать, что некоторые экологические ноу-хау в новостройках применяются активнее, чем в домах вторичного жилого фонда. Например, раздельный сбор мусора.

За годы работы Tekta Group на рынке многое в предпочтениях покупателей менялось, включая их взгляды на архитектуру. И Москва тоже похорошела. Мы видим, что сегодня в меньшей степени горожан привлекают многоэтажные типовые панельные дома, которые называют «муравейниками». И все больше внимания они обращают на внешний вид зданий. Архитектура дома сегодня - это своего рода отражение статуса и вкуса его жителя.

Покупатели сейчас приобретают не просто квартиру, а образ жизни, который в современном жилом комплексе обеспечивается развитием инфраструктуры, благоустройством прилегающей территории, составом арендаторов коммерческих помещений и, конечно же, архитектурой. Яркий пример оригинальной архитектуры, определившей целевую аудиторию проекта – культурно-образовательный кластер Russian Design District. Принципы, по которым строится RDD – свобода формы и цвета, использование новых материалов и технологий, а также экологичность возведения и эксплуатации – позволили привлечь таких покупателей, как прогрессивные молодые семьи, бизнесмены, высококвалифицированные специалисты новых отраслей экономики.

Мария, опросы наших клиентов как раз показали 13-процентый рост числа покупателей из IT-сферы. И ваши запросы коррелируют с запросами нового поколения покупателей, наших будущих потребителей.

В ближайшее время мы планируем объявить о старте продаж квартир во второй очереди квартала на набережной NOW, который возводится на берегу Москвы-реки. У будущих жильцов квартала будет собственная благоустроенная пешеходная набережная с перголами, комьюнити-столом, спортивными воркаут-зонами, природными эко-тропами, можно будет воспользоваться беговыми и велосипедными маршрутами. В домах будут также обустроены городские балконы для спокойного досуга жителей. В вечернее время конструктивные элементы будут подсвечены, что придаст дополнительный уют данной зоне.

Также стоит присмотреться и к другим нашим проектам:

• ENITEO возле усадьбы Черемушки-Знаменское с общественной террасой на 39-м этаже, где можно полюбоваться природными ландшафтами и отдохнуть в уютных лобби с wi-fi. А из лобби на панорамном лифте можно будет попасть на террасу на кровле стилобата второго этажа с лаунж-зоной для жильцов.

• Проект EVER, который совсем недавно появился в нашем портфеле и будет возводиться в шаговой доступности от метро «Калужская». Старт продаж квартир пока не объявлен, рекомендуем отслеживать новости на официальном сайте Tekta Group. EVER – уникальное место для восстановления сил в оживленном современном районе. Здесь будет создан уголок спокойствия и умиротворения. Перевести дух и настроиться на волну ретрита можно будет в секретных садах с перголами для отдыха. Особое внимание здесь уделяется спорту: воркаут-площадки, зоны для фитнеса и йоги на свежем воздухе не только функциональны, но и отличаются европейской эстетикой форм.

Подробнее о проектах

 

Жильем, востребованным у поколения Z, скорее всего, будет коливинг. У этого формата есть ряд преимуществ, которые оценят люди, родившиеся на рубеже третьего тысячелетия. Главная отличительная черта – возможность жить и работать вместе с единомышленниками. Этому способствуют coworking-зоны, lounge-зоны, кафе и рестораны, прачечная и клининговая службы. «Зуммеры» хотят как можно меньше работать в офисе и предпочитают проводить вечера в компании друзей, а не перед телевизором. Кроме того, они не умеют вести хозяйство и не готовы переплачивать за жилье. Коливинг идеально отвечает этим запросам.

Мы уверены, что спрос сохранится во всех классах жилья и девелоперы будут уходить от типовой застройки. Однако она сохранится в ряде сегментов ввиду желания застройщика оптимизировать затраты. При этом параллельно есть запрос потребителя на интересные архитектурные и дизайнерские решения, эргономичные планировки и внутридомовые пространства. Покупатель хочет большего, поэтому новостройка будущего будет не только комфортной, продуманной с точки зрения планировок и организации общественных пространств, но и красивой с эстетической точки зрения.

Современные покупатели жилья высоко ценят комфорт. Поэтому удорожание квартир и падение доходов не приведут к росту спроса на проекты, в которых неудобно жить. Даже если такие квартиры будут стоить дешево. Кроме того, острая конкуренция на рынке новостроек способствует повышению качества продукта. Застройщики улучшают проекты, тратя на это минимальные средства – меняют планировки квартир, устанавливают систему «умный дом», позволяющую минимизировать коммунальные расходы жильцов, красиво оформляют общественные зоны. В общем, квартиры в хорошем жилых комплексе тоже стоят относительно недорого, и россияне скорее воспользуются этим предложением.

Внедрение системы «умный дом» позволяет повысить конкурентоспособность жилого комплекса. Доступ на территорию через мобильное приложение, например, не требует существенных затрат и значительно упрощает жизнь обитателям комплекса. В массовом сегменте девелоперы, как правило, не устанавливают систему «умный дом». Зато здесь нередко применяется общедомовая система контроля расхода ресурсов. Эта технология позволяет быстро выявлять и исправлять поломки, что уменьшает сумму коммунальных платежей.

На рынке новостроек Москвы растет доля квартир с отделкой. Так, в 2020 году такие лоты заняли в массовом сегменте 68% предложения, что на 22% больше, чем в 2019 году. Количество жилья, реализуемого без отделки, напротив, уменьшилось более чем на половину. Отделка бывает финишной и предчистовой (white box). Квартиры с финишным ремонтом готовы к заселению – нужно только мебель расставить. Формат white box включает в себя основные ремонтные работы: выравнивание стен, стяжку пола, установку фурнитуры, прокладку электропроводки и монтаж счетчиков. В массовом сегменте доля жилья с финишной отделкой по итогам 2020 года достигла 65%, увеличившись за 12 месяцев на 19%. Экспозиция квартир с отделкой white box снизилась относительно 2019 года на 4% и составила 9%. Еще больше сократилась доля лотов без отделки – с 41% в 2019 году до 25% в 2020 году.

Примечательно, что квартиры с отделкой стоят в среднем дешевле жилья с голыми стенами – 192 тыс. рублей и 221 тыс. рублей соответственно. Это связано с тем, что лоты без отделки расположены, как правило, в проектах на поздней стадии строительства, а квартиры с отделкой – в жилых комплексах, возведение которых только началось.