от
4.5 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
Опрос
Сколько, по-вашему, должна стоить квартира в Новой Москве, чтобы она была интересна для покупки?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Ипотека в 2021 году: ставки, интересные программы, сложные случаи




В 2020 году ипотечные ставки оказались на рекордно низком уровне. Это помогло девелоперам поддержать спрос, а покупателям жилья – приобрести квартиру на достаточно комфортных условиях.

Программу льготной ипотеки на новостройки под 6,5% годовых продлили до 1 июля 2021 года, а низкая ключевая ставка делает доступной и ипотеку и на вторичные квартиры. То есть в ближайшем будущем ипотека останется основным драйвером спроса на рынке недвижимости.

Но хватит ли этой «подпитки» на фоне снижения доходов покупателей? Сколько будет действовать ипотечный допинг для рынка жилья? Какие интересные программы сейчас есть для покупателей? И какие нюансы стоит знать перед принятием решения об ипотеке? На эти и другие вопросы ответят эксперты на онлайн-конференции.

Спикеры:

Вопросы

1. Редакция IRN.RU:
Добрый день, уважаемые эксперты! Как вы считаете, что будет со спросом на ипотеку на первичном и вторичном рынке?

Севастьянова Елизавета Tekta Group

Сейчас ипотеку в бизнес-классе берут столь же охотно, как в комфорт-классе, кредитование стало популярно даже в премиум сегменте. Сейчас действует субсидированная ипотечная ставка 6,5%. В отдельных случаях, за счет совместных программ с банками она опускается до 5,85% (без учета программ субсидирования застройщиками ипотечных ставок на первый год кредита). На текущий момент, это частично компенсирует снижение реальных доходов населения. Когда программа субсидирования ипотеки завершится, ставки по ипотеке для новостроек поднимутся до значений вторичного сегмента, то есть на 2-3%. Да, популярность ипотеки может снизиться, но тогда покупатели просто уменьшат бюджет покупки — станут покупать квартиру меньшей площади или с меньшим количеством комнат.

Новиков Алексей Est-a-Tet

Пока действует ипотека с господдержкой, на первичном рынке спрос будет сохраняться на высоком уровне. В сегменте вторичного жилья все будет зависеть от ставок, которые будут действовать. Сейчас они начинаются от 7,4%, поэтому можно с уверенностью сказать, что для ДКП ставки доступны, в дальнейшем же – все зависит от предлагаемых цен на недвижимость и ее стоимости.

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Субсидированная ставка на новостройки и низкая ставка на вторичном рынке поддержат спрос. Однако мы не ожидаем такого ажиотажа, какой был в 2020 году. Дело в том, что многие покупатели, кто планировал взять кредит, уже воспользовались этой возможностью.

2. Редакция IRN.RU:
Что будет со ставками на вторичном рынке? И каковы ваши прогнозы по поводу ключевой ставки, от которой зависит рыночная стоимость ипотеки без государственной поддержки?

Новиков Алексей Est-a-Tet

На начало года ключевая ставка предположительно сохранится на том же уровне, далее все будет зависеть от текущих реалий в микро- и макро-экономике. Цель государства снизить ипотечные ставки, из чего следует, что по завершении госпрограммы на новостройки, ставки на вторичном рынке будут стремиться к показателям этой программы.

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Ставки по всем кредитам зависят от ключевой ставки. Пока ключевую ставку держат на низком уровне, то есть власти пытаются стимулировать потребительский спрос. Сколько государство будет придерживаться такой политики, пока непонятно, здесь тяжело делать прогнозы.

3. Редакция IRN.RU:
Не видите ли вы угроз и рисков для банковской и строительной сферы из-за искусственного снижения ипотечных ставок на новостройки?

Севастьянова Елизавета Tekta Group

Наоборот, многие застройщики внедряют совместные с банками программы ипотеки, со ставками около 5%. Для рынка недвижимости и строительного сектора этот фактор становится одним из основных драйверов роста продаж. Для покупателей это является хорошей возможностью приобрести квартиры здесь и сейчас, обратить внимание на квартиры большей площадью или на жилые комплексы ценовых сегментов выше среднего.

Новиков Алексей Est-a-Tet

Со стороны банковской сферы угроз и рисков нет. Однако строительная отрасль очень зависима от доли ипотеки, если не будет доступной ипотеки – не будет и высоких продаж, поскольку сейчас доля ипотеки в массовом сегменте составляет, в среднем, 65%.

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Обычно считается, что низкие ставки по кредитам и, соответственно, большое количество этих кредитов увеличивает риски банков, поскольку активно кредитоваться начинают люди с меньшим доходом. Но именно по ипотечным кредитам мы сейчас не видим больших рисков для банковской сферы. Все же люди обычно обдуманно принимают решение об ипотеке и даже в случае снижения доходов они будут стараться во что бы то ни стало выплатить кредит, чтобы не лишиться квартиры.

Для строительной отрасли больших рисков тоже нет. Но нужно учитывать, что субсидированная ставка – это нерыночный механизм. Он сейчас выгоден застройщикам, но из-за искусственности этой меры может привести к перекосам на рынке. Этот эффект уже виден в росте цен и вымыванию с рынка доступных проектов. Для рынка недвижимости было бы полезнее не искусственное стимулирование спроса, а меры по снижению затратной части для застройщиков, благодаря которым они могли бы держать цены на более доступном для покупателей уровне.

4. Антон Воронцов:
Как вы относитесь к предложению по распространению льготной ипотеки на вторичный рынок?

Севастьянова Елизавета Tekta Group

Мера государственной поддержки ипотечного кредитования позволяет сделать жилье доступнее для многих россиян благодаря ключевому на сегодня фактору – размеру ежемесячного ипотечного платежа, который снизился примерно на 20%. Данная мера может помочь и вторичному сектору.

Новиков Алексей Est-a-Tet

Логичнее снизить ставки по ипотеке таким образом, чтобы они распространялись на все сегменты рынка жилья. А программа льготной ипотеки была запущена, как инструмент поддержки первичного рынка и застройщиков, вторичный рынок в этот пул не входил.

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Это скорее популистское предложение, которое не несет реальной пользы ни покупателям, ни рынку в целом. По опыту субсидированной ипотеки для новостроек мы увидели, что искусственное стимулирование спроса разгоняет цены на жилье. И во многих случаях рост цен «съел» выгоду от дешевой ипотеки для покупателей. Но эта мера в целом была в целом понятна и обоснована. Нужно было поддержать спрос на новостройки, чтобы стройки не встали и строительная отрасль, в которой занято большое количество людей, не оказалась в кризисе.

Если распространить льготную ипотеку на вторичный рынок, цены тоже вырастут. То есть для покупателей выгода будет не слишком большой. Весь профит достанется продавцам вторички, которые, в отличие от девелоперов, не играют особо важной роли в экономике. Достаточно странно их поддерживать за счет средств налогоплательщиков. Подробнее об этом мы писали в статье «Выгоду от льготной ипотеки на вторичном рынке получат только спекулянты».

5. Дмитрий, экономист:
Здравствуйте! Низкие ставки сейчас выгодны банкам или нет? По идее ставка ниже рынка повышает риски банков. Но, с другой стороны, банки по сути оказались в заложниках из-за перехода на эскроу и проектное финансирование. Если ипотека будет дороже, то при при продолжающемся снижении доходов населения спрос упадет, приток денег на эскроу-счета уменьшится, а финансировать стройку банки все равно обязаны. Кто все же главный выгодоприобретатель нынешней программы: покупатели, девелоперы или банки?

Новиков Алексей Est-a-Tet

В определенной степени, от этого выигрывают все, но у каждого свой профит. Что касается банков, то с одной стороны, они выигрывают в меньшей степени, поскольку такие кредиты ощутимой выгоды не дают и, как правило, это "работа в ноль". С другой стороны, текущий уровень ставок дает банкам приток новых клиентов и, возможно, их оборот внутри себя, плюс проектное финансирование.

6. Елена:
Ипотека дешевая, но цены выросли только с лета ого-го! Думали покупать в июле, но затянули, а сейчас уже даже с ипотекой под 6,5% нет подходящих под бюджет новостроек. И в чем тогда смысл?

Севастьянова Елизавета Tekta Group

Нужно понимать, что за 10 месяцев 2020 года количество зарегистрированных ДДУ на жилье в Москве составило 63,5 тысячи. Даже при учете локдауна это лишь на 8% ниже, чем за аналогичный период 2019 года. Такая резкая активизация спроса после снятия ограничительных, карантинных мер привела к тому, по итогам 3 квартала 2020 года общий объем предложения по новостройкам в пределах «старой» Москвы сократился на 19% к началу года.

Естественным образом это подтолкнуло цены вверх. В итоге, средняя цена квадратного метра в московских новостройках увеличилась на 8% и превысила психологическую отметку в 300 тысяч рублей. Сейчас еще есть выбор квартир в более доступном сегменте. В следующем году те же лоты вы сможете купить в ипотеку уже на 2% годовых больше. А что такое 2% годовых? Если человек покупает квартиру за 8 млн рублей с первоначальным взносом 10% и берет кредит на 20 лет, разница в ежемесячном платеже составит более 8 тысяч рублей.

Новиков Алексей Est-a-Tet

Цены растут постоянно, и будут расти. На эту проблему ЦБ уже обратил внимание и указал девелоперам (застройщикам) на недопустимость такой работы. Поэтому в текущих реалиях с решением лучше не затягивать. По крайней мере, в ближайшей перспективе цены снижаться точно не будут, так как спрос на недвижимость продолжает расти.

7. Арсений:
Добрый день. На первичном рынке государство поддерживает ипотеку напрямую, но не является ли такая низкая ключевая ставка тоже искусственным способом поддержки спроса на вторичном рынке? Насколько ключевая ставка сейчас соответствует рынку? И сколько государство сможет ее держать на таком низком уровне?

Новиков Алексей Est-a-Tet

Я уверен, что это не искусственная поддержка, а все идет к тому, что уровень ставок будет снижаться и стремиться к уровню ставок в рамках господдержки. Если анализировать текущий рынок, ключевая ставка соответствует данному уровню, и даже немного завышена.

8. Анастасия Власова:
Здравствуйте! Планируем брать ипотеку на квартиру в новостройке. Хотели бы еще подкопить до апреля-мая, чтобы увеличить первоначальный взнос. Но боимся, что цены за это время вырастут сильнее, и мы ничего не выиграем. Стоит ли все же брать ипотеку сейчас или можно покопить?

Севастьянова Елизавета Tekta Group

Пока мы не знаем, насколько стабильным будет спрос и как будет колебаться цена. Во многом это зависит от внешних факторов, например, какие ограничения будут введены с 15 января 2021; что будет после окончания программы по субсидированию ипотеки 1 июля 2021 года; что будет с рублем и тд. Вполне возможно, что с выведением новых проектов на рынок цены на рынке недвижимости стабилизируются, но с окончанием программы льготной ипотеки, польза которой неоспорима, стоимость кредита возрастает примерно на 2% годовых. Поэтому нужно следить за изменениями на рынке и стараться выбрать наиболее удачный момент. При этом, не стоит забывать, что на цену определенного лота также сыграет и степень его готовности к заселению. Мы бы советовали присмотреться к новогодним акциям застройщиков, которые есть даже в сегменте бизнес и премиум классов, а также оценивать потенциальные риски дальнейших колебаний и изменения на рынке. Например в декабре Tekta Group анонсировала специальное предложение на покупку квартир в Городских резиденциях Spires с преимуществом до 2,3 млн руб.

Новиков Алексей Est-a-Tet

Мой совет однозначен – лучше брать ипотеку сейчас, по текущим ценам и ставкам, а на первый взнос, если не хватает средств для выхода на госпрограмму, дополнительно взять потребительский кредит и погасить досрочно. Но ждать – точно не стоит.

9. Наталия:
Добрый день! А существуют ли сейчас какие-то программы для семей с детьми? Раньше была «молодая семья», а сейчас смотрю и не понимаю, актуально ли что-то на сегодняшний день. Еще вижу, что застройщики делают специальные акции для семей с детьми. Они выгодны или там есть какие-то подвохи?

Севастьянова Елизавета Tekta Group

Банки предлагают несколько модификаций такого рода программ. На сегодняшний день, на рынке новостроек самой востребованной является ипотека для семей, у которых родился второй, третий и более ребенок после 1 января 2018 года. В таком случае банки предлагают ставки от 4,5%. Эта программа идет напрямую от банка, потому «подводных камней» не имеет. Все остальные совместные программы банков и застройщиков, чаще всего имеют нюансы, поскольку застройщикам приходится дофинансировать потери банка по ставке из своих средств, что может привести к удорожанию объектов недвижимости.

Новиков Алексей Est-a-Tet

На покупку новостройки или ДКП от Застройщика сейчас действует государственная программа со ставкой от 4,5% для семей с детьми, при рождении второго, третьего и последующего ребенка в 2018, и последующем году. Данная программа также распространяется и на семьи, где есть ребенок-инвалид.

В Сбербанке действует программа «Молодая семья», в рамках которой при покупке жилья на вторичном рынке можно получить дополнительную скидку по процентной ставке.

При рождении третьего ребенка с 2019 года есть возможность использовать отцовский капитал в размере 450 тыс. рублей в счет погашения ипотеки.

Также для семей с ребенком существует госпрограмма от Правительства Московской области, совместно с Банком Дом.РФ, со ставкой по ипотеке от 3%.

10. Александр:
По государственной льготной ипотеке 6,5% - это единая ставка для покупателей? Или это что-то вроде «от 6,5%»? Если второе, то какая ставка более реальная? В каких случаях можно взять по минимальной, а за что повышается процент?

Новиков Алексей Est-a-Tet

Максимальная ставка по данной программе 6,5%, минимальная – от 5,85%. Повышение возможно только в том случае, если клиент отказывается от страхования жизни и потери трудоспособности (+1%), и это в очень ограниченном количестве банков. Кроме того, ставку можно понижать за счет комиссии, уплаченной клиентом, банком либо застройщиком, если есть программа субсидирования застройщиком.

11. Александр:
И еще один вопрос. Какие сейчас категории сложных заемщиков существуют и как им все-таки получить ипотеку? Дают ли ипотеку ИП и владельцам небольшого бизнеса? Как смотрят на самозанятых? Выдают ли ипотеку по справке о доходах «по форме банка», то есть по сути по серому доходу? Если кредитная история подпорчена, то получить одобрение вообще нереально или все-таки можно? А если она подпорчена не собственным плохим кредитом, а поручительством?

Севастьянова Елизавета Tekta Group

На фоне экономического кризиса требования к потенциальным заемщикам ужесточаются. Банки уже увеличили размер первоначального взноса. Более пристально стали рассматриваться заявки от индивидуальных предпринимателей и работников наиболее пострадавших отраслей. Но все заявки рассматриваются и решение по каждой принимается банками в индивидуальном порядке.

Новиков Алексей Est-a-Tet

Сейчас ипотеку может взять практически любой человек. Зависит от портрета клиента.

Справку по форме банка рассматривают, как 2-НДФЛ, без проблем. В случае с ИП и владельцами малого бизнеса важным моментом является то, чтобы опыт деятельности заемщика был не менее года и были показатели по положительной выручке. В зависимости от банка, сейчас рассматриваются все формы налогооблажения, как говорится – для каждого клиента свой банк. То же самое касается и самозанятых. Правда на сегодняшний день лишь небольшое количество банков работает с данной категорией, но они есть и рассматривают довольно удачно.

С кредитной историей сложнее, здесь все зависит от того насколько она плохая. Если тянется текущая просрочка, то одобрить невозможно, это можно сделать только после того, как она будет закрыта. С ранее сделанными просрочками банки работают индивидуально – все зависит от сроков нарушения и причин. Если это было поручительство – могут применяться более мягкие условия, но все равно это зависит от индивидуального случая.

12. Ольга Ильина:
Здравствуйте. За счет чего появляются акции по супер-дешевой ипотеке вроде 0,5-1-2%? С теми, где это действует один год, а потом получается чуть выше рынка – понятно, оно потом компенсируется. Но есть же и программы, где на первый год-два дают процента под два, а потом ставка повышается, но все равно остается ниже тех 6,5%. Как это работает? Не могут же банки и застройщики работать в ущерб себе…

Новиков Алексей Est-a-Tet

Здесь схема простая. Застройщик платит банку за понижение этой ставки. Как правило, клиент стоит перед выбором – либо получить скидку на квартиру, либо получить такую ставку. Ставка зависит от договоренностей между банком и застройщиком, поэтому везде разные сроки действия и уровень ставок. Как правило, программа удачно действует на проектах, где завышена стоимость квартир, и скидки не даются. В целом, можно сказать, что такая ставка больше маркетинговая, нацеленная на привлечение клиентов, поэтому выгоду здесь нужно считать индивидуально.

Севастьянова Елизавета Tekta Group

В основном за счет спецпрограмм, между девелоперами и банками. Падение спроса во втором квартале вынудило девелоперов изобретать «кризисные» способы привлечения покупателей. Но чаще всего такие программы могут влиять на увеличение стоимости квартир, поскольку в этом случае субсидирование банку идет со стороны застройщика. Потому, здесь нужно в частности рассматривать, что именно предлагает застройщик и банк, чтобы оценить насколько это может быть финансово выгодно для покупателя.

13. Редакция IRN.RU:
Насколько полезной оказалась программа льготной ипотеки в 2020 году? Какую поддержку спросу она оказала? Останется ли ее роль такой же значимой в 2021 году?

Севастьянова Елизавета Tekta Group

Ипотека остается одним из главных драйверов роста продаж и развития отрасли. Появление льготной ипотеки позволило клиентам, которые ранее не планировали приобретать недвижимость, задуматься об экономической выгоде такой покупки здесь и сейчас. Также появилась новая категория клиентов, которые берут вторую, иногда и третью ипотеку, поскольку снижение ставки снизило финансовую нагрузку по ежемесячному платежу.

В проектах Tekta Group доля ипотечных сделок на текущий момент уже составляет от 50 до 75% в зависимости от проекта. По нашим прогнозам, в ближайшей и среднесрочной перспективе эта тенденция будет сохраняться на нынешнем уровне.

Новиков Алексей Est-a-Tet

После выхода из весенне-летней пандемии объем продаж в рамках действия данной программы увеличился в 2,5 раза, по сравнению с 2019 годом и I кварталом 2020 года. Поэтому можно сказать, что госпрограмма сыграла ключевую роль. Конечно не в таком объеме, возможно несколько меньше, но значимость останется, т.к. даже представители бизнеса, которые ранее не брали ипотеку, сейчас, чтобы не изымать деньги из бизнеса, берут ипотеку под данную ставку на небольшой срок.

14. Иван:
Как себя чувствовали девелоперы в пандемию? Как она повлияла на спрос и цены? Изменила ли она требования к самому продукту? И каких последствий для рынка вы ожидаете в будущем?

Севастьянова Елизавета Tekta Group

В апреле на фоне локдауна и ограничений в деятельности рынок недвижимости, как и многие другие отрасли, был в кризисе и на спаде. Мы наблюдали существенное падение в числе сделок - продажи жилья одномоментно сократились на 44%, а количество сделок в апреле-июне 2020 года, по сравнению с первым кварталом, уменьшилось на треть - до 33,4%. В период введенных ограничений покупатели откладывали заключение сделок, что сформировало так называемый отложенный спрос. После снятия режима самоизоляции люди закрывали сделки, а те, кто не планировал покупку жилья ранее, вышли на рынок из-за льготной ипотечной ставки. Таким образом, наблюдался всплеск спроса на квартиры, который помог девелоперам избежать серьезных кризисных последствий.

Tekta Group удалось пройти пик кризиса лучше, чем в среднем по рынку. В апреле число сделок, по сравнению с мартом, упало всего на 30%. В сентябре-октябре, когда появились слухи об отмене льготной ипотеки, спрос на покупку недвижимости оказался и вовсе в 2 раза выше аналогичного периода 2019 года. В период пандемии люди оказались запертыми в собственных квартирах, где нужно было жить и работать. Так ко многим пришло осознание, что жилые пространства не приспособлены под home office. Кто-то переоборудовал лоджии в просторные зоны, а кто-то начал присматриваться к квартирам большей площади. Спрос на многокомнатные квартиры подстегнула и льготная ипотека. Мы прогнозируем, что в ближайшее время девелоперы займутся разработкой и проектированием новых жилых пространств с учетом опыта пандемии. Появятся предложения с организацией зон для прогулок внутри жилых проектов, проекты с эксплуатируемой кровлей и объектами социальной инфраструктуры на первых этажах жилых зданий.

15. Екатерина:
Какую долю в продаже новостроек занимает ипотечный спрос? Как он отличается по разным проектам и классам жилья?

Севастьянова Елизавета Tekta Group

Сейчас большинство квартир в проектах бизнес-класса Tekta Group приобретаются с привлечением кредитных средств. Ежемесячно наша компания заключает около 50-75% сделок с привлечением ипотеки. Доля ипотеки в течение года по некоторым нашим проектам достигала 80%. Статистика последнего месяца осени такова: в ноябре 2020 года в квартале бизнес-класса NOW, например, было заключено 52% ипотечных сделок от общего объема, а в BIG TIME – 68%, при этом большинство сделок (около 80%) - было реализовано по программе льготной ипотеки.

16. Андрей:
Говорят, что ипотека сейчас впервые стала выгоднее аренды. Это правда? Означает ли это, что можно купить квартиру в ипотеку, и доход от сдачи в аренду перекроет ежемесячные платежи?

Севастьянова Елизавета Tekta Group

Приобретение жилья для сдачи в аренду всегда было одним из самых популярных инструментов инвестирования накоплений. В текущей нестабильной экономической ситуации это особенно актуально. Сейчас многие работники трудятся на удаленке, предпочитая загородную жизнь столичной и сдавая имеющееся жилье в аренду. Размер ежемесячной арендной платы сегодня способен покрыть ежемесячный платеж по ипотеке, особенно если жилье было приобретено по рекордно низкой ипотечной ставке.

17. Саша Давыдов:
Не перегрела ли дешевая ипотека цены на жилье? Если да, то когда вы ожидаете коррекцию? Если нет, то чем объясняется такой рост цен при снижении доходов и спаде в экономике?

Севастьянова Елизавета Tekta Group

Мы наблюдали ажиотажный спрос на проекты, когда прошла информация о том, что льготную ипотеку государство не продлит.

Активизация спроса привела к тому, что по итогам 3 квартала 2020 года общий объем предложения по новостройкам в пределах «старой» Москвы сократился на 19% к началу года. Это спровоцировало рост цен: квадратный метр московской новостройки подорожал на 8%, превысив психологическую отметку в 300 тысяч рублей. Существенно снизившийся размер ежемесячного платежа по ипотеке пока позволяет держать общую стоимость новой квартиры ниже значений начала 2020 года. Но получится ли сдержать тенденцию к повышению цен – вопрос открытый.

18. Наталья:
Есть свободные деньги на покупку квартиры. Стоит ли ждать второй половины года для покупки, или же покупать сейчас (по вашему мнению)? За счет ипотеки цены за год выросли на 20 %, и в проигрыше оказались покупатели со свободными деньгами.

Севастьянова Елизавета Tekta Group

Покупать жилье сейчас интересно по двум причинам: на рынке действуют низкие ставки по ипотеке, а застройщики предлагают особые условия и новогодние акции. Благодаря этому квартиры в проектах, стартовавших в этом году, можно приобрести по приемлемым ценам. То есть прямо сейчас люди могут улучшить жилищные условия и выбрать квартиры большей площади. Не стоит забывать и о том, что стоимость проекта увеличивается пропорционально этапам строительства и готовности его к сдаче в эксплуатацию, поэтому если подумываете стать обладателем квартиры, то лучше сделать это сейчас.

Если же нет конкретной привязки к локации или проекту, подождите новых предложений от застройщиков с приемлемыми ценами на старте, но в случае, если покупка планируется в кредит, всегда есть вероятность увеличения ставок или завершения программы льготной ипотеки.