Редакция IRN.RU продолжает следить за тем, как разные сегменты выходят из режима самоизоляции. В то время как основной удар принял на себя средний ценовой сегмент, элитная недвижимость чувствует себя очень неплохо. Об основных тенденциях рынка высокобюджетной недвижимости рассказали эксперты в ходе онлайн-конференции «Дорогое жилье до, во время и после самоизоляции: главные тренды в элитной и премиальной недвижимости».
Пандемия коронавируса сильнее всего сказалась на азиатских рынках элитной недвижимости. По данным исследования Прайм Глобал Ситиз Индекс (Prime Global Cities Index) (индекс изменения цен на элитную недвижимость в 46 странах мира), в I квартале 2020 года Бангкок продемонстрировал самый низкий квартальный показатель -5%, а Сингапур – -4,2%. В свою очередь, в Москве зафиксирован квартальный рост цен на 5%. Правда, нужно учитывать, что в России жесткий режим самоизоляции был введен только в начале второго квартала.
«Сейчас все внимание сконцентрировано на Азии и темпах восстановления её экономики, которые послужат ориентиром для стран, вступивших в кризисный этап несколько позже, - отмечает директор департамента консалтинга и аналитики Найт Фрэнк (Knight Frank) Ольга Широкова. - Динамика ежеквартальных изменений цен дает представление о негативном влиянии КОВИД-19 (COVID-19) на 7 из 15 анализируемых азиатских рынков. Европа пока показывает свою устойчивость к колебаниям цен на недвижимость – только 2 города из 14 показали снижение, а средняя цена на элитное жильё за год выросла более чем на 3%. В наиболее пострадавших от пандемии городах Европы цены по итогам I квартала демонстрируют несущественные изменения за квартал: в Париже +1,9%, Мадриде -0,4%, в Милане без изменений. В связи с ограничением перемещений, а также закрытием большинства компаний и организаций ожидается заметное снижение объема продаж во II квартале 2020 года, несмотря на общую устойчивость цен на большинстве рынков».
По прогнозам лондонского офиса Найт Фрэнк (Knight Frank), на фоне пандемии КОВИД-19 (COVID-19) и правительственных мер по стимулированию экономики цены на элитное жилье снизятся в 16 из 20 проанализированных мегаполисов. Сильнее всего стоимость высокобюджетного жилья может упасть в Сингапуре, Гонконге, Буэнос-Айресе, Мумбаи и Ванкувере. В этих городах цены упадут более чем на 5%.
Эксперты Найт Фрэнк (Knight Frank) не ожидают существенного изменения цен в Москве, возможны корректировки за счет структурных изменений в предложении. По итогам I квартала 2020 года в связи с ограниченным объемом нового предложения и сохранением спроса общее количество квартир и апартаментов (элит+премиум) на рынке сократилось на 4%, составив порядка 2 500 шт. суммарной площадью 310 тыс. кв. м. «Существенных изменений за апрель-май в сегменте не произошло, объем предложения остался практически на том же уровне. В текущем году новых проектов на рынке будет мало, многие девелоперы откладывают старт продаж на более поздний период, - говорит Ольга Широкова. - В отношении цен сохраняется общая тенденция роста как в элитном, так и премиальном сегменте. Валютные колебания в конце I квартала оказали некоторое влияние, но в большей степени это отразилось на классе «элит», где часть предложения все еще экспонируется в долларовом выражении. Основные же колебания в ценах связаны с ростом стадии проектов, а также изменениями структуры предложения. До конца текущего года аналитики компании Найт Фрэнк (Knight Frank) ожидают роста цен на уровне до 5%, в том числе в связи с изменением валютного курса и соответствующим подорожанием расходной части проектов».
Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко считает, что в России самоизоляция не так сильно повлияла на элитную недвижимость, как на другие сегменты. «Дело в том, что здесь традиционно выше сроки реализации и квартир в месяц продается меньше, чем, допустим, в экономклассе, - объясняет эксперт. - К тому же девелоперы в высокобюджетном сегменте тоже ввели онлайн-продажи, чтобы облегчить удаленный процесс покупки. Если говорить об экономике в целом, нынешняя ситуация не так сильно ударила по доходам аудитории элитной недвижимости. В наиболее обеспеченной прослойке многим удается не только сохранить свое состояние, но и преумножить. Недавно Форбс (Forbes) подсчитал, что за два месяца число долларовых миллиардеров в России выросло с 99 до 101 человека, а их общее состояние увеличилось с $392 млрд до $454 млрд. Снижение доходов в основном почувствовал московский средний класс, который покупает недвижимость более низких ценовых сегментов» (см. «Сложная середина: как новостройки бизнес-класса пережили карантин»).
Девелоперы говорят, что в целом ситуация благополучная. «Во времена кризисных ситуаций многие предпочитают вкладывать средства именно в недвижимость как в наиболее надежный сегмент рынка. Кроме того, режим самоизоляции послужил неким драйвером для покупателей – у них появилось время погрузиться в решение жилищного вопроса и закрыть вопрос с покупкой нового дома, - отмечает директор департамента продаж «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова. - Так, по данным нашего департамента продаж, за первый квартал 2020 года спрос на апартаменты в элитном квартале «Сады Пекина» на Маяковской вырос на 10%. Кроме того, показатели по продажам в текущем году выше соответствующих показателей прошлого года почти в 2 раза. Давать прогнозы по повышению цен в долгосрочной перспективе пока рано. Однако важно отметить: динамика сделок за период самоизоляции у нас была стабильной. Мы идем с явным опережением запланированных показателей».
Консультанты Найт Фрэнк (Knight Frank) подтверждают, что во время режима самоизоляции серьезно увеличилось количество звонков/запросов на приобретение жилья. «Однако сначала ввиду ограничений в работе МФЦ и Росреестра, потом из-за невозможности проведения показов и, главное, по причине неготовности покупателей в этом сегменте к проведению сделок полностью онлайн спрос сформировался пока в виде отложенного. Количество зарегистрированных сделок за апрель оказалось существенно ниже прошлогоднего уровня, при этом существенная доля – это подписанные сделки марта. По оценкам консультантов Найт Фрэнк (Knight Frank), как только ограничительные меры станут менее жесткими, а пандемия пойдет на спад, значительная часть этого спроса будет реализована до конца года, и таким образом провал в сделках апреля-июня будет нивелирован», - прогнозирует Ольга Широкова.
Среди «карантинных» изменений в спросе Найт Фрэнк (Knight Frank) отмечает интерес к лотам с террасами и балконами. «Пандемия, по всей видимости, несколько приостановит тренд на отказ от этих помещений, - говорит Ольга Широкова. - На волне работы из дома все заговорили об отдельном кабинете, но даже в элитном сегменте выделять отдельную комнату под работу не всегда оправдано, так как и здесь покупатели оперируют в рамах определенного бюджета, и он не всегда может быть увеличен на целую комнату».
На основные тренды влияют не только внешние факторы в виде самоизоляции и валютных колебаний, но и внутренние изменения на элитном рынке. «Элитный сегмент несколько помолодел в последние годы, среди покупателей появились люди из креативного класса, миллениалы, стартаперы, блогеры, бизнес-коучи и т.д., - говорит Ольга Широкова. - Но относительно классических покупателей их доля не так велика. По-прежнему большую часть формируют классические покупатели элитного сегмента: бизнесмены, топ-менеджеры, чиновники, деятели культуры и шоу-бизнеса».
«Портрет покупателя, безусловно, постепенно меняется. В наших проектах мы все чаще встречаем клиентов из ИТ-сферы, - отмечает Екатерина Батынкова. - Это молодые люди, которым важна высокая транспортная доступность и развитая инфраструктура, чтобы все было «под рукой».
Интересно, что на премиальном и элитном рынке заканчивается бум небольших площадей. «Динамика спроса на лоты существенно изменилась в сравнении с прошлыми годами. В предыдущие периоды гораздо большим спросом пользовались апартаменты минимальных площадей (60 кв. м). В течение 2019 года и в I квартале 2020 года спрос сместился на средние лоты площадью 80-120 кв. м, - говорит Екатерина Батынкова. - Мы связываем изменения в структуре продаж с тем, что в «Садах Пекина» успешно завершены не только все работы по строительству, но и развитие инфраструктуры. Благодаря этому покупатели рассматривают проект и в инвестиционных целях. Более того, еще в конце 2019 года мы предложили выгодные условия приобретения лотов. К примеру, стоимость апартаментов площадью 80 кв. м отличается от стоимости лота площадью 60 кв. м всего на 10%. При этом разница в метраже составляет 25%. При таких условиях на большие лоты дополнительные 20 кв. м приобретаются с дисконтом почти 50%. Аналогичная зависимость прослеживается при сравнении лотов 120 кв. м и 80 кв. м. В проекте класса Делюкс (De luxe) «Театральный дом» существенно вырос спрос на большие площади – практически в 2 раза за последние 2 месяца. Запросы покупателей ранжировались от 200 до 500 кв. м».
Олег Репченко также отмечает изменения в требованиях к локации: дорогое жилье строят уже не только в самом центре города. Но престиж локации продолжает играть важную роль как линия «водораздела» на премиум и де-люкс. «Недвижимость внутри Садового кольца обычно относится к элитному сегменту. За пределами Садового тоже есть престижные локации, например, Пресненский район, где находится центр деловой активности «Москва-Сити». Непосредственно у «сити» можно создавать элитные проекты, подальше – все же скорее премиум. По-соседству с такими районами, но за пределами ЦАО локация сохраняет престиж, правда его обычно уже не хватает на то, чтобы строить там люксовое жилье. Например, в Хорошево-Мневниках, который также расположен недалеко от «сити», строится в основном премиум- и бизнес-класс. Некоторые восточные районы центра, например Красносельский, тоже больше подходят для премиального жилья и бизнес-сегмента, чем для элитного».
Среди бенефициаров самоизоляции оказался загородный рынок, который до этого много лет стагнировал. «Ситуация с коронавирусом разбудила рынок загородной недвижимости во всех сегментах (см. «Как коронавирус изменит рынок недвижимости»). В дорогом сегменте в выигрыше будут поселки с готовыми домами с инфраструктурой, приспособленной для постоянного проживания, - считает Олег Репченко. - Во время самоизоляции люди поняли, что за городом можно комфортно жить и работать удаленно, а опасения второй волны коронавируса будут еще какое-то время поддерживать спрос на загородное жилье».
По словам Екатрины Батынковой, первоначально вырос спрос на аренду – это самый оперативный инструмент: «Однако наша статистика подтверждает, что спрос укрепился и на покупку. Жизнь вне мегаполиса предоставила семьям столь необходимое ощущение безопасности, уюта, а также простора в любое время года и в любых обстоятельствах». Так, по данным «Галс-Девелопмент», в элитном коттеджном поселке «Березки» на Рублево-Успенском шоссе за четыре месяца 2020 года поступило в два раза больше обращений, чем за второе полугодие 2019 года. Более того, за январь-апрель 2020 года их количество увеличилось на 154% по сравнению с периодом сентября-декабря 2019 года.
Брокеры дают похожие цифры. По данным аналитиков компании Найт Фрэнк (Knight Frank), количество запросов как на аренду, так и на покупку загородного высокобюджетного жилья по итогам I квартала 2020 года было в 2 раза выше, чем в I квартале 2019 года. В апреле этого года рост количества запросов продолжился: по вопросу покупки на 27% относительно марта 2020 года, по вопросу аренды более чем в 2 раза в сравнении с предыдущим месяцем. «При этом конвертировались в сделки преимущественно запросы по аренде, по покупке запросы откладывались до снятия ограничительных мер», - говорит Ольга Широкова.
Как отмечает эксперт, на первичном загородном элитном рынке московского региона давно наблюдается дефицит качественного предложения: за почти 3 года не вышел ни один новый проект. Объем предложения сокращается третий год подряд, а в 2019 году был обновлен рекордный минимум 2013 года. По итогам I квартала 2020 года количество лотов от застройщиков в экспозиции составляло всего 588 шт. За апрель-май объем сократится еще на 3% до 570 лотов. Большая часть предложения не соответствует рыночной конъюнктуре и современным запросам покупателей и по сути является неликвидом. Отсутствие нового предложения и стабильный спрос на загородную недвижимость сократил объем ликвидного предложения на первичном рынке до 300 загородных лотов, а на вторичном – до 400 объектов. При текущих темпах поглощения ликвидного предложения его объема хватит только до конца 2021 года.
Из-за дефицита в условиях длительного отсутствия нового предложения и высокого спроса в период пандемии сформировалась вакантная рыночная ниша, которая должна быть заполнена в ближайшие годы, о чем свидетельствует и возросший интерес девелоперов к загородному рынку. По данным Найт Фрэнк (Knight Frank), спрос на консалтинговые услуги в этом сегменте вырос в 10 раз в годовом выражении. Если за последние пять лет в год поступало не более 3 запросов на анализ целесообразности и разработку концепции загородного коттеджного поселка, то за два месяца самоизоляции их количество выросло до 5. В 2021 году ожидается выход 2-3 загородных элитных проектов, в следующие 3 года темпы выхода приблизятся к «докризисными» 2006-08 гг. – порядка 4-5 проектов в год. После 2025 года можно вновь ожидать снижение девелоперской активности до 2-3 проектов в год.
Таким образом, рынок элитной недвижимости почти не пострадал из-за самоизоляции, а некоторые его сегменты даже выиграли.