Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.3 млн
руб.
от
1.5 млн
руб.
от
1.8 млн
руб.
Опрос
Стала ли, по-вашему, покупка новостроек безопаснее из-за схемы с эскроу-счетами?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Апартаменты в Москве: для жизни или для инвестиций?




Апартаменты – специфичный формат на рынке недвижимости. Из-за формального нежилого статуса многие покупатели относятся к нему настороженно. Однако в некоторых случаях это может быть удачным выбором. Апартаменты обычно стоят дешевле квартир, а при сдаче в аренду их стоимость сопоставима. Поэтому доходность получается выше.

Из-за этого многие рассматривают апартаменты как инвестиционный вариант для сдачи в аренду. Но есть покупатели, которые приобретают апартаменты для собственного проживания, потому что более низкая цена позволяет выбрать проект ближе к центру.

Для каких целей больше подходят апартаменты? Могут ли они быть привлекательны для инвестиций в данный момент? Какие нюансы стоит учитывать при покупке?

Спикеры:

Вопросы

1. Редакция IRN.RU:
Добрый день, уважаемые эксперты! Что сейчас происходит на рынке апартаментов? Каковы общие тренды в спросе, предложении, ценах? Какие проекты востребованы?

Широкова Ольга Knight Frank

По итогам I квартала 2020 года на первичном рынке Москвы объем предложения высокобюджетных апартаментов составляет порядка 8,4 тыс. лотов – это четверть от суммарного предложения первичного жилья. За год доля апартаментов сократилась на 3 п.п. При этом данный показатель колеблется каждый год и зависит в большей мере пополнения рынка новыми проектами.

На конец марта 2020 года средневзвешенная цена на столичные апартаменты составила 446 тыс. руб./кв. м, год назад она была на уровне 350 тыс. руб./кв. м. Однако цена в большей степени зависит от структуры предложения, и в связи с выходом большого количества премиальных апартаментов по высоким ценам в прошлом году, средняя цена по рынку значительно выросла. Однако и внутри каждого сегмента средневзвешенная цена также росла, что связано с повышением стадии строительной готовности в проектах и выходом более дорогого нового предложения.

Что касается доли апартаментов в спросе, то она тоже на протяжении последних лет варьируется около 10% (+/- 2 п.п.) и зависит от пополнения рынка новыми проектами того или иного формата. По итогам 2019 года на первичной рынке Москвы было реализовано порядка 4,4 тыс. апартаментов, что составило 8% от суммарного количества сделок в рамках ДДУ.

Трендом последних лет является запуск проектов сервисных апартаментов под управлением известных отельных брендов: сейчас в продаже находится 5 проектов, 2 объекта уже функционируют. Спрос на апартаменты данного формата также показывает положительную динамику – за прошедший год было продано более 90 лотов, несмотря на их высокую стоимость.

Фетисов Василий Группа «Эталон»

Наиболее востребованы сегодня проекты в составе смешанной застройки – проектах, включающих как квартиры, так и апартаменты, так как в таких ЖК гарантированно присутствует достаточный объем инфраструктуры, которая для многих покупателей является важнейшей составляющей проекта. В портфеле группы «Эталон» к данной категории можно отнести жилой комплекс «Нормандия» - проект комфорт-класса, полностью обеспеченный собственной социальной и коммерческой инфраструктурой, на апартаменты в котором мы видим стабильно высокий уровень спроса.

Достаточно стабильный спрос наблюдается на проекты бизнес класса, имеющих выгодную локацию, где нельзя разместить жилье. Такие проекты часто расположены вблизи деловых кластеров, крупных ТПУ. В этих проектах покупатели, как правило, не решают жилищный вопрос, а приобретают дополнительную недвижимость, способную упростить логистику между домом и работой, либо с инвестиционной целью. Также можно отметить спрос на статусные проекты премиум класса, расположенные в уникальных местах – в историческом центре Москвы или просто рядом со знаковыми городскими объектами. К примеру, в ЖК бизнес-класса «Серебряный фонтан», который окружен памятниками архитектуры XIX века – зданиями Алексеевской водоподъемной станции. К этой категории можно также отнести проект элитных апартаментов «Резиденция на Покровском бульваре», расположенный у «Чистых прудов» - одной из наиболее воспетых и узнаваемых достопримечательностей города.

По итогам 1 квартала 2020 г. долю апартаментов в структуре спроса на первичном московском рынке мы оцениваем в 9% и этот показатель вырос со значения 7-8% в течение 2019 г. Наиболее востребованные площади в целом постоянны – средняя площадь от квартала к кварталу колебалась в 2019-2020 гг. в пределах 44-47 м2.

Средняя цена реализации в 1 кв. 2020 г. выросла незначительно – в пределах 2% к средней цене 2019 г. и составила порядка 270 тысяч руб/м2.

В 2019-2020 гг. рынок пополнялся новыми качественными проектами апарт-комплексов. Из 70 новых ЖК формат апартаментов представлен в 27 (26 апарт-комплексов и 1 смешанная застройка – квартиры и апартаменты), из которых 16 проектов (59%) – комплексы класса «бизнес» и выше.

Подробнее о проектах

{literal} {/literal}

 

2. Андрей:
Как переход на эскроу повлиял на рынок апартаментов? Есть ли у вас данные в долях, сколько апартаментов сейчас продается по эскроу?

Фетисов Василий Группа «Эталон»

В целом, никаких кардинальных изменений не произошло, рынок апартаментов наряду с жилым довольно просто адаптировался к изменениям. Из 156 корпусов апартаментов в активной стадии строительства по эскроу реализуется 24%, по обычным ДДУ – 53%, по предварительному договору купли-продажи – 23% (в основном это проекты редевелопмента и реконструкции).

Широкова Ольга Knight Frank

По итогам I кв. 2020 года всего 14% суммарного объема предложения апартаментов реализуется с использованием эскроу-счетов. Однако надо учитывать, что более трети предложения апартаментов расположены в сданных корпусах и продается по ДКП. При этом все проекты, выходящие сейчас на рынок и реализующиеся по ДДУ, продаются через эскроу-счета, поэтому данная доля будет только расти.

3. Андрей:
И вообще для апартаментов переход на эскроу - это обязательно или скорее добровольный жест? Понятно, что если продажи идут не по ДДУ, то можно обойти эскроу. А по ДДУ – обязателен ли переход на эскроу для всех, кто продает этим способом? Или все же переход на эскроу касается только формального жилья?

Фетисов Василий Группа «Эталон»

Застройщики апартаментов юридически приравнены к застройщикам жилых многоквартирных домов с июля 2019 года, поэтому схема эскроу для них также обязательна.

Широкова Ольга Knight Frank

Если проект реализуется по ДДУ, то застройщик обязан исполнять все требования ФЗ-214, в том числе касающиеся применения эскроу-счетов. Если проект давно на рынке и до 1 июля 2019 года соответствовал ряду критериев (его строительная готовность была выше 30%, а количество заключенных ДДУ более 10% и др.) или его застройщик входит в перечень системообразующих организаций России, то для них допустимо использование прежних схем ДДУ. Однако все новые проекты, выходящие сейчас на рынок, если реализуются по ДДУ, то с использованием эскроу-счетов, в том числе и апартаменты.

4. Елена Силаева:
Здравствуйте. На сколько апартаменты сейчас дешевле аналогичных квартир? И во всех ли классах действует это правило о более низких ценах на апартаменты? Подозреваю, что в дорогом сегменте формальный статус не так важен покупателям, поэтому и на цены это не сильно влияет. Так ли это?

Широкова Ольга Knight Frank

В массовом сегменте, а также в сегменте бизнес-класса разница в цене квадратного метра апартаментов и квартир варьируется в диапазоне 10-20%. Хотя, надо отметить, что этот дисконт не всегда именно за «формат». Нередки случаи (особенно когда в составе одного проекта есть и квартиры, и апартаменты), когда апартаменты появились в не самых лучших частях проекта, есть вопросы с инсоляцией и т.п., и дисконт связан именно с качеством, а не форматом продукта.

В высокобюджетном сегменте, в отличие от массового, разница в цене на квартиры и апартаменты, как правило, отсутствует. На первое место при ценообразовании выходят расположение комплекса, его локальное окружение, технические характеристики проекта. Возведение клубного дома с апартаментами возможно в самых премиальных локациях города, где жилой дом не всегда может быть реализован, и/или в проектах по реконструкции, например, и это, в свою очередь, обеспечивает интерес со стороны покупателей. К тому же основные минусы апартаментов (отсутствие прописки, повышенный налог и стоимость коммунальных услуг) для клиентов в данном сегменте менее существенны. Тем не менее, анализ запросов и сделок в элитном жилом сегменте компании Knight Frank показывает, что при прочих равных, покупатель и в высоком сегменте предпочтет классическое жилье, поэтому с точки зрения ликвидности и темпов продаж проекты апартаментов зачастую проигрывают жилым.

Фетисов Василий Группа «Эталон»

Все верно. С ростом класса разница в стоимости квартир и апартаментов снижается. В элитном сегменте они в отдельных проектах стоят дороже аналогичных квартир в локации. Стандартная же для массового сегмента рынка разница в цене для проектов в одной локации составляет 20%.

Рышкина Юлия IRN.RU

В массовом сегменте апартаменты дешевле аналогичных квартир – обычно на 10-20%, иногда разница даже больше. В высоком ценовом сегменте – особенно если говорить об элитном жилье в центре Москвы – разница уже не такая большая, если вообще есть. Во-первых, покупателям элитной недвижимости не так важна прописка, зачастую у них есть где прописаться. Во-вторых, предложение в центре Москвы, особенно в исторических домах, проходящих реконструкцию, сильно ограничено. Зачастую в них возможно сделать только апартаменты, и покупатели в таком случае будут в первую очередь обращать внимание на эксклюзивность продукта, а не на формальный статус.

5. Вуглускр:
Почему считается, что апартаменты более подходящий объект для инвестиций, чем квартиры? Можете сравнить доходность? Есть ли сравнительные данные по инвестиционному спросу на квартиры и апартаменты?

Фетисов Василий Группа «Эталон»
  • Апартаменты при более низкой стоимости имеют сопоставимую арендную ставку.
  • Апартаменты имеют более низкие бюджеты покупки, что снижает финансовые барьеры для инвестирования.
  • Апартаменты высокого класса – часто точечные проекты, расположенные в давно застроенных местах с историей и в силу своей эксклюзивности позволяющие получить большую маржинальность.
  • Многие апартаментные комплексы имеют также специализированную УК и сервисную службу, которая существенно упрощает процедуру сдачи в аренду и позволяет собственникам получать пассивный доход от сдачи.

Разница в доходности сильно варьируется от класса, локации и длительности инвестиций – будет объект продан с прибылью сразу после сдачи или будет сдаваться в аренду.

При быстрой перепродаже доходность многих квартир будет выше, чем апартаментов, но при аренде апартаменты массового сегмента будут интереснее.

В отдельных проектах апартаментов инвестиционный спрос составляет до 50-60%, в то время как в большинстве квартирных проектов не превышает 15%.

Широкова Ольга Knight Frank

Здесь необходимо сделать оговорку, что московский рынок апартаментов отличается от того, что принято во всем мире понимать под этим рынком. За пока единичным исключением московские апартаменты – это «квази-квартиры», это по сути место постоянного проживания, но в силу тех или иных обстоятельств «оформленное» как нежилое. Классически же апартаменты – это сервисные апартаменты, апарт-отели и т.д. – это действительно инвест-продукт, где доход получается от сдачи в аренду, а более высокая доходность достигается за счет эффективного управления, в частности, изначального создания продукта с участием профессиональных операторов, которые этим объектом будут управлять. По данным консультантов компании Knight Frank, к классическим, а не квази-апартаментам, можно отнести не более 10-15 проектов на столичном рынке.

Если же инвестировать на московском рынке, то выбор инвестора имеет смысл делать, исходя не только из формата продукта. В среднем рост цены по мере повышения стадии строительства за период реализации проекта составляет 20-25%, однако в отдельных проектах данный показатель достигает 35% и более – данная динамика не отличается в зависимости от типа жилой недвижимости. Наибольший рост, как правило, показывают комплексные масштабные проекты. Чаще всего они выходят по ценам чуть ниже рынка и затем быстро наращивают цены. Также повышенной доходностью обладают проекты, располагающиеся в локациях с ограниченным объемом нового предложения.

Если сравнить доход от сдачи в аренду (неорганизованной, самостоятельно осуществляемой владельцем), то при обычно меньшей стоимости апартаментов, равных затратах на ремонт и обустройство, доход от сдачи в аренду будет аналогичным, как и в квартире. Однако здесь необходимо учитывать разницу в налогообложении, коммунальных платежах и т.п. – при более низкой цене покупки, содержание апартаментов в среднем обойдется дороже, чем квартир, поэтому необходимо внимательно просчитывать инвестиционную модель для конкретного проекта или даже лота.

6. Антон Черников:
Уже давно законодатели пытаются как-то обозначить юридический статус апартаментов. Есть ли какие-то подвижки? И в каком направлении – приравнять к квартирам, запретить, написать отдельный закон, который позволит продавать апартаменты как жилье, но все же не так же как квартиры?

Рышкина Юлия IRN.RU

Зимой Минстрой заявлял, что закон о статусе апартаментов должны принять до конца 2020 года. Пока известно, что законопроект предположительно выделит новый вид жилых помещений – «апартаменты в многофункциональном доме», но подробностей пока нет. А в апреле заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин заявил, что законопроект еще будут менять и дорабатывать.

Широкова Ольга Knight Frank

В начале апреля появилась информация, что в Совете Федерации разработан законопроект, относительно статуса апартаментов. Предлагается внести изменения в жилищное, градостроительное и земельное законодательство в целях установления правового статуса "апартаментов" и зданий с "апартаментами" как новых видов недвижимости. В настоящее время законопроект направлен на рассмотрение в правительство, после получения отзыва работа над законопроектом будет продолжена во взаимодействии с Минстроем.

7. Иван:
Добрый день! В связи с новым экономическим кризисом из-за коронавируса и цен на нефть по идее будут падать доходы и покупательская способность, но при этом дорожать стройматериалы. И по идее выгодно должно быть строить как раз апартаменты – потому что меньше требований и ограничений, а значит можно их строить и продавать дешевле. Ожидаете ли вы роста интереса девелоперов и покупателей к апартаментов из-за кризиса?

Широкова Ольга Knight Frank

В сегодняшней кризисной ситуации есть определенные аналогии с ситуацией, когда апартаменты в принципе возникли на московском рынке как массовый продукт. Напомним, что возникли апартаменты в большом объеме в результате «переделки» офисных проектов в кризис 2008 г. Востребованность офисных площадей сильно просела как раз в тот момент, когда их предложение было на пике, а в стадии проработки было еще большое количество новых офисных проектов. Объем поглощения упал в четыре раза, с 1,6 до 0,4 млн кв. м, а вакантность выросла с 1,1% до 20%. При этом заявленный объем (на стадии проектирования у девелоперов) превышал 3 млн. Как альтернатива невостребованным офисам девелоперы сформировали новый продукт для рынка - апартаменты.

Сегодня офисный рынок тоже является предметом бурных дискуссий, как он переживет и каким будет уровень спроса. Мы достаточно осторожны в прогнозах по развитию офисного сегмента, учитывая текущий уровень неопределенности и множество влияющих на офисный спрос факторов. Тем более, что состояние, в котором рынок входит в эту новую фазу кризиса, совершенно иное, чем в 2008 году – на рынке в ряде локаций наблюдается дефицит предложения офисов и темпы ввода последние годы были достаточно сдержанным, поэтому пополнять рынок апартаментов за счет офисов уже не так просто.

Что касается решения жилых девелоперов, какой формат выбрать, то если у застройщика есть возможность построить жилой проект с квартирами, то он не будет пересматривать проект в сторону апартаментов – все-таки квартиры более понятный и востребованный продукт для покупателей. Спрос тоже вряд ли сместится значительно в сторону апартаментов. Разница в цене между квартирами и апартаментами в схожей локации наблюдается прежде всего в массовом сегменте, где покупатели, безусловно, чувствительны к цене. Однако покупателям жилья данного класса также в большинстве случаев необходима прописка, т.к. для них приобретаемое жилье – единственное, поэтому они могут предпочесть рассмотреть проект с квартирами в более удаленной от центра локации по более низкой стоимости, но зато с пропиской.

Кроме того, аналитики компании Knight Frank ожидают замедления темпов вывода новых проектов на рынок, что как минимум компенсирует ожидаемое снижение спроса. Наполним также про льготную ипотеку, к которой уже традиционно прибегают власти для стимуляции спроса в сложные для рынка моменты.

8. Карина:
Апартаменты выглядят более опасными, чем квартиры – их чаще строят какие-то небольшие застройщики, много не по ДДУ, часто на каких-то непонятных площадках. Как понять, надежна ли покупка? На что обращать внимание?

Фетисов Василий Группа «Эталон»

Прежде всего на опыт и надежность застройщика. Обратите внимание на историю его проектов, опыт реализации апартаментов. Оценка этих факторов позволят вам выбрать качественный, а значит ликвидный, объект для приобретения.

Широкова Ольга Knight Frank

Основное, на что надо обращать внимание – схема продаж. Действительно, часть апартаментов реализуется не по ДДУ, а по другим схемам, которые формально являются законными, т.к. апартаменты не относятся к жилой недвижимости. Однако данные схемы могут нести потенциальные риски. Если строящиеся апартаменты реализуются в рамках ФЗ-214, с покупателем заключается договор долевого участия, и риски значительно снижаются. Недавно вышедшие на рынок проекты, реализующиеся по ДДУ, должны продаваться через эскроу-счета (за исключением нескольких застройщиков, однако и они выводят новые проекты в основном с использованием эскроу-счетов), что также делает покупку более безопасной. Также необходимо проверить всю необходимую разрешительную документацию, в том числе разрешение на строительство и проектную декларацию. Кроме того, мы всегда рекомендуем обратить внимание на опыт реализации застройщиком других проектов, были ли они сданы в срок.

9. Наталия Мясникова:
Здравствуйте! Как отличается стоимость содержания апартаментов от квартир – налоги, коммуналка и т.п.? И как эти платежи отличаются в зависимости от статуса непосредственно апартаментов? Вроде бы на какие-то платежи оказываются выше, на какие-то ниже. Можно ли это понять заранее? Или статус и платежи определяются уже после сдачи в эксплуатацию?

Фетисов Василий Группа «Эталон»
  • Юридически апартамент - нежилое помещение. Для апартаментов в составе апарт-отеля действует льготная налоговая ставка в 0,5%. Для апартаментов в составе МФК делового назначения ставка 2%. Ставку налога возможно определить только после ввода проекта в эксплуатацию, когда проект будет включен в реестр.
  • Налогом облагается вся площадь апартамента.
  • Налоги рассчитываются, исходя из кадастровой стоимости недвижимости, которая у апартаментов в зависимости от локации может быть существенно ниже. Так, например, в проектах «Нормандия» и «Летний сад» кадастровая стоимость примерно на 60-75% ниже, чем у квартир.
  • Эксплуатационные платежи устанавливаются Управляющей компанией и едины для всех собственников любого типа недвижимости в ЖК (квартир или апартаментов).
Широкова Ольга Knight Frank

Стоимость содержания квартир и апартаментов действительно отличается. В связи с тем, что апартаменты – это нежилые помещения, то и налоги на них необходимо платить как на коммерческие помещения. Ставка налога может варьироваться в пределах 0,5-2% от кадастровой стоимости объектов. Минимальная ставка действует в отношении апартаментов гостиничного типа, что прописывается в разрешительной документации объекта. Более высокая ставка применяется в проектах, которые по документации проходят как объекты торговли или офисы. При кадастровой стоимости апартаментов более 300 млн руб. ставка налогообложения достигает 2% (однако данное правило распространяется на любые объекты недвижимости). При этом налоговые вычеты и льготы на апартаменты, как на нежилые помещения, не распространяются.

Кроме того, есть специальный реестр зданий с понижающей ставкой и реестр помещений, для которых применяются максимальные ставки. Также стоит учитывать, что в апартаментах, в отличие от квартир, есть налог на земельный участок (если участок в аренде, что является самой распространенной практикой).

Коммунальные платежи на апартаменты также выше в сравнении с квартирами на 15-25%, разница связана с различными размерами городских тарифов для жилых и нежилых помещений.

10. Елена:
Есть ощущение, что по Москве апартаменты как-то неравномерно распределяются – очень много на севере, много в районах недалеко от центра, а на окраинах почти нет. Так ли это или просто мне так попадалось? Если так, то с чем это связано?

Рышкина Юлия IRN.RU

По данным базы недвижимости IRN.RU, апартаменты продают в 108 проектах в Москве. Больше всего (почти половина) – в ЦАО, там продажи идут в 47 проектах. Как уже говорилось выше, во многих случаях при реконструкции в центре города апартаменты – единственно возможный статус.

По другим округам, действительно, есть некоторое смещение в распределении предложения в сторону севера столицы. На северные округа приходится в общей сложности 36 проектов (16 – в САО, 13 – в СВАО, 7 – в СЗАО). Однако и в других округах есть из чего выбрать. В Южном округе апартаменты предлагаются в 10 проектах, в ЮЗАО – в 7, в ЗАО – в 5. Меньше всего проектов с апартаментами на востоке Москвы – 2 в ВАО и всего 1 в ЮВАО.

Широкова Ольга Knight Frank

Больше всего проектов, в которых сейчас идут продажи апартаментов на первичном рынке Москвы, расположены в ЦАО - 55 объектов. Отчасти это связано с тем, что многие проекты здесь - объекты реконструкции и данный формат накладывает свои ограничения на проект. В остальных округах объектов с апартаментами в продаже действительно меньше: в САО -16, в СВАО - 12, в ЮАО - 11 объектов, в остальных округах еще меньше.

11. Алексей:
Недавно был в офисе продаж одного комплекса апартаментов. Застройщик говорит, что после ввода в эксплуатацию апартаменты могут быть переведены в жилье. Это правда или какая-то байка? Как это вообще происходит и какие апартаменты реально переоформить в квартиру?

Широкова Ольга Knight Frank

Действительно перевести апартаменты в квартиры возможно, если все нормы и требования, предъявляемые к жилой недвижимости, соблюдены в купленных Вами апартаментах. Однако в большинстве случаев требования все же не выполнены, именно поэтому это апартаменты, а не квартиры. Есть прецеденты, когда застройщики на определенном этапе проекта сами переводят апартаменты в жилье, но таких случаев - единицы.