Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Курортная недвижимость: возможности и риски




Курортная недвижимость является одним из наиболее интересных и, одновременно, сложных рынков жилой недвижимости. Несмотря на вступивший с 1 июля 2019 года ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», множество курортных жилых комплексов строятся с серьезными нарушениями. Зачастую будущие покупатели не подозревают отсутствие у застройщика разрешительной документации на строительство дома, на инженерную инфраструктуру и приобретают квартиры в строящихся домах на разных этапах строительства комплекса, а потом сталкиваются с серьезными проблемами при попытке оформить собственность.

Как выбрать курортную недвижимость и не потеряться? Какова технология выбора и покупки недвижимости на море? Как не потерять деньги покупая недвижимость на черноморском побережье? Каковы особенности сделок по приобретению курортной недвижимости? Как осуществить очно-заочную покупку курортной недвижимости? Каковы подводные камни при покупке курортной недвижимости? На эти и другие вопросы ответили застройщики, юристы, риэлторы, журналисты.

Спикеры:

Вопросы

Редакция IRN.RU:
Добрый день, уважаемые эксперты!

Что сейчас в принципе происходит с рынком курортной недвижимости России? Какова динамика спроса, предложения, цен? Какие направления наиболее востребованы?

Володько Илья MACON
Понятие курортной недвижимости шире, чем Черноморское побережье. Это могут быть и озера, и Балтийское море, и другие локации. Мы решили остановиться именно на Черноморском побережье, поскольку по данным Всемирной организации туризма, 70% туристических поездок в мире совершаются на морские курорты. В России последние 5 лет происходит возрождение рынка курортной недвижимости: растет спрос, предложение, цены. Несмотря на то, что последние годы реальные доходы населения не растут, многие покупатели все равно рассматривают покупку второго дома на курорте или даже первого дома – для переезда на море. До 2014-2015 года такие покупатели зачастую рассматривали зарубежные курорты. Они могли себе позволить недвижимость, допустим, в Болгарии или небольшом городке Испании. Но из-за девальвации рубля российская недвижимость оказалась заметно дешевле, что привлекло дополнительных покупателей. Еще один фактор, повысивший привлекательность российского юга – сложности с выездом за границу для некоторых категорий россиян. Возможно, это не такая большая аудитория, но она заметна в спросе – особенно на недвижимость высокого класса. Кроме того, за последние 15 лет заметно вырос уровень нашего Черноморского побережья с точки зрения инфраструктуры, транспорта, качества общепита и т.п. Например, Анапа 2009 года и Анапа 2020 года – это принципиально разный курорт. Благодаря этому курортная недвижимость заинтересовала, в том числе, инвесторов, которые приобретают ее для дальнейшей сдачи в краткосрочную аренду отдыхающим.

Антон Ушаков:
Если выбирать между Сочи, Геленджиком и Анапой, где лучше соотношение цена/качество? И в принципе какие есть плюсы-минусы у этих городов?

Мозганова Валерия Business FM
Основные усилия со стороны правительства направлены на Сочи. Поэтому складывается впечатление, что Сочи по уровню инфраструктурного развития «обскакали» и Анапу, и Геленджик, и другие курорты. Да, в Анапе можно отдыхать, она выгодна с точки зрения инвестиций. Но вопрос в том, что комфортнее для людей уже сейчас и как это соотносится с ценами на жилье.
Володько Илья MACON
С точки зрения глобальной инфраструктуры Сочи в течение ближайших 30-50 лет будет объективно лидировать. Но Геленджик, Таупсинский район, Анапа – это не что-то кардинально другое. Сейчас инфраструктура и качество отдыха везде достаточно высокое. Цены на недвижимость отличаются в разы, разница в инфраструктуре не такая сильная. Так, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в Сочи составляет 155 000 рублей, в стандрат-классе – около 110 000 рублей. В Геледжике метр в новостройках стоит в среднем 98 000 рублей. Есть есть желание купить жилье на побережье Черного моря, но бюджет ограничен, можно рассмотреть недвижимость в Анапе. Это очень доступный курорт, средняя стоимость метра составляет 65 000 рублей за кв.м. Самое дешевое – от 58 000 рублей, элитная недвижимость – около 200 000 рублей. При этом у Анапы хороший инвестиционный потенциал. С начала 2019 года цена на первичном рынке выросла почти на 10%, а за 2018 год – на 20%.
Коваленко Александр «РКС Девелопмент»
На мой взгляд, с точки зрения перспективы роста инвесторам выгоднее вкладываться в Анапу, чем в Сочи, поскольку больше потенциал роста цен. При покупке недвижимости для собственного пользования, вы можете в любое время приезжать туда отдыхать, а оставшееся время – сдавать. Поэтому инвестиционный потенциал курортной недвижимости в любом случае стоит учитывать при покупке.

Алексей:
Добрый день. Планирую с семьей в обозримом будущем перебраться поближе к Черному морю, рассматриваем Крым и Краснодарский край, но не Краснодар и Сочи. В этой связи возникает два вопроса:

На какие населенные пункты для переезда стоит обратить внимание работающим специалистам в контексте потенциального экономического развития данных регионов (читал, например, о проекте строительства огромного терминального комплекса на Тамани)?

 

Володько Илья MACON
Российский юг достаточно развит с точки зрения экономики и ее диверсификации. На Черноморском побережье развита туристическая сфера (общепит, санаторный комплекс). Кроме того, активно развивается сельское хозяйство, в частности виноделие. Также рабочие места есть в транспортной сфере. Аэропорты и морские порты есть в Сочи, Туапсе, Геленджике, Новороссийске. Это трудоемкие сферы, где всегда нужны сотрудники. В порту Новороссийска, например, очень хорошие зарплаты. В рамках проекта терминала на Таманском полуострове очень много инвестиционных проектов, которые связаны с крупными портами и обслуживанием Крымского моста. Но на полуострове нет крупных городов с нормальным жильем и качественной инфраструктурой, ближайший крупный город от Таманского полуострова – это Анапа.
Коваленко Александр «РКС Девелопмент»
Наши покупатели не слишком часто задают нам вопросы про рабочие места. Все же около 70% из них приобретают курортную недвижимость в качестве летней резиденции. Некоторые покупают сразу две квартиры: в одной живут, а вторую сдают. Или могут купить двухуровневую квартиру: на верхнем этаже жить, а нижний сдавать туристам. Это можно считать дополнительным доходом, который позволяет получать курортная недвижимость сама по себе. И вопросов, как заработать на недвижимости, намного больше, чем о том, где искать работу. Кроме того, много молодежи сейчас переезжает в Сочи – прежде всего, из-за развлекательной инфраструктуры и возможностей для бизнеса, которые она дает.

Алексей:

И второй вопрос. 2024 год и сопряженный с ним \"транзит власти\" не за горами. Несет ли он, на Ваш взгляд, какие-то политические риски относительно судьбы Крыма и Севастополя в составе Российский Федерации?

Володько Илья MACON
На мой взгляд, политический риск минимален, но тем не менее есть. Поэтому лично я, если бы это были мои последние деньги, то я бы серьезно подумал, стоит ли покупать недвижимость в Крыму. Но в большей степени влияют даже не риски, а объективные недостатки с точки зрения комфорта проживания: там нет нормальной мобильной связи, есть сложности с оплатой картами. Если вы приобретете квартиру и захотите ее сдавать, то не сможете это сделать через Booking или AirBnb. На мой взгляд, рынок недвижимости Крыма все еще не может прийти в себя с 2014 года. Но виновата не политическая обстановка, а собственники недвижимости, которые сразу решили, что их квартиры должны стоить как минимум вдвое больше в расчете на спрос со стороны россиян. В результате в 2014-2015 году сделок почти не было, потом цены начали потихоньку ползти вниз. Сейчас цены на первичном рынке южного берега Крыма достигли уровня около 103 000 рублей за квадратный метр. Это похоже на некий объективный уровень, но нужно понимать, что рынок только выходит из этой коррекции. Также нужно учитывать, что на рынке новостроек Крыма предложения в принципе мало. Крупные игроки туда не заходят, в основном строят небольшие местные компании. Еще одна сложность – с ипотекой. Там есть один банк, который выдает ипотечные кредиты (по крайней мере, у него есть такой продукт, не владею статистикой выдачи), и очень мало аккредитованных объектов, на которые можно получить кредит. Поэтому рынок недвижимости все еще достаточно нестабилен.

Дмитрий:
Есть ли какие-то общие региональные особенности рынков у рынка недвижимости на черноморских курортах? И есть ли какие-то различия (именно рыночные или административные) между конкретными городами? Какие нюансы и проблемы?

Коваленко Александр «РКС Девелопмент»
Я бы сказал, что есть общие черты рынка Черноморского побережья и есть особенности, которые касаются конкретно Сочи. Когда мы получали проектное финансирование под наш первый сочинский проект, оценщики банка сказали, что предполагаемых нами цен (100 000 рублей за кв.м) в принципе нет на рынке, есть цена 50 000 рублей за метр. Дело в том, что на порталах объявлений представлены нереальные цены на недвижимость, поэтому и у покупателей, и даже у банковских специалистов могут возникнуть неверные представления об уровне цен в Сочи. Например, часто встречаются объявления вроде: студия в 100 метрах от моря по цене 50 000 – 60 000 рублей за кв.м. Но вопрос в законном статусе этих объектов. Сейчас строится 434 жилых комплекса в Сочи, из которых 22 – по 214 ФЗ, все остальные – по серым схемам. Основное нарушение, которые не позволяет строить по закону, это нарушение этажности: когда на 6 сотках возводятся 5-6-, а то и 9-этажный дом. Эти дома затем вводятся в эксплуатацию через суд, но у многих людей проблемы с электричеством, канализацией и другими коммуникациями. К тому же это потенциальная угроза сноса дома в будущем как незаконной постройки. В остальных городах все проще и прозрачнее. Например, в Анапе практически все объекты строятся по 214-ФЗ.
Володько Илья MACON
Проверить, строится ли объект по 214-ФЗ, можно на сайте Управления по надзору в сфере долевого строительства Краснодарского края. Там есть список объектов, которые строятся по закону, есть список проблемных объектов.

Наталия Шемякина:
Думаем купить квартиру на побережье, чтобы отдыхать там самим и сдавать в аренду. За сколько можно сдавать небольшую квартиру (однушку или маленькую двушку) и сколько она будет стоить? Где лучше всего это соотношение (купить дешево, а сдавать дорого)? Что и где лучше выбирать? И есть ли подводные камни?

Коваленко Александр «РКС Девелопмент»
Учитывайте, что на вторичном рынке очень многие продавцы откажутся прописывать реальную стоимость в договоре. Если человек покупал квартиру, допустим, за 1,5 млн рублей, а сейчас она стоит 3 млн рублей, то в договоре будет зафиксирована первая цифра – чтобы уйти от налогов. Некоторые банки даже дают кредиты под такие схемы: когда 1,5 млн рублей фиксируется как стоимость квартиры, а еще 1,5 млн рублей – как ремонт, так называемые неотъемлемые изменения. Здесь есть некоторые юридические риски и опять же вопрос к возможной перепродаже: либо вам придется платить очень большой налог (и за себя, и за предыдущего владельца), либо опять же использовать ту же схему. Поскольку речь о Черноморских курортах, важный показатель стоимости и инвестиционной привлекательности – близость к морю. Например, на первичном рынке Анапы при пешей доступности до моря квадратный метр стоит примерно 127 000 рублей. В 2-3 километрах, но с трансфером на пляж – около 60 000 рублей. Если говорить о сдаче такой недвижимости в аренду, то разница, конечно, будет, но не вдвое.
Аванесова Стелла ЖК Holiday House (Анапа)
При выборе нужно учитывать особенности курортов. Например, в Сочи – круглогодичный сезон, зимой можно кататься на лыжах. Анапа – традиционно семейный курорт. Здесь три вида ветра (горный, морской, степной), разнообразие пляжей – и песчаные, и галечные. Воздух мягче и не такой влажный тропический, как в Сочи. Климат благоприятен для детей и пожилых людей, для тех, у кого есть заболевания дыхательной системы (астма, аллергия).
Володько Илья MACON
Осторожнее оценивайте привлекательность вида на море. Все очень быстро меняется и через какое-то время вместо моря перед вашими окнами могут возникнуть чужие окна. Поэтому, если вам важно именно море перед окном и вы готовы за это переплатить, посмотрите, нет ли площадок под застройку между вашим домом и морем. А лучше, чтобы там уже все было застроено и физически не могло появиться что-то новое.

Анна:
Каковы расходы на содержание недвижимости на российском юге – коммуналка, налоги и т.п.? Если выезжать туда на пару месяцев в год, то сколько будут «пустые» расходы в те месяцы, когда квартира или домик будут простаивать?

Коваленко Александр «РКС Девелопмент»
Расходы привязаны к размеру недвижимости и к использованным коммуникациям. Например, на двух наших завершенных объектах в Сочи стоимость эксплуатации составляет 29 рублей за кв.м и 38 рублей за кв.м, остальное – по счетчикам. Стоит обращать внимание на инфраструктуру проекта. В нашем объекте Holiday House в Анапе несколько бассейнов. Их содержание, по предварительным расчетам, будет стоить для одной квартиры в среднем 200 рублей в месяц. Но это цена комфорт-класса, в более высоких ценовых сегментах эксплуатация будет дороже.

Елена Чумичева:
Здравствуйте. Видела предложение по квартире в Анапе чуть ли не меньше миллиона рублей. Это вообще реально? В чем подвох? Можно ли такое в принципе рассматривать или это обман?

Коваленко Александр «РКС Девелопмент»
На вторичном рынке Анапы таких цен не бывает – разве что с плохой историей и в очень неудачной локации. На новостройки тоже – даже на маленькие студии около 20 кв.м цены стартуют от 1,2-1,5 млн рублей. Возможно, это завуалированное предложение о рассрочке.
Аванесова Стелла ЖК Holiday House (Анапа)
Иногда по заниженным ценам еще могут продавать подвальное помещение в качестве жилья. Но нормальную квартиру за такие деньги не купить.