Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.8 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Прибегали бы вы к помощи риелтора при покупке квартиры?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Рынок недвижимости в 2020 году: что будет с ценами и когда лучше решать свой жилищный вопрос?




Согласно глобальному прогнозу аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», как раз к 2020 году цены на жилье должны были достигнуть дна. По сути это и произошло, более того, за 2019 год цены даже немного подросли из-за ажиотажа, связанного с переходом на эскроу.

Поскольку большая часть проектов продолжает работать по старым правилам, переход на проектное финансирование затронул лишь небольшую часть новостроек и значительного сокращения объема предложения не произошло. Поэтому значительного роста цен в 2020 году вряд ли стоит ожидать. Тем не менее, на рынке есть факторы, которые поддерживают спрос и цены на недвижимость и могут немного подтолкнуть их вверх – это, в первую очередь, снижение ключевой ставки.

Как сильно могут вырасти цены на недвижимость в 2020 году? Что будет со спросом и объемом предложения? Продолжит ли снижаться ключевая ставка и станет ли недвижимость адекватной альтернативой для инвесторов в условиях снижения доходности депозитов и облигаций? Какие сейчас существуют факторы риска? На эти и другие вопросы ответит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Возможно участие других спикеров.

Спикер:

Вопросы

1. Сергей:
В связи с открытием новых станций метро и мцд, на каком максимальном удалении объекта от Москвы и от станции метро или мцд стоит приобретать квартиру, для максимизации ее стоимости в будущем. Цель последующая продажа или возможно аренда в перспективе 2-3 года.

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU
Чем ближе к центру, тем более привлекательным является проект. Однако нужно понимать, что важнее – не физическая удаленность в километрах, а то, сколько времени занимает дорога до центра Москвы. Например, метро «Саларьево» (красная ветка), «Боровское шоссе» (желтая ветка) и «Лухмановская» (фиолетовая) расположены примерно на одинаковом расстоянии от МКАД (3-4 км). Но от «Саларьево» до «кольца» можно доехать за 25 минут, от «Боровского шоссе» - за 31 минуту, а от «Лухмановской» - за 33 минуты. Кроме того, нельзя забывать о том, что расстояние до центра – не единственный критерий инвестиционной привлекательности. Например, рядом с той же «Лухмановской» очень большой объем предложения экономкласса в новостройках и недавних новостройках, вышедших на вторичный рынок, поэтому при продаже или сдаче в аренду будет очень высокая конкуренция. Что касается удаленности от метро, то в идеале она должна быть пешей – примерно до 1 километра или до 10-15 минут пешком. При этом чем дальше от центра, тем ближе должен объект располагаться к метро. Например, в пределах 3-4 станций от «кольца» и в хорошем районе удаленность может быть и 2 км, а на самых далеких станциях до МКАД она в идеале не должна превышать 5, максимум 10 минут пешком.

2. Александр Дмитриевич:
В какой мере приток иногородних в Москву сможет поддерживать (или нет) цены на московский жилой метр в 2020-21 годах?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU
В той же мере, в которой влиял до этого. Москва интересна для переезда из-за уровня зарплат, но сейчас нет предпосылок для резкого роста или снижения числа жителей других городов, переезжающих в Москву. Поэтому какого-то значительного изменения спроса на столичное жилье со стороны иногородних не ожидается.

3. Игорь:
Если рассматривать рынок недвижимости в настоящий момент как надувающийся инвестиционный пузырь, на каком этапе мы сейчас находимся: этапе осведомленности, мании или на этапе сдутия?

график по ссылке

https://smart-lab.ru/blog/405420.php

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU
Рынок недвижимости был надувающимся инвестиционным пузырем в середине нулевых. Если вы посмотрите на индекс цен на недвижимость IRN.RU, вы увидите, что график за период примерно с 2006 по 2009 год очень похож график по вашей ссылке. Тогда был очень высокий инвестиционный спрос и быстрый рост цен, это было очевидное надувание инвестиционного пузыря. Еще один похожий график, только с меньшей динамикой, виден в конце 2014 – начале 2015 годов. Это связано с ажиотажным спросом из-за резкого ослабления рубля – но длился этот период меньше, а жилье подорожало (а затем упало) не так сильно. Но это тоже был рост на эмоциях, который в какой-то мере можно назвать небольшим «пузырьком». Сейчас надувающегося пузыря на рынке нет, поэтому мы в принципе не находимся на обозначенном вами графике. Пузырь был – надулся и сдулся, все этапы мы прошли. Сейчас рынок более или менее отвечает реальному соотношению спроса и предложения, цены не раздуваются инвесторами.

4. Елена:
Реальные располагаемые доходы населения снижаются, естественная убыль населения, объемы строительства растут, но при этом парадокс - растут цены на недвижимость! Ваш прогноз – когда будет снижение цен (и будет ли), Москва

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU
Цены на жилье падали с 2015 по середину 2018 года – можно посмотреть на нашем графике цен на недвижимость за последние 5 лет. Со второй половины прошлого года начался рост цен. Не слишком сильный, но все же. Он был обеспечен ажиотажным спросом из-за двух факторов: начала дорожать ипотека после долгого падения, а девелоперы пугали покупателей грядущим ростом цен из-за перехода на эскроу-счета. В середине 2019 года стало понятно, что эти факторы отыграли свое. Ажиотаж сошел на нет, но цены продолжают расти примерно с темпами инфляции. Из этого можно сделать вывод, что произошедший за последние полтора года рост цен – это не кратковременный отскок. Можно констатировать, что дно рынка пройдено, поэтому в ближайшее время цены будут расти небольшими темпами. Но надо иметь в виду, что этот рост неравномерный. Он фиксируется в основном в массовом сегменте – на наиболее востребованные проекты первичного рынка и экономичное жилье на вторичном (до 6-8-10 млн рублей).

5. Владимир:
Будут ли снижаться цены на жильё в Москве в ближайшие 2-5 лет в связи со значительным объёмом выходящих на рынок квартир, построенных в рамках реновации?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU
Пока не очень понятно, как сыграет реновация. Все зависит от того, когда она развернется наиболее масштабно, а также от того, сколько в рамках этой программы будет реально строиться квартир, которые выйдут на рынок (а не будут бесплатно передаваться переселенцам).

6. дядя Фима:
Что вы посоветуете покупателям, которые около 2-3 лет назад стали так называемыми «ждунами» и упустили многочисленные благоприятные возможности покупки по «старым ценам»? В связи с переходом на эскроу с московского рынка полностью исчезли «котлаванные» цены, проекты которые сейчас продаются по ДДУ, цен начальных этапов строительства больше не предлагают, проекты по эскроу сразу идут по цене вторички и выше. Не приведет ли к новому скачку подтягивание ставки ипотеки к 7-8%?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU
Несмотря на переход к эскроу, новостройки продолжают выходить по вполне привлекательным ценам. Например, среди объектов вышедших в ноябре, цены стартовали от 121 000 рублей за метр, стоимость квартир в ноябрьских проектах начиналась от 3,8 млн рублей – и это только внутри МКАД (см. «Новостройки Москвы на старте продаж в ноябре 2019 года: что, где, почем»). Это примерно тот уровень, который наблюдался и раньше. А с учетом дешевеющей ипотеки уж точно нельзя сказать, что люди упустили хороший момент для покупки. Дешевая ипотека, безусловно, поддерживает спрос, но к резкому скачку вряд ли приведет. Другое дело, что дополнительно спрос увеличивает не столько дешевая ипотека, сколько снижение ставок по вкладам и облигациям – недвижимость вновь становится интересна инвесторам, об этом мы говорили в материале «Рынок недвижимости оживят инвестиционные покупатели». К сильному скачку цен это вряд ли приведет, но они будут расти примерно с темпами инфляции (если, конечно, не произойдет никаких макроэкономических форм-мажоров).

7. Надежда, частный риэлтор:
Олег, что говорит статистика по числу сделок на московском рынке за 11 месяцов этого года, если сравнивать его с 2016, 2017 и более ранними годами? Всем понятно, что ажиотажный 2018 год превзоити будет сложно, и не нужно сравнивать с аномеальным годом. Есть ли у ИРН такие данные, чтобы понимать есть ли положительная динамика?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU
За 11 месяцев 2019 года Россреестр зарегистрировал 129 849 переходов прав собственности, что всего на 5,6% меньше, чем в аналогичный период рекордного 2020 год. Если сравнивать с «нормальным» 2017 годом, то в нынешнем году число сделок на вторичном рынке выросло на 20,2%. За 11 месяцев 2016 года было совершено почти такое же количество сделок, как в тот же период 2017-го (на 1% больше). Так что по сравнению с четырехгодичной давностью тоже отмечается существенный рост сделок на вторичном рынке. На первичном рынке за 11 месяцев 2019 года было заключено даже больше ДДУ, чем в аналогичный период прошлого года – на 5,1%. Это связано с тем, что основной спрос на новостройки пришелся как раз на самый конец 2018 и первую половину 2019 года из-за ажиотажа перед переходом на эскроу-счета. По сравнению с более ранними годами 2019-й оказался намного лучше – в полтора-два раза. То есть можно сказать, что спрос на первичном рынке активен, на вторичном – тоже находится на достаточно высоком уровне. Но нужно имеет в виду, что спрос очень неравномерен. На первичном рынке востребованы самые успешные (и в основном недорогие) проекты, на вторичном – активно покупается примерно 10% самых дешевых квартир, тогда как жилье стоимость более 10 млн рублей сталкивается со сложностями в продажах.

8. Александр, частный риэлтор. ИП:
Уважаемый Олег.Ваш прогноз 2 года назад был снижение цен на 10-15% в год ,до 120 руб.за кв.м. Вышло всё с точностью до наобород. Теперь понятно,что это бал отложеный спрос,и искуственный ажиотаж 18-19 годы в связи с эскроу.По данным аналитиков и экономистов,реальные доходы населения страны за 5 лет снизелись на 30-40% ( зарплаты не выросли вообще ,а инфляция в среднем была 7% в год) У людей денег нет.А цены на жильё за 1,5года выросли на 10-20% в Москве-парадокс . Мы понимае ,что люди берут ипотеку,но 2-3 млн.надо иметь на первоначальный взнос.От куда столько денег у людей? Что все миллионеры ?После такого скачка ,как Вы думаете что будет дальше.Не будет ли повторения 15 го года(после ажиотажа конца 14) Какое Ваше мнение ??? Я читал и смотрел все Ваши выступления,где Вы говорили,что деревья не растут до небес.Что теперь ???

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU
Александр, здравствуйте! Действительно, цены на жилье в Москве еще не достигли справедливой балансной цены – обычно считается, что адекватная цена за метр примерно равна средней зарплате в месяц (или хотя бы среднему доходу домохозяйства). От глубокого падения цены уберегла дешевая ипотека (а также ее временное подорожание после рекордно низких значений, когда все ринулись покупать, пока не ставки не повысились сильнее), а также ажиотаж из-за перехода на эскроу. Однако во второй половине года стало понятно, что даже без дополнительного ажиотажа спрос все равно сохраняется на достаточном уровне для поддержания цен (см. предыдущий ответ). То есть рост спроса в прошлом и начале этого года был не только эмоциональным. Цены опять же поддерживает дешевая ипотека, но не только. Еще один фактор, который способен дать дополнительный спрос в ближайшие месяцы – снижение доходности депозитов и облигаций из-за снижения ключевой ставки. Из-за этого многим инвесторам вложения в квадратные метры будут интереснее других инструментов, то есть на рынок вернется инвестиционный спрос. По сути ситуация сейчас такова. Средний класс все еще нуждается в жилье, но его доходы не растут. Люди готовы покупать только достаточно бюджетные квартиры и при условии дешевой ипотеки. Основные продажи, что на первичном, что на вторичном рынках сейчас приходятся на массовый сегмент. С другой стороны, доходы верхней прослойки (крупный бизнес, высший менеджмент госкорпораций) не снизились (а у многих даже выросли). И им сейчас покупать жилье достаточно выгодно – как для себя, так и для инвестиций. И как раз этот сегмент спроса будет поддерживать цены на более высоком уровне, чем реально доступные основной массе населения. Ажиотажного спроса и роста цен, как в нулевые, не будет, но примерно на уровне инфляции цены в ближайшие годы будут расти.

9. Евгений:
Сейчас рубль рекордно крепок, цены в валюте сильно выросли. А сохраняется связь между ценой нефти и энергоресурсоюами и курсом московского квадратного метра, или метр как и рубль отвязался от нефти, т.к. раньше не было такого сильного влияния ипотеки.

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU
Цены на нефть сохраняют влияние на стоимость метра, но не напрямую, а опосредовано. От них зависит прибыль российских компаний, количество денег в экономике, зарплаты в госсекторе и нефтяных компаний и в целом доходы населения, что, в свою очередь, влияет на спрос на жилье. Мы не раз объяснили эту взаимосвязь – можно, например, почитать об этом в статье «При нефти по $50 за баррель жилье в Москве – по $2 000 за метр» (она от 2016 года, но общая логика сохраняется).

10. Михаил Ш.:
Добрый день,

Планирую приобрести однокомнатную квартиру рядом со станцией Кучино (Горьковское направление, следующая станция Железнодорожная). Подскажите, пожалуйста, насколько высокий рост стоимости данного объекта будет после введения МЦД по данному направлению.

На текущий момент рассматриваю вариант однушек 37 метров бюджет 3.7-3.8 млн в ипотеку.

Спасибо.

С уважением,

Михаил Ш.

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU
Чтобы понять привлекательность конкретного объекта, надо изучать его более подробно. В целом про влияние МЦД на стоимость недвижимости можно сказать следующее. Они действительно повышают удобство дороги до Москвы, но это не кардинальное улучшение транспортной доступности, когда появляются новые пути там, где их до этого не было. Поэтому появление диаметров вряд ли может добавить дополнительный прирост более чем на 5%. Кроме того, нужно учитывать и другие факторы инвестиционной привлекательности, например, соотношение спроса и предложения в текущей локации. Железнодорожный в последние годы застраивался очень активно, поэтому предложение находится на высоком уровне. А спрос в Подмосковье в последние годы заметно перетек в Москву – старую и новую. Посмотрите, какое конкурентное окружение непосредственно у интересующего вас объекта, какая инфраструктура вокруг, действительно ли он рядом (в пешей доступности) от станции, сравните цены с ценами на вторичном рынке в объектах аналогичного класса. Про МЦД и его влияние на жилье в целом мы писали в статье «Новостройки и центральные диаметры: эффект московского кольца». А про перспективы вашей локации можно почитать в статье «Новостройки и центральные диаметры: от Апрелевки до Железнодорожного».

11. Борис:
В этом году на первичный рынок вышло мало проектов, в 2020 их почти не будет вообще. Через 2-3 года, когда текущие объемы новостроек будут выбраны образуется дыра, не получим ли мы новый ажиотаж в год перед выборами Президента?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU
Новых проектов стало выводиться меньше, если сравнивать с наиболее активными 2017 и 2018 годом. Но и после 1 июля рынок не замер, даже с учетом перехода на эскроу. Так, в зоне от ТТК до МКАД ежемесячно выходит примерно по 10 новых корпусов, для сравнения – в конце 2018 года на рынок выходило примерно 15 корпусов в месяц. То есть реформа долевого законодательства замедлила пополнение объемов предложения, но не остановила его. Более того, девелоперы сохраняют интерес к новым проектам и активно покупают земли под строительство. Поэтому можно предположить, что рынок продолжит пополняться. Кроме того, нынешний объем предложения остается на высоком уровне – только его будут распродавать еще года три-четыре. Объемы предложения начнут постепенно снижаться, но резкого обвала не ожидается. Этого достаточно для поддержания цен и даже небольшого роста на уровне инфляции, но все же дыры и глобального ажиотажа в ближайшие годы не ожидается. Правда, загадывать сразу на 4 года трудно, поскольку могут измениться внешние условия и экономическая ситуация.

12. Андрей, McCormick:
Олег, здравствуйте!

Поделитесь, пожалуйста, Вашим мнением относительно возможной глубины снижения ипотечных ставок в 2020 году. Какую по Вашему прогнозу средневзвешенную ипотечную ставку ждать к середине года (для первичного рынка), как она может измениться к концу 2020 года? Что будет происходить с ценами на московском рынке первичного жилья на горизонте 1 года? Заранее спасибо за Ваш ответ.

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU
Андрей, про ипотеку мы подробно говорили на предыдущей онлайн-конференции «До какого уровня могут снизиться ставки по ипотеке и надо ли торопиться с кредитом?». Если в двух словах, при отсутствии форс-мажоров тренд на снижение ипотечных ставок сохранится в следующем году, сейчас ставка в 8% и даже ниже выглядит вполне реальной в течение года. Но в случае резкого изменения внешнеэкономической ситуации могут повысить и ключевую ставку, что приведет к подорожанию ипотеки.

13. Татьяна Леонидовна:
Удалось побывать в домах новых «собяниских» сериях домов - ДомМос от ДСК-1, квартиры производят шоковое впечатление. Крохотные коридоры, низкие потолки, все маленькое, у квартир плохая кубатура, никаких сравнении с П-44т или ГМС и КОПЭ. Новые серии много хуже. Как вы считаете, почему город так жмется и предлагает по реновации крохотные квартирки, неудобные всего на 2-3 метра больше старых. При Лужкове давали щедрые двушки в П44Т 63 метра, трешки 77 метров, сейчас предлагают крохотную трешку 68 метров в ДомМос или двушку-линейку 50 метров в ДомМос.

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU
Татьяна Леонидовна, я не был в новых домах и не могу оценить качество строительства. Но что касается небольших площадей, здесь город в общерыночном тренде. Площади уменьшают и девелоперы, чтобы снизить бюджет покупки, это одна из самых заметных тенденций после кризиса 2008 года. Если раньше даже в экономклассе часто делали однушки площадью 50 кв.м и двушки не менее 60 кв.м, то сейчас нормальной считается площадь однокомнатной квартиры 35-40 кв.м, а для двухкомнатной – около 50 кв.м. Было бы странно, если бы город давал переселенцам квартиры намного просторнее тех, что остальные покупатели приобретают за деньги (тем более эти серии планируются и на продажу тоже).

Уважаемые читатели, благодарим вас за интерес к онлайн-конференции и за присланные вопросы. Прием вопросов завершен, спикер ответит на все из них в течение сегодняшнего и завтрашнего дня. Следите за обновлением раздела!