Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Московский бизнес-класс: где и как выбрать солидную квартиру




Границы между классами постепенно стираются. Некоторые проекты бизнес-сегмента по цене могут потягаться с комфорт-класса, другие, напротив, предлагают почти премиальный продукт.

Для застройщиков это непростой сегмент, поскольку именно середина рынка обычно наиболее чувствительна к экономическим неурядицам. Аудитория элитной недвижимости обычно не беднеет даже в кризисы, массовое жилье продается из-за доступных цен, а вот в бизнес-классе востребованными остаются самые удачные проекты.

Каковы главные тренды в бизнес-классе? Что востребовано у покупателей? Как выбрать удачную новостройку? На какие нюансы обращать внимание?

Спикеры:

Вопросы

1) Редакция IRN.RU:
Какова сейчас общая ситуация на рынке новостроек бизнес-класса (спрос, предложения, цены)?

Козлова Наталья Tekta Group

Спрос в бизнес-классе растет. Об этом свидетельствует тот факт, что в топовых по продажам жилых комплексах этого сегмента в Москве темпы реализации часто сопоставимы с показателями массовых проектов. Ежемесячное число сделок в лидирующих по продажам ЖК бизнес-класса варьируется от 35 до 90. В комфорт-классе, если не брать в расчет новостройки, расположенные за МКАД, темп продаж варьируется от 60 до 100 квартир. Иными словами, активность клиентов в сегменте очень высокая.

Одновременно динамика выхода новых комплексов бизнес-класса замедляется. Например, в III квартале 2019 года на рынок вышло три новых проекта, за аналогичный период 2018 года – продажи открылись в шести комплексах, 2017 года – в семи. Стоимость квадратного метра при этом продолжает планомерный рост. Например, в нашем городском квартале Big Time только за квартал средняя стоимость кв. м увеличилась на 3%.

Литинецкая Мария «Метриум»

Всего на рынке новостроек бизнес-класса сейчас насчитывается 13,9 тыс. квартир и в последнее время этот показатель достаточно стабилен. Что касается спроса, то он не изменился, оставшись на уровне прошлого года. Средний темп продаж в топовых проектах сегмента составляет сейчас 48 объектов в месяц, что в целом можно признать интенсивным спросом. Средняя стоимость квадратного метра по сегменту бизнес-класса составляет 225 тыс. рублей, что на 6% больше, чем в прошлом году.

2) Редакция IRN.RU:
Какие проекты на рынке наиболее востребованы? Какие районы наиболее удачны для строительства жилья бизнес-класса?

Козлова Наталья Tekta Group

Больше всего жилых комплексов бизнес-класса возводят на западе Москвы, а также в центре. Правда, в последнее время немало проектов этого сегмента девелоперы реализуют на севере столицы. Эти локации застройщики выбирают благодаря более благоприятной экологической ситуации и удобству транспортной сети. При этом совершенно не подходят для реализации проектов бизнес-класса районы с негативной репутацией, а также неудачно расположенные площадки, скажем, удаленные от центра или с дефицитом инфраструктурных объектов.

Для новостроек бизнес-класса абсолютно важна обеспеченность района инфраструктурой. Именно по этой причине в Новой Москве комплексов бизнес-класса очень мало – жители должны быть уверены в том, что в шаговой доступности или в пяти минутах езды от дома они могут получить весь спектр услуг, государственных и коммерческих.

Литинецкая Мария «Метриум»

Самыми продаваемыми проектами в третьем квартале 2019 года стали жилые комплексы бизнес-класса «Зиларт», «Метрополия» и «Крылья». В среднем в этих новостройках каждый месяц застройщики реализуют по 60-90 квартир. Что касается района, то лучше, конечно, выбирать локации в центре или на западе Москвы, но все-таки главный критерий – это ликвидность самого объекта, актуальность архитектуры, удобство планировок, собственная инфраструктура.

3) Алина:
В последнее время границы между классами стираются. По каким критериям сейчас можно определить бизнес-класс? Как «отбить» его от соседних комфорт- и премиум-классов?

Козлова Наталья Tekta Group

Сейчас многие девелоперские компании по-разному определяют для себя, что такое новостройка бизнес-класса. Для нас это определенный пакет характеристик, который мы стремимся реализовать во всех проектах. Можно выделить минимальный набор опций, которые должны соблюдаться в сегменте бизнес-класса. Это индивидуальный архитектурный проект,

закрытый двор, ландшафтная концепция благоустройства, большой выбор планировок – от 50 вариантов в одном проекте, дизайнерская отделка мест общего пользования, подземный паркинг. Без данных опций, на мой взгляд, новостройка не может считаться бизнес-классом.

Далее идут дополнительные опции, к которым прежде всего относятся уникальные планировочные решения: трансформируемые квартиры, жилье с окнами в ванной комнате, потолки от 3 метров. В массовом сегменте девелоперы все же ограничиваются «стандартной» квартирографией, поскольку любое индивидуальное решение требует дополнительных средств, что отражается на конечной стоимости. В премиум-классе появляются еще более интересные решения: квартиры с террасами, отдельным входом, а даже резиденции, чего практически нет в бизнес-классе.

Литинецкая Мария «Метриум»

Конечно, сегодня понятие бизнес-класс постепенно размывается, потому что на рынке можно найти как едва отличимые от «комфорта», так и близкие «премиуму» проекты новостроек, отнесенных их застройщиками к бизнес-классу. Пожалуй, нельзя назвать один или несколько критериев, которые однозначно характеризуют жилой комплекс как «бизнес». Нужно рассматривать объект как единое целое. Главные черты новостройки бизнес-класса – это яркий и в то же время стильный, современный архитектурный проект; дорогие отделочные материалы в МОП и импортное оборудование; энергоэффективность и технологичность решений по инженерным сетям; просторные квартиры; собственная инфраструктура, в том числе премиального уровня; охраняемая территория; консьерж-сервис.

4) Екатерина Семшова:
Пользуются ли популярностью квартиры-студии в бизнес-классе? В большей или меньшей степени, чем в более дешевых сегментах? Кто их покупает среди обеспеченной аудитории?

Козлова Наталья Tekta Group

Студии в бизнес-классе пользуются относительно невысоким спросом. В наших проектах бизнес-класса наиболее востребованы трехкомнатные квартиры евроформата площадью более 62 кв.м. Также актуальны двухкомнатные квартиры с объединенной кухней и гостиной (от 42 кв.м). Чаще всего студии в бизнес-классе выбирают в качестве квартиры «для пиджака». Для этого как раз подходят небольшие лоты недалеко от центра города, как альтернатива гостинице.

Литинецкая Мария «Метриум»

Квартиры-студии пользуются меньшим спросом в бизнес-классе, чем в массовом сегменте. Как правило, предложение таких объектов в новостройках бизнес-класса ограничено в расчете на очень узкие покупательские аудитории. Чаще всего, это «квартира для пиджака», объект для временного проживания в силу тех или иных жизненных обстоятельств, скажем, для командировок или ограниченных по времени визитов в Москву.

5) Сергей:
Добрый день! Допустимо ли для бизнес-класса размещение на окраине? В любом ли районе или только на каких-то самых лучших краях? Если допустимо, то приведите, пожалуйста, примеры окраинных проектов бизнес-класса.

Козлова Наталья Tekta Group

Да, спальные районы Москвы также подходят для строительства проектов бизнес-класса. К примеру, мы построили ЖК «Маяковский» в Войковской районе. Причем 80% квартир нам удалось реализовать еще за полгода до ввода комплекса в эксплуатацию, что говорит о высокой востребованности высокобюджетных проектов за пределами ТТК.

Литинецкая Мария «Метриум»

Проекты бизнес-класса есть на окраине Москвы. Если жилой комплекс возведен в жилом районе или среди зеленых массивов, без негативного соседства (скажем, рядом с промзоной), то он вполне может относиться к бизнес-классу, даже находясь на окраине, как, к примеру, ЖК Shirokaya.

6) Антон Щепкин:
Считается, что бизнес-класс самый чувствительный к просадкам спроса. Так ли это? Что происходит со спросом сейчас? Много ли невостребованных проектов со слабыми продажами?

Козлова Наталья Tekta Group

Не соглашусь с данным тезисом. Как раз наоборот, новостройки бизнес-класса сегодня – это лучшее сочетание цены и качества на рынке жилья. Новостройки бизнес-класса в последние годы перестали быть недвижимостью исключительно для клиентов с уровнем дохода выше среднего. Средняя стоимость квадратного метра многих новых проектов бизнес-класса оказывается ненамного выше стоимости жилья массового сегмента. Как показывает практика, покупатели предпочитают сегодня немного доплатить, но приобрести квартиру в проекте классом выше. К тому же покупатели бизнес-класса менее чувствительны к изменению ипотечной ставки, тогда как в массовом сегменте удорожание кредита становится препятствием для многих клиентов.

Литинецкая Мария «Метриум»

Проекты бизнес-класса, конечно, чувствительны к «просадкам» спроса, но в таких объектах они реже встречаются, чем в массовом сегменте. Клиентская аудитория в «бизнесе» устойчивее в плане социального благополучия, чем в «комфорте», поэтому вероятность «просадок» меньше. К тому же, надо понимать, что успешный проект едва ли столкнется с таким же заметным снижением спроса, как новостройка-аутсайдер.

7) Антон Щепкин:
Какое количество проданных квартир в месяц считается хорошим показателем в бизнес-классе и в других сегментах?

Козлова Наталья Tekta Group

В проектах бизнес-класса комплексного освоения территории высокими темпами считаются продажи примерно в 40-70 лотов в месяц. В менее масштабных проектах продажи в 10-30 лотов считаются хорошими. Например, в нашем проекте бизнес-класса Big Time, который сейчас находится в стадии активной реализации, ежемесячно удается реализовать порядка 20 квартир, и это в целом соответствует запланированным нами темпам.

Литинецкая Мария «Метриум»

В среднем в бизнес-классе каждый месяц реализуется порядка 40-50 квартир, а в наиболее успешных новостройках – 60-90 объектов. Скажем, в массовом сегменте нормой считается реализация 50-70 квартир в месяц, а в топовых новостройках – 100-140 объектов в тот же период.

8) Елена:
Какие умные технологии применяются в проектах бизнес-класса? И как на них реагируют покупатели?

Козлова Наталья Tekta Group

Пожалуй, сейчас наиболее распространены технологии, связанные с энергоэффективностью новостроек, потому что появились конкретные требования и целевые показатели улучшения использования электричества и тепла. Внедрена типологизация новостроек по классу эффективности. Дома первых четырех групп (А++, А+, А и B) расходуют на 30-90% меньше энергии, чем дома с базовым значением энергоэффективности. Соответственно, их жители экономят такие же суммы при оплате услуг. В высокобюджетном сегменте большинство новостроек имеют сегодня высокий класс энергоэффективности (А или А+).

На втором месте, на мой взгляд, распространены умные технологии, обеспечивающие безопасность жителей и имущества дорогостоящих ЖК. Чаще всего речь идет об интеллектуальных системах контроля доступа. Они способны распознавать госномера автомобилей жителей, отпечатки пальцев, сетчатки глаза и даже лиц.

Наконец, третий по распространенности тип умных технологий в высокобюджетных новостройках можно назвать «экономичным». Речь идет о различных датчиках, контролирующих расход ресурсов, и позволяющих, таким образом уменьшить их расход.

Литинецкая Мария «Метриум»

Чаще всего технологии «умного дома» в бизнес-классе применяются в системах контроля доступа. То есть заехать в паркинг жилого комплекса можно, ничего не предъявляя, потому что камеры могут считывать регистрационные номера автомобилей владельцев. Попасть на территорию, корпус или квартиру также можно, к примеру, с помощью системы распознавания лиц или отпечатков пальцев. Часто владельцы бизнес-класса могут в удаленном режиме предоставить доступ на территорию комплекса, здание и даже квартиру своим родственникам или друзьям.

9) Димка:
Где еще есть перспективные районы с дефицитом бизнес-класса, где он может быть популярен?

Козлова Наталья Tekta Group

Высокий потенциал для строительства проектов бизнес-класса имеет Южный округ.

Здесь находится немало промзон, которые требуют комплексного освоения. Уже появились крупные проекты бизнес-класса, скажем, на территории завода Зил. С одной стороны, они требуют огромных затрат на освоение. С другой – девелоперы жилья бизнес-класса получили возможность, которой раньше у них не было – они могут создавать целые районы высокого класса. Кроме того, именно в ЮАО доступно множество площадок на первой линии Москвы-реки, которые как нельзя лучше подходят для новых проектов бизнес-класса. К примеру, в сентябре 2019 года мы вывели в продажу новый проект на полуострове Нагатинской поймы на юге столицы. За полтора месяца мы трижды повысили цены на фоне рекордного спроса. Поэтому бизнес-класс на юге Москвы оказывается весьма востребованным.

Литинецкая Мария «Метриум»

Сейчас новостройки бизнес-класса начали активно появляться на юго-востоке столице. В местных районах накопился значительный отложенный спрос со стороны жителей, которые имеют возможность позволить себе более качественное жилье, чем в уровне «комфорт». Именно они могут составить большинство покупателей на локальном уровне.