Новостройки Москвы от
3.9 млн
руб.
Новостройки Новой Москвы от
4.7 млн
руб.
Новостройки Подмосковья от
1.7 млн
руб.
Апартаменты Москвы Подмосковья от
3.6 млн
руб.
Опрос
Как часто вы бываете зимой в своем загородном доме / на даче?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
с 2000 г. с 1991 г.

Московский бизнес-класс: где и как выбрать солидную квартиру




Границы между классами постепенно стираются. Некоторые проекты бизнес-сегмента по цене могут потягаться с комфорт-класса, другие, напротив, предлагают почти премиальный продукт.

Для застройщиков это непростой сегмент, поскольку именно середина рынка обычно наиболее чувствительна к экономическим неурядицам. Аудитория элитной недвижимости обычно не беднеет даже в кризисы, массовое жилье продается из-за доступных цен, а вот в бизнес-классе востребованными остаются самые удачные проекты.

Каковы главные тренды в бизнес-классе? Что востребовано у покупателей? Как выбрать удачную новостройку? На какие нюансы обращать внимание?

Спикеры:

Вопросы

1) Редакция IRN.RU:
Какова сейчас общая ситуация на рынке новостроек бизнес-класса (спрос, предложения, цены)?

Козлова Наталья Tekta Group

Спрос в бизнес-классе растет. Об этом свидетельствует тот факт, что в топовых по продажам жилых комплексах этого сегмента в Москве темпы реализации часто сопоставимы с показателями массовых проектов. Ежемесячное число сделок в лидирующих по продажам ЖК бизнес-класса варьируется от 35 до 90. В комфорт-классе, если не брать в расчет новостройки, расположенные за МКАД, темп продаж варьируется от 60 до 100 квартир. Иными словами, активность клиентов в сегменте очень высокая.

Одновременно динамика выхода новых комплексов бизнес-класса замедляется. Например, в III квартале 2019 года на рынок вышло три новых проекта, за аналогичный период 2018 года – продажи открылись в шести комплексах, 2017 года – в семи. Стоимость квадратного метра при этом продолжает планомерный рост. Например, в нашем городском квартале Big Time только за квартал средняя стоимость кв. м увеличилась на 3%.

Литинецкая Мария «Метриум»

Всего на рынке новостроек бизнес-класса сейчас насчитывается 13,9 тыс. квартир и в последнее время этот показатель достаточно стабилен. Что касается спроса, то он не изменился, оставшись на уровне прошлого года. Средний темп продаж в топовых проектах сегмента составляет сейчас 48 объектов в месяц, что в целом можно признать интенсивным спросом. Средняя стоимость квадратного метра по сегменту бизнес-класса составляет 225 тыс. рублей, что на 6% больше, чем в прошлом году.

2) Редакция IRN.RU:
Какие проекты на рынке наиболее востребованы? Какие районы наиболее удачны для строительства жилья бизнес-класса?

Козлова Наталья Tekta Group

Больше всего жилых комплексов бизнес-класса возводят на западе Москвы, а также в центре. Правда, в последнее время немало проектов этого сегмента девелоперы реализуют на севере столицы. Эти локации застройщики выбирают благодаря более благоприятной экологической ситуации и удобству транспортной сети. При этом совершенно не подходят для реализации проектов бизнес-класса районы с негативной репутацией, а также неудачно расположенные площадки, скажем, удаленные от центра или с дефицитом инфраструктурных объектов.

Для новостроек бизнес-класса абсолютно важна обеспеченность района инфраструктурой. Именно по этой причине в Новой Москве комплексов бизнес-класса очень мало – жители должны быть уверены в том, что в шаговой доступности или в пяти минутах езды от дома они могут получить весь спектр услуг, государственных и коммерческих.

Литинецкая Мария «Метриум»

Самыми продаваемыми проектами в третьем квартале 2019 года стали жилые комплексы бизнес-класса «Зиларт», «Метрополия» и «Крылья». В среднем в этих новостройках каждый месяц застройщики реализуют по 60-90 квартир. Что касается района, то лучше, конечно, выбирать локации в центре или на западе Москвы, но все-таки главный критерий – это ликвидность самого объекта, актуальность архитектуры, удобство планировок, собственная инфраструктура.

3) Алина:
В последнее время границы между классами стираются. По каким критериям сейчас можно определить бизнес-класс? Как «отбить» его от соседних комфорт- и премиум-классов?

Козлова Наталья Tekta Group

Сейчас многие девелоперские компании по-разному определяют для себя, что такое новостройка бизнес-класса. Для нас это определенный пакет характеристик, который мы стремимся реализовать во всех проектах. Можно выделить минимальный набор опций, которые должны соблюдаться в сегменте бизнес-класса. Это индивидуальный архитектурный проект,

закрытый двор, ландшафтная концепция благоустройства, большой выбор планировок – от 50 вариантов в одном проекте, дизайнерская отделка мест общего пользования, подземный паркинг. Без данных опций, на мой взгляд, новостройка не может считаться бизнес-классом.

Далее идут дополнительные опции, к которым прежде всего относятся уникальные планировочные решения: трансформируемые квартиры, жилье с окнами в ванной комнате, потолки от 3 метров. В массовом сегменте девелоперы все же ограничиваются «стандартной» квартирографией, поскольку любое индивидуальное решение требует дополнительных средств, что отражается на конечной стоимости. В премиум-классе появляются еще более интересные решения: квартиры с террасами, отдельным входом, а даже резиденции, чего практически нет в бизнес-классе.

Литинецкая Мария «Метриум»

Конечно, сегодня понятие бизнес-класс постепенно размывается, потому что на рынке можно найти как едва отличимые от «комфорта», так и близкие «премиуму» проекты новостроек, отнесенных их застройщиками к бизнес-классу. Пожалуй, нельзя назвать один или несколько критериев, которые однозначно характеризуют жилой комплекс как «бизнес». Нужно рассматривать объект как единое целое. Главные черты новостройки бизнес-класса – это яркий и в то же время стильный, современный архитектурный проект; дорогие отделочные материалы в МОП и импортное оборудование; энергоэффективность и технологичность решений по инженерным сетям; просторные квартиры; собственная инфраструктура, в том числе премиального уровня; охраняемая территория; консьерж-сервис.

4) Екатерина Семшова:
Пользуются ли популярностью квартиры-студии в бизнес-классе? В большей или меньшей степени, чем в более дешевых сегментах? Кто их покупает среди обеспеченной аудитории?

Козлова Наталья Tekta Group

Студии в бизнес-классе пользуются относительно невысоким спросом. В наших проектах бизнес-класса наиболее востребованы трехкомнатные квартиры евроформата площадью более 62 кв.м. Также актуальны двухкомнатные квартиры с объединенной кухней и гостиной (от 42 кв.м). Чаще всего студии в бизнес-классе выбирают в качестве квартиры «для пиджака». Для этого как раз подходят небольшие лоты недалеко от центра города, как альтернатива гостинице.

Литинецкая Мария «Метриум»

Квартиры-студии пользуются меньшим спросом в бизнес-классе, чем в массовом сегменте. Как правило, предложение таких объектов в новостройках бизнес-класса ограничено в расчете на очень узкие покупательские аудитории. Чаще всего, это «квартира для пиджака», объект для временного проживания в силу тех или иных жизненных обстоятельств, скажем, для командировок или ограниченных по времени визитов в Москву.

5) Сергей:
Добрый день! Допустимо ли для бизнес-класса размещение на окраине? В любом ли районе или только на каких-то самых лучших краях? Если допустимо, то приведите, пожалуйста, примеры окраинных проектов бизнес-класса.

Козлова Наталья Tekta Group

Да, спальные районы Москвы также подходят для строительства проектов бизнес-класса. К примеру, мы построили ЖК «Маяковский» в Войковской районе. Причем 80% квартир нам удалось реализовать еще за полгода до ввода комплекса в эксплуатацию, что говорит о высокой востребованности высокобюджетных проектов за пределами ТТК.

Литинецкая Мария «Метриум»

Проекты бизнес-класса есть на окраине Москвы. Если жилой комплекс возведен в жилом районе или среди зеленых массивов, без негативного соседства (скажем, рядом с промзоной), то он вполне может относиться к бизнес-классу, даже находясь на окраине, как, к примеру, ЖК Shirokaya.

6) Антон Щепкин:
Считается, что бизнес-класс самый чувствительный к просадкам спроса. Так ли это? Что происходит со спросом сейчас? Много ли невостребованных проектов со слабыми продажами?

Козлова Наталья Tekta Group

Не соглашусь с данным тезисом. Как раз наоборот, новостройки бизнес-класса сегодня – это лучшее сочетание цены и качества на рынке жилья. Новостройки бизнес-класса в последние годы перестали быть недвижимостью исключительно для клиентов с уровнем дохода выше среднего. Средняя стоимость квадратного метра многих новых проектов бизнес-класса оказывается ненамного выше стоимости жилья массового сегмента. Как показывает практика, покупатели предпочитают сегодня немного доплатить, но приобрести квартиру в проекте классом выше. К тому же покупатели бизнес-класса менее чувствительны к изменению ипотечной ставки, тогда как в массовом сегменте удорожание кредита становится препятствием для многих клиентов.

Литинецкая Мария «Метриум»

Проекты бизнес-класса, конечно, чувствительны к «просадкам» спроса, но в таких объектах они реже встречаются, чем в массовом сегменте. Клиентская аудитория в «бизнесе» устойчивее в плане социального благополучия, чем в «комфорте», поэтому вероятность «просадок» меньше. К тому же, надо понимать, что успешный проект едва ли столкнется с таким же заметным снижением спроса, как новостройка-аутсайдер.

7) Антон Щепкин:
Какое количество проданных квартир в месяц считается хорошим показателем в бизнес-классе и в других сегментах?

Козлова Наталья Tekta Group

В проектах бизнес-класса комплексного освоения территории высокими темпами считаются продажи примерно в 40-70 лотов в месяц. В менее масштабных проектах продажи в 10-30 лотов считаются хорошими. Например, в нашем проекте бизнес-класса Big Time, который сейчас находится в стадии активной реализации, ежемесячно удается реализовать порядка 20 квартир, и это в целом соответствует запланированным нами темпам.

Литинецкая Мария «Метриум»

В среднем в бизнес-классе каждый месяц реализуется порядка 40-50 квартир, а в наиболее успешных новостройках – 60-90 объектов. Скажем, в массовом сегменте нормой считается реализация 50-70 квартир в месяц, а в топовых новостройках – 100-140 объектов в тот же период.

8) Елена:
Какие умные технологии применяются в проектах бизнес-класса? И как на них реагируют покупатели?

Козлова Наталья Tekta Group

Пожалуй, сейчас наиболее распространены технологии, связанные с энергоэффективностью новостроек, потому что появились конкретные требования и целевые показатели улучшения использования электричества и тепла. Внедрена типологизация новостроек по классу эффективности. Дома первых четырех групп (А++, А+, А и B) расходуют на 30-90% меньше энергии, чем дома с базовым значением энергоэффективности. Соответственно, их жители экономят такие же суммы при оплате услуг. В высокобюджетном сегменте большинство новостроек имеют сегодня высокий класс энергоэффективности (А или А+).

На втором месте, на мой взгляд, распространены умные технологии, обеспечивающие безопасность жителей и имущества дорогостоящих ЖК. Чаще всего речь идет об интеллектуальных системах контроля доступа. Они способны распознавать госномера автомобилей жителей, отпечатки пальцев, сетчатки глаза и даже лиц.

Наконец, третий по распространенности тип умных технологий в высокобюджетных новостройках можно назвать «экономичным». Речь идет о различных датчиках, контролирующих расход ресурсов, и позволяющих, таким образом уменьшить их расход.

Литинецкая Мария «Метриум»

Чаще всего технологии «умного дома» в бизнес-классе применяются в системах контроля доступа. То есть заехать в паркинг жилого комплекса можно, ничего не предъявляя, потому что камеры могут считывать регистрационные номера автомобилей владельцев. Попасть на территорию, корпус или квартиру также можно, к примеру, с помощью системы распознавания лиц или отпечатков пальцев. Часто владельцы бизнес-класса могут в удаленном режиме предоставить доступ на территорию комплекса, здание и даже квартиру своим родственникам или друзьям.

9) Димка:
Где еще есть перспективные районы с дефицитом бизнес-класса, где он может быть популярен?

Козлова Наталья Tekta Group

Высокий потенциал для строительства проектов бизнес-класса имеет Южный округ.

Здесь находится немало промзон, которые требуют комплексного освоения. Уже появились крупные проекты бизнес-класса, скажем, на территории завода Зил. С одной стороны, они требуют огромных затрат на освоение. С другой – девелоперы жилья бизнес-класса получили возможность, которой раньше у них не было – они могут создавать целые районы высокого класса. Кроме того, именно в ЮАО доступно множество площадок на первой линии Москвы-реки, которые как нельзя лучше подходят для новых проектов бизнес-класса. К примеру, в сентябре 2019 года мы вывели в продажу новый проект на полуострове Нагатинской поймы на юге столицы. За полтора месяца мы трижды повысили цены на фоне рекордного спроса. Поэтому бизнес-класс на юге Москвы оказывается весьма востребованным.

Литинецкая Мария «Метриум»

Сейчас новостройки бизнес-класса начали активно появляться на юго-востоке столице. В местных районах накопился значительный отложенный спрос со стороны жителей, которые имеют возможность позволить себе более качественное жилье, чем в уровне «комфорт». Именно они могут составить большинство покупателей на локальном уровне.