Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Что будет с рынком недвижимости после 1 июля?




Рынок недвижимости с опасениями ждет 1 июля – дату, в которую вступают в силу некоторые поправки к ФЗ-214 и начинается переход к проектному финансированию по ФЗ-218. Конечно, резких изменений не произойдет, но правила игры начнут меняться для новых проектов.

По поводу грядущих изменений есть разные мнения. С одной стороны, их цель - лучшая защита покупателей квартир в новостройках. С другой стороны, они существенно осложнят жизнь застройщикам и приведут к росту себестоимости строительства. 

Что именно изменится в законодательстве? Когда эти изменения почувствуют девелоперы и покупатели жилья? Как они отразятся на рынке недвижимости?

Спикеры:

Вопросы

1) Редакция IRN.RU:
Уважаемые эксперты, добрый день! Ответьте, пожалуйста, на несколько вопросов:

1) Что именно изменится для застройщиков и покупателей квартир с 1 июля?

2) Какие законодательные изменения вступят в силу сейчас, что будет вводиться постепенно, что произойдет 1 июля 2019 года?

3) В начале года девелоперы стремились вывести на рынок большое количество проектов, чтобы успеть до 1 июля. Ожидаете ли вы, что во второй половине года темпы выхода новых объектов пойдут на спад?

Логинов Дмитрий АН «Бон Тон»

1) Что именно изменится для застройщиков и покупателей квартир с 1 июля?
Изменений довольно много. С 01.07.2018 начинают применяться пакет изменений 214-ФЗ О долевом участии в строительстве. Среди основных изменений: ужесточение квалификационных требований к застройщикам, изменение структур девелоперских компаний, введение обязательно банковского сопровождения и переформатирование системы контроля за целевым использованием денежных средств дольщиков.

2) Какие законодательные изменения вступят в силу сейчас, что будет вводиться постепенно, что произойдет 1 июля 2019 года?

Для понимания грядущих изменений необходимо уточнить один вопрос. В России проводят одновременно две реформы в области долевого строительства. Первая из них связана с созданием Публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства", более известного как компенсационный фонд дольщиков, а также новые требования к застройщикам и порядку их работы. Вторая реформа предполагает постепенную замену механизма финансирования строительства с использованием проектного финансирования и счетов-эскроу.

Исходя из вышесказанного необходимо понимать, что первая реформа уже частично реализуется (в частности Фонд был создан 20.10.2017), а новые требования к застройщику начнут применяться с 01.07.2018. Переход на обязательное проектное финансирование пока запланирован на 01.07.2019.

3) В начале года девелоперы стремились вывести на рынок большое количество проектов, чтобы успеть до 1 июля. Ожидаете ли вы, что во второй половине года темпы выхода новых объектов пойдут на спад?

Почти наверняка так и произойдет. Особенностью применения новых правил является то, что распространятся они будут только на проекты, разрешение на строительство которых получено после 01.07.2018г. Другими словами все проекты, успевшие стартовать до 30.06.2018 включительно, будут реализовываться по «старым правилам». Естественно многие застройщики последний год активно «пылесосили» строительные площадки, стараясь получить разрешение до 1 июля. К примеру, в первом квартале 2018 в Москве было выдано в 1,5 раза больше разрешений на строительство, чем за аналогичный период 2017 года.

2) Дмитрий Анисимов:
При вступлении в силу закона после 1 июля жилье будет дороже для конечного потребителя или подорожает лишь для девелоперов?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Новые правила, безусловно, скажутся на себестоимости строительства, поскольку для застройщиков увеличится стоимость финансирования – вместо бесплатных по сути денег дольщиков придется привлекать проектное финансирование под процент. Причем, если сейчас застройщик может лишь частично прокредитоваться у банка, в будущем кредит придется брать в полном объеме на всю стройку.

При этом девелоперы ограничены в возможностях повышать цены на квартиры, поскольку платежеспособность населения не растет.

Логинов Дмитрий АН «Бон Тон»

К сожалению, это касается всех. Поскольку увеличение стоимости строительства для застройщиков ляжет на себестоимость и, как следствие отразится,на стоимости квартир.

3) Антон:
Добрый день! Будет ли для дольщиков какой-то смысл покупать квартиры в новостройках по схеме проектного финансирования? Ведь в ней люди по сути отдают деньги банку, но в отличие от депозита не получают никакого процента. То есть в бесплатное пользование. И деньги остаются замороженными до конца стройки. При этом в отличие от нынешней ситуации даже не особо выигрывают в цене, ведь застройщики деньги тоже получат только в самом конце, а значит им нет смысла делать дисконт за раннюю стадию строительства.

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Антон, вы в чем-то правы. Когда рынок перейдет на схему с эскроу-счетами (надо отметить, что это произойдет не сразу, скорее всего, через несколько лет), покупать жилье на стадии строительства будет иметь смысл лишь в очень востребованных проектах, чтобы успеть выбрать подходящую. В других случаях будет целесообразно положить деньги на депозит, а не замораживать в банке на период строительства.

Логинов Дмитрий АН «Бон Тон»

Вопрос возмездности счетов-эскроу пока остается одной из главных неопределенностей механизма проектного финансирования. В действующей редакции Закона 241-ФЗ есть п. 5 ст. 15.5. который гласит что «На денежные средства на счете эскроу начисляются проценты в размере, установленном договором счета эскроу…» Однако в Дорожной карте Правительства действительно устанавливается, что проценты начисляться не будут. Очевидно, что законодательная база перехода на проектное финансирование еще будет дорабатываться и пока нельзя однозначно говорить будут ли счета-эскроу возмездными или безвозмездными.

4) Ирина Николаевна:
Будет ли выгодно людям покупать квартиры или цены на квадратные метры вырастут «до космоса»?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

«До космоса» цены вряд ли вырастут, поскольку на дорогие квартиры не будет платежеспособного спроса. Однако, безусловно, нововведения будут оказывать давление на себестоимость строительства. Девелоперы будут вынуждены экономит и искать способы снизить затратную часть, иначе разрушится экономика проектов.

Логинов Дмитрий АН «Бон Тон»

«До космоса» цены не вырастут. Рынок недвижимости до сих пор остается, наверное, последним по-настоящему конкурентным рынком в стране. Целый ряд чисто рыночных факторов не позволят ценам расти скачкообразно.

Во-первых, уровень цен в большей степени зависит от покупательной способности населения, а не от уровня себестоимости. Себестоимость строительства в Москве почти не отличается от области, а квартиры в Москве стоят в 1,5 – 2 раза дороже подмосковных. Основной причиной является наличие платежеспособного спроса. Скачек цен уменьшит этот спрос и застройщики просто вынуждены будут предлагать более выгодные условия по сравнению с конкурентами.

Во-вторых, у рынка «первички» всегда есть конкурент в виде рынка вторичного жилья.

В-третьих, в первые 2-3 года будет наблюдаться конкуренция между проектами реализуемыми по старым и новым правилам. Проекты, реализуемые по старым правилам, будут дешевле, а, следовательно, будут ограничивать возможность резкого роста.

И наконец, застройщики последний год активно «запаслись» проектами с разрешениями на строительство до 01.07.2018., что приведет к увеличенному предложению жилья на рынке в ближайший год.

5) Ольга Колосова:
Вступление в силу закона после 1 июля как отразится на существующих дольщиках? Им быстрее вернут их квартиры?

Логинов Дмитрий АН «Бон Тон»

Никак. Новые правила будут касаться только новых проектов.

6) Сергей:
Повлияют ли как-то нововведения на первичном рынке на ситуацию на вторичке? Ведь по сути по степени безопасности новостройки станут почти равными вторичке.

Логинов Дмитрий АН «Бон Тон»

Рынки первички и вторички взаимосвязаны. Новые правила первичного рынка (как 2018, так и 2019 года) приведут к повышению надежности долевого строительства, но с другой стороны удорожат себестоимость стройки. На этом фоне вторичка лишится преимущества надежности, но станет более конкурентоспособной по цене. Я бы добавил в вопрос конкуренции первички и вторички еще вопрос апартаментов. Последние как раз будут серьезно выбиваться из общих тенденций рынка, поскольку будут значительно дешевле, но при этом с почти нулевой защитой.

7) Наталия Дерябина:
Здравствуйте! Правильно ли я понимаю, что уже после 1 июля продажи будут вестись по новой схеме?

Логинов Дмитрий АН «Бон Тон»

Нет, схема продажи останется прежней. Застройщики будет заключать договора участия в долевом строительстве. С 01.07.2018 застройщики должны будут соответствовать более жестким квалификационным требованиям и меняется ряд положений по контролю за целевым расходованием средств дольщиков, но сама схема реализации не меняется.

Здесь требуется более подробное объяснение. Выше я уже говорил о двух реформах, одной из которых является переход на проектное финансирование с обязательным использованием счетов эскроу. Пока можно говорить лишь об общих направлениях данной реформы. Юридического «фактажа» пока очень мало. Но обо всем по порядку. С 01.07.2017 года закон 214-ФЗ был дополнен двумя статьями (15.4. и 15.5.), предоставлявшими застройщику право на заключение с банком кредитного договора на проектное финансирование строительства. Данный договор предполагал, что банк будет осуществлять финансирование строительства многоквартирного дома в полном объеме. При этом застройщик сохранял право на заключение с дольщиками договора участия в долевом строительстве, но обязательным условием такого договора должно было быть блокирование денег дольщика на счете-эскроу. Деньги дольщика блокировались до передачи квартиры по акту либо до расторжения договора участия в долевом строительстве. Соответственно в первом случае деньги получал застройщик, во втором они возвращались дольщику. Использование нового механизма было прописано как право застройщика, а не обязанность. Несмотря на то что схема уже существует в законе почти год, застройщики ей не пользуются, отчасти из-за ее дороговизны, но в большей части из-за недостаточной законодательной проработки (три статьи в законе 214-ФЗ лишь описывают схему в общих чертах, но недостаточны для ее применения).

25.10.2017 Президент РФ дал поручение Правительству подготовить дорожную карту перехода на обязательное применение проектного финансирования. Карта была подготовлена в декабре 2017 и предполагала постепенный переход в 3 этапа. Первый этап подготовительный, включающий в себя разработку необходимой нормативно-правовой базы до 01.07.2018 года. Второй этап переходный с 01.07.2018 года по 01.07.2019 предполагал возможность выбора застройщиком, использовать старый механизм или новый. За это время предполагалось доработать законодательство с учетом практики его применения. Последний этап – заключительный – предполагал, что с 01.07.2019 года застройщики смогут пользоваться только механизмом проектного финансирования для финансирования строительства.

8) Александр:
Слышал, что отмена покупок по ДДУ как-то повлияет на уход с рынка маленьких застройщиков и перераспределение рынка между крупными игроками. Согласны ли вы этим? И почему это так?

Логинов Дмитрий АН «Бон Тон»

В начале позвольте развеять распространенное заблуждение. Никакой «отмены ДДУ» пока не планируется. Механизм проектного финансирования предполагает, что застройщики, как и раньше, будут заключать договора участия в долевом строительстве, а дольщики как раньше будут оплачивать их в период строительства. Отличие состоит в том, что застройщики не получат доступа к средствам дольщиков, т.к. они будут блокироваться банками.

Что же касается ухода малых компаний, то тут вопрос соответствия новым квалификационным требованиям. Одним из этих требований является то правило, что застройщиком может быть только хозяйственное общество которое построило и ввело в эксплуатацию не менее 10 000 кв.м за последние 3 года. Формально это правило должно отсеять малых игроков рынка, но на практике могут возникнуть проблемы с вымиранием рынка жилищного строительства в регионах. В частности, в законе установлен единый критерий 10 000 кв.м для всей страны. При этом совершенно очевидно, что, если для Москвы 10 000 кв.м действительно является малым объемом, то для какого-нибудь условного поселка городского типа в провинции такая квадратура, это большой жилой комплекс. В итоге мы получили «среднюю температуру по больнице».

9) Мария Неверова:
Как именно будет осуществляться схема с покупкой с участием банка? Это будет какой-то трехсторонний договор?

Логинов Дмитрий АН «Бон Тон»

На этот вопрос я уже подробно отвечал выше.

10) Людмила Бирюкова:
Добрый день! Новостройки, которые уже выведены, будут тоже продаваться с участием банка? Или только новые? Если второе, то как долго будет длиться ситуация, когда одновременно будут существовать разные схемы продаж? Как понять, какая используется в конкретном случае?

Логинов Дмитрий АН «Бон Тон»

Только новые и только с 01.07.2019г.

В течение ближайшего года будут параллельно действовать оба механизма. Выбор какой из них применять будет за застройщиком. С 01.07.2019 проектное финансирование станет обязательным для проектов строительства, «стартующих» после указанной даты. Далее пойдет процесс постепенного естественного вытеснения. «Старые проекты» будут вводится в эксплуатацию и так будет постепенно повышаться процент новых проектов. В Дорожной карте установлена цель согласно которой по итогам 4 квартала 2020 года прогнозная доля договоров участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу должна составить 95%.

Понять какая используется схема можно из текста договора участия в долевом строительстве и документах, которые застройщик публикует в открытых источниках.

11) Александр:
Как покупатель квартиры, я теперь могу быть спокоен, приобретая новостройку по новым правилам?

Логинов Дмитрий АН «Бон Тон»

Новые правила, конечно, значительно повышают уровень защиты дольщиков. Обязательное банковское сопровождение практически исключают возможность нецелевого использования денежных средств дольщиков, а Компенсационный фонд позволит избежать негативных последствий в случае банкротства застройщика.

12) Дарья:
Какие у меня, как у потребителя, есть гарантии? Дает ли мне что-нибудь страхование эскроу-счетов до 10 млн рублей?

Рискую я или нет?

Логинов Дмитрий АН «Бон Тон»

Страхование счетов-эскроу – это гарантия от возможного банкротства банка, осуществляющего блокирование счетов-эскроу. Формально это обычные банковские счета и первоначально просто страховались на сумму 1,4 млн. Поскольку этих средств недостаточно для защиты интересов дольщиков, страховка была расширена до 10 млн руб., ведь стоимость подавляющего большинства квартир на рынке долевого строительства ниже этой планки, что дает надежную правовую защиту. Остается, конечно, вопрос жилья бизнес- и элит-класса, но в данном случае государство пытается защитить наиболее массовый и наименее экономически состоятельный сегмент рынка.

13) Татьяна Рыбакова:
Когда появятся первые предложения по покупке через эскроу-счета? Есть ли уже такие примеры?

Логинов Дмитрий АН «Бон Тон»

Сама схема существует в 214-ФЗ с 01.07.2017, но у меня пока нет примеров ее использования застройщиками в добровольном порядке. Поскольку механизм проектного финансирования с обязательным использованием счетов-эскроу сейчас выглядит громоздким и дорогим мы не увидим примеров его массового использования до 01.07.2019.

 

Просмотров (сегодня/вчера/всего): 11 / 21 / 5249
Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
Район «Испанские кварталы» Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 40 до 118 кв.м. Монолит-кирпич, монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Спешите! 16 км от МКАД. Квартиры площадью от 21 метра. Монолит. студии, 1-4-комнатные квартиры Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Некрасовка Квартиры в готовых домах пл. 32-94 метра. ГК: 4 кв. 2014 г. - 1 кв. 2021 г., есть сданные. П-44Т, П-44К-П-44Т, П-44Т-25. 5 км от МКАД. Торопитесь! Застройщик: Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,9 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,8%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Миниполис Рафинад. Старт продаж! Квартиры от 2,3 млн руб. Комфорт класс. Школа и дет. сад на территории. г. Химки 2,3 млн руб. Застройщик: Рафинад-сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Только в феврале выгодные условия приобритения 3 и 4-комнатных квартир для больших семей. Успейте купить! Волоколамское шоссе 8 км. от МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до -13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо. Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Зеленограде" Готовый монолитный дом. 2-х комн. квартиры от 6,6 млн руб. Транспортная доступность. Московская прописка. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Жилой комплекс в исторической части столицы. Квартиры на последних этажах с высокими потолками. от 7,7 млн руб. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Метро Фонвизинская. 4,7 млн руб. Застройщик: ТПУ Фонвизинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Спешите! Квартиры площадью от 48 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Выгода до 1,8 млн руб. Старт продаж нового корпуса! Ипотека от 8,7%. Рассрочка 0% до госкомиссии. 5 мин до м. Алексеевская Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры с отделкой в ЦАО от 7.8 млн руб. Уникальные видовые характеристики на Москву-реку и центр города. Развитая инфраструктура, паркинг. м. Шелепиха от 7.8 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК DISCOVERY PARK. Старт продаж! Квартиры с отделкой от надежного застройщика. 2 мин от м.Ховрино. Ипотека от 6%. Вся инфраструктура. Звоните! От 5,7 млн руб. Застройщик: Орион. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58 - от ЛСР Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн руб. 5 минут до м. "Водный стадион". Рассрочка на 2 года. Звоните! Застройщик: Ленинградка 58. Проектная декларация на рекламируемом сайте