В 2025 году объем досрочного погашения ипотечных кредитов сократился – россияне не спешат закрывать ипотеку. Опрошенные www.irn.ru эксперты рассказали о причинах такого поведения заемщиков, а также о том, когда гасить ипотеку опережающими темпами выгодно, а когда лучше подождать.
Объем досрочного погашения ипотеки по итогам 2025 года сократился на 17% по сравнению с 2024 годом, сообщили в коллекторском агентстве «Долговой Консультант», проанализировав статистику ЦБ РФ. В целом за 12 месяцев 2025 года на досрочное погашение ипотечных кредитов заемщики направили 1,23 трлн рублей. Это сопоставимо с 6% общей задолженности по ипотечным кредитам на 1 января 2026-го.
Причина 1. Привлекательные депозиты
Причина — экономическая, объяснил генеральный директор «Долгового Консультанта» Денис Аксёнов: вместо досрочного погашения ипотеки по «старым» ставкам 6-15% годовых, заемщики предпочли разместить эти деньги в депозиты по ставкам 15-25% годовых.
По его наблюдениям, досрочно погашают ипотеку не только в ситуациях, когда внепланово появляется объем денег, достаточный для полного погашения. В основном люди закрывают ипотеку для того, чтобы быстрее продать это жилье и приобрести иное — при переезде в другой регион, улучшении жилья или при необходимости его размена.
Причина 2. Льготные ипотечные ставки
В пресс-службе ВТБ отметили, что сокращение объемов досрочного погашения ипотеки в 2025 году связано с двумя факторами. Помимо экстра-высоких ставок по вкладам и накопительным счетам, это еще и доступный процент по льготной ипотеке, который дал заемщикам возможность направлять средства не только на погашение кредита, но и на другие цели.
«На рынке льготных программ объёмы досрочных погашений традиционно небольшие. Это объясняется тем фактом, что при уровне ставки значительно ниже «ключа», выгодно брать ипотеку на максимально долгий срок. В среднем большинство заёмщиков по льготным программам берут ипотеку как раз на срок 27-30 лет», — пояснили эксперты платформы недвижимости Сбера «Домклик».
Причина 3. Низкая активность на вторичке
Для ситуации, когда уже достаточно продолжительное время на рынке доминирует льготная ипотека, сокращение объемов досрочного погашение кредитов – это вполне нормальное явление, согласна заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.
Также, по ее словам, в 2025 году была низкая активность рынка вторичного жилья и рыночной ипотеки, а значит продавали, в том числе ипотечное жилье, где в таких случаях требуется досрочное погашение, реже.
Причина 4. Стагнация доходов населения
Снижение объемов досрочного погашения ипотеки в 2025 г. также было обусловлено ухудшением ситуации в экономике, фактической стагнацией доходов населения (хотя правительство регулярно рапортует о быстром росте доходов людей, распространяется это, судя по всему, далеко не на всех) и высокой инфляцией, считает аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов.
В результате у граждан было просто меньше свободных средств, которые они могли направлять на досрочное погашение ипотечного кредита. А те, у кого такие средства имелись, могли предпочесть положить на банковский вклад, так как депозитные ставки в прошлом году были очень высокими и могли заметно превышать ставки по ипотечным кредитам, которые люди брали в предыдущие годы, в том числе по льготным госпрограммам, резюмировал эксперт.
Причина 5. Удорожание потребительского кредитования
Еще одна причина – удорожания заемных средств для заемщиков: получение потребительского кредита с целью погашения ипотеки стало менее выгодным, добавляет начальник управления макроэкономического анализа Совкомбанка Никита Кулагин. Кроме того, у части граждан, кто брал ипотеку годом ранее, во втором полугодии 2025 года появилась возможность рефинансировать ипотеку по более низким ставкам, что могло снизить интерес к досрочным погашениям.
При этом с июня 2025 года российская экономика проходит цикл смягчения денежно-кредитных условий, отмечает эксперт. И это уже отразилось на возможности и желании населения досрочно гасить ипотечные кредиты: объем досрочно погашенных ипотечных кредитов, начиная с четвертого квартала, сопоставим с квартальными погашениями в 2024 году.
В 2026 году ситуация возвращается к 2022 – 2023 гг., когда годовой объем досрочно погашаемой ипотеки колебался на уровне 7-10% от общей задолженности (в 2025-м — около 6%), по данным «Долгового консультанта».
«Мы полагаем, что классический вариант погашений происходит ближе к половине срока кредита: после переезда, ремонта, адаптации к новому месту и дополнительной финансовой нагрузке. Конечно, часть заёмщиков стремится максимально быстро погасить ипотеку, и когда средний размер кредита был 1-3 млн, это происходило за 3-5 лет, сейчас, при среднем размере в 3-5 млн, погашение происходит за 8-10 лет. Это и рост доходов — появляются новые источники дохода, и — направление на погашение государственных субсидий и налоговых вычетов», — отметил генеральный директор агентства Денис Аксёнов.
По оценкам компании «Этажи», в первом квартале 2026 года активность досрочного погашения средствами заемщика выросла на 17,8% к первому кварталу 2025 года, но остается ниже на 13,4% того же периода 2024 года. Одна из причин – растущая активность на вторичном рынке и постепенное снижение ставок по вкладам в банках.
«Долгое время рефинансирование шло в основном по льготным программам, поскольку не все банки активно снижают ставки по такой программе, — вспоминает Татьяна Решетникова. — А вот в первом квартире 2026 года отмечен рост на 108,5% относительно прошлого года, и он продолжил набирать обороты во втором квартале, поскольку стало актуально рефинансирование кредитов, оформленных 6-18 месяцев назад под рыночную ставку. Новую волну повторного рефинансирования можно ожидать уже в конце этого-начале следующего года.
В 2025 году на 47% снизилось и закрытие ипотеки средствами от продажи и отступными, когда объект передается банку в счет закрытия долга, продолжает эксперт. И на 30% снизилось активность закрытия кредита государственными субсидиями. А вот в начале 2026 года активность стала выше сразу на 30,9%, что связано с возобновлением спроса на рыночную ипотеку и использование материнского капитала и иных субсидий на частичное досрочное погашение.
Досрочное погашение ипотеки позволяет снизить общую переплату по кредиту, поэтому в большинстве случаев стоит это делать при наличии такой возможности, рекомендует аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов.
«Если у человека высокая долговая нагрузка, и на платежи уходит большая часть бюджета, любые непредвиденные расходы могут привести к просрочкам. Так что, если есть возможность досрочного погашения, это поможет облегчить финансовое бремя», — предупреждает эксперт.
Также поводом для досрочного погашения ипотеки может быть высокая стоимость кредита, взятого в период высоких ставок, продолжает он. Досрочное погашение в таком случае может помочь заметно сэкономить. Воспользоваться опцией досрочного погашения также стоит при увеличении доходов.
Когда досрочное погашение лучше отложить? Если ставки по ипотеке ощутимо меньше ставки по вкладам, говорит эксперт. Выгоднее будет свободные средства разместить на депозите, а полученные дополнительный доход позже уже можно будет направить на досрочное погашение.
«Часто встречаются случаи, когда россияне продают вторичное жилье, полученные денежные средства кладут на вклад под хорошие проценты, а сами оформляют льготную ипотеку по сниженной ставке для приобретения нового жилья. В итоге, доходность по вкладам компенсируют платежи, плюс средства сохраняются и еще приносят доход. Но это схема не будет актуальна весь срок, если ключевая снизится до 8%, то с учетом необходимости оплаты налогов особой выгоды уже не будет и можно направить деньги на досрочное погашение», — рассказала Татьяна Решетникова из компании «Этажи».
Денис Аксёнов привел примерный расчет:
«Допустим, ипотека оформлена под рыночные 25% годовых. Экономически целесообразно досрочно погашать в первую треть срока кредита, когда ежемесячный платеж почти на 99% состоит из процентов, текущих и будущих. Поэтому имеет смысл все свободные средства направлять на частично-досрочное погашение.
Опять же, выгоднее при частичном досрочном погашении сокращать срок кредита, а не ежемесячный платеж. Но нужно смотреть на конкретную ситуацию в семье. В идеале должны быть накопления, которые при негативных жизненных обстоятельствах позволят платить минимум полгода по ипотеке. Если таких накоплений нет и не предвидится, то и направлять на погашение каждый лишний рубль тоже неправильно. Яркие истории 2025 года - люди платили по ипотеке, оформленной в 2010-2015 годах, полученными процентами по депозитам. Так же поступают сейчас «семейные» ипотечники с их ставками в 6%», — резюмировал эксперт.
По мнению начальника управления макроэкономического анализа Совкомбанка Никиты Кулагина, Банк России продолжит цикл монетарного смягчения: к концу года он ожидает снижения ключевой ставки с текущих 14,5% до 12%. По мере дальнейшего снижения ключевой ставки показатель досрочного погашения ипотеки будет только расти.
Одновременно будет расти и спрос на вторичку, отмечает заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. А вместе с ним – и продажи залоговых квартир, а значит объемы досрочного погашения будут увеличиваться. При оптимистичном прогнозе они могут вырасти еще на 15-20% до конца года.
Тенденция сохранится до тех пор, пока ключевая ставка будет оставаться высокой, считают в пресс-службе ВТБ: пока доходность по депозиту выше ипотечной – стратегия накоплений остается выгоднее.
Локального всплеск досрочных погашений ипотечных кредитов ожидает и генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант» Денис Аксёнов. Ближе к четвертому кварталу 2026 года он ожидает снижение ставок по вкладам в крупных банках ниже 10-11% годовых. Впрочем, по его словам, в целом по году объём досрочного погашения вряд ли превысит свои классические 7-10% от общей задолженности. Сейчас в совокупном портфеле больше половины ипотеки, выданной по субсидированным программам, заёмщики не спешат их досрочно погашать.
Рынок ипотечного кредитования в России в 2025 году продемонстрировал необычную динамику: заёмщики массово отказались от досрочного погашения, предпочтя зарабатывать на разнице между депозитными и ипотечными ставками, и пока этот тренд сохраняется и крутого разворота не предвидится. Льготные заемщики по-прежнему не будут спешить с расчетами — им выгоднее нести кредит до самого конца, используя свои сбережения как инвестиционный ресурс.
Эпоха «депозитного арбитража» закончится вместе со снижением ключевой ставки, и россиянам вновь придется вспомнить старую добрую привычку — гасить долги, чтобы не переплачивать.