Сегодня средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке составляет 20,4% на вторичном рынке и 20,04% – на первичном, следует из данных Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Тем не менее, несмотря на высокие ставки, спрос на кредиты без господдержки показывает рост: по данным Домклик, например, к концу 2025 года объем выдач по базовым ипотечным программам увеличился более чем в 4 раза. Опрошенные www.irn.ru эксперты рассказали, кто берет ипотеку под высокий процент.
Опрошенные нами участники рынка сходятся во мнении, что сегодняшний заемщик по рыночной ипотеке — это не отчаявшийся авантюрист, а человек, находящийся в тисках жизненных обстоятельств или просчитывающий долгосрочную стратегию.
Обобщенный портрет такого клиента выглядит следующим образом: это мужчина или женщина в возрасте 30–45 лет, состоящие в браке. Уровень официального дохода варьируется от 70–120 тысяч рублей (по данным компании «Этажи») до 300 тысяч рублей (по информации Совкомбанка), что позволяет обслуживать кредит с высокой процентной ставкой при хорошем первоначальном взносе.
«В качестве заемщика чаще выступают мужчины 35-45 лет, состоящие в браке, имеющие стабильную занятость и уровень среднемесячного дохода в размере 100 000 – 300 000 рублей (зависит от региона), имеющие собственные накопления в размере не менее 20% от стоимости приобретаемой недвижимости или использующие кредитные средства на улучшение жилищных условий», — отметила руководитель департамента ипотечного кредитования Совкомбанка Ольга Коваленко.
Похожие данные привели и в Домклик: средний возраст ипотечного заёмщика по базовым программам в Сбере составляет 38 лет. Более 50% таких заемщиков состоят в браке, а около 38% – холосты/ не замужем. Почти 56% оформляющих базовую ипотеку – это женщины, более 44% – мужчины.
По словам эксперта по ипотечному кредитованию «ИНКОМ-Недвижимость» Елены Санниковой, на клиентов в возрасте 30-50 лет приходится до 70% заемщиков. Возрастные группы 30-40 лет и 40-50 лет – в равных долях.
«Эти клиенты решают свои жилищные вопросы, продают одну собственность и приобретают квартиру большей площади. В основном в браке с детьми», — поделилась она.
Так что главный триггер для оформления такого кредита — жизненная необходимость, солидарны эксперты.
«Сегодня рыночную ипотеку берут, в основном, семейные клиенты, многие из которых воспитывают детей. Решение о покупке жилья у них зачастую продиктовано жизненной необходимостью: созданием семьи или ее пополнением, необходимостью расширить свои квадратные метры и так далее», — рассказали в пресс-службе ВТБ.
Профессиональный портрет заемщика довольно четко очерчен. Как правило, это представители отраслей с относительно стабильным доходом: IT-специалисты, сотрудники строительной отрасли, сферы торговли, образования, здравоохранения, государственного сектора, перечислила заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.
«Такие покупатели обычно мотивированы семейными обстоятельствами — необходимостью улучшения жилищных условий своих или детей», — говорит эксперт.
Чаще всего, по данным Домклик, по рыночным ставкам по данным на конец 2025 г. приобретали однокомнатные квартиры (40%), однако доля двухкомнатных квартир лишь немного уступала (37%). Медианная площадь квартиры, взятой по рыночной ипотеке, по данным на конец 2025 г. — 44 кв. м.
Первый взнос по рыночной ипотеке в 2025 году составлял более 50%, сумма кредита – до 5 млн, рассказала Елена Санникова из «ИНКОМ-Недвижимость». Но уже в конце 2025-го запросы клиентов начали меняться: взнос меньше (30-40%), сумма кредита до 7-9 млн.
«Срок кредита при текущих ставках предлагаем на 20 лет (если возраст заемщика позволяет такой срок), так как по платежам на 20 или 30 лет разницы нет, а переплата за 30 лет получается значительно больше. На рынке сохраняется тенденция альтернативных сделок, когда клиенты улучшают свои жилищные условия», — отметила эксперт.
Участники рынка выделяют две основные категории клиентов, которые формируют спрос на рыночную ипотеку.
Первая группа — «оптимисты». Они берут ипотеку по текущим высоким ставкам с четким расчетом на рефинансирование.
«Спрос на ипотечные кредиты в основном формируют две категории клиентов. Первая – те, кто берет ипотеку по текущим рыночным ставкам, рассчитывая на рефинансирование в течение ближайших полутора-двух лет», — рассказала директор департамента ипотечного бизнеса ПСБ Марина Заботина.
Впрочем, как отмечал ранее зампред правления Сбербанка Анатолий Попов, заемщики могут рассчитывать на возможность рефинансирования дорогих ипотечных кредитов не раньше 2027 года: «…те заемщики, которые, наверное, хотят рефинансировать свой кредит, ожидают ставки ниже 10%. А ниже 10% — это те ставки, которые мы увидим уже в 27 году. Исходя из этого надо принимать свои решения», — говорил он.
Вторая категория заемщиков, которые оформляют ипотеку под высокий процент — «альтернативщики».
«Те, кто покупает жилье по встречным сделкам, продавая существующее, вносит существенный первоначальный взнос 50-60% и с привлечением ипотеки покупает квартиру большей площадью, рассчитывая быстро погасить свой кредит», — рассказала Марина Заботина.
Ольга Коваленко из Совкомбанка подтверждает: потенциальные клиенты, которые планируют воспользоваться ипотечными кредитами на рыночных условиях, имеют или значительный размер собственных средств в качестве первоначального взноса (в среднем около 30-40%), или берут небольшие кредиты на доплату улучшения жилищных условий.
«Как правило, срок по таким кредитам будет максимальный (с учетом ограничений по выбранной программе кредитования и возраста клиентов) для снижения ежемесячной нагрузки в виде ежемесячного платежа. Средний первоначальный взнос по рыночным программам составляет 41%, средний срок – 23 года», — уточнила Ольга Коваленко.
По данным компании «Этажи», 36% тех, кто оформляет рыночную ипотеку берут ее с первоначальным взносом до 30%, на втором месте те, чей первоначальный взнос от 70% и выше — таких заемщиков 19%, на третьем заемщики с первоначальным взносом от 60 до 70% — 14%. Обычно берут ипотеку на 20 лет, рассчитывая погасить ее в течение 8-10 лет, в том числе за счет снижения кредитной нагрузки через рефинансирование в будущем.
«Берут рыночную ипотеку чаще те, у кого нет возможности ждать завершения строительства в новостройке и при этом, они нашли вариант с хорошим дисконтом и надеются в будущем рефинансировать кредит под более низкую ставку», — поделилась Татьяна Решетникова из компании «Этажи».
При этом клиенты не затягивают с выплатами: по данным ВТБ, каждый второй заемщик с рыночной ипотекой в 2025 году регулярно вносил частично-досрочные платежи, а каждый пятый закрыл кредит. Для сравнения, в 2024 году полностью погашен был лишь один из десяти оформленных договоров.
«Многие заемщики, оформляя кредит в 2025 году, изначально рассчитывали на его быстрое погашение. Более 54% клиентов банка с рыночной ипотекой гасили ее в среднем в пять раз быстрее графика», — сообщили в банке.
Ипотеку под 20% годовых сегодня берут либо те, кто не может ждать и кому важно решить жилищный вопрос здесь и сейчас, либо те, у кого достаточно средств, чтобы нивелировать высокую ставку большим взносом и быстрым погашением. И те, и другие играют в игру с будущим, рассчитывая или на быструю выплату кредита, или на рефинансирование.
Но, как ранее подчеркивал руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, в обозримой перспективе ипотека вряд ли станет дешевле 16-18%. По его словам, скорее всего, медленное и печальное сползание ставки вниз в 2026 году будет происходить к верхней границе обновленного прогноза ЦБ (13-15%), то есть к 15%. Эта траектория ставки полностью соответствует и прогнозу IRN.RU, данному еще в начале октября: 16-17% до конца 2025 года и 14-15% к середине 2026. Так что ипотека останется дорогой по крайней мере еще год.