Флиппинг — популярная стратегия инвестиций в недвижимость. Инвестор покупает объект — квартиру «в бетоне» в новостройке или «убитый» вариант на вторичке, например, делает ремонт и быстро перепродает его с прибылью, которая в былые времена могла достигать 50-100% годовых. Ведь раньше флипперы работали на растущем рынке. Но теперь ветер сменил направление.
Рынок недвижимости, как и экономика в целом, продолжает жить в непростых условиях высокой ключевой ставки и отсутствии массовых ипотечных льгот. Это чувствуют на себя все участники рынка, в том числе и флипперы – инвесторы в недвижимость, которые зарабатывают на покупке «убитого» жилья, его ремонте и перепродаже с доходность, которая в былые времена могла достигать 50-100% годовых. Но теперь все иначе.
В 2025 году рынок флиппинга сильно изменился из-за высокой ключевой ставки. Ипотека стала недоступной для большинства покупателей, особенно в эконом-сегменте. Это привело к падению спроса и практически полной остановке флиппинга в этом сегменте — как на вторичке, так и в новостройках, вспоминает Алексей Лещенко, основатель инвестиционного фонда «Редевест» и Клуба флипперов (продан застройщику «Самолёт» в 2024 году). Частные инвесторы также ушли из эконом-класса, предпочитая более простые и доходные инструменты.
Причем все прелести высоких ставок ощутили на себе флипперы и из доступных сегментов, и из высокобюджетных. Хотя последний, как утверждают участники рынка, чувствует себя лучше. Как отмечает Алексей Лещенко, сегодня флиппинг продолжает работать в сегменте дорогого жилья (50+ млн рублей), где изначально было мало ипотечных сделок, а покупатели не зависят от кредитов.
Хотя и здесь тоже не все гладко: «Если ранее можно было делать уверенные 40+% годовых за счет коротких сроков продажи, то сейчас я вижу среднюю доходность при правильном подходе учитывающий все факторы на уровне 30-36% в годовом значение», — рассказал Антон Кремнев, владелец Инвестиционного Агентства Недвижимости «Анпланета», автор телеграмм канала «Флиппинг Премиум класса».
Алексей Дёмин, флиппер, инвестор, автор канала «Дёмин Алексей | Зарабатываем на недвижимости», занимается флиппингом в бюджетном сегменте. Он также отмечает изменения на рынке флиппинга: теперь недвижимость приобретается только за наличные, ведь высокие ставки по ипотеке «сжирают» всю прибыль.
При этом увеличилась конкуренция среди флипперов, т.к. выросло их количество, снизилась доходность по проектам; цикл продажи объектов стал непредсказуемым. Плюс увеличилась стоимость материалов, мебели и стоимость услуг бригад по ремонту из-за миграционной политики и высокой инфляции.
В 2025 году средняя стоимость ремонта квартиры выросла по сравнению с серединой 2024 года. В первую очередь из-за удорожания материалов и работ, рассказал Алексей Лещенко. Точные цифры, по словам эксперта, зависят от сегмента, но рост составляет примерно 15–20%.
Так, если ранее себестоимость ремонта в бюджетном сегменте, по подсчетам Алексея Дёмина, была в районе 30 000 руб. за кв. м (без учета мебелировки), то сегодня ремонт обходится 45 000 руб./кв. м.
В высокобюджетном сегменте рост тоже достаточно ощутимый: цены на материалы и услуги ремонтных бригад выросли на 15-20% по сравнению с прошлым годом, рассказал Антон Кремнев. «Если в прошлом году мы легко укладывались в сумму ремонта под ключ со всей мебелью и техникой на уровне 80.000 рублей за кв. м, то в этом году ремонт делаем выше уровнем и стоимостью +-100.000 рублей за кв. м», – подсчитал эксперт.
Другая проблема – увеличился срок реализации готовой квартиры. Если раньше, как рассказали опрошенные www.irn.ru эксперты, срок продажи квартиры в бюджетном сегменте, например, занимал 1-3 месяца, теперь он увеличился до 4-8 месяцев.
В том числе «благодаря» растущим ценам на ремонт, доходность инвесторов снизилась: если в прежние годы она могла достигать 50% годовых, то сейчас составляет 24–30%, поделился Алексей Лещенко. Для сохранения доходности флипперы используют рассрочки и скидки от застройщиков, а также продают объекты еще на этапе ремонта, позволяя покупателю влиять на финальную отделку. Это ускоряет сделки и уменьшает капиталоёмкость проектов, поделился он.
«Наибольшую прибыль сейчас дают объекты в дорогом сегменте (50+ млн рублей), а также проекты, где удается получить значительную скидку или рассрочку от застройщика. Кроме того, популярны услуги «инвест-ремонта» — когда флиппер не покупает квартиру, а делает ремонт для текущего владельца, повышая стоимость объекта за счет визуального преображения», — отметил Алексей Лещенко.
А вот бюджетный сегмент сегодня очень тяжело продается, не скрывает Алексей Дёмин: можно заработать, но также и ничего не получить, констатирует он. Если ранее годовая доходность в бюджетном сегменте составляла 50-100%, сейчас 15-30%. Поэтому некоторые флипперы пробуют себя в более высоких сегментах. Он солидарен с коллегами: сегодня прибыль можно получить как раз в бизнес- и премиум-классах, если ты умеешь в нем работать.
Впрочем, доходность снизилась и в высокобюджетном сегменте, но не столь критично. «Если в 2023 году средняя доходность сделок держалась на уровне 40-60% годовых, то сегодня нормой мы уже считаем выход из сделки на уровне 30-35% годовых», — говорит Антон Кремнев.
«Из-за высокой ставки ипотеки рынок эконом и комфорт менее живой, поэтому все объекты, которые мы купили в сегменте комфорт, дали нам довольно низкую доходность, при этом бизнес и премиум показывают хорошие результаты — получается закрывать сделки с доходностью выше 35% годовых», — поделился эксперт.
По словам Алексей Лещенко, сегодня в флиппинге работают следующие стратегии: фокус на дорогом сегменте, где меньше зависимость от ипотеки, использование рассрочек и скидок от застройщиков, продажа объектов до завершения ремонта с возможностью «тюнинга» под клиента, оказание услуг инвест-ремонта для собственников, а не только перепродажа.
Плюс важен точечный подход к выбору объекту — «ювелирный», как отметил один из наших экспертов Антон Кремнев.
«Подход сегодня должен быть ювелирным, если это эконом или комфорт класс то здесь просто важен дисконт от рынка: чтобы заработать на сделке, вход в сделку должен быть ниже 15% от рыночной стоимости (причем реальной стоимости, по которой идут сделки, а не среднего арифметического). Если это бизнес или премиум-сегмент, то нужно учитывать много факторов: месторасположение, вид из окон, этаж, планировку которую можно сделать», — считает Антон Кремнев.
По словам эксперта, сегодня хорошо работает стратегия флиппинга в сегментах бизнес и премиум: чем выше уровень ЖК, тем выше шансов показать в нем хороший результат. Но важно сделать правильный вход – «на уровне не ниже 15% от рыночной стоимости». Плюс и сам ремонт должен быть не «флиппинговый», а уникальный, как для себя, заключил эксперт.
Комментирует руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко:
«Доходность флиппинга очевидно снизилась, и тому есть ряд объективных причин. В последние годы рынок недвижимости был восходящим, и флипперы получали прибыль по двум каналам. Первый – за счет улучшения самой квартиры, то есть ремонта. Второй – за счет общего роста цен на рынке жилья.
Например, купили квартиру за 12 млн руб., сделали ремонт, что повысило ее цену до 14 миллионов, плюс рынок подрос. В результате эту квартиру, действительно, спустя 3-6 месяцев можно было продать и за 16 млн руб. Мы говорим условно, без учета характеристик самой квартиры, качества ремонта, локации и др. Но, тем не менее благодаря улучшению объекта и общему росту рынка доходность флиппинга могла достигать 50100% годовых.
Но сейчас рынок не то, что не растет, он даже подсел, и один из каналов получения доходности закрылся. И теперь, купив ту же саму квартиру за те же 12 миллионов, реализовать ее после ремонта получится только за счет ее улучшения. Сам рынок дополнительную «прибавку» к доходности больше дать не может. Но рынок сползает вниз, сделки идут в большинстве своем с дисконтом, который «убивает» даже прирост цены за счет ремонта.
Кроме того, раньше высокая доходность получалась за счет высокой оборачиваемости – за год флипперы успевали отремонтировать и продать 4-5-6 квартир, по 2-3 месяца на каждую, что и приводило итоговую доходность к 100% (к примеру, за год на одни и те же деньги успевали купить, отремонтировать и продать 5 квартир по 20% дохода с каждой). Теперь же из-за низкой активности рынка они успевают обернуть деньги 1-2 раза за год: растягивание сроков снижает суммарную доходность».