На офисном рынке бум частных инвестиций - застройщики жилья, перестраивающие офисный рынок Москвы, потянули за собой и своих традиционных клиентов. Переток инвестиционного спроса из квартир в офисы может усилиться в связи с завершением массовой программы льготной ипотеки и, соответственно, снижением привлекательности вложений в жилье. Но есть проблема: цены на офисы растут намного быстрее, чем ставки аренды, поэтому реальные доходы новых офисных инвесторов могут оказаться ниже ожидаемых.
«Основной лейтмотив нашей офисной жизни сегодня – это дефицит. Мы живем в ситуации острого дефицита ликвидного офисного продукта. Офисы очень востребованы, спрос высокий, а выбор при этом очень и очень скудный», - заявила на пресс-конференции Екатерина Белова, руководитель департамента по работе с офисными помещениями ИБС Реал Эстейт (IBC Real Estate).
Еще два года назад вакансия в бизнес-центрах Москвы достигла 12 и даже 13% на фоне исхода западных компаний после начала СВО, а теперь объем свободных площадей сократился до минимума. По данным ИБС Реал Эстейт (IBC Real Estate) на 10 сентября, вакансия в классах Прайм (Prime), А, В+ и В- составляет минимальные 6,2% (-2,1 п.п. г/г.). В ключевых локациях свободных площадей уже практически не осталось: 1,7% в «Москва-Сити», 2,3% внутри Садового кольца, 2,6% в деловом кластере «Белорусская-Сокол» (все – класс А).
И вряд ли в ближайшем будущем вакантных офисов станет сильно больше. Несмотря на то, что объемы нового строительства в классах А и В+ выросли на 93% г./г., до 359 тыс. кв. м, предложение увеличилось только на 2% до 20,6 млн кв. м (Прайм (Prime), А, В+ и В-). 70% (263 тыс. кв. м) новых объемов представлено одним зданием - Москау Тауэрс (Moscow Towers), которое намеревается купить РЖД, то есть на рынок оно не выйдет.
Продажа большей части площадей в БЦ еще до ввода здания в эксплуатацию – теперь обычная история. «Активный спрос на качественные офисы привел к тому, что более 80% площадей в строящихся объектах, которые планируются к вводу в ближайшие два года, уже реализованы», - отмечает Кристина Недря, директор коммерческого управления Стоун (Stone).
По итогам года объем нового строительства составит 740 тыс. кв. м, что в 2,7 раза превысит результат 2023 г., прогнозируют специалисты ИБС Реал Эстейт (IBC Real Estate). Но и это совсем немного, учитывая, что только за неполных три квартала 2024 г. в Москве арендовали и купили 1,2 млн офисных площадей. Теоретически, спрос пока отстает от рекордных результатов января-сентября 2023 г. на 20%. Но, как подчеркнула Екатерина Белова, до конца сентября еще остается время, и «если, например, подпишется сделка с РЖД в Москау Тауэрс (Moscow Towers), то, в принципе, мы на индикатор прошлого года по спросу выйдем».
Прогнозируемый объем поглощения по итогам 2024 г. специалисты ИБК (IBC) на фоне высокого спроса повысили с 1,7 до 2 млн кв. м, то есть до уровней 2023 г.
Новое строительство бизнес-центров в Москве ориентировано преимущественно на продажу, а не на аренду, отмечает Екатерина Белова. По прогнозам ИБС Реал Эстейт (IBC Real Estate), из 760 тыс. кв. м офисов, которые будут введены по итогам 2024 г., 74% составят площади на продажу и лишь четверть – в аренду.
Главная причина – дорогое банковское финансирование. Строить офисы в аренду при ключевой ставке 18% просто невыгодно.
«Чтобы сегодня начать строить что-то в аренду, надо очень-очень любить азартные игры, - заявил Павел Барбашев, коммерческий директор О1 Пропертиз (Properties), на бизнес-завтраке ИБС Реал Эстейт (IBC Real Estate). - И надо быть уверенным в трех вещах. Первое – что пока ты строишь, за два-три года ставки вырастут на 35-40%, ключевая уйдет ниже 10%, а стоимость строительства не увеличится. И все эти три фактора должны состояться одновременно. Я надеюсь, таких азартных игроков на этом рынке нет».
Барбашев привел и конкретные расчеты: «По данным Стоун (Stone), себестоимость строительства бизнес-центра составляет 300 тыс. руб. за кв. м. Добавим сотку на отделку и сотку за обслуживание кредита за три года, получится 500 тыс. руб., и это в среднем по больнице, а за 50 тыс. с отделкой сегодня сдаются три здания в Москве. Предположим, будет сдаваться десять. А если ты чуть-чуть ближе к ТТК, то твой предел – 27-30 тыс. с отделкой, а потратил ты 400-500 тыс. Не работает экономика. И не будет работать, пока все эти три фактора не стабилизируются».
По прогнозу Барбашева, новые бизнес-центры, построенные для сдачи в аренду, выйдут на рынок только через четыре-пять лет.
Арсен Оганджанян, управляющий директор, начальник управления по работе с клиентами недвижимости ПАО «Сбербанк», также уверен, что возводить офисы в нынешних условиях можно только как жилье – то есть строить и сразу продавать: «Строить, нести процентные затраты и далее сдавать в аренду, когда ставки аренды не растут такими темпами, как цены продажи, нецелесообразно, поэтому единственный механизм, который позволяет соблюсти баланс стоимости строительства и финансирования, – это нарезать объекты лотами и продавать. Это позволяет не нести такую высокую процентную нагрузку, потому что плечо фактически ушло в продукт, похожий на финансирование жилых комплексов».
Собственно, офисы сейчас в основном и строят застройщики жилых комплексов. Программа правительства Москвы по созданию мест приложения труда, в рамках которой девелоперы получают возможность сэкономить на платеже за смену вида разрешенного использования земли в обмен на строительство коммерческой недвижимости за ТТК, привлекла на офисный рынок множество компаний, ранее занимавшихся исключительно жилищным строительством – см. «Застройщики жилья перестраивают офисный рынок Москвы».
С одной стороны, без них дефицит офисных площадей был бы еще острее, с другой – качество объектов от непрофильных застройщиков подчас оставляет желать лучшего, хотя все они и позиционируются как бизнес-центры класса А. Потому что, подчеркивает Арсен Оганджанян, для таких девелоперов главное - «утилизировать льготу, которая обеспечивает 50% экономики проекта». А создание продукта, интересного покупателю или арендатору, стоит только на втором месте.
«Мы считаем, что такие объекты не могут конкурировать как с готовыми объектами, которые сдаются в аренду, так и с теми проектами, которые строят профессиональные офисные девелоперы, которые изначально не были запланированы как некая вещь, чтобы получить льготу», - отмечает Оганджанян.
Главная проблема БЦ от непрофильных застройщиков – это нарезка мелкими блоками, из-за которой «через какое-то время мы получим очень много класса В в хороших зданиях», заявил Мурад Дамиров, сооснователь и совладелец сети сервисных офисов Бизнес Клуб (Business Club) от Кэпитал Групп (Capital Group), на бизнес-бранче «Коммерсанта».
Однако пока именно маленькие площади делают офисы таким привлекательным для покупателей.
На офисном рынке – бум частных инвестиций. По данным ИБС Реал Эстейт (IBC Real Estate), если в 2022 г. на московском офисном рынке было заключено 392 сделки до 500 млн руб. на 28 млрд руб., то в 2023-м – уже 608 сделок на 48 млрд, а за восемь месяцев 2024 г. – 706 сделок на 38 млрд. Институциональные инвестиции (более 500 млн руб.) тоже увеличиваются на фоне роста экономики – компании наращивают обороты, нанимают новых сотрудников и им нужны дополнительные офисные площади. При этом резкое подорожание отделки побуждает компании покупать, а не арендовать, чтобы вкладываться в собственные помещения, а не арендуемые, отмечает Юлия Башмарина, директор, руководитель отдела услуг корпоративным клиентам КОР.ЭКСПИ (CORE.XP). Но инвестиции компаний растут не так быстро, как частные: в 2022-м было 24 крупные сделки на 71 млрд руб., в 2023 г. – 40 на 135 млрд, на август 2024 г. – 21 сделка на 120 млрд руб., рассказал Алексей Ефимов, генеральный директор ИБС Реал Эстейт (IBC Real Estate).
Василий Квливидзе, коммерческий директор девелоперской компании Колди (Coldy), оценивает долю инвестиционного спроса на офисном рынке в 50%. По словам Антона Конобеевского, директора по продажам Доминанта (Dominanta), инвесторов среди покупателей офисов примерно 40-50%.
И значительная часть из них – это те же люди, которые инвестируют в квартиры. «Инвесторы интересуются и получают все больше информации об альтернативах квартирам и постепенно мигрируют в офисный сегмент. Этот процесс мы наблюдаем с прошлого года, он продолжится и в следующем. Более того, мы видим новую тенденцию: инвесторы продают имеющиеся квартиры и на вырученные средства покупают офисные помещения», - говорит Елизавета Ильюхина, руководитель коммерческого департамента Вест Винд Групп (West Wind Group).
Антон Конобеевский вообще связывает повышенный интерес частных инвесторов к офисной недвижимости именно с появлением в продаже небольших офисных лотов до 100-150 кв. м, сопоставимых по бюджету с покупкой квартиры.
«Офисные девелоперы идут навстречу потенциальным покупателям и уменьшают нарезку, благодаря чему даже в БЦ класса премиум и выше можно приобрести лоты по цене, сопоставимой со стоимостью квартир среднего сегмента. Самые «ходовые» варианты — 50-200 кв. м в развитых деловых локациях», - соглашается с коллегой Елизавета Ильюхина.
Кристина Недря, директор коммерческого управления Стоун (Stone), прогнозирует рост инвестиционного спроса на офисы на фоне сворачивания льготной ипотеки, которая была очень популярна среди инвесторов в новостройки: «Повышение ключевой ставки и отмена ряда льготных ипотечных программ для приобретения жилой недвижимости сегодня активно смещают интерес инвесторов в офисную недвижимость».
Впрочем, напоминает Виолетта Сливная, коммерческий директор компании Апсайд Девелопмент (Upside Development), «коммерческую недвижимость также часто приобретают с использованием кредитных инструментов, ставки на которые на данный момент также находятся на высоком уровне из-за размера ключевой ставки». Поэтому активного «перетекания» спроса из жилья в офисы в ближайшее время она не ждет. По мнению Елизаветы Ильюхиной, рост спроса на офисы главным образом сдерживает дефицит готового качественного предложения: «То есть спрос стабильно высокий, а предложения не так много, чтобы его покрыть. Поэтому сейчас имеет смысл говорить об изменении не столько динамики спроса, сколько его структуры. В частности, будут расти объемы продаж в объектах на ранних стадиях строительства».
Квартирных инвесторов привлекает в офисах более высокая доходность. «При покупке офиса на этапе строительства прирост его стоимости к моменту ввода составляет в среднем 30-40% - в зависимости от момента входа в проект. Несколько лет назад новостройки давали аналогичные цифры, но после перехода на эскроу и удорожания кредитов рост стал намного скромнее - по данным «Дом.рф», по Москве разница в ценах квартир на этапе котлована и на момент ввода составляет в среднем 19%», - утверждает Антон Конобеевский (Доминанта (Dominanta)).
Сдавать офисы в аренду тоже выгоднее, чем квартиры сопоставимой площади - в среднем в 1,5-2 раза, отмечает Кристина Недря из Стоун (Stone). Срок окупаемости квартиры в Москве при сдаче в аренду обычно составляет более 20 лет, офиса – 10-12 лет, поясняет Антон Конобеевский.
Даже сейчас, когда ставки на рынке аренды жилья существенно выросли, доходность от сдачи квартир обычно не превышает 5-6% годовых. Инвестиции в офисы, по словам Елизаветы Ильюхиной (Вест Винд Групп (West Wind Group)), обеспечивают доходность до 12%.
Впрочем, Арсен Оганджанян из Сбербанка оценивает доходность от сдачи офисов в аренду куда скромнее – в 6-7%. А учитывая, что ставки по депозитам даже в госбанках еще в прошлом году превысили 16% (а сейчас достигают 20%), доходность даже в 12% не выглядит такой уж привлекательной. Тем не менее офисы продолжают пользоваться спросом.
«Недвижимость является, прежде всего, защитным активом, который позволяет сохранить капитал, а доходность оценивать на перспективу. По сравнению с депозитами, недвижимость – это долгосрочная стратегия», - так этот парадокс объясняет Екатерина Белова (ИБС Реал Эстейт (IBC Real Estate)). Доходность депозитов ограничена временным периодом, а ставка постоянно двигается, добавляет Кристина Недря.
А главное - до недавнего времени инвесторы полагали, что, как и в предыдущие кризисы, высокие ставки по депозитам не задержатся надолго, потому что ЦБ начнет снижать ключевую ставку еще до конца текущего года. Соответственно, и ожидаемая доходность в недвижимости была ниже ключевой ставки. Однако теперь очевидно, что жесткая монетарная политика продлится еще года два. И это отразится на настроениях инвесторов, уверен Владислав Фадеев, директор центра экономического прогнозирования Газпромбанка.
Есть и еще один нюанс, который может стать проблемой в перспективе: цены на офисы в последние годы растут намного быстрее арендных ставок. По статистике ИБС Реал Эстейт (IBC Real Estate), с 2019 по 2024 гг. средневзвешенная цена квадратного метра на блоки и этажи в строящихся объектах класса А увеличилась в два раза – с 226 тыс. руб./кв. м в 2019 году до 453 тыс. руб./кв. м по итогам I полугодия 2024 г. По словам Екатерины Беловой, это обусловлено и ростом стоимости строительства (+69% за период с 2019 по 2024 гг.), и повышенным спросом со стороны частных инвесторов, и дефицитом подобного предложения в готовых зданиях.
При этом ставки аренды за пять лет увеличились только на 11%.
В результате возник большой спред между доходностью от сдачи офисов в аренду и ценами их продажи. «Такого никогда в жизни не было, средняя ставка капитализации всегда составляла 10%, 10+. Поэтому очевидно, что этот спред должен как-то схлопываться. Далее есть два варианта: либо цена продажи должна опуститься вниз, либо ставка аренды должна пойти наверх», - считает Арсен Оганджанян.
В среднесрочной перспективе второй вариант более вероятен – хотя бы из-за острого дефицита лотов в аренду на фоне переориентации рынка на продажу офисов мелкими блоками. Предпосылок для снижения спроса на покупку офисов тоже нет. Екатерина Белова прогнозирует, что в ближайшие три года рост стоимости офисного метра продолжится и составит минимум 36%.
Однако затем ситуация может измениться. По расчетам ИБС Реал Эстейт (IBC Real Estate), из примерно 2 млн кв. м офисных площадей класса А и В+, которые построят и продадут до 2028 гг., около 600 тыс. будет приобретено инвесторами и выйдет на рынок аренды. Это много: 600 тыс. кв. м составил объем вакантных площадей в классе А за последние 5 лет.
Какую ценовую политику будут проводить множество мелких собственников, эксперты прогнозировать не берутся. Может случиться так, что офисный рынок распадется на два субрынка: рынок БЦ от профессиональных девелоперов, где крупные компании будут арендовать большие площади, и рынок мелких офисов от индивидуальных собственников, которые будут остро конкурировать между собой, в том числе ставками. И это будет давить на цены.
«Сейчас рынок растет по ценам в расчете на большую доходность, но может оказаться, что ее не будет», - отмечает Артем Соломеннов, директор департамента по работе с офисными помещениями ИБС Реал Эстейт (IBC Real Estate).