Офисный рынок Москвы осенью 2022 года: все падает

Последние два квартала на офисном рынке Москвы снижаются практически все ключевые показатели – спрос, средний размер сделки, объемы ввода новых площадей. Впервые за всю историю рынка объемы поглощения офисов стали отрицательными – объем освободившихся и введенных площадей превышает объем сданных. Арендаторы ожидают существенного падения ставок аренды, но те пока претерпели минимальную коррекцию. Как и застройщики на рынке жилья, собственники бизнес-центров еще не готовы сильно корректировать официальные прайсы. Но зато уже согласны предоставлять огромные скидки.

В начале 2022 г. офисный рынок Москвы был сильно перегрет – арендаторы стояли в очередях и сами предлагали все более высокие ставки, чтобы получить желаемое помещение. Ситуация кардинально изменилась после 24 февраля. Офисный рынок стал одним из главных пострадавших от экономических последствий СВО – снижения деловой активности, массового ухода иностранных компаний из России и т.п.

По данным консалтинговой компании ИБС Реал Эстейт (IBC Real Estate), за три квартала 2022 г. объем сделок аренды и купли-продажи на офисном рынке Москвы составил 738 тыс. кв. м, что на 26% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Динамика объема спроса на офисном рынке Москвы

За третий квартал показатель сократился на 38%, до 216 тыс. кв. м. Как отмечает Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями ИБС Реал Эстейт (IBC Real Estate), «на фоне сентябрьских событий игроки рынка уже начали пересматривать свои планы. Часть сделок новой аренды, которые активно шли до 21 сентября, в настоящий момент приостановлены. … Мы не исключаем, что в ряде еще не подписанных сделок арендаторы захотят пересмотреть ранее согласованные условия. Высокое давление внешней неопределенности сохраняется. Мы не ожидаем восстановления индикаторов рынка вплоть до 2024 г.».

Николиерс (Nikoliers) приводит похожие цифры: совокупный объем спроса в метрах за девять месяцев упал на 44%, количество заключенных сделок – на 37%. Одновременно резко увеличилось число и объем сделок отказа. В основном расторгали договора иностранные компании – объем сокращенных ими площадей вырос на 33%. Но, как подчеркнула директор департамента офисной недвижимости Николиерс (Nikoliers) Карина Анаевская, «тряхнуло всех»: объем отказов со стороны российских компаний за январь-сентябрь увеличился на 16 тыс. кв. м. В общей сложности, по данным Николиерс (Nikoliers), за первый-третий квартал было куплено или арендовано 586 тыс. кв. м, а высвободилось в связи с расторжением договоров – порядка 90 тыс. кв. м. Причем к этим 90 тыс. можно смело прибавить еще 30%, потому что консультанты видят не весь рынок, особенно в классах В- и С.

В целом, по словам Екатерины Беловой, на новую аренду пришлось лишь 62% от общего объема сделок, заключенных во втором-третьем квартале 2022 г. с участием консультантов из топ-5 компаний рынка (покрывают 30% от общего объема спроса). На сделки отказа - 24%.

Самый большой кластер оттока – 54% составили ИТ-компании. «Если в прошлые два года они активно пылесосили рынок, то в этом активно отказываются - как известно, Таиланд, Казахстан и Дубай предлагают прекрасный вайфай (wi-fi) и не менее прекрасные возможности для размещения офисов. Соответственно, ИТ-компании, где смогли, отказались от своих помещений, где нет – будут активно предлагать в субаренду, но дальше, возможно, вернутся – жизнь покажет», - отметила Карина Анаевская, выступая на организованной ИД «Коммерсантъ» конференции «Ре:Локация – офисы, коворкинги, гибкие офисы».

В итоге объем поглощения офисов – ключевого показателя спроса, демонстрирующего разницу между всеми площадями, которые заполнились, и всеми, которые вышли на рынок пустыми, – по итогам трех кварталов 2022 г. оказался отрицательным: -140,6 тыс. кв. м против 576,7 тыс. кв. м годом ранее, говорится в отчете НФ Групп (NF Group). «Это означает, что компании либо высвободили, либо оптимизировали свои офисы. Такого мы раньше не видели», - пояснила директор отдела по представлению интересов арендаторов и покупателей офисной недвижимости НФ Групп (NF Group) Алисса Бонд на конференции «Коммерсанта».

Еще один пугающий, по словам Екатерины Беловой, тренд – уменьшение объема средней сделки. Если в 2021 г. арендовали в среднем 1415 кв. м, то в 2022 г. – менее 1000 кв. м, то есть на 30% меньше. При этом рынок поляризован: есть крупные запросы («госкомпания ходит по рынку и ищет 30 000 кв. м») и много мелких, на площадь менее 1000 кв. м. Средних запросов - на 3-5 тыс. кв. м – очень мало.

Сокращается и средний срок сделки: в 2021 г. безразрывный договор аренды заключали на три-пять-семь лет, теперь – менее чем на три года. Причем в коротких сроках заинтересованы не только арендаторы, но и собственники помещений. «Сейчас, подписывая сделку с большим дисконтом, арендодатель рассуждает так: а зачем вы мне нужны по 15 тыс. руб. на 5 лет? Давайте-ка лучше на два года, а потом посмотрим», - рассказала на конференции Екатерина Белова.

Как следствие, договоры сейчас подписываются либо на три года с большим количеством разных брейков (возможностей расторжения без штрафа), либо на год-два. Условия брейков могут быть разными, вплоть до отказа от аренды в случае, если ключевые люди в компании, пофамильно перечисленные, подвергнутся мобилизации.

На фоне снижения спроса и массового разрыва договоров аренды, естественно, растет доля вакантных площадей. По итогам третьего квартала этот показатель достиг 12,8%, или 0,66 млн кв. м, в классе А и 6,9%, или 0,87 млн кв. м, в классе В, подсчитали аналитики НФ Групп (NF Group).

Динамика доли вакантных площадей на офисном рынке Москвы

Источник: ИБС Реал Эстейт (IBC Real Estate)

В принципе, это не так уж и много. Как поясняют аналитики консалтинговой компании Ремайн (Remain), международные игроки, покидая рынок, выплачивают арендодателям до 80% оставшейся по договору суммы, в связи с чем собственники предпочитают не спешить и не экспонируют лоты по сниженным ставкам.

Однако помимо официально вакантных площадей на рынке присутствует значительный объем кв. м, которые де-юре заняты, но де-факто сдаются - в субаренду. По словам Алиссы Бонд, за пять месяцев на рынок вышло 203 тыс. кв. м таких площадей, то есть почти столько же, сколько было сдано в эксплуатацию за девять месяцев (209,4 тыс. кв. м).

Интересно, что, несмотря на падение спроса, массовый отъезд арендаторов, рост вакантности и т.п., средние запрашиваемые ставки аренды претерпели минимальную коррекцию. В классе А стоимость аренды за третий квартал снизилась на 4,1%, с 28 079 до 26 920 руб. за кв. в год (без учета операционных расходов и НДС), но исключительно в связи с выходом большого объема предложения в бизнес-центре Комсити (Comcity), где ставки ниже рынка. При этом внутри МКАД ставки топтались на месте: по итогам второго квартала было 34 514 руб. за метр, по итогам третьего стало 34 366 руб. за кв. м в год. В классе В средневзвешенный показатель ставки аренды за шесть месяцев уменьшился на 0,8 п. п. и составил 17 377 руб. за кв. м в год.

В годовой динамике ставки и вовсе выросли: по итогам третьего квартала 2021 г. средневзвешенная ставка в классе А составляла 25 596, в классе В - 17 342 руб. за кв. м в год.

Устойчивость ставок Алисса Бонд тем, что в 2022 г. высвобождались помещения в прайм-класс зданиях, которые давно не были на рынке. «И эти дорогие площади вышли на рынок с проиндексированной арендной ставкой, которую мы видели в начале года. Безусловно, она сейчас начала падать, и если мы будем говорить про тренд следующего года, то, скорее всего, будет падение. Но пока что мы не думаем, что оно будет значительным», - говорит эксперт.

Дело в том, что с 2014 г. в Москве падают объемы ввода новых офисных площадей, «потому что строить офисы стало не настолько выгодно, как раньше». Соответственно, кв. м на рынке становится все меньше и они все дороже.

Карина Анаевская также не видит предпосылок для массового снижения запрашиваемых ставок: «Нет смысла, когда у тебя нет большого количества клиентов, просто в рынок разбрасываться дисконтами. Один раз опустившись, вернуться обратно практически невозможно. Поэтому массового понижения цен не будет, а будет, наоборот, массовый, но лайтовый прирост цен».

Однако запрашиваемые ставки и ставки реальных сделок – это две большие разницы. Если первые практически не поменялись, то вторые - очень разные и зависят от того, насколько арендодатель мотивирован сдать в аренду помещение как можно скорее, отмечает Екатерина Белова. По ее оценке, реальные ставки в третьем квартале упали примерно на 20% (с учетом всех льгот, которые получает арендатор).

То, что скидки на аренду московских офисов достигают 25-30%, подтверждают и аналитики консалтинговой компании Ремайн (Remain). Обычно значительные дисконты предоставляются в проектах, в которых «уже горит». Например, в бизнес-центрах класса B, где мало долгосрочных договоров и предусмотрено право досрочного выхода. Либо в ситуациях, когда собственнику в течение длительного периода не удается сдать помещение с отделкой. Пока данная ситуация носит ситуативный характер, но по мере роста вакантности собственники будут проявлять большую гибкость, полагают в Ремайн (Remain).