Массовое субсидирование ставок завершается. Отключение льготной ипотеки под 8% для всех приведет к снижению спроса на новостройки, который будет поддерживаться другими программами от застройщиков и банков. Какими именно – директор федеральной компании «Этажи Прайм» Ригина Гордеева рассказала во время онлайн-конференции на IRN.RU «Без льготной ипотеки: что будет с ценами на квартиры после 1 июля?».
Какие тенденции на рынке новостроек будут набирать обороты после завершения госпрограммы льготной ипотеки под 8%? Насколько, по вашим оценкам, просядет спрос?
На рынке новостроек будет расти количество программ с рассрочками от застройщиков и субсидирования первоначального взноса. При сокращении разницы в ипотечных ставках между вторичным и первичным рынком застройщики начнут активнее предлагать квартиры формата заезжай и живи, закладывая в цену объекта стоимость не только ремонта, но и мебели, и бытовой техники. Спрос на новостройки будет падать, в том числе из-за большого объема реализованного опережающего спроса и переориентирования части покупателей на готовое жилье, если ставки по стандартным программам начнут постепенно снижаться. До конца года спрос в сегменте новостроек может снизиться на 10-15%.
Каким образом застройщики будут поддерживать продажи после завершения масштабной господдержки?
Будет расти количество программ с рассрочками, субсидированием первоначального взноса, а также квартир формата «заезжай и живи». Плюс вновь станет популярным выкуп квартир из-за замедления сделок на вторичном рынке.
Что будет с ценами после отключения «Госпрограммы 2020»? Стоит ли покупателям рассчитывать на снижение стоимости квартир и насколько могут просесть цены?
Доступность ипотеки и баланс спроса и предложения на рынке хоть и важные факторы формирования цены, но далеко не единственные. На нее влияет инфляция, цены на основные строительные материалы, покупательская способность, стоимость земельных участков под строительство и многое другое. Плюс застройщикам нужны будут новые стимулирующие спрос инструменты, которые также приведут к дополнительным затратам, поэтому обвала цен мы не ждем, до конца года они будут более или менее стабильны, а при улучшении ситуации на ипотечном рынке в 2025 году могут продолжить расти.
На каком уровне будут ставки по ипотеке после 1 июля? Готовят ли банки и застройщики какие-то ипотечные программы, чтобы если не сохранить, то хотя бы приблизить ипотечную ставку к уровню субсидируемой, когда этих субсидий не будет?
Определенности в отношении ставок по льготным ипотечным программам пока нет, однако все указывает на то, что льготные ипотечные программы будут носить более целевой характер, а значит, доступность их для массового покупателя значительно снизится. Конечно, застройщики и банки будут искать варианты стимулирования спроса в этих условиях, скорее всего, следует ожидать появления большого количества программ рассрочек и субсидирования первоначального взноса, но нужно учитывать, что часть затрат на такие инструменты может быть заложена в цену объекта, следовательно, надо более тщательно отбирать вариант для покупки и обязательно считать разницу в переплатах и итоговой цене.
Ваш прогноз по уровню ключевой ставки в этом году.
Мы считаем, что льготные ипотечные программы сейчас оказывают значительное влияние на инфляцию, поэтому вполне вероятно, что с осени ЦБ начнет постепенно снижать ключевую ставку и к концу года она может снизиться на 2-3 п.п.
По вашим оценкам, есть ли сейчас на рынке жилья ценовой и ипотечный пузырь? Что должно произойти, чтобы он сдулся?
Признаков ипотечного пузыря на рынке сейчас нет. По мере роста уровня заработных плат, который прогнозируют в ближайшие годы, покупатель адаптируется к существующей выросшей цене недвижимости, поэтому вряд ли в этих условиях стоимость объектов недвижимости, заложенных в банки, резко снизится.
Когда упадут цены на жилье?
Снижение цен маловероятно, поскольку на них оказывает влияние инфляции и затраты застройщиков на дорожающие земельные участки под строительство, плюс растет уровень комфорта и оснащенности новых жилых комплексов. Скорее всего, до конца этого года цены будут показывать околонулевую динамику, а затем могут проложить рост.
Не скажется ли высокая ключевая и ипотечная ставки на выводе застройщиками новых объемов предложения в продажу?
Скорее всего, государство будет стимулировать объем вывода на рынок новых проектов, поскольку сейчас рынок заинтересован в наращивании объема предложения, а экономика - в развитии строительства.
Как без льготной ипотеки можно поддержать девелоперов и сделать жилье доступнее?
В первую очередь, необходимо проанализировать существующую структуру затрат застройщиков и помочь им снизить себестоимость строительства, в том числе за счет обеспечения более доступных земельных участков под строительство.
Ответы на другие вопросы читайте на странице онлайн-конференции «Без льготной ипотеки: что будет с ценами на квартиры после 1 июля?».
Узнайте, как провести онлайн-конференцию на www.irn.ru!