Человек с большими деньгами может позволить себе недвижимость, какой нет ни у кого. Так сказать, побаловать себя, добыть трофей. «Добычей» может считаться квартира в доме, где жил некто знаменитый – исторический деятель, писатель, артист. Также любители трофеев ценят дома, построенные великими архитекторами. Трофеем может оказаться и пентхаус на крыше небоскреба, и особняк с интерьером от звездного дизайнера. Главное условие – уникальность.
В Москве и Санкт-Петербурге есть солидный выбор эксклюзивной недвижимости, ведь это города с исторической застройкой. Хотя профессионалы элитного рынка утверждают, что по-настоящему уникальных объектов совсем немного, не более 2% от элитного предложения.
Что же касается термина «трофейная недвижимость», то как объясняет Алексей Сидоров, руководитель проекта Бель Эпоук (Belle Epoque), он пришел к нам из мира финансов. Трофи ассет (Trophy asset) – это инвестиция в редкий проект, которая принесла огромную прибыль. На рынке недвижимости этим термином пользуются, когда говорят о штучных коллекционных объектах.
Классические примеры из мировой практики приводит Георгий Патанин, генеральный директор агентства недвижимости Георгия Патанина. Это, поместье Уинстона Черчилля в пригороде Лондона или видовой пентхаус в Нью-Йорке с панорамным видом на Центральный парк за 100 миллионов долларов. «Эти объекты - часть культурного и исторического наследия, их невозможно воспроизвести или заменить»,- заключает эксперт.
В России уникальные лоты не хуже, и они, по определению Евгения Бескровного, директора по продажам Лар Девелопмент (Lar Development), «являются своего рода «наградой» или «трофеем» для их владельцев».
Рассказывая о трофейной недвижимости, эксперты, опрошенные редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости», прибегают к выразительным и эмоциональным определениям: «неповторимые», «исключительные», «изысканные», «настоящие произведения искусства».
Интересуется подобными предложениями весьма узкая категория покупателей с большими деньгами. И представление об уникальности у каждого клиента свое. Однако у трофейных объектов все же есть общие черты, которые отличают их от «обычных».
Первая – историческая ценность дома. «Он может располагаться в старом фонде, быть построен в определённую эпоху или быть связан с известными личностями», - замечает Алексей Балакин, управляющий партнер агентства недвижимости Труст Реалти (Trust Realty). Такой объект будет иметь свою атмосферу и сопровождаться легендами, связанными с когда-то жившими знаменитыми людьми – дополняет Ольга Зыблая, директор по продажам и маркетингу клубных домов Турандот Резиденсез (Turandot Residences) & Артизан (Artisan).
Второй критерий, который выделяет Алексей Балакин, - архитектурная ценность. Дом с трофейными квартирами может быть памятником архитектуры, объектом культурного наследия или построенным по проекту известного архитектора - современного или классика. Если и интерьер был создан звездным дизайнером, это тоже добавляет объекту уникальности.
Следующий фактор - расположение. Конечно же – в центре города, в самых престижных местах, и даже, как уточняет Александр Мирошниченко, частный инвест-брокер в недвижимость, в заповедных зонах и на островах.
Квартиры с таким расположением будут иметь соответствующие видовые характеристики. Из окон откроются виды на знаковые объекты столиц – скажем, на Кремль, храм Христа Спасителя в Москве, Адмиралтейство или Исаакиевский собор в Питере.
И наконец, немаловажная характеристика трофейной недвижимости – это престижное приобретение. Такую собственность не скрывают, более того, по словам Эвелины Ишметовой, директора по консалтингу и развитию Кэй Кэпитал (Key Capital), специально подчеркивают, что тот или иной человек владеет эксклюзивным объектом, и это характеризует его статус. «Это некий флёр, пиар, маркетинговый инструмент для собственника».
Трофейная недвижимость может быть разных форматов – пентхаусы в современных высотных башнях, квартиры в старинных домах, особняки и виллы, и так далее. При этом, само собой, подразумеваются нестандартные планировочные решения, премиальные материалы, продвинутые технологии, высокий уровень комфорта.
Среди проектов трофейного уровня есть и «новострои», и объекты реконструкции. И по наблюдениям наших экспертов, обновленных исторических объектов на трофейном рынке больше, они, по выражению инвест-брокера Александра Мирошниченко, «пропитаны историей», их «невозможно создать с нуля».
Новостройки тоже обзаводятся своими легендами. На взгляд владельца агентства элитной недвижимости Ника Эстейт (Nika Estate) Виктора Садыгова, во многом благодаря интерьерам от Дома Ральфа Лорена комплекс резиденций Нобел Рау (Nobel Row) пользовался успехом у покупателей. Имя мировой знаменитости сыграло свою роль.
Много эксклюзива не бывает, поэтому на первичном элитном рынке Москвы трофейные объекты немногочисленны. В последнее время стало модно, позиционируя новый элитный продукт, называть его «трофейным», предупреждает Виктор Садыгов. И это во многом маркетинговые уловки. На самом деле, по подсчетам эксперта, их всего двенадцать. Среди них – комплекс с апартаментами Карре Бланг (Carre Blang) на Пречистенской набережной, клубный дом Лион Гате (Lion Gate) в Цветном переулке, Квартир д’Ор (Quartier d’Or) в Озерковском переулке, резиденции Стелла Ди Моска (Бвлагари) (Stella Di Mosca (Bvlagari)) на Большой Никитской, исторический «Дом «Абрикосов» в Потаповском переулке.
По данным Алексея Сидорова (Бель Эпоук (Belle Epoque)), сегодня на первичном рынке Москвы представлено порядка 30 проектов в делюкс-сегменте. Лидер по их количеству – Остоженка. Здесь реализуется шесть проектов: Ле Доме (Le Dome), «Обыденский №1», Аннабел’с (Annabel’s), Аллегориа Моска (Allegoria Mosca), «Империум» и Бель Эпоук (Belle Epoque).
По оценке эксперта, ни одна другая локация сегодня не дает такого разнообразия качественных проектов, и «Золотая миля» остается визитной карточкой для всего рынка высокобюджетного жилья Москвы.
«Не ошибусь, если скажу, что именно здесь сконцентрирована бОльшая часть той самой трофейной недвижимости Москвы», - отмечает Алексей Сидоров.
Андрей Соловьев, партнер, региональный директор департамента городской недвижимости НФ Групп (NF Group), приводит в пример квартиры в ЖК «Малая Никитская, 15» и в ЖК Бродски (Brodsky) на Саввинской набережной, которые реализуются компанией.
Как трофейную недвижимость Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Раритеко (Rariteco) (девелопер клубного комплекса Квартир д’Ор (Quartier d’Or) / «Золотой квартал»), определяет двухуровневые резиденции в проекте «Золотой квартал» в Замоскворечье, с видами на Кремль, Замоскворечье и Якиманку.
А Ольга Зыблая называет клубный дом Артизан (Artisan) на Арбате недалеко от памятника конструктивизма – дома архитектора Мельникова, и клубный дом Турандот Резиденсез (Turandot Residences), граничащий с театром Вахтангова.
Новые проекты появляются нечасто, по наблюдениям Эвелины Ишметовой (Кэй Кэпитал (Key Capital)), такое происходит раз в 2-3 года. Один из последних – комплекс резиденций Армани (Armani)/Каса (Casa) в Старомонетном переулке.
Среди домов, представленных на рынке элитного жилья Санкт-Петербурга, к трофейной недвижимости может быть отнесен клубный дом Дел Арте (Del Arte) – трехэтажный особняк в викторианском стиле, расположенный на Каменном острове, комментирует Андрей Соловьев. А также Чевал Каурт (Cheval Court) в Золотом Треугольнике Петербурга в непосредственной близости от Спаса на Крови.
Георгий Патанин к знаковым объектам города относит клубный дом «Приоритет» на Воскресенской набережной и дом «Три Грации», построенный в 1907 году и расположенный напротив Таврического сада.
Большинство опрошенных экспертов считают, что цены на трофейную недвижимость начинаются от 2 млн рублей за кв. метр. «Минимальная стоимость такого жилья стартует от 400 млн рублей за трехкомнатную квартиру, - комментирует Екатерина Борисова (Раритеко (Rariteco)). - Верхняя планка цены значительно выше и ограничена лишь фантазией застройщиков: например, стоимость городской усадьбы может достигать 8,8 млрд рублей».
Недавно мы продали виллу в ЖК «Лаврушинский» рядом с Кремлём, с собственным бассейном за 1,7 млрд руб., приводит пример Екатерина Лёвина, топ-брокер Уайтвилл (Whitewill).
А Виктор Садыгов (Ника Эстейт (Nika Estate)) считает, что «трофейные цены» начинаются от 15 млн руб. за кв. м. Но они окажутся более доступными, если объект будет располагаться не совсем в трофейной застройке. Это может быть отреставрированный особняк на территории нового ЖК.
В числе «незыблемых московских трофейных локаций» президент Ареа (Area) Ирина Жарова-Райт называет Серебряный Бор, переулки Арбата, районы Никитских улиц, Патриарших прудов и Остоженки.
Аудитория покупателей-коллекционеров небольшая, клиенты зачастую знакомы друг с другом лично или через узкий круг посредников. Сделки на трофейном рынке единичны и организуются часто через сеть брокеров, специалистов по юридическим сделкам, иногда с привлечением банков-кредиторов, замечает Екатерина Борисова (Раритеко (Rariteco)).
По наблюдениям эксперта, многие покупатели готовы записываться в листы ожидания для покупки новостроек в эксклюзивных локациях, скажем, в шаговой доступности от Зарядья, Кремля. Продажи в основном закрытые, информация о ценах предоставляется по запросу, говорит Екатерина Лёвина (Уайтвилл (Whitewill)).
Клиенты - это в основном крупные предприниматели, топ-менеджеры международных корпораций, представители шоу-бизнеса и спорта, а также крупные инвесторы.
Спрос на трофеи не слишком зависит от сиюминутных трендов, но на глобальные события не реагировать не может. Ирина Жарова-Райт (Ареа (Area)) приводит аббревиатуру – «СВУБ», которая расшифровывается как «клиенты с супервысоким уровнем благосостояния». Речь в основном о людях, вернувшихся в Россию, чьи дети выросли в особняках Белгравии и Челси, на дачах Кап-Ферра и Кап-д’Антиб. Их частый запрос - просторный жилой особняк для семьи ценой за 5-7 млрд рублей в районе Патриарших или Серебряного бора.
Но все же «миллиардеры не растут как грибы в лесу – поэтому спрос остается примерно на одном уровне из года в год», полагает Виктор Садыгов (Ника Эстейт (Nika Estate)), но отмечает, что к трофейной недвижимости стали проявлять интерес покупатели из регионов. И это тоже свидетельствует о сдвиге «титанических пластов» в политике и экономике.
Большинство клиентов покупают трофеи вовсе не для инвестиций в обычном смысле этого слова. По информации Алексея Сидорова (Бель Эпоук (Belle Epoque)), уникальная недвижимость в 90% случаев приобретается для жизни, а обладание эксклюзивом приносит владельцу удовлетворение.
Хотя мотивы грамотного вложения денег, безусловно, присутствуют. Как правило, такие объекты рассматривают как коллекционные. Это скорее не инвестиции, а долгосрочная защита капитала, сравнимая с покупкой произведения искусства, поясняет Андрей Соловьев (НФ Групп (NF Group)).
Екатерина Борисова (Раритеко (Rariteco)) говорит, что трофейную недвижимость часто передают в наследство и вообще приобретают «на века».
Инвест-брокер Александр Мирошниченко сравнивает трофейную недвижимость с хорошим вином, которое со временем становится только лучше, и цены на нее с годами растут.
Здесь играет роль не столько рыночная стоимость уникальной недвижимости, сколько цена, помноженная на некий коэффициент, обозначающий «трофейность». Со временем этот актив капитализируется, соглашается Эвелина Ишметова (Кэй Кэпитал (Key Capital)).
Если же продукт теряет актуальность через 10-15 лет – ответ напрашивается сам собой, это не трофейная недвижимость, делает вывод Виктор Садыгов (Ника Эстейт (Nika Estate)).
Ирина Жарова-Райт (Ареа (Area)) иллюстрирует тезисы экспертов конкретным примером. В 2019 году в Петербурге на продажу выставили квартиру, в которой жил Пушкин. Тогда казалось, что цена 55 млн рублей за 100 кв. метров непомерно велика. Действительно, это было в три раза выше аналогичных предложений в том же доме. Но сегодня ее оценивают уже в 130 млн рублей, а владелец не спешит ее продавать - приценивается и ждет.
Однако перепродают свои трофеи редко. Как утверждает Екатерина Лёвина (Уайтвилл (Whitewill)), большинство объектов, как правило, не попадают на вторичный рынок, либо попадают крайне редко и даже в случае перепродажи на открытом рынке они экспонируются не часто.
И найти покупателя - такого же охотника-коллекционера, который выложит круглую сумму, где будет учтена и рыночная цена, и наценка за уникальность, довольно сложно. Если же владелец трофейного объекта недвижимости готов продавать его на рыночных условиях, то проблем с продажей не возникает, говорит Евгений Бескровный (Лар Девелопмент (Lar Development)).
Но все же бывают исключения. Ирина Жарова-Райт считает, что цена трофея зависит от страстного желания покупателя обладать этим объектом и представления владельца о сумме, за которую он готов со своей «бывшей любовью» расстаться. Эксперт рассказала историю об одной семье из рейтинга российского «Форбса», несколько раз пытавшейся приобрести старинное поместье в Тоскане. В 2007 году владелец хотел 37 миллионов евро, в 2014-м он уже был готов к 20-ти, но это было все равно выше намеченного покупателями бюджета. А январе 2022 года супруга, которая продолжала мечтать об этой вилле со 100 гектарами тосканских холмов, буквально за три дня до аукциона узнала, что «трофей» можно купить за 5 млн евро. И успела подать документы и выкупить поместье.
Так что фортуна – не последний участник сделок с трофейной недвижимостью и иногда улыбается целеустремленным «охотникам» за эксклюзивом.