Два года спецоперации на рынке недвижимости: инвестиции в жилье позволили сохранить, но не заработать

За последние два года квартиры в Москве и в Подмосковье подорожали в среднем на 6-7% - в рублях. То есть темпы роста цен на недвижимость оказались примерно в три раза ниже, чем инфляция, а также доходность депозитов и других финансовых инструментов за тот же срок.

По данным аналитического центра www.irn.ru, с февраля 2022 г. по февраль 2024 г. стоимость квадратного метра на вторичном рынке «старой» Москвы увеличилась на 7,2%, с 253 400 руб. до 271 550. Чуть меньше подорожали квартиры в Подмосковье – на 5,9%, с 146 070 до 154 635 руб. А в наиболее перегретой Новой Москве ценовая динамика по итогам двух лет оказалась почти нулевой: по итогам февраля 2022 г. 1 кв. м стоил 202 270 руб., в феврале 2024 г.– 204 040 руб., или на 0,9% больше.

Примечательно, что как в разрезе комнатности, так и типов жилья рост цен был практически равномерным – нет сегментов, которые прибавили бы сильно больше или меньше, чем рынок в среднем. С точки зрения географии немного выделяется разве что дальнее Подмосковье, подорожавшее за два года на 11,6% - туда перетекает спрос на фоне заградительных ипотечных ставок и перегретых цен в локациях, расположенных ближе к Москве. Однако жилье в отдаленных городах Московской области малоликвидно и его обычно покупают для себя, а не для инвестиций.

Отметим, что инфляция в России за два года составила 20,4%. Таким образом, даже в «старой» Москве реальная стоимость недвижимости с 2022 г. упала. Положив деньги на депозит, за эти же два года можно было заработать чуть более 20% - при минимальных рисках. Примерно такую же доходность или выше обеспечили вложения в облигации.

Валюты (если не считать страны с гиперинфляцией) в среднем укрепились к рублю также примерно на 20% или чуть больше. Так до СВО курс доллара был около 75 рублей, а последние месяцы – около 90 рублей. При этом летом 2022 г. была возможность купить доллары по 50-60 рублей, продав минувшей осенью по 100 руб., что обеспечило бы доходность под 100%. Впрочем, дело даже не в долларе – аналогичную динамику показывали евро, юань, дирхам, тенге и другие валюты. Также от 20% и более за этот период принесли инвестиции в золото, как в еще один защитный и низкорискованный актив (в зависимости от момента входа).

А наиболее выгодным финансовым инструментом оказались акции: 24 февраля 2022 г. индекс Мосбиржи падал до 1684 пунктов, что почти вдвое ниже текущих значений. Отдельные акции выросли с тех пор в разы. Впрочем, акции являются также и самым рискованным финансовым инструментом, на котором можно не только хорошо заработать, но и быстро все потерять. Поэтому самой адекватной и низкорискованной инвестиционной стратегией после объявления о начале СВО, по-видимому, была бы продажа квартиры на ажиотаже марта-апреля 2022 года с последующим вложением вырученных средств в депозиты, в облигации, золото и валюту.

Несмотря на вялую динамику по итогам последних двух лет, нельзя сказать, что рынок недвижимости слабо реагировал на геополитические потрясения и их экономические последствия.

Сразу после начала спецоперации, в марте-апреле 2022 г., средняя стоимость квадратного метра подскочила в условиях неопределенности и панических настроений на 5-15% в зависимости о объекта. Но паника утихла, ажиотажный спрос быстро закончился и уже к 2023 г. цены откатились к уровням до начала спецоперации. Почти все I полугодие 2023 г. стоимость метра топталась на месте и пошла расти во II полугодии на фоне ослабления рубля и повышения ставок – покупатели поспешили успеть взять дешевую ипотеку пока она еще была. В результате по итогам II полугодия 2023 г. квартиры прибавили в цене 5-10%, что как раз и сформировало тот самый двухлетний профицит.

В начале 2024 г. цены на жилье снова топчутся на месте, но ближе к майским праздникам они скорее всего поползут вниз по причине дорогой ипотеки и исчерпанного в прошлом году спроса. Это может свести в ноль даже тот умеренный прирост, который отмечается сейчас. Таким образом, недвижимость выполняет свою главную функцию, как защитный актив – позволяет сохранить. В отличие от всех перечисленных выше активов она не испытывала существенной коррекции цен вниз, несмотря на все геополитические и макроэкономические потрясения. Но в этом и ее недостаток – за минувшие 2 года она даже не смогла отыграть инфляцию, проиграв не только более рискованным инструментам, но и депозитам.